來源：21世紀經濟報導2008 / 06 / 27 星期五 13:50 寄給朋友 友善列印 進入6月，中國銀監會接連下發《關於進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》(以下簡稱“通知1”)和《關於對房地產委託貸款情況進行調查的通知》(以下簡稱“通知2”)，“殘存”的幾條資金救急途徑面臨進一步嚴管甚至堵塞的窘境，刺激著資金緊張開發商的神經。
恒隆地產(0101.HK)董事長陳啟宗6月25日在“Cityscape2008中國國際地產投資與開發博覽會”上道出了一個殘酷的事實：目前中國房地產市場的主角，不再是地產商們的天下，而是手握資金的“有錢人”的天下，地產商退居二線。
上海本地的一位地產商說，“我們最近剛得到來自銀行的消息，商業銀行從上周開始，對一些通知中涉及的房地產貸款業務暫停了，目前各商業銀行總行正在針對相關通知制定工作細則。”
融資管道漸走漸窄
在上述本地開發商看來，“今年銀行信貸進一步緊縮後，從銀行那邊貸款越來越難了，除了需要嚴格按照放貸條件外，以前被忽略或者不被重視的一些審批環節也已重新重視，審批程式變複雜時間也變長。”
銀監會這個時候連出這兩則針對性通知，對開發商來說無疑雪上加霜。“據我所知，兩則通知先後下發，已經直接導致一些開發商正在進行的相關融資進程被迫暫停。”
據瞭解，通知1全文大致分為四個部分，第一部分談宏觀經濟與房地產市場，要求銀行做壓力測試和完善授信管理體制，第二方面談個貸風險控制要求，第三方面談開發貸款的風險控制要求，第四談銀行監管工作。
其中，最受開發商關注的是，銀行在根據房地產市場走勢獲得自身壓力測試結果後，將重新評估房地產企業的資信及其貸款風險，開發商可能面臨企業信用等級被降低、授信額度核減、貸款利率上浮等不利“待遇”。
此外，在資信和財務狀況監控方面，商業銀行將定期對房地產抵押物進行價值重估和動態監測，對抵押物價值不足以抵補貸款風險的採取追加抵押品或壓縮貸款等措施。
而通知2則要求商業銀行要上報：截止到2008年5月末發放的房地產委託貸款規模和風險狀況；對房地產委託貸款的管理情況，包括對委託人資金來源和借款人實際使用貸款情況的檢查；2007年及2008年前五個月各行房地產委託貸款的手續費收入情況，及其占總體委託貸款手續費收入的比例。
對房地產委託貸款的地產商借款人，銀行將按照房地產開發項目貸款的信貸要求進行考查(項目自有資本金達到35%及以上，“四證”齊全)。
這一系列更加嚴厲的來自銀行體系的收緊措施，實施者的目的是“建立與風險承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，防止房地產企業向銀行轉嫁風險”，但對開發商的影響幾乎是立竿見影。
一位做融資仲介的人士曾透露，此前儘管有些開發商資金緊張，但很少考慮融資仲介提供的利率相對較高的資金，很大原因是來自銀行的回饋令他們還抱有一線希望。如今，銀監會兩道權杖，就像兩劑催化劑，這些開發商最後的一線希望或將隨之破滅。
“已進入最難熬的時期”
按照一些銀行房貸測試的三段論：房價下跌10%，不會對銀行產生影響；房價下跌20%，影響不大；房價下跌到30%以上，會產生較大的影響，但仍不是根本影響。近期，部分城市的部分地區和樓盤已經出現房價下跌超過30%甚至50%的情況，直接觸摸到銀行信貸安危的神經。這或許也是銀行系統此時再次嚴控房地產相關貸款的最直接原因。
僅以目前的情況看，銀監會通知很可能會產生目前未能料到的更大影響。
例如，委託貸款不僅在很多地方房地產“生態鏈”中普遍存在，甚至成為一些開發商最主要的資金來源，比如當年上海社保案中所揭露的情況。
即使在上市公司中，這種融資方式也非常常見。公開資料顯示，招商地產((000024.SH)、上實發展(600748.SH)等公司都曾從大股東處獲得上億元的委託貸款。有關統計顯示，截至目前，今年上市公司發佈與房地產業務有關的委託貸款公告共計29次，涉及金額45億。其中，上實發展向公司大股東申請10億元委託貸款，為額度最高。一旦委託貸款管道被嚴控，後果會怎樣？
陳啟宗引述他自己講過的話說：我有一次在香港對來自大陸的20多家較大規模的開發商說，現在可能你們的土儲總量比香港的幾家大開發商都要龐大，但問題是，大家的抗風險能力不同，可能一次經濟波動、危機，就能讓你們立刻破產倒下。
上海同策房產諮詢有限公司董事長孫益功坦言，相信隨著房地產業經歷各路調控“錘煉”後，會重新進入健康發展的上升軌道，包括資本市場逐步放開、房貸尤其是住房消費信貸逐步鬆動、更多融資管道被一點點疏通。
此前業內普遍的一種觀點是，房地產企業將兼併重組，行業集中度提高，甚至有觀點認為最終只要幾十家就足夠了。
對此，上海房地產學會住房保障委員會秘書長叢誠指出，房地產行業決不能發展到只有數家企業稱雄的戰國時代，保持適度的行業分散度對房地產業的健康發展是很有必要的。
“房地產流動性差的不動產特點，決定了需要實現市場充分競爭並不容易，全國需要保持相當數量的中小房地產企業，對於維護廣大居民的住房消費利益非常重要。而一些中小房企的生存，可以考慮更多地參與到適合中低收入家庭的住房產品的投資建設中，在龐大的住房保障體系中尋求生存。”叢誠說。
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