（2008-12-27）
我国今年第三季陷入自2001年以来的第一次经济衰退，环球金融海啸也使入境我国的游客人数减少，未来一年的展望不乐观，人们开始勒紧腰带，看紧荷包。
看的人多，买的人少，一波又一波的坏消息好比海浪，一次又一次地冲击本地零售商的生意，也由于一些零售租金同商店生意挂钩，因此业主的收入也连带受到影响。
戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬指出：“鉴于经济疲弱，第四季的零售租金下滑。截至2008年年底，租金其实已回到与一年前相近的水平。”
接下来若展望欠佳，是否就意味着明年的零售租金会跟着应声下跌？
根据市建局数据，商店价格和租金在今年第三季首次滑落，分别下跌0.3％和0.6％。
蔡楚芬认为，零售商场租金其实在今年首季已达顶峰。
她也估计，到了明年，乌节路商场的租金可能下滑7至13％，一些市中心以外的地区，零售租金可能只下滑3至7％。
但仲量联行研究部主管蔡炎亮博士指出，零售租金一般有两个部分：固定租金和以营收为计算基础的租金(Gross Turnover，简称GTO)。
固定租金极可能下滑
蔡炎亮认为，在今年上半年，固定租金每个季度大约上涨0.5至0.6％，在第三季度，虽然租金依然增加，但增长幅度已收窄。他也认为，今年第四季或明年初，固定租金极可能下滑。
他说，当市场表现欠佳，商家生意不好时，首当其冲的其实是以营收为计算基础的租金，因为业主的租金收入也跟着下滑。
他指出，商场业主抽取商店多少份额的营收为作为租金，这一般是商场业主和各别商店之间达成的协议，通常无需公开或呈报。但由于旅客人数下滑，消费意愿又降低，这个部分其实已开始受到较严重的打击。
他说，固定租金目前尚未受到很大的影响，表现相对平稳。一些地区如滨海湾的商场租金虽没有增长，但也不至于滑坡，但表现最亮眼的，其实是纳福坊（Northpoint）和义顺等二线的购物中心。
例如，黄金地段乌节路的租金在第三季上涨0.1％，一些位于岛屿南端的购物商场，租金反而上涨了0.2至0.3％。
蔡炎亮说，这就是邻里商场的魅力所在，就算经济不好，人们不到高档餐馆进餐，也要买些日用品和粮食度日。
蔡楚芬认为，同办公楼和私宅相比，零售业租金预计有更强的抗跌能力。尽管如此，面对更多新商场在环球经济下滑的时候登场，零售租金明年稍微下滑的可能性依然存在。
在2009年，我国就有三个大型购物中心竣工，它们都集中在乌节地区，包括ION Orchard、乌节中央城(Orchard Central)和313@ Somerset(前称索美塞中央城，Somerset Central)。
蔡炎亮也认为，这就是供需原理，当需求没有上升(即旅客到访人次若没有上升)，而供应又增加，租金就会下滑。他因此认为，一些同旅客人数挂钩的商场，如乌节路和滨海湾地区，将感受到冲击。然而，由于业主可调整GTO，因此固定租金的下滑幅度应不大。
高纬物业的数据显示，乌节路的零售商店月租，约为每平方英尺51.3新元。但世邦魏理仕的报告显示，乌节路目前的月租约每平方英尺38元。这主要是因为收集资料的方法不同，所以数据有些出入。
面对严峻的市场环境，业主想出什么奇谋妙计，来挽回租户的心？
蔡楚芬说，在过去，一些业主会给一段“免付租金期”来吸引新租户，对现有租户，则会给予租金折扣。另外一个方法是为商场“整容”或“换血”，以新概念重新定位。一些在2003年改头换面的零售商区，就包括克拉码头、中峇鲁广场和滨海广场。
蔡炎亮认为，最近“换血”的亮阁，就通过重组整合，引进了一些新的概念和租户。除此之外，更多商场也开始走“轻巧化”路线，以较小的单位，吸引更多新租户进场。
走势还不十分明朗
然而，他也认为，现在虽然是思考重新定位的时机，却还不是着手进行的时刻，因为市场的走势还不十分明朗。
仲量联行认为，一些商场开始举办节日促销活动和节目，并让所有商店都参与，例如：黄金地区以外的碧山第8站就在报上打广告，主办了一些市场行销活动，协助吸引人流，里头所有商店的营业时间也延长到午夜12时。
蔡炎亮认为，这就是国际业者进驻和房地产投资信托(REIT)带来的好处，因为同过去的分层地契商场“各人自扫门前雪”的做法比较，现在的商场更重视市场行销。
首个房地产投资信托在2002年上市，同十年前比较，房地产投资信托的出现虽然加强了市场透明度，但也导致一些业主不愿削减固定薪金，而是改用GTO的部分来捕捉市场的变动，在市场转弱时，可能先削减这个部分来吸引租户。
蔡炎亮认为，虽然固定租金也可能削减，但这应是第二步骤，且做法并不普遍。明年的经济前景不明朗，业主相信会想方设法留住租户，减少对租户造成的冲击。
蔡炎亮说：“在过去几年，当办公楼租金飙涨时，零售租金并没有上涨得那么快，因此，虽然短期内相信会有调整，今年第四季或明年初大多数的市场估计都会萎缩，但我认为无需过度担忧，应该着眼于市场复苏以后的情况。”
Sunday, December 28, 2008
星展集团
（2008-12-27）
● 银
本栏今年10月30日预估这股票随时可能挑战03年4月28日的8.20元，投资者宜乘短期回扯填补介于12.36元至12.64元间的缺口，迅速套利。当时股价为10.60元左右。可惜股价回升乏力，见报当天一度回升至12.02元就下调，根本无法填补缺口，反而渐形成一个跌势三角形，11月25日下试8.93元完成了第(3)点，过后回扯至12月15日的10.40元第(4)点，因此，股价于12月22日骤然跌穿此三角形位于9.05元的底线，直抵8.81元。估计若以此三角形之高计自9.05元，则股价将轻而易举的下试8.20元，最终目标或将是5.93元了。
● 银
本栏今年10月30日预估这股票随时可能挑战03年4月28日的8.20元，投资者宜乘短期回扯填补介于12.36元至12.64元间的缺口，迅速套利。当时股价为10.60元左右。可惜股价回升乏力，见报当天一度回升至12.02元就下调，根本无法填补缺口，反而渐形成一个跌势三角形，11月25日下试8.93元完成了第(3)点，过后回扯至12月15日的10.40元第(4)点，因此，股价于12月22日骤然跌穿此三角形位于9.05元的底线，直抵8.81元。估计若以此三角形之高计自9.05元，则股价将轻而易举的下试8.20元，最终目标或将是5.93元了。
Thursday, December 25, 2008
美元兑人民币
（2008-12-24）
● 银
美元自今年7月17日下试6.81人民币，并于当天以“主要转向”讯号止跌回升。今年8月 18日美元已回升至6.881人民币，且形成了一个“斜向交叉”中的第（二）点，接着以三小波向下调整至6.808人民币遂于9月24日以“转向”讯号完成第（三）点。过后又以三小波上升至12月3日的6.89人民币，并于当天以6.875人民币闭市而以“主要转向”讯号完成了第（四）点，随即下调至12 月19日的6.826人民币，且于当天以“主要转向”讯号完成第（五）点。估计短期内美元将回升，若以第（四）点至第（三）点价差的1.618倍，计自第（五）点则其基本目标为6.9587人民币，若以其周图分析，则可能回扯至7.50人民币了
● 银
美元自今年7月17日下试6.81人民币，并于当天以“主要转向”讯号止跌回升。今年8月 18日美元已回升至6.881人民币，且形成了一个“斜向交叉”中的第（二）点，接着以三小波向下调整至6.808人民币遂于9月24日以“转向”讯号完成第（三）点。过后又以三小波上升至12月3日的6.89人民币，并于当天以6.875人民币闭市而以“主要转向”讯号完成了第（四）点，随即下调至12 月19日的6.826人民币，且于当天以“主要转向”讯号完成第（五）点。估计短期内美元将回升，若以第（四）点至第（三）点价差的1.618倍，计自第（五）点则其基本目标为6.9587人民币，若以其周图分析，则可能回扯至7.50人民币了
分析师预计摊薄股本回报率 星展售附加股 股价料续下挫
● 李韵琳
分析师指出，星展银行配售附加股计划预计将摊薄股本回报率，拖累其股价继续下挫。
花旗银行(Citi)分析师指出，集团发附加股后的每股盈利预计将下跌30％，每股账面净值也预计下滑20％左右，加上集团也需要一段时间调遣新资金，这预计将导致股本回报率从9％摊薄至8.4％。为此，分析师昨天把星展银行的目标价位从9.50元，调低到8元，并维持先前的“脱售”评级。
与另外两家本地银行做比较，花旗银行分析师也提出，星展银行对本地宏观经济的营运曝险最大，若经济情况持续恶化，集团业务将进一步被打压。
新资金将让集团
捕捉到增长机会
不过，分析师表示，集团的现金流强劲，贷款对存款比例为77％，而新资金将能让集团捕捉到增长机会。
另外，技术分析公司Recognia认为，星展银行的股价目前呈现“连续同构三角形”(symmetrical continuation triangle)，意味市场对该股感到悲观，在未来39天内，股价可能暴跌至每股5.40元至6.20元。
在昨天的交易中，星展银行的股价继续滑坡，全天下滑0.33元，或3.5％，闭市报9.04元，使该股“身价”进一步下跌，今年至今已折损了 56.3％。另外两家本地银行的股价则横摆。华侨银行的股价微跌了3分，或0.6％，以4.90元收市；大华银行股价则微涨6分，或0.5％，报 12.40元。
为加强资本实力，星展银行前天宣布配售附加股，筹集40亿元，以两股配售一股的方式，配售7亿6048万附加股，每股5.42元的发售价，较集团上星期五收盘折价45％。
2009年即将来临，金融海啸余波未了，经济前景一片黑暗，银行的贷款损失拨备又可能提高，鲜少分析师看好本地银行股的前景。
瑞士银行(UBS)银行股分析师贾杰星(Jaj Singh)是少数看好的分析师之一。他在消息后维持星展银行“买入”评级，12个月目标价为15.30元。他指出，以账面值来计算，星展银行目前的交易价为0.78倍，大华银行则为1.31倍。
另外，瑞信银行(Credit Suisse)分析师昨天把星展银行的评级从“脱售”上调至“中立”，目标价为11.50元。
每股盈利
将长期抬不起头
分析师原本最不看星展银行，表示该银行的一级资本(tier-1 capital)原本是三家本地银行当中最低的。但经融资之后，星展银行将是财力最丰厚的，有助于消除市场对它的疑虑，也缩小了它与另外两家本地银行的账面值折扣差距。
然而，分析师提醒，配售新股计划将使星展银行的每股盈利长期抬不起头，下跌70至80个基点，该股至少在明年持续在账面值以下交易。
德意志摩根建富证券(DMG & Partners)分析师凌诚俊也认为，星展银行融资计划是正面消息。他表示，进入2009年，在本地经济预料继续趋软的情况下，财力较雄厚的银行较能够乘风破浪。
不过，基于对其资产素质变质的顾虑，他维持对星展银行的“中立”评级以及10.30元的目标价位。
凌诚俊预测，本地银行类股将在未来两年继续被打压。他指出，尽管本地银行股的基本面强劲，银行预计须提高贷款损失的拨备，消费者也可能减少对金融产品的需求，脆弱的市场情绪料则将打击它们的股价表现。
分析师指出，星展银行配售附加股计划预计将摊薄股本回报率，拖累其股价继续下挫。
花旗银行(Citi)分析师指出，集团发附加股后的每股盈利预计将下跌30％，每股账面净值也预计下滑20％左右，加上集团也需要一段时间调遣新资金，这预计将导致股本回报率从9％摊薄至8.4％。为此，分析师昨天把星展银行的目标价位从9.50元，调低到8元，并维持先前的“脱售”评级。
与另外两家本地银行做比较，花旗银行分析师也提出，星展银行对本地宏观经济的营运曝险最大，若经济情况持续恶化，集团业务将进一步被打压。
新资金将让集团
捕捉到增长机会
不过，分析师表示，集团的现金流强劲，贷款对存款比例为77％，而新资金将能让集团捕捉到增长机会。
另外，技术分析公司Recognia认为，星展银行的股价目前呈现“连续同构三角形”(symmetrical continuation triangle)，意味市场对该股感到悲观，在未来39天内，股价可能暴跌至每股5.40元至6.20元。
在昨天的交易中，星展银行的股价继续滑坡，全天下滑0.33元，或3.5％，闭市报9.04元，使该股“身价”进一步下跌，今年至今已折损了 56.3％。另外两家本地银行的股价则横摆。华侨银行的股价微跌了3分，或0.6％，以4.90元收市；大华银行股价则微涨6分，或0.5％，报 12.40元。
为加强资本实力，星展银行前天宣布配售附加股，筹集40亿元，以两股配售一股的方式，配售7亿6048万附加股，每股5.42元的发售价，较集团上星期五收盘折价45％。
2009年即将来临，金融海啸余波未了，经济前景一片黑暗，银行的贷款损失拨备又可能提高，鲜少分析师看好本地银行股的前景。
瑞士银行(UBS)银行股分析师贾杰星(Jaj Singh)是少数看好的分析师之一。他在消息后维持星展银行“买入”评级，12个月目标价为15.30元。他指出，以账面值来计算，星展银行目前的交易价为0.78倍，大华银行则为1.31倍。
另外，瑞信银行(Credit Suisse)分析师昨天把星展银行的评级从“脱售”上调至“中立”，目标价为11.50元。
每股盈利
将长期抬不起头
分析师原本最不看星展银行，表示该银行的一级资本(tier-1 capital)原本是三家本地银行当中最低的。但经融资之后，星展银行将是财力最丰厚的，有助于消除市场对它的疑虑，也缩小了它与另外两家本地银行的账面值折扣差距。
然而，分析师提醒，配售新股计划将使星展银行的每股盈利长期抬不起头，下跌70至80个基点，该股至少在明年持续在账面值以下交易。
德意志摩根建富证券(DMG & Partners)分析师凌诚俊也认为，星展银行融资计划是正面消息。他表示，进入2009年，在本地经济预料继续趋软的情况下，财力较雄厚的银行较能够乘风破浪。
不过，基于对其资产素质变质的顾虑，他维持对星展银行的“中立”评级以及10.30元的目标价位。
凌诚俊预测，本地银行类股将在未来两年继续被打压。他指出，尽管本地银行股的基本面强劲，银行预计须提高贷款损失的拨备，消费者也可能减少对金融产品的需求，脆弱的市场情绪料则将打击它们的股价表现。
Tuesday, December 23, 2008
海峡时报指数(ST I)
（2008-12-22）
● 银
