劉秀浩 《東方早報》2008 / 06 / 25 星期三 11:42 寄給朋友 友善列印
“首付20%，精裝修景觀房，熱銷中”，昨天，上海松江某知名樓盤的一則售樓廣告將兩成首付擺在了顯著位置，就在同一天，奉賢某樓盤也打出了首付8萬元就能置業、銀行貸款8成的樓盤廣告。 據悉，幾個樓盤所謂的2成首付，是針對盤內90平方米以下小戶型房源而言。對於此類房源，購房者可以獲得銀行80%的貸款額度。
在首付只有2成的情況下，一旦房價出現下調，20%的調整幅度就將成為購房者決定是否還貸的心理底線，而不是通常認為的30%。
小戶型獲兩成首付普遍
這種情況並非個案。上海萬科包括白馬花園、花園小城、四季花城三個項目參與的青年置業計畫，這個內容豐富的行銷方案其中一條就是“聯手各大銀行，提供最高2成、最長30年的按揭貸款辦理，符合條件者還可申請下浮15%的優惠利率。”此外類似上海青年城、保利西子灣等樓盤同樣也可以做到2成首付。
記者瞭解到，雖然目前信貸緊縮，但市場上小戶型樓盤享受2成首付的現象已經是常態，幾乎所有小戶型房源都能享受到這一待遇。
這種現象產生源於2006年，當時出臺“國六條”明確規定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。
由於“自住”難以定義，大部分銀行將這一概念統一為第一套房。“你只要是第一次買房，就能做到2成首付，貸款年限可以做到30年。”一位元售樓先生這樣告訴記者。
2007年9月27日，央行公佈了“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍”的通知。但對第一套房依然實行原貸款政策。
這使得市場上出現了部分房源可以享受2成首付、低利率，而部分房源的首付必須達到4成的現象。
房價回落心理線：20%？
雖然目前所占比重並不大，但隨著時間推移，小戶型將不再是小部分現象。2006年5月，國家9部委聯合發佈《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，明確規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”（簡稱90/70政策）意見公佈之後，上海土地市場所出讓的住宅土地中，除個別地塊外，絕大部分土地90平方米以下戶型的比例要求都達到了70%以上，部分甚至達到80%。
同時，一些新批規劃項目也要求執行90/70戶型限制。由於該政策的實施，上海90平方米以下房型的房源正變得越來越普遍。
隨著這批房源的上市，今年開始上海大部分樓盤中都會有相當數量的小戶型房源。一些樓盤已經開始將小戶型作為最大賣點。一旦小戶型比例逐漸達到70%的要求，上海將出現小戶型房源占絕大部分比例的現象，而這部分房源中很多都能實現2成首付。
記者另外瞭解到，除新房之外，二手房的貸款同樣遵循第一套房且面積不超過90平方米最高可以貸款8成的規定。在首付只有2成的情況下，對於這部分房源來說，一旦房價出現下調，20%的調整幅度就將成為購房者決定是否還貸的心理底線，而不是通常認為的30%。
而目前的上海樓市，觀望情緒正濃，二手市場上，成交量萎縮的情況明顯，而部分樓盤已經出現了房價下調的現象。這種情形正逐漸向一手市場蔓延。
銀行：暫無控制必要
工商銀行上海分行消費信貸業務部總經理王洪海表示，由於符合政策規定，銀行不會對這部分貸款特別限制。但銀行會根據樓盤和貸款物件的不同進行相應評估。
以二手房為例，銀行會委託評估公司進行評估，也就是說100萬元成交的房子，可能評估價格僅90萬元，貸款成數雖達到8成，但實際首付近30萬元。
在一手樓盤方面，銀行則根據樓盤情況作出判斷，部分樓盤可以給出8成貸款，部分則會相對偏低。
王洪海表示，對於銀行來說，個人房貸還是一項優質資產，不良率一直維持在1%以下。即使在2005年上海房價出現比較明顯的下降幅度，銀行貸款不良率也沒有出現顯著波動。因此銀行暫時不會調整貸款成數。
事實上上海大部分銀行都未感受到上海可能出現的貸款風險。除高成數貸款之外，有銀行推出的房貸利率甚至低於最優惠貸款利率。
有媒體透露，在房價下跌最明顯的深圳，部分銀行已經調整了其按揭貸款政策。光大銀行的檔中將“調整深圳分行的房屋按揭貸款政策”作為單獨內容，以示與其他地區區別。該行規定，深圳地區借款人購買首套自住住房的，不能享受90平方米以下首付2成的優待，不論面積是否在90平方米以下，其貸款額度最高不得超過7成。
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