● 龚慧婷
全球房地产价格狂飙的日子是否已接近尾声?一项全球调查显示,若加入信贷紧缩和高通货膨胀的因素,环球房地产价格暴涨(price boom)的日子已经结束。
这项由环球房地产指南(Global Property Guide)进行的房价指数调查发现,截至今年第一季,若加入高通胀等因素,只有13个国家的房地产价格同一年前相比上涨了,其中就包括新加坡在内(上涨幅度达到21.56%,排在第五),涨幅最高的是斯洛伐克(增加29.3%)。
然而,若以季度比较,加入通胀后,本地的房地产价格,在今年第一季,只稍微上涨了1.93%。
经通胀调整后 21国实际房价下滑
本地市区重建局较早前指出,在第一季,本地私宅价格的上升速度已几乎放慢一半,由6.8%放缓至3.7%。
在这项调查中,21个国家经过通胀调整后,实际房价下滑了。就算是在那些房价没有下滑的国家中,大多数显然已失去增长势头。
因此,油价猛涨、食品和商品价格狂飙,就导致全世界出现通胀情况,也使房地产价格在经过通胀“调整”后,出现了不同的局面。
因为若不把通胀情况计算在内,截至今年第一季,多达28个国家出现房价增长,只有六个国家的房价下滑。其中,中国上海就以40.5%的年比涨幅,领先其他地方。其他增长快速的国家和地区还包括斯洛伐克(34.5%)、保加利亚(31.6%)、香港(31.1%)和新加坡(29.8%)。
以此计算,本地房地产价格在第一季的季比涨幅为3.75%。 环球房地产指南出版人马修·蒙塔古波洛克(Matthew Montagu-Pollock)受询时指出,要准确预测房地产市场的走势向来非常困难,因为这个市场会受情绪和国家的基本面所左右。
他指出,新加坡和香港房地产的价格/租金比例,通常会比其他区域房地产市场来得高,因为香港和新加坡的市场具有效率,交易成本也相对较低。虽然新加坡的通胀在4月份达到7.5%,但由于本地的利率低,因此对房地产市场是有利的。
马修指出,本地房地产市场面对的实际限制,似乎是租金回报(rental yield)太低的问题。他指出,当价格涨得很高的时候,回报就会很低,因为租金回报是以房地产租金除以价格来计算,而目前我国的房地产租金,介于2.7%至4.2%,环球房地产指南认为,这是偏低的。
报告也列出房地产价格开始下滑的因素,包括在许多国家,当房地产价格长期增长后,价格相对于租金的比例已非常高,因此有些人会选择租而不买、利率上涨也给贷款人带来压力。通胀的压力使得一些国家开始调高利率。在美国和一些国家,一些措施和不良的银行作业,也导致过度借贷的问题。
展望未来,报告指出,通胀对全世界的中央银行来说,是严峻的考验。房地产价格下滑会对全球银行体系带来冲击,除非这些金融体系觉得问题已被抛在后头,贷款数量相信还会继续下滑,因此报告认为,全世界房地产的价格开始下滑的势头应该会持续下去。
莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣则指出,报告显示新加坡、香港、上海和一些其他城市的房地产价格还在上升中,但在过去三年,房地产价格上涨得太迅速,涨幅也太大,因此,增长势头放缓是意料中事。
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