本栏于上周一（15日）曾论及指数仍然会回升以填补介于1868.19点至1885.02 点间的缺口，甚至填补另一个介于1991.07点至2059.39点间的缺口，因为指数依然处于c小波上调阶段。可是上周指数却出现上升横摆渐进走势，而全周波幅更是只介于1751.53点至1822.76点的狭小范围，导致其每日一杆图中的“方向指示”下降至15.84的界域，因此，估计指数本周内在“ 方向指示”无明确走势的影响下，指数将依然处横摆状态，而填补上述二缺口的方向未变，不过，却将延后至今年最后一周及明年初了。
● 银
本栏于上周一（15日）曾论及指数仍然会回升以填补介于1868.19点至1885.02 点间的缺口，甚至填补另一个介于1991.07点至2059.39点间的缺口，因为指数依然处于c小波上调阶段。可是上周指数却出现上升横摆渐进走势，而全周波幅更是只介于1751.53点至1822.76点的狭小范围，导致其每日一杆图中的“方向指示”下降至15.84的界域，因此，估计指数本周内在“ 方向指示”无明确走势的影响下，指数将依然处横摆状态，而填补上述二缺口的方向未变，不过，却将延后至今年最后一周及明年初了。
Thursday, December 18, 2008
最新拥车证成价 B组创十年新低
（2008-12-18） ● 赵琬仪 在市场不断传出裁员、冻结薪金消息之后，人们消费信心受创，再加上银行贷款条件收紧，反映在最新一轮的拥车证投标活动上，导致各组别成功标价全面下滑，其中大型及豪华车组(B组)跌幅最大，创下这个组别10年前设立以来的最低记录，只有2656元。
上个月拥车证成价破天荒以2元成交的中小型汽车组(A组)，两个星期前回升到7721元之后，昨天再度下跌，报6200元。
受访车商表示，在2元拥车证效应退烧后，过去两个星期，到车行看车的人潮回复之前的冷淡，最新一轮拥车证标价下滑是预料中事。
最新一轮拥车证的竞标，A组1851张配额共收到2788张投标，比之前一期少了362张，成价下跌1521元。B组1102张配额则共收到1318张竞标，比前一期少了93张。不过，竞标者出价都不高，所以成功标价跌幅最大，下跌了3845元。
汽车出入口商协会会长梁南兴指出，有人进场竞标，显示市场仍有需求，但价格需要调整以配合人们的消费力。
他认为日元汇率上升是导致B组汽车需求减少的原因之一。日本汽车占本地七八成汽车市场，日元上涨的影响不容忽视。
他说，近几个月日元上涨，一辆普通的B组日本车售价爆涨了一万多元，即使拥车证成价下跌，日本车的价格还是比以前高。在这情况下，欧洲生产的汽车和泰国制造的日本品牌汽车，由于汇率下跌，将成为市场宠儿。
汽车商公会副会长黄哲忠说，市场起起落落，车商早已见惯风浪，但在短短几星期内两组拥车证跌破新低，令人觉得这是汽车市场情况较恶劣的一次。
他预计A组拥车证标价接下来将徘徊在7000元到8000元之间，而B组则在4000元上下，这种情况会维持一阵子，大概要等到政府在下个月发表财政预算案时宣布“救市”的好消息后，情况才有可能好转。
他说：“许多因素加起来造成目前汽车市场需求疲软，这包括银行制定更严格的贷款条件、人们消费信心受打击，连工会都站出来告诉工友要做好心理准备……整体经济环境并不乐观。” 他认为，现在人们都寄望政府明年初发表的财政预算案，希望政府能够成功地使银行放宽贷款条件，并推出有效的救市配套，拯救各行各业。
上个月拥车证全面崩溃后，汽车出入口商及旧车商决定向政府建议拥车证配额削减25％。梁南兴说，减少拥车证配额让拥车证标价稳定，这也有助于稳定所有新加坡车主的车价，使所拥有的车子不会贬值。
他说：“拥车证标价下跌，将使新加坡车主资产缩水。”
面对市场需求疲软，车商更积极推出各种优惠，刺激购买欲。起亚（KIA）汽车助理行销经理沈健通受询时说，为了刺激订量，车行与银行合作，推出有首两年每月摊还299元的B组汽车贷款配套，及首两年每月摊还99元A组汽车贷款配套。
上个月一些车商已推出促销大型豪华汽车的配套，随着拥车证下跌，它们将进一步减价刺激销量。
过去，当拥车证下跌，车价下调的时候，车商通常会眉开眼笑，因为顾客会涌去看车和订车。这次车商不敢过于乐观，因为银行贷款条件收紧，一个车商告诉本报，过去几个星期，10个贷款买车的客户，有两个贷款被拒。顾客如果申请不到贷款，拥车证标价再低，生意还是很难做。
上个月拥车证成价破天荒以2元成交的中小型汽车组(A组)，两个星期前回升到7721元之后，昨天再度下跌，报6200元。
受访车商表示，在2元拥车证效应退烧后，过去两个星期，到车行看车的人潮回复之前的冷淡，最新一轮拥车证标价下滑是预料中事。
最新一轮拥车证的竞标，A组1851张配额共收到2788张投标，比之前一期少了362张，成价下跌1521元。B组1102张配额则共收到1318张竞标，比前一期少了93张。不过，竞标者出价都不高，所以成功标价跌幅最大，下跌了3845元。
汽车出入口商协会会长梁南兴指出，有人进场竞标，显示市场仍有需求，但价格需要调整以配合人们的消费力。
他认为日元汇率上升是导致B组汽车需求减少的原因之一。日本汽车占本地七八成汽车市场，日元上涨的影响不容忽视。
他说，近几个月日元上涨，一辆普通的B组日本车售价爆涨了一万多元，即使拥车证成价下跌，日本车的价格还是比以前高。在这情况下，欧洲生产的汽车和泰国制造的日本品牌汽车，由于汇率下跌，将成为市场宠儿。
汽车商公会副会长黄哲忠说，市场起起落落，车商早已见惯风浪，但在短短几星期内两组拥车证跌破新低，令人觉得这是汽车市场情况较恶劣的一次。
他预计A组拥车证标价接下来将徘徊在7000元到8000元之间，而B组则在4000元上下，这种情况会维持一阵子，大概要等到政府在下个月发表财政预算案时宣布“救市”的好消息后，情况才有可能好转。
他说：“许多因素加起来造成目前汽车市场需求疲软，这包括银行制定更严格的贷款条件、人们消费信心受打击，连工会都站出来告诉工友要做好心理准备……整体经济环境并不乐观。” 他认为，现在人们都寄望政府明年初发表的财政预算案，希望政府能够成功地使银行放宽贷款条件，并推出有效的救市配套，拯救各行各业。
上个月拥车证全面崩溃后，汽车出入口商及旧车商决定向政府建议拥车证配额削减25％。梁南兴说，减少拥车证配额让拥车证标价稳定，这也有助于稳定所有新加坡车主的车价，使所拥有的车子不会贬值。
他说：“拥车证标价下跌，将使新加坡车主资产缩水。”
面对市场需求疲软，车商更积极推出各种优惠，刺激购买欲。起亚（KIA）汽车助理行销经理沈健通受询时说，为了刺激订量，车行与银行合作，推出有首两年每月摊还299元的B组汽车贷款配套，及首两年每月摊还99元A组汽车贷款配套。
上个月一些车商已推出促销大型豪华汽车的配套，随着拥车证下跌，它们将进一步减价刺激销量。
过去，当拥车证下跌，车价下调的时候，车商通常会眉开眼笑，因为顾客会涌去看车和订车。这次车商不敢过于乐观，因为银行贷款条件收紧，一个车商告诉本报，过去几个星期，10个贷款买车的客户，有两个贷款被拒。顾客如果申请不到贷款，拥车证标价再低，生意还是很难做。
“恐龙已死 蟑螂犹在” “开源节流”交流会八字箴言为中小企业打气
（2008-12-18） ● 徐伏钢股市崩盘，银行倒闭，经济衰退，面对汹涌而来的全球金融海啸，势单力薄的中小商家如何在风浪中挺立，化险为夷渡过难关？
新加坡现代企业管理协会会长、向宇公司（Worldaimer）董事经理郑来发，日前在新加坡中华总商会主办的专题交流会上，以“恐龙已死，蟑螂犹在”八个字为本地中小商家打气，鼓励他们只要选择适合自身的发展策略，就能在风浪中站立得更加牢固、更加坚强。
“为什么作为庞然大物的恐龙早已在地球上灭绝了，而小小的蟑螂却依然还在生存？”郑来发形象地打比方说：“因为蟑螂能耐脏、耐打、耐臭！”
他说，只要我们中小商家能够从蟑螂身上学到“耐脏”、“耐打”和“耐臭”的精神，就能化不利为有利，在风浪中挺立过来。
交流会的主题是“开源节流”，讨论面对经济旱季时，中小企业应如何应对才能渡过艰难时节。出席交流会的除本地中小商家外，还有个别上市公司老板。
郑来发说：“一帖药不能适合百种病。不同企业必须根据自身的不同情况，分别采取不同的危机应对策略，或攻，或守，或停，或退。”
食品、二手货市场
药剂业可趁势扩张
他认为，金融危机来临时，食品、药剂业和二手货市场可以趁势扩张，因为这个时节对这些行业反而有利。
他说，节流最简单的办法是裁员，但并非最好的办法。裁员可能造成人才流失，风浪过去之后，企业很难再重新站立起来。停的方面，业务可以半停，可以局部停下来，三班变成两班。 说到退的策略，郑来发以雅虎（Yahoo!）为例说：“许多华人企业死要面子，只想冲不敢退，其实这是不明智的。该退的时候就要退，只要价钱好，为什么不能把业务卖掉？如果当年雅虎同意把自己卖给微软，现在不就坐拥巨额现金了？”
Mr Bean积极招聘
优秀管理人才
最近获得SPBA-最受欢迎品牌奖的Mr Bean总经理许添顺在交流会上说，公司在拓展业务过程中也存在各种风险，所以在发展策略上，攻、守、停、退都要灵活运用。“就像在足球场上一样，该攻的时候必须全力拼抢，该守的时候必须严密防守，该停的时候马上放缓节奏，该退的时候必须果敢抽身。”
他说，Mr Bean目前也在充分利用就业市场萧条的时节，积极招聘优秀管理人才，在管理素质方面扩充自己。
第一精机
健康现金流最重要
第一精机（Ichi Seiki）董事经理程宇超则表示，危机来临时，企业应该提前做好最坏打算。
在应对策略上，他建议先通过减少工作日来降低经营成本，其次才考虑高层管理人员减薪，再来是淘汰表现不佳的员工，最后不得已时才考虑裁员缩编。 程宇超也是新加坡现代企业管理协会副会长。他说：“对于企业来说，保持健康的现金流比什么都重要。虽然我们说黑夜过去就是白天，但如果今夜你活不过去，就等不到天亮！”
他说，降低库存是增加现金流的重要手段之一，留得青山在，不怕没柴烧，危机来临时特别要注意保本保企业。
面临危机
科艺坚持业务创新
刚刚获得新加坡潜质品牌奖“悠久品牌”的科艺公司（Science Arts）董事长陈立发幽默地说：“今天我站在台上，看起来西装革履的样子，但一旦把我的衣服脱了，你们就会发现，其实我是遍体鳞伤！”
1997年金融风暴来临的时候，陈立发开门第一件事，就是遇到朋友上门来收账。生意怎么做，企业如何发展？这是当时摆在公司面前一个不小的难题。面临危机时候，科艺却坚持业务创新，在2000年冒着很大风险设立自己的制药厂，结果迎来了春天。
陈立发说：“我们经营的是传统行业，不创新，不提升自己，必然会在激烈的竞争中处于劣势。”
台下有人问，作为本地小商家，应如何应对新的一轮金融危机？
陈立发举着当天《联合早报》上《中国财经》版说：“广东省委书记汪洋今天的文章说，当前的危机是危中有机，关键是看能否抓住机遇。困难面前，关键要有信心、沉住气。要善于听取意见，但不要被议论左右，不要自乱阵脚。今天的困难一定压不垮我们，我们一定能够战胜当前的困难！这也就是我要给你的答案。”
新加坡现代企业管理协会会长、向宇公司（Worldaimer）董事经理郑来发，日前在新加坡中华总商会主办的专题交流会上，以“恐龙已死，蟑螂犹在”八个字为本地中小商家打气，鼓励他们只要选择适合自身的发展策略，就能在风浪中站立得更加牢固、更加坚强。
“为什么作为庞然大物的恐龙早已在地球上灭绝了，而小小的蟑螂却依然还在生存？”郑来发形象地打比方说：“因为蟑螂能耐脏、耐打、耐臭！”
他说，只要我们中小商家能够从蟑螂身上学到“耐脏”、“耐打”和“耐臭”的精神，就能化不利为有利，在风浪中挺立过来。
交流会的主题是“开源节流”，讨论面对经济旱季时，中小企业应如何应对才能渡过艰难时节。出席交流会的除本地中小商家外，还有个别上市公司老板。
郑来发说：“一帖药不能适合百种病。不同企业必须根据自身的不同情况，分别采取不同的危机应对策略，或攻，或守，或停，或退。”
食品、二手货市场
药剂业可趁势扩张
他认为，金融危机来临时，食品、药剂业和二手货市场可以趁势扩张，因为这个时节对这些行业反而有利。
他说，节流最简单的办法是裁员，但并非最好的办法。裁员可能造成人才流失，风浪过去之后，企业很难再重新站立起来。停的方面，业务可以半停，可以局部停下来，三班变成两班。 说到退的策略，郑来发以雅虎（Yahoo!）为例说：“许多华人企业死要面子，只想冲不敢退，其实这是不明智的。该退的时候就要退，只要价钱好，为什么不能把业务卖掉？如果当年雅虎同意把自己卖给微软，现在不就坐拥巨额现金了？”
Mr Bean积极招聘
优秀管理人才
最近获得SPBA-最受欢迎品牌奖的Mr Bean总经理许添顺在交流会上说，公司在拓展业务过程中也存在各种风险，所以在发展策略上，攻、守、停、退都要灵活运用。“就像在足球场上一样，该攻的时候必须全力拼抢，该守的时候必须严密防守，该停的时候马上放缓节奏，该退的时候必须果敢抽身。”
他说，Mr Bean目前也在充分利用就业市场萧条的时节，积极招聘优秀管理人才，在管理素质方面扩充自己。
第一精机
健康现金流最重要
第一精机（Ichi Seiki）董事经理程宇超则表示，危机来临时，企业应该提前做好最坏打算。
在应对策略上，他建议先通过减少工作日来降低经营成本，其次才考虑高层管理人员减薪，再来是淘汰表现不佳的员工，最后不得已时才考虑裁员缩编。 程宇超也是新加坡现代企业管理协会副会长。他说：“对于企业来说，保持健康的现金流比什么都重要。虽然我们说黑夜过去就是白天，但如果今夜你活不过去，就等不到天亮！”
他说，降低库存是增加现金流的重要手段之一，留得青山在，不怕没柴烧，危机来临时特别要注意保本保企业。
面临危机
科艺坚持业务创新
刚刚获得新加坡潜质品牌奖“悠久品牌”的科艺公司（Science Arts）董事长陈立发幽默地说：“今天我站在台上，看起来西装革履的样子，但一旦把我的衣服脱了，你们就会发现，其实我是遍体鳞伤！”
1997年金融风暴来临的时候，陈立发开门第一件事，就是遇到朋友上门来收账。生意怎么做，企业如何发展？这是当时摆在公司面前一个不小的难题。面临危机时候，科艺却坚持业务创新，在2000年冒着很大风险设立自己的制药厂，结果迎来了春天。
陈立发说：“我们经营的是传统行业，不创新，不提升自己，必然会在激烈的竞争中处于劣势。”
台下有人问，作为本地小商家，应如何应对新的一轮金融危机？
陈立发举着当天《联合早报》上《中国财经》版说：“广东省委书记汪洋今天的文章说，当前的危机是危中有机，关键是看能否抓住机遇。困难面前，关键要有信心、沉住气。要善于听取意见，但不要被议论左右，不要自乱阵脚。今天的困难一定压不垮我们，我们一定能够战胜当前的困难！这也就是我要给你的答案。”
长春产业 (Allgreen Prop.)
