● 李韵琳 环球经济前景不明朗,我国房地产市场疲弱,近期几幅政府售地反应不理想,为避免市场“消化不良”,政府计划减少发售新地段,把更多地段列入备售名单(reserve list)。
在今年下半年的政府售地计划,政府计划发售八幅正选地段(confirmed list),为市场增添约1120个私宅单位、5万平方公尺的商业楼面,以及700间酒店客房。
这要比上半年的正选地段供应来得少,尤其是私宅单位供应,从上半年的3000个减少了60.5%,酒店客房也较上半年的1670间少了58%。
大部分潜在供应量
灵活列入备售名单
有别于过去的做法,政府这次采取了更灵活的方式,把大部分的潜在供应列入备售名单,让发展商根据市场的需求申请投标。
除了即将新推出的七幅新地段外,下半年的备售名单还包括今年上半年以及下半年未出售的25幅地段,总共为32幅,供应约6840个私宅单位,35万平方公尺的商业楼面以及5050间酒店客房。
相比之下,上半年的备售名单供应仅有约110个私宅单位,780间酒店客房和12万平方公尺的商业楼面。
整体来说,未来六个月内,政府将推出13幅新地段,包括六幅私宅地段、三幅商业地段、三幅酒店地段以及一幅白色地段。包括备售名单的供应,总潜在供应达7960个住宅单位,5750个酒店客房以及40万平方公尺的商业楼面,比上半年的8250个住宅单位,41万平方公尺的商业楼面和5850间酒店客房来得少。分析师认为把更多地段列入备售名单值得赞许,并指出政府显然考虑到目前的大环境存在许多不稳定因素,对业界人士对私宅供应过剩的顾虑作出反应。 莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣指出,政府考虑到目前的市场情况减少即时供应是审慎的做法,有助于缓和供应过剩的顾虑,而把更多地段列入备售名单则能让售地计划变得更灵活,如果市场在下半年恢复,不会出现供不应求的情况。
过去18个月,各政府机构已经发售了不少土地。市场人士估计,从2007年至今,政府已卖出将近50幅地段。
第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣说:“政府这次不但减少私宅单位的新供应,也重新包装了一些旧地段,提升它们的出售潜能,比如正选名单上的杨厝港路和实里达路交界处地段。市建局在检讨了市场反应后将该地段扩大,并注入商业元素,规定设立零售和饮食场所。”
他也指出,过去一年集体出售活动已确保市场有足够高档住宅,政府新推出的地段都属于大众私宅,能应付组屋提升者以及第一次购屋者对私宅的需求。
高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀则表示,在正选名单上的地段都“具战略意义”,能应付我国长期发展的需求,列入备售名单的新地段也非常具吸引力,尤其是裕廊13街的白色地段,是裕廊商业区的第一个项目,而实龙岗三道和达歌打弯(Dakota Crescent)的私宅地段,非常靠近地铁站。不过,基于目前低迷的市场情绪,郑惠匀认为它们被“勾”出的机会不大。
除了减少推出新地段外,市建局也宣布将于跑马埔路(Race Course Rd)和武吉知马路交界处,从售地计划中的正选名单中抽出来。这幅位于小印度地铁站上方的酒店地段,上个月截止招标时,连一份投标书也没有收到,跌破市场人士的眼镜。该局最近一次从备售名单中抽出地段是在去年10月。
市建局表示,它的意愿是让成功标下该酒店地段的发展商,建造一个衔接酒店和附近地铁站的地下行人道,但既然没有成功出售,地下行人道将交由陆路交通管理局建造。
市建局将考虑陆交局的工程进度,之后检讨是否在日后通过售地计划重新把该地段推出。
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