成交量萎縮"傳染"全國房地產繼續深度調整

財匯資訊提供，摘自：第一財經日報2008 / 06 / 25 星期三 09:05 寄給朋友 友善列印 「悲觀的開發商可以更悲觀。」日前，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉對《第一財經日報》記者表示。 　　在深圳已經出現的房價下跌在鍾偉看來並非「見底」，而僅是開端，因為同樣的狀況必然向其他地區蔓延。價升量跌被行家看作為地產行業的「弱市」已經初露端倪。
　　然而，房地產投資熱度依然未消。在諸多專家看來，這種投資額的快速膨脹必然在一段時間內伴隨著從緊政策。而開發商要擺脫這一困境，可能必須嘗試以犧牲房價換取成交量。

　　成交量萎縮的傳導效應
　　深圳在此次樓市調整中走在前端，而且這裡糟糕的情形有可能被其他城市的市場倣傚。
　　深圳市國土資源和房產管理局的統計顯示，5月份全市新房成交均價為每平方米10254元，與4月份的數據相比，深圳房價繼續下降。
　　就在3月份，深圳房價在環比下降了16.53%之後，以13618元/平方米的價格恢復了去年四五月份的水平。深圳市國土資源和房產管理局「預計2008年將是深圳樓市調整期」。
　　「從2008年初開始，以深圳房價下跌為代表的市場調整是市場自發的調整，不但出乎許多開發商的預料，甚至出乎一些政府部門的預料。」鍾偉說。
　　事實上，目前北京、深圳、廣州、南京銷竣比均已低於0.7。如果銷售困境延續，價格調整幾乎是可以肯定的必然結果。雖然開發商認為樓市的走向因城而異，但是一種觀望的情緒的確在越來越多的城市出現。
　　以南京為例。根據當地一地產研究機構發佈的《2008年南京房地產潛在需求研究報告》：今年1～5月南京商品住宅共成交19758套，與去年同期相比縮水了近47%，樓市依然未擺脫觀望情緒。
　　5月的南京樓市同比出現反彈，但上升部分基本來自於降價促銷力度最大的江北板塊。網上房地產統計數據顯示，江北浦口5月份成交住宅13.5萬平方米，比4月份多出3.8萬平方米。這一數據幾乎高於5月份全市增加的銷售數字。而其他板塊成交量仍在不斷的「縮水」中。
　　杭州樓市4月份的市場表現同樣不盡如人意。在市場價格上漲幅度達79.7%的同時，市場正向「有價無市」進一步發展，成交量同比下跌了31.2%。同時有數據顯示，今年1～4月，浙江全省房屋施工面積同比增長8.3%，但是受信貸資金緊縮、貸款利率上升等因素的影響，商品房銷售面積卻同比下降了13.9%。
　　當樓市漲價的春天沒有隨著4、5月份如期而至時，北京房價環比的「滯脹」狀態更為明顯了。
　　亞豪地產機構的統計數據顯示北京樓市已經供大於需。今年4、5兩個月，新增商品住宅供應面積為186.5萬平方米；而銷售量為170.7萬平方米；其中，4月份商品住宅供應面積99.5萬平方米，而商品住宅僅銷售74.7萬平方米，供應量超出需求量達24.8萬平方米。
　　一向以房價堅挺著稱的上海此番也概莫能外。在成交價一路上揚的風光背後，是不容迴避的交易量持續下跌，被業內人士冠之「弱市」。
　　佑威房地產研究中心的數據顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當於去年5月的44.5%，同比下降55.5%。一組令人沮喪的數字是：5月商品房的總成交量只有143.31萬平方米，供需比達到1.24︰1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬平方米，供需比更是達到1.28︰1。仍有大量的樓盤預備在本月和下月推出，正如鍾偉所預言的，供需比的天平不僅不再向供不應求偏移，還有可能漸行漸遠。
　　「今年前4個月，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高10.3%；銷售面積13664萬平方米，同比卻下降了4%，增幅同比下降20.6%。」 中國人民大學經濟研究所發佈最新一期研究報告認為，今年前4月以來，全國房地產市場出現了明顯的銷售萎縮。
　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生也認為「房地產滯脹初期」已經可以成為全國樓市的通行標籤。這一階段的標誌就是交易量萎縮，以及隨之帶來的購房者恐慌與開發商融資困難。這都將產生一個可怕的後果，就是銀行的信貸風險。

　　開發商或將「深度調整」
　　房地產投資的熱度不減，可能將使得行業希望從緊政策能變得寬鬆的願望落空。
　　國家統計局6月發佈的數據顯示，1～5月份，城鎮固定資產投資40264億元，同比增長25.6%。其中，房地產開發投資9519億元，增長31.9%。這一增長幅度在行業排名中位居前列。
　　聶梅生認為房地產投資過熱的現象已經有減緩的趨勢，因為每個月都會有零點幾個百分點的下降。但是下降速度依然太過緩慢，以至於在其他行業下降的時候房地產開發投資仍遠高於其他行業。
　　國泰君安證券研究所日前發佈報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內資開發商資金缺口達1201萬元，相當於去年銷售收入的24%。
　　這些顯示過熱的數字都讓房地產行業遇到政策扶持的可能幾乎為零。不僅如此，政策將開發商的錢袋子越收越緊。
　　在深圳，去年7月開始，各商業銀行就減少了房貸數量。據中國人民銀行深圳中心支行的數據，去年8月各銀行的房貸總額是145億元、9月是99億元、10月則為49億元。
　　「除了個別地區，多數地區開發商都沒有經歷過一輪完整的地產週期，他們一直認為房地產市場只漲不跌，能夠不斷維持豐厚的利潤水平。這輪市場調整使他們開始反思。全國幾乎所有主要房地產市場都不可避免地進行主動的調整。」鍾偉對本報記者判斷說。
　　「房地產在需求下滑情況下供給大幅度增長，預示房地產價格將面臨整體下滑的可能。今年下半年和明年，房地產市場可能出現深度反向調整。」 中國人民大學經濟研究所發佈報告表示了類似的判斷。
　　上海已有樓盤出現或明或暗的降價促銷，並且逐步放量。雖然之前該市更多的開發商選擇捂盤惜售，並持續提價。分析師認為現在的降價是一個苗頭，隨著供應的進一步放大，降價只會更加明顯。以價格換銷量，在北京也已經十分明顯。這種交換在市場仍持續「滯脹」的城市日漸增多。
　　穆迪投資者服務公司在最近發佈的《中國房地產開發商：流動性趨於緊縮和市場波動性增加，導致風險上升》報告中，將中國房地產開發業的評級展望定為負面，原因是未來12至18個月信貸緊縮仍將持續。
　　報告指出，流動性(緊張)是目前內地房地產業的主要焦點所在。同時，信貸環境緊縮不僅對企業流動性狀況和募資成本造成威脅，也制約了國內的銀行放貸，增加開發商准客戶的借款成本。因此，內地房企銷售可能放緩而價格也可能下降，可能比珠江三角洲經歷的情況更加嚴重。