（2008-12-18） ● 银 本栏于今年元月29日曾预估这只股票可能回扯至1.70元，以形成一个复式“头肩形”的右肩而进入跌势。当时股价为1.30元左右。可是股价却仅于4月8日回扯至1.34元就后劲不足，遂渐渐进入跌势。10月28日股价一度下试0.25元的历史低价，幸好该周五却以0.395元闭市而于其每周一杆图中出现“转向”讯号，接着以三小波渐渐回升。11月5日升试0.46元完成a小波，而b小波也于11月13日的0.37元结束，估计目前正处c小波，因此，回扯填补介于0.525元至0.545元的缺口为基本目标，过后将进入跌势了。
1/2/07 15/12/08
1/2/07 15/12/08
大公司砍预算 中小型品牌行销业者逆境突围
（2008-12-18）
● 苗丰恬 经济衰退导致不少公司大砍品牌预算达四成，或无限期延后推广品牌计划，眼看市场对宣传、公关和广告的需求锐减，许多行销业者恐慌了起来。
在一片不景气声中，却也有人以乐观之心看待，认为这是中小型企业“异军突起”的好机会。
整合行销业者Group.8集团总裁李伟铭表示，本地房地产和汽车企业最近大幅削减品牌预算，其他行业的客户前景也不明朗，影响到这一行生计。
不过，由于不少跨国企业同行开始进行“第一阶段裁员”，在下一季面对生死存亡关头，为成本低了三四成的中小型业者提供了上位大好时机。
他说：“过去两个月来，公司接到不少跨国企业客户来电询问，邀请我们作简报，或参加角逐企划书招标，频繁度比平时增加了一半。毕竟大型跨国同行正在重组、盈利亏损是他们最关注的事情，向来惯用跨国广告公司的大客户手头紧了，也决定试试其他同样能覆盖区域市场的中小型业者。”
李伟铭说：“上一轮沙斯时期，中小企业反而发展蓬勃，只要对准大型品牌的客户、积极抢攻业务，2009年必然是中小企业大展鸿图的一年。”
Group.8是李伟铭在五年半前以400元资本创立的一家品牌行销公司，第一年以发展艺人经纪业务为主，逐渐分散到活动策划、公关、广告、网站等行销相关业务，壮大规模到四家公司。公司的业务在去年大幅度增长，也花50万元在区域进行一系列收购，在越南、中国、香港和马来西亚设下据点。
现在，集团在区域拥有超过16家公司，客户包括新力、苹果、嘉德置地、通用汽车、社会发展、青年及体育部以及新加坡体育理事会等。今年底营业额料达1500万元、较去年增长50％，其中40％来自本地、40％来自中国、20％来自越南。
目前，Group.8的定位以亚洲为主、提供“包到完”的整合行销服务。李伟铭认为，所谓的“整合行销概念”在现今时局下将更具竞争力。
他说：“由于市场文化的差异，越南和马来西亚业者从创业第一天就整合业务了，但在本地和中国市场，广告、行销、公关和活动策划等多数由不同的公司负责，必要时进行合作，像我们这样的业者只有10家，但优势是有许多公司在业务上能互补，在资本、人力和生意上互相帮助、进一步节省成本。”
● 苗丰恬 经济衰退导致不少公司大砍品牌预算达四成，或无限期延后推广品牌计划，眼看市场对宣传、公关和广告的需求锐减，许多行销业者恐慌了起来。
在一片不景气声中，却也有人以乐观之心看待，认为这是中小型企业“异军突起”的好机会。
整合行销业者Group.8集团总裁李伟铭表示，本地房地产和汽车企业最近大幅削减品牌预算，其他行业的客户前景也不明朗，影响到这一行生计。
不过，由于不少跨国企业同行开始进行“第一阶段裁员”，在下一季面对生死存亡关头，为成本低了三四成的中小型业者提供了上位大好时机。
他说：“过去两个月来，公司接到不少跨国企业客户来电询问，邀请我们作简报，或参加角逐企划书招标，频繁度比平时增加了一半。毕竟大型跨国同行正在重组、盈利亏损是他们最关注的事情，向来惯用跨国广告公司的大客户手头紧了，也决定试试其他同样能覆盖区域市场的中小型业者。”
李伟铭说：“上一轮沙斯时期，中小企业反而发展蓬勃，只要对准大型品牌的客户、积极抢攻业务，2009年必然是中小企业大展鸿图的一年。”
Group.8是李伟铭在五年半前以400元资本创立的一家品牌行销公司，第一年以发展艺人经纪业务为主，逐渐分散到活动策划、公关、广告、网站等行销相关业务，壮大规模到四家公司。公司的业务在去年大幅度增长，也花50万元在区域进行一系列收购，在越南、中国、香港和马来西亚设下据点。
现在，集团在区域拥有超过16家公司，客户包括新力、苹果、嘉德置地、通用汽车、社会发展、青年及体育部以及新加坡体育理事会等。今年底营业额料达1500万元、较去年增长50％，其中40％来自本地、40％来自中国、20％来自越南。
目前，Group.8的定位以亚洲为主、提供“包到完”的整合行销服务。李伟铭认为，所谓的“整合行销概念”在现今时局下将更具竞争力。
他说：“由于市场文化的差异，越南和马来西亚业者从创业第一天就整合业务了，但在本地和中国市场，广告、行销、公关和活动策划等多数由不同的公司负责，必要时进行合作，像我们这样的业者只有10家，但优势是有许多公司在业务上能互补，在资本、人力和生意上互相帮助、进一步节省成本。”
马多夫诈欺案重创对冲基金业 骗自家人也毫不手软
2008-12-14
美国金融钜子马多夫爆出的五百亿美元诈欺案，灾情不断扩散，从纽约到迈阿密，从波士顿到瑞士，受害者成千上万，包括许多慈善组织、大学校产与富裕家族。但受创最严重的还是对冲基金业者，不仅直接踩中马多夫基金地雷的公司血本无归，整个业界也面临投资人信心摇摇欲坠的危机。
根据目前已经曝光的资料，美国对冲基金公司“Fairfield Greenwich Group”是头号苦主，旗下的“Fairfield Sentry”公司损失高达七十三亿美元。第二号苦主“Kingate Global Fund”，则有廿八亿美元人间蒸发。这两家公司都是“基金中的基金”（fund of fund），以其它基金为投资标的。瑞士的私人银行“Benedict Hentsch”也损失四千七百万美元。
马多夫是犹太裔，骗起自家人来毫不手软，因此美国的犹太社群也成为这起诈骗案的重灾区，包括拥有美国职棒大联盟纽约大都会队的威尔朋（Wilpon）家族，以及北美洲最古老的犹太学府叶史瓦大学（Yeshiva University）。
麻州的“罗伯特．拉平慈善基金会”将七百万美元资产全部托付给马多夫进行“投资”，如今已宣告倒闭，员工也已全部资遣。
多位金融投资专家指出，对冲基金原本就在近来的金融风暴中饱受冲击，马多夫诈骗案将更加削弱投资人对它们的信心，恐怕会再引爆一波赎回潮。着名的城堡投资集团（Citadel Investment Group）虽然没有投资马多夫的基金，但已宣布即日起至三月卅一日止，旗下两档规模最大的对冲基金暂停赎回。
马多夫纵横证券投资业数十年，行事风格低调，基金操作的报酬率在一○％上下，以长期稳定获利取胜，不会太引人注意。虽然许多业界人士质疑他的操作策略莫测高深、财务报表疑点重重，但一直苦无证据。最后马多夫是因为这场“庞兹骗局”难以为继，又被两个儿子大义灭亲，犯行才东窗事发。
现在各方更想知道，马多夫为何能够长期骗倒一堆投资专家？他的公司如何通过会计师查核与审查评鉴（due diligence）？为何证券交易管理委员会（ＳＥＣ）、联邦调查局等监管与执法单位懵然不觉？号称全球金融中心的华尔街，显然还有许多地方必须改进。
美国金融钜子马多夫爆出的五百亿美元诈欺案，灾情不断扩散，从纽约到迈阿密，从波士顿到瑞士，受害者成千上万，包括许多慈善组织、大学校产与富裕家族。但受创最严重的还是对冲基金业者，不仅直接踩中马多夫基金地雷的公司血本无归，整个业界也面临投资人信心摇摇欲坠的危机。
根据目前已经曝光的资料，美国对冲基金公司“Fairfield Greenwich Group”是头号苦主，旗下的“Fairfield Sentry”公司损失高达七十三亿美元。第二号苦主“Kingate Global Fund”，则有廿八亿美元人间蒸发。这两家公司都是“基金中的基金”（fund of fund），以其它基金为投资标的。瑞士的私人银行“Benedict Hentsch”也损失四千七百万美元。
马多夫是犹太裔，骗起自家人来毫不手软，因此美国的犹太社群也成为这起诈骗案的重灾区，包括拥有美国职棒大联盟纽约大都会队的威尔朋（Wilpon）家族，以及北美洲最古老的犹太学府叶史瓦大学（Yeshiva University）。
麻州的“罗伯特．拉平慈善基金会”将七百万美元资产全部托付给马多夫进行“投资”，如今已宣告倒闭，员工也已全部资遣。
多位金融投资专家指出，对冲基金原本就在近来的金融风暴中饱受冲击，马多夫诈骗案将更加削弱投资人对它们的信心，恐怕会再引爆一波赎回潮。着名的城堡投资集团（Citadel Investment Group）虽然没有投资马多夫的基金，但已宣布即日起至三月卅一日止，旗下两档规模最大的对冲基金暂停赎回。
马多夫纵横证券投资业数十年，行事风格低调，基金操作的报酬率在一○％上下，以长期稳定获利取胜，不会太引人注意。虽然许多业界人士质疑他的操作策略莫测高深、财务报表疑点重重，但一直苦无证据。最后马多夫是因为这场“庞兹骗局”难以为继，又被两个儿子大义灭亲，犯行才东窗事发。
现在各方更想知道，马多夫为何能够长期骗倒一堆投资专家？他的公司如何通过会计师查核与审查评鉴（due diligence）？为何证券交易管理委员会（ＳＥＣ）、联邦调查局等监管与执法单位懵然不觉？号称全球金融中心的华尔街，显然还有许多地方必须改进。
麦道夫欺诈一案漩涡加深 日韩金融巨头被拖下水
2008-12-15
美国纳斯达克股票市场公司前董事会主席伯纳德.麦道夫的欺诈漩涡不仅席卷欧美投资市场，还把日本、韩国的金融巨头拖下水。更为可悲的是，美国数家慈善机构委托伯纳德.L.麦道夫投资证券公司打理的巨额善款恐怕也将血本无归。
伯纳德.麦道夫
雪上加霜
日本最大证券公司野村控股公司12月15日声明，麦道夫欺诈案可能使公司面临总额275亿日元(约合3.06亿美元)资金损失。
声明说：“野村控股确认，公司与麦道夫案有关的潜在风险价值275亿日元。”
不过，声明安慰投资者，野村控股资本雄厚，麦道夫欺诈案对公司影响有限。
麦道夫11日早晨因涉嫌证券欺诈遭警方逮捕。检察人员指控他操纵一只对冲基金，致使投资者损失至少500亿美元。
法新社报道，野村控股是全球金融危机最大的日本受害金融机构之一，今年3月至9月的6个月间已承受净损失1495亿日元(16亿美元)。另外，收购雷曼兄弟公司在亚太、欧洲和中东地区的业务，致使野村控股背负20亿美元的额外财务负担。
十企业受损
与此同时，韩国多家金融机构宣布，可能因麦道夫证券欺诈蒙受损失，潜在损失总额仍在评估中。
韩国第二大保险商、韩国生命保险公司向法新社记者确认，公司向美国费尔菲尔德.森特里避险基金投资3000万美元，后者把这笔钱投向麦道夫管理的基金。
公司发言人说：“我们不知道这笔钱还能拿回多少。”
韩国《中央日报》报道，超过10家韩国资产管理企业把钱投给费尔菲尔德.森特里避险基金，因而成为麦道夫旗下基金的间接客户。韩国联合通讯社报道，截至15日上午，韩国4家主要资产管理企业确认损失共计4200万美元。
法新社综合韩国媒体报道估计，韩国金融机构因麦道夫证券欺诈面临的损失大约为1亿美元。
拖累慈善
麦道夫欺诈案不仅殃及多国金融机构和超级富豪，还伤害到美国慈善机构。美联社15日报道，全美慈善机构恐怕会成为麦道夫证券欺诈的直接受害者。
总部位于波士顿的罗伯特.拉平慈善基金会主要为犹太年轻人前往以色列提供资助。这家慈善机构14日在网站上写道，它的经营资金投资于麦道夫旗下的基金。
“拉平基金会慈善项目需要的资金蒸发一空，”声明说，“基金会职员已于今日遣散。”
来自新泽西州的联邦参议员弗兰克.劳滕伯格的家族慈善基金也投资于麦道夫旗下的基金。劳滕伯格的律师迈克尔.格里芬格说，基金会的具体损失仍不清楚，但它的大量投资都交由麦道夫打理。
美国证券交易委员会前主席哈维.皮特说：“受害者不仅包括投资大户，一些慈善基金也卷入其中。这是真正的悲剧。”
美元兑日元 跌至13年最低水平
（2008-12-18） 美国联邦储备局史无前例将联邦基金利率降至0％至0.25％区间，美元利率低于其他货币，造成美元汇率猛挫，兑日元跌至13年来的最低水平，亚洲货币也因而水涨船高。 继日本之后，美国也加入零利率行列，而美元利率更是低于日本的0.3％。美元因利率问题而浮现的卖压可能持续涌现，但预料不会持久，因为联邦储备局大幅度减息意味美国的经济前景并不乐观，全球的情况也一样，其他央行也面对同样的减息压力。
在昨天的亚洲交易时段，欧元兑美元早盘开于1.4048美元，午盘时被推高至1.4192美元，创下11周来的新高。在日元方面，美元一度跌至兑88.24日元，欧洲交易时段进一步跌至88.18日元，是1995年8月以来的最低水平。
美元兑亚洲货币也在昨天普遍走低，兑新元一度跌至1.4543新元，创10月以来的最低。华侨银行的外汇分析师黄俊勇表示，美国联邦储备局已经没有进一步放宽货币政策的空间，这几乎破坏了美元的短线前景。
然而，投资者对新加坡经济的基本面日益担忧，却可能限制新元的涨幅。新加坡11月的非石油国内出口连续第七个月收缩，而贸工部长林勋强前天警告，今年的经济增长可能低于2.5％的预测，这些消息都不利新元走势。
亚洲其他货币方面，韩元和印尼盾昨天的涨势较为凌厉，韩元扬升1.9％至1325兑1美元，印尼盾则涨了1.8％至10979兑1美元。
分析师表示，由于美国利率比日本低，加上美国经济前景低迷，日元兑美元料将进一步升高。三菱日联证券(Mitsubishi UFJ Securities)的外汇部门高级经理Minoru Shioiri表示，虽然联储局这次的行动非常果断，但从另一个角度看，也显示出美国经济目前的处境相当艰难。
有分析师认为，日本中央银行很可能追随联储局，在周五结束的政策会议上降息。但交易员表示，即使日本央行将利率由目前的0.3％下调至0.1％左右，日元可能也不会因此走软，因为美国与日本之间的息差已非常小。
在昨天的亚洲交易时段，欧元兑美元早盘开于1.4048美元，午盘时被推高至1.4192美元，创下11周来的新高。在日元方面，美元一度跌至兑88.24日元，欧洲交易时段进一步跌至88.18日元，是1995年8月以来的最低水平。
美元兑亚洲货币也在昨天普遍走低，兑新元一度跌至1.4543新元，创10月以来的最低。华侨银行的外汇分析师黄俊勇表示，美国联邦储备局已经没有进一步放宽货币政策的空间，这几乎破坏了美元的短线前景。
然而，投资者对新加坡经济的基本面日益担忧，却可能限制新元的涨幅。新加坡11月的非石油国内出口连续第七个月收缩，而贸工部长林勋强前天警告，今年的经济增长可能低于2.5％的预测，这些消息都不利新元走势。
亚洲其他货币方面，韩元和印尼盾昨天的涨势较为凌厉，韩元扬升1.9％至1325兑1美元，印尼盾则涨了1.8％至10979兑1美元。
分析师表示，由于美国利率比日本低，加上美国经济前景低迷，日元兑美元料将进一步升高。三菱日联证券(Mitsubishi UFJ Securities)的外汇部门高级经理Minoru Shioiri表示，虽然联储局这次的行动非常果断，但从另一个角度看，也显示出美国经济目前的处境相当艰难。
有分析师认为，日本中央银行很可能追随联储局，在周五结束的政策会议上降息。但交易员表示，即使日本央行将利率由目前的0.3％下调至0.1％左右，日元可能也不会因此走软，因为美国与日本之间的息差已非常小。
Wednesday, December 17, 2008
花旗集团预计2010年我国经济回弹幅度将凌驾其他经济体
（2008-12-17）
花旗集团虽然认为新加坡明年的经济表现将比其他新兴市场来得逊色，但也预计，在2010年，我国经济回弹的幅度，将凌驾于其他经济体。 花旗新兴市场经济和市场分析部门环球主管韩龙（Donald Hanna）昨天告诉媒体，这是由于新加坡经济是全球最开放的之一，但政府为提振经济所准备采取的一系列扩张性货币和财政政策，则是世界上最积极的。
花旗有关新兴市场经济的最新报告预测，新加坡经济将是亚洲新兴市场当中，唯一出现负增长的市场，国内生产总值将在明年萎缩1.2％。若环球经济情况比预期中糟，我国经济还有可能萎缩2％至3％，甚至更多。
不过，花旗也预计，我国国内生产总值在2010年回升约5％，达3.8％。这预计是除土耳其的新兴市场当中，经济复苏步伐最快的国家。
韩龙说：“由于新加坡经济非常开放，出口下降将拖累经济持续萎缩。经济低迷的情况至少要维持到明年上半年为止。不过，相对其他新兴市场，新加坡经济最为强韧，论负债比例、政策成效、市场和银行体制等都没有其他新兴市场那样脆弱。因此等到市场信心回复后，新加坡经济有望取得较大幅度的回弹。”
由于我国总对外负债比例和财政平衡都优于其他新兴市场，韩龙认为，即使环球金融危机进一步恶化，我国政府也有足够的“后备”采取更多财政政策来刺激经济。
此外，花旗也预计，金融管理局也可能继让新元名义有效汇率(S$NEER)在可波动范围内保持零增长之后，在明年4月将新元可波动范围的轴心往下移动。
除了新加坡以外，韩龙表示，中国、韩国、秘鲁、俄罗斯和南非也有足够的财力采取振兴经济的财政政策。其中，中国很可能在本月宣布更大规模的扩张性财政政策。
虽然如此，韩龙提醒，由于美国、日本和欧元区三大市场（G3）很可能进一步削减利率到零，而市场信心已严重受创，需要一段很长的时间才会恢复，新兴市场复苏的道路将不平坦。他认为，即使环球经济萎缩的阴影逐渐散去，新兴市场的长期增长和资产升值前景会长期被打压。
“半年前，许多人还得意洋洋地扬言新兴市场与三大市场脱钩，受美国金融危机的影响不大，但近几个月这些人已醒悟，这世界其实是环环相扣的。”
花旗集团虽然认为新加坡明年的经济表现将比其他新兴市场来得逊色，但也预计，在2010年，我国经济回弹的幅度，将凌驾于其他经济体。 花旗新兴市场经济和市场分析部门环球主管韩龙（Donald Hanna）昨天告诉媒体，这是由于新加坡经济是全球最开放的之一，但政府为提振经济所准备采取的一系列扩张性货币和财政政策，则是世界上最积极的。
花旗有关新兴市场经济的最新报告预测，新加坡经济将是亚洲新兴市场当中，唯一出现负增长的市场，国内生产总值将在明年萎缩1.2％。若环球经济情况比预期中糟，我国经济还有可能萎缩2％至3％，甚至更多。
不过，花旗也预计，我国国内生产总值在2010年回升约5％，达3.8％。这预计是除土耳其的新兴市场当中，经济复苏步伐最快的国家。
韩龙说：“由于新加坡经济非常开放，出口下降将拖累经济持续萎缩。经济低迷的情况至少要维持到明年上半年为止。不过，相对其他新兴市场，新加坡经济最为强韧，论负债比例、政策成效、市场和银行体制等都没有其他新兴市场那样脆弱。因此等到市场信心回复后，新加坡经济有望取得较大幅度的回弹。”
由于我国总对外负债比例和财政平衡都优于其他新兴市场，韩龙认为，即使环球金融危机进一步恶化，我国政府也有足够的“后备”采取更多财政政策来刺激经济。
此外，花旗也预计，金融管理局也可能继让新元名义有效汇率(S$NEER)在可波动范围内保持零增长之后，在明年4月将新元可波动范围的轴心往下移动。
除了新加坡以外，韩龙表示，中国、韩国、秘鲁、俄罗斯和南非也有足够的财力采取振兴经济的财政政策。其中，中国很可能在本月宣布更大规模的扩张性财政政策。
虽然如此，韩龙提醒，由于美国、日本和欧元区三大市场（G3）很可能进一步削减利率到零，而市场信心已严重受创，需要一段很长的时间才会恢复，新兴市场复苏的道路将不平坦。他认为，即使环球经济萎缩的阴影逐渐散去，新兴市场的长期增长和资产升值前景会长期被打压。
“半年前，许多人还得意洋洋地扬言新兴市场与三大市场脱钩，受美国金融危机的影响不大，但近几个月这些人已醒悟，这世界其实是环环相扣的。”
野村：我国经济跌幅将是亚洲最显著
（2008-12-17）
鉴于我国是亚洲最开放的经济体，野村（Nomura）经济师预料我国将会是亚洲国家及地区当中，经济跌幅最为显著的经济体。 野村一项有关亚太区经济展望的报告指出，新加坡去年的国内出口占国内生产总值97％，在亚洲区域算是最开放的经济体。
野村预计我国明年的全年实值国内生产总值（Real GDP）将出现1％的萎缩，出口和进口则将分别减少5.7％和3.3％，到了2010年，这些经济指标有望回升，回归到增长势态。
占我国经济四分之一的制造业已出现衰退的迹象，尤其是电子领域；向来维持强劲增长的建筑业及服务业也料逃不过经济放缓的波及，加之金融领域正处业务重组及缩小阶段，影响本地办公楼及住宅需求，我国的经济表现因此将受到影响。
报告也指出，私人消费开支(private consumption)目前还未受到显著影响，但随着资产价值如股票及房地产价值的下跌导致财富萎缩，私人消费开支料将有所减少。
汇率方面，野村预计金融管理局一直到明年底将继续让新元名义有效汇率（S$NEER）有减值的空间，该汇率也或因为经济衰退出现恶化的迹象而在金管局明年4月宣布货币政策声明之前，达至可波动范围的较低端。野村因此认为这将促使金管局到时将新元名义有效汇率的可波动范围往下调整，使新元继续减值。
报告指出，近几个月来油价的快速回落使得滞胀（disinflation）的速度比预期中的快，野村指出这将进一步推动新元的贬值。
除了调整新元名义有效汇率的可波动范围之外，政府也已采取各项扩充性政策，以便在全球经济进入衰退之际支撑我国的经济增长。
鉴于我国是亚洲最开放的经济体，野村（Nomura）经济师预料我国将会是亚洲国家及地区当中，经济跌幅最为显著的经济体。 野村一项有关亚太区经济展望的报告指出，新加坡去年的国内出口占国内生产总值97％，在亚洲区域算是最开放的经济体。
野村预计我国明年的全年实值国内生产总值（Real GDP）将出现1％的萎缩，出口和进口则将分别减少5.7％和3.3％，到了2010年，这些经济指标有望回升，回归到增长势态。
占我国经济四分之一的制造业已出现衰退的迹象，尤其是电子领域；向来维持强劲增长的建筑业及服务业也料逃不过经济放缓的波及，加之金融领域正处业务重组及缩小阶段，影响本地办公楼及住宅需求，我国的经济表现因此将受到影响。
报告也指出，私人消费开支(private consumption)目前还未受到显著影响，但随着资产价值如股票及房地产价值的下跌导致财富萎缩，私人消费开支料将有所减少。
汇率方面，野村预计金融管理局一直到明年底将继续让新元名义有效汇率（S$NEER）有减值的空间，该汇率也或因为经济衰退出现恶化的迹象而在金管局明年4月宣布货币政策声明之前，达至可波动范围的较低端。野村因此认为这将促使金管局到时将新元名义有效汇率的可波动范围往下调整，使新元继续减值。
报告指出，近几个月来油价的快速回落使得滞胀（disinflation）的速度比预期中的快，野村指出这将进一步推动新元的贬值。
除了调整新元名义有效汇率的可波动范围之外，政府也已采取各项扩充性政策，以便在全球经济进入衰退之际支撑我国的经济增长。
野村证券：我国高档私宅价格 至后年可能跌43.8％
（2008-12-17）
● 李韵琳遭金融海啸吹袭入“冷宫”，我国高档私宅的“身价”可能在2008至2010年之间共暴跌43.8％，而大众化私宅也无法幸免，可能锐减32.1％。
野村证券（Nomura）最新的新加坡房地产研究报告中作出了上述大胆预测。这是目前对本地楼市前景，看法最为悲观的一份报告。
在这之前，瑞士信贷（Credit Suisse）在今年5月发表的报告曾预测，私宅租金和楼价可能下跌高达40％。野村则在3月25日发表的《暴风眼》中预测，豪宅价格将在未来三年内滑落32％，大众化私宅价格也可能在2010年下滑高达20％。
考虑到新加坡的宏观经济前景迅速趋软，明年的全年经济增长几乎是零，甚至萎缩，撰写报告的分析师达尔威（Tony Darwell）和蔡明兆指出，私宅租金已开始急速下跌，进而将拖累楼价跟着跳水。
他们表示，高档私宅的租金已从今年第一季的高峰退低了14.1％，而大众化私宅租金相比第二季达颠峰期已下滑了11.1％，进而拖累全岛私宅租金在今年可能退低8.5％。
由于私宅需求处于疲弱状态，而空置率有上升的趋势，他们预测明年的情况更糟，业主能收取的租金将进一步锐减16.3％，使租金在2008年至2010年之间将总共下降29％。大众化私宅的月租可能跌至每平方英尺2.46元。
此外，分析师也提出，去年高调成交的一些集体出售项目遭发展商延后发展出租，使市场一时间被大量供应充斥，打压了实际租金。
报告中提到，去年8月创下本地99年地契私宅售价新高的景福苑（The Grangeford），近几个星期被推出市场短期出租。这个由华联企业（OUE）以6亿2500万元买下的项目，两房和三房式单位的月租为每平方英尺3.13至3.41元，或每月4000至5000元。这要比第9、10和11邮区黄金地段私宅单位所收取的每平方英尺4.60至5元的月租，显著来得低。
至于楼价走势，分析师指出，买卖双方的出价和要价差距正在扩大，但由于成交量过于微薄，阻碍了分析。
参考了转手交易数据，分析师表示，本地楼价自年初已平均退低了13.4％，身价被打折超过15％的项目也有增加的趋势，下跌幅度更高达超过30％。 他们举例，圣淘沙的升涛舫(Oceanfront@Sentosa Cove)在9月份卖出的三个单位，平均售价为每平方英尺1578元，较1月份的每平方英尺2450元低35.6％。大众化私宅方面，去年卖得满堂红的红山公寓The Metropolitan，9月份的每平方英尺930元成交价也比1月份的1150元少了19.1％。
分析师表示，在经济进一步萎缩的拖累下，大众化私宅将逃不过折价的命运，在未来6至12个月将直线下滑。高档私宅的尺价则预计在2010年回跌至每平方英尺1847元，接近1996年高峰的水平。
警惕投资者也许短期内不是进场的时机，分析师提出，发展商在未来几个月里为了清仓而削价的可能性相当可观，而炒卖者抛售资产也将给楼价带来下跌压力。
● 李韵琳遭金融海啸吹袭入“冷宫”，我国高档私宅的“身价”可能在2008至2010年之间共暴跌43.8％，而大众化私宅也无法幸免，可能锐减32.1％。
野村证券（Nomura）最新的新加坡房地产研究报告中作出了上述大胆预测。这是目前对本地楼市前景，看法最为悲观的一份报告。
在这之前，瑞士信贷（Credit Suisse）在今年5月发表的报告曾预测，私宅租金和楼价可能下跌高达40％。野村则在3月25日发表的《暴风眼》中预测，豪宅价格将在未来三年内滑落32％，大众化私宅价格也可能在2010年下滑高达20％。
考虑到新加坡的宏观经济前景迅速趋软，明年的全年经济增长几乎是零，甚至萎缩，撰写报告的分析师达尔威（Tony Darwell）和蔡明兆指出，私宅租金已开始急速下跌，进而将拖累楼价跟着跳水。
他们表示，高档私宅的租金已从今年第一季的高峰退低了14.1％，而大众化私宅租金相比第二季达颠峰期已下滑了11.1％，进而拖累全岛私宅租金在今年可能退低8.5％。
由于私宅需求处于疲弱状态，而空置率有上升的趋势，他们预测明年的情况更糟，业主能收取的租金将进一步锐减16.3％，使租金在2008年至2010年之间将总共下降29％。大众化私宅的月租可能跌至每平方英尺2.46元。
此外，分析师也提出，去年高调成交的一些集体出售项目遭发展商延后发展出租，使市场一时间被大量供应充斥，打压了实际租金。
报告中提到，去年8月创下本地99年地契私宅售价新高的景福苑（The Grangeford），近几个星期被推出市场短期出租。这个由华联企业（OUE）以6亿2500万元买下的项目，两房和三房式单位的月租为每平方英尺3.13至3.41元，或每月4000至5000元。这要比第9、10和11邮区黄金地段私宅单位所收取的每平方英尺4.60至5元的月租，显著来得低。
至于楼价走势，分析师指出，买卖双方的出价和要价差距正在扩大，但由于成交量过于微薄，阻碍了分析。
参考了转手交易数据，分析师表示，本地楼价自年初已平均退低了13.4％，身价被打折超过15％的项目也有增加的趋势，下跌幅度更高达超过30％。 他们举例，圣淘沙的升涛舫(Oceanfront@Sentosa Cove)在9月份卖出的三个单位，平均售价为每平方英尺1578元，较1月份的每平方英尺2450元低35.6％。大众化私宅方面，去年卖得满堂红的红山公寓The Metropolitan，9月份的每平方英尺930元成交价也比1月份的1150元少了19.1％。
分析师表示，在经济进一步萎缩的拖累下，大众化私宅将逃不过折价的命运，在未来6至12个月将直线下滑。高档私宅的尺价则预计在2010年回跌至每平方英尺1847元，接近1996年高峰的水平。
警惕投资者也许短期内不是进场的时机，分析师提出，发展商在未来几个月里为了清仓而削价的可能性相当可观，而炒卖者抛售资产也将给楼价带来下跌压力。
Tuesday, December 16, 2008
11月房市仍疲弱 仅192新私宅找到买家
（2008-12-16） ● 李韵琳 环球经济前景不明朗，裁员消息又源源不断，购屋者选择观望，使11月份的房地产市场依然处于疲弱状态，仅有192个新私宅单位找到买家。
市场人士认为，本地房地产市场在农历新年以前料不会走出寒冬，成交量将持续凄凉，每个月售出的新单位可能维持在150至200个左右。此外，新私宅单位的售价预计在明年呈现较显著的下跌迹象，以高档私宅为最大受害者，身价缩水幅度最大。
市区重建局昨天公布的11月份新私宅销售数据，虽然比10月份的118个单位高出71％，但依然较今年首九个月的销售成绩逊色，平均少了约一半以上。
今年售出新单位
90年代初以来最少
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和表示，过去两个月仅有310个新单位售出，预计今年第四季找到买家的新单位只有约500个，而全年售出的新私宅单位总数将为4300个左右，是自90年代初期以来的最低纪录。
相比之下，2007年全年总共有1万4000个新私宅单位售出，今年的销售成绩料不到去年的三分之一。
随着宏观经济进一步衰退，李晓和预测，本地房地产市场软而无力的情况将至少持续到明年初。
高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀则指出，市场将继续欲振乏力是因为买家在等待价格进一步退低才进场，加上年底学校假期和圣诞和新年等佳节，许多人都出国去了。
另外，银行过去一个多月缩紧腰带，谨慎放贷也是打压楼市的原因。第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，虽然新加坡银行同业拆息率(SIBOR)已下降至少于1％，但银行所收取的利息却附加高达1％或1.2％的加价幅度，而且只愿意借出60％至70％的款项。 不过，邱瑞荣预计，在新的一年银行可能会回复放贷，让楼市需求有所转机。他说，银行可能是希望在目前的非常时期有健康的负债和坏账比例，宁可牺牲一些贷款申请。
发展商上月开始活跃
尽管买家还未走出金融海啸的阴影，但发展商已在上个月开始活跃起来，在11月份推出的新单位较10月份的159个单位多出超过一倍，总共有382个单位。
莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣表示，许多原订10月推出的项目由于碰上爆发雷曼兄弟倒闭事件以及新加坡经济陷入技术性衰退的消息，而延后到11月才推出。
不过，他指出，11月推出的新单位只有9月767个单位的一半，较过去一年平均每个月541个新单位也少约29％。
邱瑞荣则指出，新推出的项目大多属于小型发展商，它们可能因为银行的贷款条件所需而被迫推出项目。此外，他认为，一些发展商也可能希望在目前推出，并在接下来六个月内售完，以便受惠于较低的建筑成本。
一些发展商可能
明年降价推动销量
随着建筑成本回落，邱瑞荣预计，一些发展商可能在明年降低售价以推动销量。他表示，高档私宅的价格调整空间较大，大众私宅的建筑成本则会保持在每平方英尺300元左右，售价的跌幅预计不大，最多为20元左右。
除了削价之外，麦俊荣表示，发展商在未来几个月里相信会以新颖的销售手法和其他折扣或优惠来吸引买家。 上个月成交的单位以新上架、代表大众化领域的中央区以外(OCR)项目居多。销售成绩最理想的项目是在上个月中旬新推出市场的Rosewood Suites，总共卖出42个单位，售价介于每平方英尺512元和687元，中位价则为606元。
位于兀兰地铁站附近的Rosewood Suites，共有200个单位，其中80个单位以每平方英尺580元推出。市场人士认为，这已比一年多前的行情便宜了大约10％，如果是去年中推出，发展商很可能把推出价格瞄准在每平方英尺650元。
排名第二的为纽顿一带的Newton Edge。这个位于麦克威道(Makeway Ave)的项目，总共在上个月售出34个单位，售价介于每平方英尺1053元和1372元，中位价则为1201元。
尺价最高的是以每平方英尺2006元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。这比该项目在10月份的每平方英尺2407元成交价来得低。
市场人士认为，本地房地产市场在农历新年以前料不会走出寒冬，成交量将持续凄凉，每个月售出的新单位可能维持在150至200个左右。此外，新私宅单位的售价预计在明年呈现较显著的下跌迹象，以高档私宅为最大受害者，身价缩水幅度最大。
市区重建局昨天公布的11月份新私宅销售数据，虽然比10月份的118个单位高出71％，但依然较今年首九个月的销售成绩逊色，平均少了约一半以上。
今年售出新单位
90年代初以来最少
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和表示，过去两个月仅有310个新单位售出，预计今年第四季找到买家的新单位只有约500个，而全年售出的新私宅单位总数将为4300个左右，是自90年代初期以来的最低纪录。
相比之下，2007年全年总共有1万4000个新私宅单位售出，今年的销售成绩料不到去年的三分之一。
随着宏观经济进一步衰退，李晓和预测，本地房地产市场软而无力的情况将至少持续到明年初。
高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀则指出，市场将继续欲振乏力是因为买家在等待价格进一步退低才进场，加上年底学校假期和圣诞和新年等佳节，许多人都出国去了。
另外，银行过去一个多月缩紧腰带，谨慎放贷也是打压楼市的原因。第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，虽然新加坡银行同业拆息率(SIBOR)已下降至少于1％，但银行所收取的利息却附加高达1％或1.2％的加价幅度，而且只愿意借出60％至70％的款项。 不过，邱瑞荣预计，在新的一年银行可能会回复放贷，让楼市需求有所转机。他说，银行可能是希望在目前的非常时期有健康的负债和坏账比例，宁可牺牲一些贷款申请。
发展商上月开始活跃
尽管买家还未走出金融海啸的阴影，但发展商已在上个月开始活跃起来，在11月份推出的新单位较10月份的159个单位多出超过一倍，总共有382个单位。
莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣表示，许多原订10月推出的项目由于碰上爆发雷曼兄弟倒闭事件以及新加坡经济陷入技术性衰退的消息，而延后到11月才推出。
不过，他指出，11月推出的新单位只有9月767个单位的一半，较过去一年平均每个月541个新单位也少约29％。
邱瑞荣则指出，新推出的项目大多属于小型发展商，它们可能因为银行的贷款条件所需而被迫推出项目。此外，他认为，一些发展商也可能希望在目前推出，并在接下来六个月内售完，以便受惠于较低的建筑成本。
一些发展商可能
明年降价推动销量
随着建筑成本回落，邱瑞荣预计，一些发展商可能在明年降低售价以推动销量。他表示，高档私宅的价格调整空间较大，大众私宅的建筑成本则会保持在每平方英尺300元左右，售价的跌幅预计不大，最多为20元左右。
除了削价之外，麦俊荣表示，发展商在未来几个月里相信会以新颖的销售手法和其他折扣或优惠来吸引买家。 上个月成交的单位以新上架、代表大众化领域的中央区以外(OCR)项目居多。销售成绩最理想的项目是在上个月中旬新推出市场的Rosewood Suites，总共卖出42个单位，售价介于每平方英尺512元和687元，中位价则为606元。
位于兀兰地铁站附近的Rosewood Suites，共有200个单位，其中80个单位以每平方英尺580元推出。市场人士认为，这已比一年多前的行情便宜了大约10％，如果是去年中推出，发展商很可能把推出价格瞄准在每平方英尺650元。
排名第二的为纽顿一带的Newton Edge。这个位于麦克威道(Makeway Ave)的项目，总共在上个月售出34个单位，售价介于每平方英尺1053元和1372元，中位价则为1201元。
尺价最高的是以每平方英尺2006元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。这比该项目在10月份的每平方英尺2407元成交价来得低。
Monday, December 15, 2008
海指可能尚未见底
（2008-12-15） ● 林诗慧 由于美国汽车业者的命运仍悬而未决，股市本周的走势将取决于美国政府是否采取措施拯救水深火热中的汽车公司。美联储今年的最后一个会议也将影响股市本周的表现。此外，市场人士将关注高盛与摩根士丹利即将发布的季度业绩，预计会出现巨额亏损。
尽管美国挽救汽车业的140亿美元方案经过多个小时辩论后难产，促使亚太股市上周五应声下挫，华尔街股市当晚却因白宫表示可能会出手相救而止跌回升。
道琼斯工商指数上扬0.75％至8629.68点，全周则下挫0.1％。标准普尔500指数上周共升0.4％至879.73点。以科技股为主的纽约自动报价股市全周也上扬2.1％至1540.72点。投资者预期科技业将会是复苏最快的行业之一。
辉立证券资深交易员黄荣贵指出，市场人士预测白宫可能会推出振兴科技业的配套。由此可见，市场目前的走势仍然受到恐惧与不稳定因素影响。
本地股市上周呈现先扬后抑的走势，周三一度因白宫和美国国会的民主党领袖对美国汽车业的拯救配套达成暂时协议而大涨至1821.70点，不料周五却因它的难产而跌至1740.34点，使全周涨幅缩小至4.9％。海指自10月24日创下的1600.28点低位至今已回弹了8.8％。
黄荣贵说：“以技术分析来看，海峡时报指数依然处于下滑趋势。我认为它可能还没见底，毕竟接下来一个季度仍会出现更多的坏消息。海指的短期支持水平为1715点。”
本周，市场人士将继续关注美国汽车业者的命运。虽然眼前出现了又一道曙光，不过，白宫并未确切说明何时会采取拯救措施。PNC财富管理(PNC Wealth Management)的首席投资策略师威廉·斯通(William Stone)表示，以目前的情况来看，它们将把汽车业者“安置在加护病房”，直到新政府接管以后。因此，以上消息对市场来说不会有多大的帮助，毕竟投资者心理还是存在不稳定因素。
美国汽车“三巨头”（通用汽车、福特和克莱斯勒）的顾员人数约达25万人。一旦它们倒闭，几千家零配件商和销售商都会遭殃，失业人口势必在短期内大幅上升。 按照美国汽车研究中心的最新估算，汽车“三巨头”若倒闭将导致失业率从现在的6.7％攀升至8.3％，为80年代初衰退以来的最高水平。飙升的失业人口将严重影响已经十分疲软的消费市场，而这将对美国经济造成巨大的影响。
除了汽车业者的命运，投资者本周也将关注美联储于周二开始的两日会议，预料它将宣布降息，从1％降至0.5％。由于它已经没有多大的空间再继续降息，投资者将关注它接下来会有什么打算。
美国投资银行的业绩表现也将备受瞩目。高盛预计于本周发布1999年上市以来首个季度亏损，摩根士丹利也预计蒙受近四个季度的第二个季度亏损。
尽管美国挽救汽车业的140亿美元方案经过多个小时辩论后难产，促使亚太股市上周五应声下挫，华尔街股市当晚却因白宫表示可能会出手相救而止跌回升。
道琼斯工商指数上扬0.75％至8629.68点，全周则下挫0.1％。标准普尔500指数上周共升0.4％至879.73点。以科技股为主的纽约自动报价股市全周也上扬2.1％至1540.72点。投资者预期科技业将会是复苏最快的行业之一。
辉立证券资深交易员黄荣贵指出，市场人士预测白宫可能会推出振兴科技业的配套。由此可见，市场目前的走势仍然受到恐惧与不稳定因素影响。
本地股市上周呈现先扬后抑的走势，周三一度因白宫和美国国会的民主党领袖对美国汽车业的拯救配套达成暂时协议而大涨至1821.70点，不料周五却因它的难产而跌至1740.34点，使全周涨幅缩小至4.9％。海指自10月24日创下的1600.28点低位至今已回弹了8.8％。
黄荣贵说：“以技术分析来看，海峡时报指数依然处于下滑趋势。我认为它可能还没见底，毕竟接下来一个季度仍会出现更多的坏消息。海指的短期支持水平为1715点。”
本周，市场人士将继续关注美国汽车业者的命运。虽然眼前出现了又一道曙光，不过，白宫并未确切说明何时会采取拯救措施。PNC财富管理(PNC Wealth Management)的首席投资策略师威廉·斯通(William Stone)表示，以目前的情况来看，它们将把汽车业者“安置在加护病房”，直到新政府接管以后。因此，以上消息对市场来说不会有多大的帮助，毕竟投资者心理还是存在不稳定因素。
美国汽车“三巨头”（通用汽车、福特和克莱斯勒）的顾员人数约达25万人。一旦它们倒闭，几千家零配件商和销售商都会遭殃，失业人口势必在短期内大幅上升。 按照美国汽车研究中心的最新估算，汽车“三巨头”若倒闭将导致失业率从现在的6.7％攀升至8.3％，为80年代初衰退以来的最高水平。飙升的失业人口将严重影响已经十分疲软的消费市场，而这将对美国经济造成巨大的影响。
除了汽车业者的命运，投资者本周也将关注美联储于周二开始的两日会议，预料它将宣布降息，从1％降至0.5％。由于它已经没有多大的空间再继续降息，投资者将关注它接下来会有什么打算。
美国投资银行的业绩表现也将备受瞩目。高盛预计于本周发布1999年上市以来首个季度亏损，摩根士丹利也预计蒙受近四个季度的第二个季度亏损。
海峡时报指数(STI)
（2008-12-15） ● 银 本栏于今年12月1日(周一)曾预估指数会在该周末至上周出现明显升势，且可能填补介于1868.19点至1885.02间的缺口，因为指数正处于c小波回扯。当时指数为1732.57点。果然，指数过后虽于12月5日下试1638.67点，可是上升劲道却依然，接着强力回弹，12月10日一度升试1844.03点，可惜后劲不足，截至12月12日指数又下跌至1718.89点。若从其每日一杆图中的“动力”讯号分析，指数仍然会回升以填补上述缺口，甚至填补介于1991.07点至2059.39点间的另一个缺口，一旦完成C小波，指数将迅速下跌了。
Friday, December 12, 2008
中国进出口急下挫 震撼世界
（香港） (2008-12-12)
（联合早报网讯）香港大公网报道，最新一期英国杂志《经济学人》刊文指出，中国10日公布的11月进出口数据令人担忧，出口额比去年同期下跌了2.2%，进口额更是惊人地急挫17.9%，有分析家形容这为“震撼性数字”。
这些数据对任何国家来说都是非常难受，而作为一个世界贸易和全球经济增长的火车头，中国进出口额下跌更是让世界感到尤其震撼。中国的出口额在上世纪九十年代曾经以每年12.9%的速度增长；而在2000年至2006年间，出口额更以几乎双倍的21.1%速度增长；中国快速上升的进口额带动了世界经济增长。中国一家银行的首席经济师形容10日公布的数据为“令人惊骇”。
这个数据的打击来自于它的大幅度。中国10月的贸易额还是没有什么异样，出口额比去年同期上涨了19%，但11月的突然下挫却让最悲观的经济学家也吃了一惊。但有分析指出，11月全球贸易资金短缺的确是加剧了贸易数字下跌，但中国本身的问题也确实是一大因素。
自1978年改革开放后，中国不寻常地以出口带动了经济，得到“世界工厂”之名，因此而经历了一段璀璨的经济增长期，但现在的形势已变得紧张了。世界银行统计显示，中国是特别依赖出口的国家，2006年的国内生产总值40%来自于出口，美国为30%、英国为11%。故此，出口下跌拖垮中国经济增长的危险性也会更大。
世界银行星期二发表的经济预测指出，中国2009年的经济增长将为7.5%，比起中国需要用以维持就业稳定的9.5%估计增长率为低。但世界银行这个预测可能还是太过乐观，它估计中国明年的出口额会有4.2%增长，但事实上，许多分析家均预计贸易将会持续不景气、甚至恶化。
中国这个最新的贸易数字让世界经济环境进一步恶化。在这个不少发达国都陷入衰退的时刻，不少国家都靠中国来振兴经济，美林预测2009年的世界经济增长有60%都是由中国所贡献的。但急剧下挫的进口数字也似乎说明，中国还不能视消费者为最后依靠。（中评社）
（联合早报网讯）香港大公网报道，最新一期英国杂志《经济学人》刊文指出，中国10日公布的11月进出口数据令人担忧，出口额比去年同期下跌了2.2%，进口额更是惊人地急挫17.9%，有分析家形容这为“震撼性数字”。
这些数据对任何国家来说都是非常难受，而作为一个世界贸易和全球经济增长的火车头，中国进出口额下跌更是让世界感到尤其震撼。中国的出口额在上世纪九十年代曾经以每年12.9%的速度增长；而在2000年至2006年间，出口额更以几乎双倍的21.1%速度增长；中国快速上升的进口额带动了世界经济增长。中国一家银行的首席经济师形容10日公布的数据为“令人惊骇”。
这个数据的打击来自于它的大幅度。中国10月的贸易额还是没有什么异样，出口额比去年同期上涨了19%，但11月的突然下挫却让最悲观的经济学家也吃了一惊。但有分析指出，11月全球贸易资金短缺的确是加剧了贸易数字下跌，但中国本身的问题也确实是一大因素。
自1978年改革开放后，中国不寻常地以出口带动了经济，得到“世界工厂”之名，因此而经历了一段璀璨的经济增长期，但现在的形势已变得紧张了。世界银行统计显示，中国是特别依赖出口的国家，2006年的国内生产总值40%来自于出口，美国为30%、英国为11%。故此，出口下跌拖垮中国经济增长的危险性也会更大。
世界银行星期二发表的经济预测指出，中国2009年的经济增长将为7.5%，比起中国需要用以维持就业稳定的9.5%估计增长率为低。但世界银行这个预测可能还是太过乐观，它估计中国明年的出口额会有4.2%增长，但事实上，许多分析家均预计贸易将会持续不景气、甚至恶化。
中国这个最新的贸易数字让世界经济环境进一步恶化。在这个不少发达国都陷入衰退的时刻，不少国家都靠中国来振兴经济，美林预测2009年的世界经济增长有60%都是由中国所贡献的。但急剧下挫的进口数字也似乎说明，中国还不能视消费者为最后依靠。（中评社）
Wednesday, December 10, 2008
Property agents say more private homes on sale amid downturn
Posted by luxuryasiahome on December 9, 2008
Property agents said there’s been an eight per cent jump in the number of private homes being put up for sale recently compared to previous two quarters.
HSR Property Consultants said about half of the sellers have bought units under the Deferred Payment Scheme.
The scheme which was scrapped last October allowed homebuyers to delay payments on new property until it is completed.
Eric Cheng, executive director, HSR Property Consultants, said: “They are afraid that the current loans may not sustain the current price which they bought. There’s also concern that the banks may not want to loan them at least an 80 per cent loan. So they are afraid they have to top up more cash.”
But calculations show that these sellers will still make marginal profits or break even if they cash in on their properties now.
Agents at ERA agree that concerns over the fallout from the Deferred Payment Scheme are legitimate but over-rated.
That’s because many investors would have already sold their units when prices peaked towards the end of last year.
Homebuyers are also unlikely to forfeit deposits on new units as they are legally bound to buy them.
However, there is no data available on the number of transactions sealed under the Deferred Payment Scheme.
Agents expect the market to hold up without heading to a fire sale situation where assets go at 20 to 30 per cent below valuation.
Eugene Lim, associate director, ERA Asia Pacific, said: “There are cases of fire sales but they are confined to sellers who generally need to raise cash fast. For example, they may be running a business and run into some cashflow problems.”
Despite the negative sentiment, market players said there’s still demand for properties especially those that are realistically priced. These are sold at between three and five per cent below market value.
Source : Channel NewsAsia - 9 Dec 2008
Property agents said there’s been an eight per cent jump in the number of private homes being put up for sale recently compared to previous two quarters.
HSR Property Consultants said about half of the sellers have bought units under the Deferred Payment Scheme.
The scheme which was scrapped last October allowed homebuyers to delay payments on new property until it is completed.
Eric Cheng, executive director, HSR Property Consultants, said: “They are afraid that the current loans may not sustain the current price which they bought. There’s also concern that the banks may not want to loan them at least an 80 per cent loan. So they are afraid they have to top up more cash.”
But calculations show that these sellers will still make marginal profits or break even if they cash in on their properties now.
Agents at ERA agree that concerns over the fallout from the Deferred Payment Scheme are legitimate but over-rated.
That’s because many investors would have already sold their units when prices peaked towards the end of last year.
Homebuyers are also unlikely to forfeit deposits on new units as they are legally bound to buy them.
However, there is no data available on the number of transactions sealed under the Deferred Payment Scheme.
Agents expect the market to hold up without heading to a fire sale situation where assets go at 20 to 30 per cent below valuation.
Eugene Lim, associate director, ERA Asia Pacific, said: “There are cases of fire sales but they are confined to sellers who generally need to raise cash fast. For example, they may be running a business and run into some cashflow problems.”
Despite the negative sentiment, market players said there’s still demand for properties especially those that are realistically priced. These are sold at between three and five per cent below market value.
Source : Channel NewsAsia - 9 Dec 2008
Tuesday, December 9, 2008
Weakness seen in Bangkok luxe condo market
Posted by luxuryasiahome on December 9, 2008
THE luxury condominium market will dive next year as the global economic downturn continues to dry up the much-needed pool of cash-rich foreign investors, local property analysts said.
They predict that luxury condominium prices would drop by 10-20 per cent in the first half of 2009. Current high prices will stifle local demand, as the domestic political turmoil undermines investor sentiment, they said.
Despite Bangkok’s luxury condominiums being relatively cheap - at around 100,000-150,000 baht (S$4,300-6,500) per square metre (psm), 8-12 times less than a similar property in Singapore or Hong Kong, according to Jones Lang LaSalle Research - demand has dropped off, analysts said.
‘Luxury condos depend on foreign buyers. With the global downturn, there are no buyers left,’ said Thaninee Satirareungchai, property analyst, KGI Securities (Thailand).
‘The price of the physical property should be corrected down by at least 15-20 per cent next year.’
UOB Kay Hian (Thailand) expects sector prices to drop by 10-15 per cent to stimulate demand from Thai buyers, who tend to opt for luxury single-detached houses rather than condominiums.
Thai law prevents foreigners from buying land, but they are allowed to purchase up to 49 per cent of the saleable space in a condominium, hence the sector’s dependence on overseas investors.
A fall will provide investment opportunities for bargain hunters, said Veena Naidu, head of research, UOB Kay Hian (Thailand).
‘I think the prices will bottom out before Q2 next year,’ she said. ‘Projects that were launched 18-24 months ago are being completed and coming onto the market now, so investors still have time to survey the market.’
CB Richard Ellis (Thailand), a leading realtor, said that predictions of an across-the-board sector drop were inaccurate, and that it had seen no evidence of falling prices in existing luxury properties.
It said that current resale values at projects such as the TCC Capital Land Athenee Residence remained at 125,000-150,000 baht psm.
Projects being sold off-plan will be affected by the decreasing pool of foreign investors and are likely to lower their prices, said James Pitchon, executive director, CB Richard Ellis (Thailand).
‘Some luxury projects increased their notional prices after units at the Sukhothai Residences sold at an average of more than 200,000 baht psm. But a number of those developers were not able to sell at the recalibrated prices.
‘We expect a return to the pre-Sukhothai prices, where developers that upwardly adjusted their prices revert to what they were six months ago.’
The biggest factors in Bangkok’s surging luxury property prices were rising land and commodity costs, he said. While the price of crude has dropped, said Mr Pitchon, the value of Bangkok’s CBD land was not contracting, adding that plunging commodity prices were unlikely to affect the sector in the next two years.
‘Commodity prices have fallen, so in theory new construction costs will also fall. There will be very few, if any, new projects launched in the next 24 months, so we are not going to have competing products with the new lower construction costs.’
Source : Business Times - 9 Dec 2008
Hong Kong home prices may fall more on tighter credit
Posted by luxuryasiahome on December 9, 2008
Memories revived of 1997-98 Asian crisis, when prices slumped two-thirds from peak
Hong Kong home prices, down almost a quarter from their five- year high in March, may drop further as the credit crisis drives up joblessness and threatens to spark defaults.
‘There’s a real lack of funds,’ Leland Sun, chairman of Hong Kong-based Pan Asian Mortgage Co, said at a Bloomberg forum last Thursday. ‘Banks are unwilling to lend to other banks, let alone individuals and small and medium businesses.’
HSBC Holdings Plc, the city’s biggest bank by branches, raised mortgage rates as much as 75 basis points last week - the most in a decade.
Increased risk has prompted banks to tighten credit even as benchmark borrowing costs fall worldwide, reviving memories of the 1997-98 Asian financial crisis when Hong Kong home prices slumped by two-thirds from their peak.
‘Mass market home prices will ease down the curve rather than falling off the cliff,’ said Nicholas Brooke, chairman of Hong Kong- based Professional Property Service Ltd. ‘The fundamentals are so different this time’ compared with the Asian crisis, he said.
Mortgage rates in Hong Kong have climbed even as the de facto central bank has cut benchmark borrowing costs in line with the US Federal Reserve.
Higher mortgage rates make it more expensive for homebuyers to borrow. This could trigger a further drop in home prices, already down 22 per cent since March, according to Centaline Property Agency Ltd.
Banks in Hong Kong are raising mortgage charges after having tracked six of the Fed’s past nine benchmark rate cuts.
HSBC cut its best rate to a four-year low of 5 per cent on Nov 7.
The Hong Kong University Property Derivative Index shows investors expect a drop of as much as 30 per cent in property prices in the next year, Richard Wo, head of product services and training at Sun Hung Kai Financial Ltd, said in an interview with Bloomberg Television.
The number of homeowners with apartments worth less than their mortgages surged 174 per cent in the third quarter, the Hong Kong Monetary Authority (HKMA) said last month.
The number of housing units changing hands fell 79 per cent in November, the biggest decline in at least 12 years, according to the government.
Mr Sun at mortgage originator Pan Asian said ‘negative equity’ homeowners in Hong Kong might rise higher than in 2003, though he said people will keep paying their mortgages, as long as joblessness doesn’t spiral. Homebuyers and banks may be concerned both about Hong Kong’s economy, which contracted 0.5 per cent in the third quarter to put the city in its first recession since 2003, and the jobless rate - which rose to 3.5 per cent in October.
A further 6,000 jobs have been lost in the past six weeks, the South China Morning Post newspaper reported on Dec 1.
Sun Hung Kai Properties Ltd, Hong Kong’s biggest developer by market value, had its target price cut by Citigroup Inc on expectations that prices will fall further.
Still, Sun Hung Kai told shareholders last Thursday that prices had stabilised in the past two weeks.
In 1997-2003, home prices had periods of stability, then fell further.
HSBC itself, which employs more than 21,000 people in Hong Kong, said last month that it is cutting 450 jobs in the city.
Standard Chartered Plc said on Dec 2 that it will fire 200 people, 4 per cent of Hong Kong employees.
‘This aggressive rate hike comes across to us as severe risk aversion, unlike previous hikes, which were aimed at regaining a reasonable spread for the mortgage product in light of a rising Hibor,’ Citigroup Inc Hong Kong-based analysts Tony Tsang and Marco Sze wrote in a Dec 2 research note.
Rising unemployment rates can mean an increase in people who can’t service mortgages. With prices of some homes lower than the value of the loans they secure, banks may not be able to recoup the money they are owed when they sell apartments on which they have foreclosed.
‘The latest rate hikes in mortgage interest rates, more job losses and weak retail sales figures suggest that the outlook for the property markets in Hong Kong will remain difficult,’ Citigroup’s Mr Tsang and Mr Sze wrote.
The Hang Seng Property Index, tracking the share of the city’s biggest developers, has fallen 61 per cent in 2008, more than the 50 per cent drop in the benchmark Hang Seng Index.
Still, the mortgage delinquency ratio was unchanged at 0.05 per cent in October, the HKMA said last month. That compares with a ratio of 0.78 per cent in October 1998.
Peter Wong, an executive director at HSBC’s Asia-Pacific unit, said economic conditions may dictate further mortgage rate increases.
Hong Kong mortgages carry interest at a discount or premium to the benchmark cost, the so- called best lending rate.
‘We have not decided whether we will raise interest rates again,’ Mr Wong told reporters in a briefing last week.
‘That depends on the operating environment, and also on the credit and risk profile in the economy. We have just increased,’ he said.
Source : Business Times - 9 Dec 2008
技术分析员：海指将继续上探1700点
（2008-12-08）
今年，不只是小孩热情期盼圣诞老人，商家们也焦虑期待它们的“圣诞老人”。股市年底的粉饰橱窗活动，也许可以视为圣诞装饰，但接下来股市的表现，不只要靠点“粉饰工作”，更要看全球政府为经济带来什么样的“圣诞和新年礼物”。
在新加坡，最慷慨的“圣诞老人”也必是政府没错。我国政府已经承诺23亿元为大小企业提供急需的融资，不只是要帮助本地中小企业，而是帮助所有本地企业渡过难关。另外，政府也另外承诺了6亿元，资助企业让员工获得再训练。
但要获得更多的“礼物”，暂时恐怕是要等到过了年，明年1月22日财政预算案公布时才能得知。而这些“礼物”已是特别提前一个月宣布。一般上，人们猜测的“礼物”，包括降低商业成本，例如减税（包括个人及企业所得税）、减租金以及提前进行47亿元的建设项目。
这些“礼物”，可说是政府“雪中送炭”的举措，因为经济师预料，我国在明年第一季，可能面对它“最糟的一个季度”。美林证券上周更是预测，明年油价将受经济衰退打击，而跌至每桶25美元价位。
现在期待和想想这些“礼物”，也许有望梅止渴的作用。毕竟，股市是一个被期望、兴奋、失望等情绪影响的市场，很多时候事情还未发生股市已经预先考虑在股价上。
星展唯高达的分析员上周五闭市后便对法新社表示，本地股市已考虑到美国较后在周五发布的就业数字的负面影响。
上周五虽上涨
美股全周仍下跌
美国11月份非农就业与失业报告显示，早已进入衰退的美国经济，上个月损失了50万个工作，就业市场在加速恶化。这个消息一度打击了上周五的华尔街股市，但最终股市的三个主要指数都上涨。中美两国宣布设立200亿美元（305亿新元）贸易融资资金，是上周五一个有利的消息。
但全周美股仍下跌，道琼斯指数上周共跌2.19％（193.62点），标准普尔500指数以及纳斯达克综合指数分别跌2.25％和1.71％，主要是上周一的狂跌造成。受华尔街影响，在12月的第一周，海峡时报指数共下跌73.4点或4.24％，最后报1659.17点。
鉴于时局变幻迅速，本地股市经历三天的长周末（周一假期），一般来说这可能加大周二开市后股市的波动。技术分析员认为，海峡指数将继续试探1700点。但交易员对法新社表示，在12月份，股市通常会在狭窄的范围波动。多数的基金将不会活跃。
市场数据也显示，本地股市交易活动已经开始减少，上周日均交易总值跌至7亿6500万元，前周为9亿4400万元。
纽约有分析员对法新社表示，美国经济在一年前开始衰退的宣布，似乎意味着复苏在即。Morgan Keegan的股票策略师约翰威尔森（John Wilson）指出，在1974年和1982年，熊市在坏消息最糟时宣告结束，股价开始回升。
但当地也有分析员认为，汽车业者的问题还未解决，本周四和周五的经济数据（劳工部失业津贴数据以及商务部的零售销售数据），也料会是坏消息。
往年在圣诞佳节及新年来临期间，市场人士、分析员和基金经理等，都纷纷放下一切度假去。今年的情况也许也一样，但投资者可能会抱着对“圣诞礼物”的期望过年去。
政府说，这不是世界末日，专家认为我国经济将只是一年或几个季度的衰退，但之后复苏力度会相当弱，而且可能面临好几年的低增长。瑞士银行投资研究公司则预料，09年第一季海指可能涨15至20％，但需要留意的是就业市场的情况。
今年，不只是小孩热情期盼圣诞老人，商家们也焦虑期待它们的“圣诞老人”。股市年底的粉饰橱窗活动，也许可以视为圣诞装饰，但接下来股市的表现，不只要靠点“粉饰工作”，更要看全球政府为经济带来什么样的“圣诞和新年礼物”。
在新加坡，最慷慨的“圣诞老人”也必是政府没错。我国政府已经承诺23亿元为大小企业提供急需的融资，不只是要帮助本地中小企业，而是帮助所有本地企业渡过难关。另外，政府也另外承诺了6亿元，资助企业让员工获得再训练。
但要获得更多的“礼物”，暂时恐怕是要等到过了年，明年1月22日财政预算案公布时才能得知。而这些“礼物”已是特别提前一个月宣布。一般上，人们猜测的“礼物”，包括降低商业成本，例如减税（包括个人及企业所得税）、减租金以及提前进行47亿元的建设项目。
这些“礼物”，可说是政府“雪中送炭”的举措，因为经济师预料，我国在明年第一季，可能面对它“最糟的一个季度”。美林证券上周更是预测，明年油价将受经济衰退打击，而跌至每桶25美元价位。
现在期待和想想这些“礼物”，也许有望梅止渴的作用。毕竟，股市是一个被期望、兴奋、失望等情绪影响的市场，很多时候事情还未发生股市已经预先考虑在股价上。
星展唯高达的分析员上周五闭市后便对法新社表示，本地股市已考虑到美国较后在周五发布的就业数字的负面影响。
上周五虽上涨
美股全周仍下跌
美国11月份非农就业与失业报告显示，早已进入衰退的美国经济，上个月损失了50万个工作，就业市场在加速恶化。这个消息一度打击了上周五的华尔街股市，但最终股市的三个主要指数都上涨。中美两国宣布设立200亿美元（305亿新元）贸易融资资金，是上周五一个有利的消息。
但全周美股仍下跌，道琼斯指数上周共跌2.19％（193.62点），标准普尔500指数以及纳斯达克综合指数分别跌2.25％和1.71％，主要是上周一的狂跌造成。受华尔街影响，在12月的第一周，海峡时报指数共下跌73.4点或4.24％，最后报1659.17点。
鉴于时局变幻迅速，本地股市经历三天的长周末（周一假期），一般来说这可能加大周二开市后股市的波动。技术分析员认为，海峡指数将继续试探1700点。但交易员对法新社表示，在12月份，股市通常会在狭窄的范围波动。多数的基金将不会活跃。
市场数据也显示，本地股市交易活动已经开始减少，上周日均交易总值跌至7亿6500万元，前周为9亿4400万元。
纽约有分析员对法新社表示，美国经济在一年前开始衰退的宣布，似乎意味着复苏在即。Morgan Keegan的股票策略师约翰威尔森（John Wilson）指出，在1974年和1982年，熊市在坏消息最糟时宣告结束，股价开始回升。
但当地也有分析员认为，汽车业者的问题还未解决，本周四和周五的经济数据（劳工部失业津贴数据以及商务部的零售销售数据），也料会是坏消息。
往年在圣诞佳节及新年来临期间，市场人士、分析员和基金经理等，都纷纷放下一切度假去。今年的情况也许也一样，但投资者可能会抱着对“圣诞礼物”的期望过年去。
政府说，这不是世界末日，专家认为我国经济将只是一年或几个季度的衰退，但之后复苏力度会相当弱，而且可能面临好几年的低增长。瑞士银行投资研究公司则预料，09年第一季海指可能涨15至20％，但需要留意的是就业市场的情况。
Saturday, December 6, 2008
美股盤後—撐過就業消息打擊 金融科技領漲 道瓊勁揚3%
鉅亨網編譯張正芊．綜合外電
2008 / 12 / 06 星期六 05:45 Blog談新聞 寄給朋友 列印 上一則 下一則
周五美國股市再度上演昨日逆轉戲碼，午盤自上午跌幅逆勢勁揚。除了由於投資人湧進挑選買入近來飽受打擊的金融、科技及消費類股，催高指數；早盤造成道瓊指數一度大跌257點的就業市場悲觀消息，卻也讓投資人更加冀望政府加碼祭出刺激經濟措施。儘管如此，本周股指依然呈現下滑情況。
美國11月就業就業人數減少53.3萬人，創34年來最高。此外失業率亦攀升至15年新高6.7%。不過Schaeffer's Investment Research資深技術策略分析師Ryan Detrick指出：「今早的報告，證實了美國經濟較專家預期還糟糕的憂慮。然而今日股市反應一如前幾個交易日，每日皆傳出非常負面的經濟消息，但市場最終依舊能夠挺立。」
道瓊工業平均指數上揚259.18點或3.09%至8635.42點。
Nasdaq指數上揚63.75點或4.41%至1509.31點。
S&P 500指數上揚30.85點或3.65%至876.07點。
費城半導體指數上揚5.92點或3.17%至192.56點。
根據美國勞工部今日公佈統計，11月就業減少人數遠高於經濟學家預估的32.5萬人，並創1974年以來最高。此外，9月及10月減少的就業人數經調整後也上修，使得過去3個月累積減少人數高達130萬人，創第二次世界大戰以來連續3個月最高降幅。
而今年以來，全美刪減的工作機會累積已達190萬名，超越2001年衰退期時減少的160萬名。
RBS Greenwich Capital首席經濟學家Stephen Stanley指出：「今日報告結果相當悲慘。整體情況顯示，勞動市場正以數十年來最快速度惡化中。」
他認為12月就業機會仍將大幅縮減，且第4季經濟很清楚地還會相當慘澹，甚至可能創下目前經濟循環中最差紀錄，而明年第1季也不會太樂觀。
「未來我們將經歷投降階段，會出現眾人急速抽出市場現象。」他認為明年第2季開始經濟才會逐漸回穩，儘管仍將萎縮，但幅度會較為趨緩。而經濟情況要出現實質改善，至少要等到2009年尾。
根據今日公佈的另一項統計，11月美國失業率由前月的6.5%升至6.7%，儘管低於經濟學家預估的6.8%，但依然高居15年來頂點。
儘管美國國家經濟研究局(NBER)上個月曾宣告，美國經濟實際上已於去年12月進入衰退期。但由於今年秋天以來信貸危機加劇，金融市場風暴頻繁，一連串銀行倒閉及政府出手紓困，讓已經疲軟的勞動市場更加險惡。
今日美國抵押貸款銀行協會(MBA)公佈統計，今年第3季(7-9月)美國共有135萬間房屋遭查封，創下空前新高。更較去年同期暴增76%。
今日美國3大車廠—General Motors Corp.(GM-US；通用)、Ford Motor Co.(F-US；福特)及Chrysler LLC(克萊斯勒)—繼續赴美國眾議院，就申請340億美元金援紓困向議員報告。
美國汽車產業陷入空前危機，GM今日再度宣布明年初北美工廠裁員2000人。3巨頭希望政府貸款資助的金額，能較先前預期的250億美元大幅增加。其中 GM請求最多金援，高達180億美元；Chrysler希望獲得70億美元援助；而Ford則請求90億美元的金援。
企業消息：美國大型壽險投資公司Hartford Financial Services Group (HIG-US)今日股價收盤翻漲逾1倍，暴增7.38美元或102.36%收14.59美元。主要因為今日公司大幅上修今年獲利預估，稱有足夠資金度過股市進一步下跌危機。先前由於市場擔心Hartford的現金所剩無幾，截至昨日為止公司今年來股價已暴跌92%。
今日同樣勁揚的金融類股，還包括JPMorgan Chase & Co.(JPM-US；摩根大通)及Citigroup Inc.(C-US；花旗)。JPMorgan股價大漲2.27美元或7.30%，收33.35美元。Citi股價揚升31美分或4.19%至7.71美元。
其他市場：美國公債價格下跌，基準10年期公債殖利率自2.56%上升至2.63%。作為短期投資避風港的3個月期公債價格同步走軟，殖利率則由0.015%升至0.025%，但仍接近上個月創下的68年來新低點0。
貸款利率方面，3月期倫敦同業美元拆借利率(Libor)維持昨日的2.19%，隔夜利率則由0.52%再降至0.28%。今日亞洲股市普遍收低，但香港恆生指數上漲2.5%。儘管歐洲中央銀行、英國及瑞典央行昨日同步大幅降息，但歐股今日依舊下挫。美元兌歐元及日元則雙雙走揚。
2月交貨黃金價格下跌13.30美元至每盎司752.20美元。美國1月交貨輕原油價格正式落入4年來底點，今日再度大跌2.86美元至每桶40.81美元。汽油價格則持續貼近4年來底點，再跌1.6美分至每加侖1.773美元。
2008 / 12 / 06 星期六 05:45 Blog談新聞 寄給朋友 列印 上一則 下一則
周五美國股市再度上演昨日逆轉戲碼，午盤自上午跌幅逆勢勁揚。除了由於投資人湧進挑選買入近來飽受打擊的金融、科技及消費類股，催高指數；早盤造成道瓊指數一度大跌257點的就業市場悲觀消息，卻也讓投資人更加冀望政府加碼祭出刺激經濟措施。儘管如此，本周股指依然呈現下滑情況。
美國11月就業就業人數減少53.3萬人，創34年來最高。此外失業率亦攀升至15年新高6.7%。不過Schaeffer's Investment Research資深技術策略分析師Ryan Detrick指出：「今早的報告，證實了美國經濟較專家預期還糟糕的憂慮。然而今日股市反應一如前幾個交易日，每日皆傳出非常負面的經濟消息，但市場最終依舊能夠挺立。」
道瓊工業平均指數上揚259.18點或3.09%至8635.42點。
Nasdaq指數上揚63.75點或4.41%至1509.31點。
S&P 500指數上揚30.85點或3.65%至876.07點。
費城半導體指數上揚5.92點或3.17%至192.56點。
根據美國勞工部今日公佈統計，11月就業減少人數遠高於經濟學家預估的32.5萬人，並創1974年以來最高。此外，9月及10月減少的就業人數經調整後也上修，使得過去3個月累積減少人數高達130萬人，創第二次世界大戰以來連續3個月最高降幅。
而今年以來，全美刪減的工作機會累積已達190萬名，超越2001年衰退期時減少的160萬名。
RBS Greenwich Capital首席經濟學家Stephen Stanley指出：「今日報告結果相當悲慘。整體情況顯示，勞動市場正以數十年來最快速度惡化中。」
他認為12月就業機會仍將大幅縮減，且第4季經濟很清楚地還會相當慘澹，甚至可能創下目前經濟循環中最差紀錄，而明年第1季也不會太樂觀。
「未來我們將經歷投降階段，會出現眾人急速抽出市場現象。」他認為明年第2季開始經濟才會逐漸回穩，儘管仍將萎縮，但幅度會較為趨緩。而經濟情況要出現實質改善，至少要等到2009年尾。
根據今日公佈的另一項統計，11月美國失業率由前月的6.5%升至6.7%，儘管低於經濟學家預估的6.8%，但依然高居15年來頂點。
儘管美國國家經濟研究局(NBER)上個月曾宣告，美國經濟實際上已於去年12月進入衰退期。但由於今年秋天以來信貸危機加劇，金融市場風暴頻繁，一連串銀行倒閉及政府出手紓困，讓已經疲軟的勞動市場更加險惡。
今日美國抵押貸款銀行協會(MBA)公佈統計，今年第3季(7-9月)美國共有135萬間房屋遭查封，創下空前新高。更較去年同期暴增76%。
今日美國3大車廠—General Motors Corp.(GM-US；通用)、Ford Motor Co.(F-US；福特)及Chrysler LLC(克萊斯勒)—繼續赴美國眾議院，就申請340億美元金援紓困向議員報告。
美國汽車產業陷入空前危機，GM今日再度宣布明年初北美工廠裁員2000人。3巨頭希望政府貸款資助的金額，能較先前預期的250億美元大幅增加。其中 GM請求最多金援，高達180億美元；Chrysler希望獲得70億美元援助；而Ford則請求90億美元的金援。
企業消息：美國大型壽險投資公司Hartford Financial Services Group (HIG-US)今日股價收盤翻漲逾1倍，暴增7.38美元或102.36%收14.59美元。主要因為今日公司大幅上修今年獲利預估，稱有足夠資金度過股市進一步下跌危機。先前由於市場擔心Hartford的現金所剩無幾，截至昨日為止公司今年來股價已暴跌92%。
今日同樣勁揚的金融類股，還包括JPMorgan Chase & Co.(JPM-US；摩根大通)及Citigroup Inc.(C-US；花旗)。JPMorgan股價大漲2.27美元或7.30%，收33.35美元。Citi股價揚升31美分或4.19%至7.71美元。
其他市場：美國公債價格下跌，基準10年期公債殖利率自2.56%上升至2.63%。作為短期投資避風港的3個月期公債價格同步走軟，殖利率則由0.015%升至0.025%，但仍接近上個月創下的68年來新低點0。
貸款利率方面，3月期倫敦同業美元拆借利率(Libor)維持昨日的2.19%，隔夜利率則由0.52%再降至0.28%。今日亞洲股市普遍收低，但香港恆生指數上漲2.5%。儘管歐洲中央銀行、英國及瑞典央行昨日同步大幅降息，但歐股今日依舊下挫。美元兌歐元及日元則雙雙走揚。
2月交貨黃金價格下跌13.30美元至每盎司752.20美元。美國1月交貨輕原油價格正式落入4年來底點，今日再度大跌2.86美元至每桶40.81美元。汽油價格則持續貼近4年來底點，再跌1.6美分至每加侖1.773美元。
全球報摘─亞洲華爾街重要新聞摘要
鉅亨網編譯趙健君‧綜合外電
2008 / 12 / 04 星期四 07:28 Blog談新聞 寄給朋友 列印 上一則
▲規模達2000億美元的中國主權財富基金－中國投資公
司(CIC)董事長樓繼偉表示，西方銀行業籠罩不確定
性，目前不是投資這些銀行的好時機。他說，CIC的
董事不敢投資已開發國家的金融機構，因為「我們不
知道他們還有什麼麻煩」。他表示，必須等待直到不
會有金融機構大舉倒閉。但樓繼偉強調，CIC會持續
尋求海外的投資機會，而且除了已開發經濟體外，會
分散資產到新興國家。
▲中國國務院周三發表聲明指出，承諾使用包括貨幣在
內的各種方式，來確保在執行經濟振興方案時，銀行
和金融體系能良好運作。近期人民幣匯價走弱，市場
臆測北京當局在貨幣多年的升值後，現在可能引導貶
值。貨幣貶值是提振出口的基本工具。人民幣兌美元
周三升至6.883價位，高於周二的6.887。
▲澳洲第3季經濟較第2季成長0.1%，瀕臨萎縮，也低於
預期的0.2%。與去年同期成長相較1.9%。第2季經濟
成長率則由0.3%上修為0.4%。財長Wayne Swan表示，
澳洲無法完全抵擋全球經濟危機的負面衝擊，已出現
向下的風險。澳洲周二大幅降息4碼至4.25%，分析師
預期明年第1季會進一步降息。
▲德國晶片製造商Infineon Technologies年度第4季(7
-9月)虧損擴大至7.63億歐元(9.694億美元)，去年同
期虧損2.8億歐元。營收微增2%至11.5億歐元。公司
持有77.5%股權記憶體製造商Qimonda業務一蹶不振，
成為拖累其業務的元凶。Infineon預期本年度營收至
少下滑15%。上一年度(至今年9月止)營收為43.2億歐
元。公司表示，在2009年初前降低Qimonda持股的目
標出現變數，藉由發放持股給股東以降低持股的計畫
已不可行。
▲全球經濟體質轉弱，拖累金屬價格走低。倫敦金屬交
易所(LME)鋁價跌破每噸1700美元，創下2005年7月以
來最低。銅價盤中一度重挫5.7%至3351美元，為3年
半來新低，終場收在每噸3455美元，下挫2.9%。MF
Global分析師Edward Meir表示：「利空紛至沓來，
很難判斷大宗商品的底部在哪裡，情勢非常嚴峻。」
2008 / 12 / 04 星期四 07:28 Blog談新聞 寄給朋友 列印 上一則
▲規模達2000億美元的中國主權財富基金－中國投資公
司(CIC)董事長樓繼偉表示，西方銀行業籠罩不確定
性，目前不是投資這些銀行的好時機。他說，CIC的
董事不敢投資已開發國家的金融機構，因為「我們不
知道他們還有什麼麻煩」。他表示，必須等待直到不
會有金融機構大舉倒閉。但樓繼偉強調，CIC會持續
尋求海外的投資機會，而且除了已開發經濟體外，會
分散資產到新興國家。
▲中國國務院周三發表聲明指出，承諾使用包括貨幣在
內的各種方式，來確保在執行經濟振興方案時，銀行
和金融體系能良好運作。近期人民幣匯價走弱，市場
臆測北京當局在貨幣多年的升值後，現在可能引導貶
值。貨幣貶值是提振出口的基本工具。人民幣兌美元
周三升至6.883價位，高於周二的6.887。
▲澳洲第3季經濟較第2季成長0.1%，瀕臨萎縮，也低於
預期的0.2%。與去年同期成長相較1.9%。第2季經濟
成長率則由0.3%上修為0.4%。財長Wayne Swan表示，
澳洲無法完全抵擋全球經濟危機的負面衝擊，已出現
向下的風險。澳洲周二大幅降息4碼至4.25%，分析師
預期明年第1季會進一步降息。
▲德國晶片製造商Infineon Technologies年度第4季(7
-9月)虧損擴大至7.63億歐元(9.694億美元)，去年同
期虧損2.8億歐元。營收微增2%至11.5億歐元。公司
持有77.5%股權記憶體製造商Qimonda業務一蹶不振，
成為拖累其業務的元凶。Infineon預期本年度營收至
少下滑15%。上一年度(至今年9月止)營收為43.2億歐
元。公司表示，在2009年初前降低Qimonda持股的目
標出現變數，藉由發放持股給股東以降低持股的計畫
已不可行。
▲全球經濟體質轉弱，拖累金屬價格走低。倫敦金屬交
易所(LME)鋁價跌破每噸1700美元，創下2005年7月以
來最低。銅價盤中一度重挫5.7%至3351美元，為3年
半來新低，終場收在每噸3455美元，下挫2.9%。MF
Global分析師Edward Meir表示：「利空紛至沓來，
很難判斷大宗商品的底部在哪裡，情勢非常嚴峻。」
Best Asia-Pac property bets
Posted by luxuryasiahome on December 6, 2008
TOKYO, Singapore and Hong Kong have emerged tops in the Asia-Pacific in a recent ranking of cities with the best property investment prospects for 2009.
They were placed first, second and third respectively as investors shifted their attention from emerging cities to mature markets, the survey by America’s Urban Land Institute (ULI) and PricewaterhouseCoopers (PwC) showed. Shanghai, which was ranked first in last year’s survey, fell to fifth place this time around. Beijing fell from sixth to 12th place and Ho Chi Minh City from eighth to 13th.
Survey respondents said 2009 is the time to be ‘picky about markets and partners’, ULI and PwC said in the report, which was released here yesterday.
In recent years, many investors who had been elbowed out of deals in major Asian cities by core funds or highly leveraged private equity players sought refuge in secondary locations or products in an effort to find value. In today’s environment, however, investors are again focusing on prime assets in major locations.
At the same time, projects in secondary markets or even in less well-positioned prime areas are more likely to run into problems, especially as slowing growth lowers demand for commercial properties.
Respondents were also asked to rate cities according to their riskiness. Tokyo, Singapore and Sydney were the three markets seen as least risky.
But Singapore was ranked seventh for development prospects and has to reconcile itself to slower growth and less demand, the report said. Bangalore, Ho Chi Minh City and Mumbai were ranked the top three cities for development prospects.
In Singapore, the strongest buy and hold recommendations were for the hotel sector - 65 per cent of respondents advised holding, 24 per cent recommended buying and only 9 per cent suggested selling. The residential rental sector was also a strong ‘hold’ (65 per cent). But 23 per cent recommended selling and only 11 per cent advised buying.
Singapore’s office sector was rated a ‘hold’ by 54 per cent of respondents, while 23 per cent advised buying and 21 per cent recommended selling. For the industrial/distribution property sector, 52 per cent of respondents gave ‘hold’ recommendations, 34 per cent advised buying and 13 per cent said ’sell’.
The survey, based on 180 respondents ranging from global investors, property developers and brokers, looked at the investment and development prospects of 20 metropolitan markets in the Asia-Pacific region.
‘Asia shares the same liquidity crisis that the rest of the world is facing,’ said Stephen Blank, ULI’s senior resident fellow for finance. ‘Financial institutions - whether international or national, regional or local - are reluctant to extend credit as deleveraging reduces balance sheet lending capacity.’
And for Singapore, besides the credit squeeze, another problem is the seemingly generous pipeline of development projects which may be completed during a period of sagging interest from foreign business investors, said PwC tax partner David Sandison.
Source : Business Times - 6 Dec 2008
Thursday, December 4, 2008
欧洲今日将大幅降息
英国《金融时报》克里斯•贾尔斯(Chris Giles)伦敦、拉尔夫•阿特金斯(Ralph Atkins)法兰克福报道 2008-12-04
金融市场今天准备迎接整个欧洲范围的大幅降息，因为各主要经济体源源不断地报告糟糕的经济数据。在英国，经济学家们的共识已经于本周期间转变成了一个预期，即英国央行(BoE)将会再次降低官方利率一个百分点，至2%，相当于该行自1694年创立以来的最低利率。作为预测官方利率的最佳指南之一，隔夜指数掉期(overnight index swap)市场的行情显示，减息幅度将达到1.5个百分点。
在欧元区，相应的欧洲金融市场行情显示，欧洲央行(ECB)今日将减息0.75个百分点，至2.5%，这是它成立近10年以来的最大幅度减息。尽管经济学家比较谨慎一点，但随着通胀风险的迅速消失，他们相信75个基点的下调还是有相当可能的。一些有影响力的声音正在呼吁央行变得大胆一点。伦敦政治经济学院(London School of Economics)的威廉姆•比特(Willem Buiter)曾经担任过英国央行货币政策委员会的委员和欧洲复兴开发银行(European Bank for Reconstruction and Development)的首席经济学家。他表示，发达经济体的衰退“将会如此严重，如此持久”，以至于“即便是最不爽快的渐进主义央行也会在2009年年中之前”出台零利率。译者/董琴
金融市场今天准备迎接整个欧洲范围的大幅降息，因为各主要经济体源源不断地报告糟糕的经济数据。在英国，经济学家们的共识已经于本周期间转变成了一个预期，即英国央行(BoE)将会再次降低官方利率一个百分点，至2%，相当于该行自1694年创立以来的最低利率。作为预测官方利率的最佳指南之一，隔夜指数掉期(overnight index swap)市场的行情显示，减息幅度将达到1.5个百分点。
在欧元区，相应的欧洲金融市场行情显示，欧洲央行(ECB)今日将减息0.75个百分点，至2.5%，这是它成立近10年以来的最大幅度减息。尽管经济学家比较谨慎一点，但随着通胀风险的迅速消失，他们相信75个基点的下调还是有相当可能的。一些有影响力的声音正在呼吁央行变得大胆一点。伦敦政治经济学院(London School of Economics)的威廉姆•比特(Willem Buiter)曾经担任过英国央行货币政策委员会的委员和欧洲复兴开发银行(European Bank for Reconstruction and Development)的首席经济学家。他表示，发达经济体的衰退“将会如此严重，如此持久”，以至于“即便是最不爽快的渐进主义央行也会在2009年年中之前”出台零利率。译者/董琴
Waiting for the storm to hit …
Posted by luxuryasiahome on December 4, 2008
Going by past recessions, it could take nine more months before prices fall
FOR first-time flat seekers like Mr Neo Tze Siang, the economic downturn was meant to provide some respite from HDB prices pushed skyhigh by the property boom last year.
But despite the raft of job cuts and the gloomy economic forecasts trotted out, HDB prices are showing few signs of sliding.
“We hear about private property prices falling substantially but the current prices of new HDB flats do not seem to reflect the market realities. When the tide goes down, you would expect all ships to move down. But it seems that new HDB flats are not part of the ocean,” lamented Mr Neo, a 28-year-old salesman.
According to industry players, the wait could be at least another nine months - if prices do come down at all - no thanks to the slew of foreigners and private property downgraders eyeing the HDB rental and resale markets respectively, which indirectly pushes up the prices of new HDB flats.
Said Dennis Wee Group director Chris Koh: “Whenever you have a recession, the first to be hit would be the private property market. So, a lot of people will start downgrading from private homes to HDB flats.”
HDB’s “market-based” pricing approach for new flats takes into account several factors, including a project’s location, its individual attributes and the prevailing market conditions. The new flats are sold according to the prices they would fetch on the resale market minus the Government’s subsidy.
And in the first nine months of the year, HDB’s resale price index rose 12.4 per cent, rising by 4.2 per cent in the third quarter.
While HDB resale prices are expected to stabilise in the year ahead, the recession has yet to hit the man-in-the-street, said Mr Koh. A case in point: The latest Built-To-Order project Punggol Arcadia was more than three times oversubscribed, despite having five-room flats going for as much as $356,000 to $416,000.
Still, ERA Asia-Pacific’s assistant vice-president Eugene Lim noticed in recent weeks that prospective home buyers are now trying to get more bang for their buck. Said Mr Lim: “If your house is not near an MRT station, people are offering you prices that match the valuation or even lower.”
National Development Minister Mah Bow Tan explained in 2002 that prices of new HDB flats rise and fall more slowly than do resale flat prices. This was necessary to maintain a stable property market and protect the value of the flats, the minister said.
Prior to last year’s property bull-run, which saw HDB’s resale price index matching its previous peak of 1996, resale flat prices fell by 30 per cent in the aftermath of the 1997 Asian financial crisis. But prices for new flats dropped just 10 to 15 per cent.
Some market experts believe it could be the same story this time round - with prices of new flats in the outlying areas expected to fall faster.
But Mr Lim, for one, doubted that prices of new HDB flats would fall at all, given the perpetually high demand for housing here.
Reiterating how HDB “followed the market and moved prices downwards” in the aftermath of the Asian financial crisis a decade ago, a HDB spokesperson reiterated that the Government “remains committed to ensure that HDB flats are affordable to the vast majority of our citizen families, especially young married couples and the lower-income households”.
Still, in view of the current economic climate, the spokesperson advised flat seekers to “buy a flat within their means, bearing in mind how their future earnings may be impacted”.
The spokesperson added: “Given the current economic climate … They may have to start off with something more modest in size or less than ideal in location if prudence calls.”
Source : Today - 4 Dec 2008
Going by past recessions, it could take nine more months before prices fall
FOR first-time flat seekers like Mr Neo Tze Siang, the economic downturn was meant to provide some respite from HDB prices pushed skyhigh by the property boom last year.
But despite the raft of job cuts and the gloomy economic forecasts trotted out, HDB prices are showing few signs of sliding.
“We hear about private property prices falling substantially but the current prices of new HDB flats do not seem to reflect the market realities. When the tide goes down, you would expect all ships to move down. But it seems that new HDB flats are not part of the ocean,” lamented Mr Neo, a 28-year-old salesman.
According to industry players, the wait could be at least another nine months - if prices do come down at all - no thanks to the slew of foreigners and private property downgraders eyeing the HDB rental and resale markets respectively, which indirectly pushes up the prices of new HDB flats.
Said Dennis Wee Group director Chris Koh: “Whenever you have a recession, the first to be hit would be the private property market. So, a lot of people will start downgrading from private homes to HDB flats.”
HDB’s “market-based” pricing approach for new flats takes into account several factors, including a project’s location, its individual attributes and the prevailing market conditions. The new flats are sold according to the prices they would fetch on the resale market minus the Government’s subsidy.
And in the first nine months of the year, HDB’s resale price index rose 12.4 per cent, rising by 4.2 per cent in the third quarter.
While HDB resale prices are expected to stabilise in the year ahead, the recession has yet to hit the man-in-the-street, said Mr Koh. A case in point: The latest Built-To-Order project Punggol Arcadia was more than three times oversubscribed, despite having five-room flats going for as much as $356,000 to $416,000.
Still, ERA Asia-Pacific’s assistant vice-president Eugene Lim noticed in recent weeks that prospective home buyers are now trying to get more bang for their buck. Said Mr Lim: “If your house is not near an MRT station, people are offering you prices that match the valuation or even lower.”
National Development Minister Mah Bow Tan explained in 2002 that prices of new HDB flats rise and fall more slowly than do resale flat prices. This was necessary to maintain a stable property market and protect the value of the flats, the minister said.
Prior to last year’s property bull-run, which saw HDB’s resale price index matching its previous peak of 1996, resale flat prices fell by 30 per cent in the aftermath of the 1997 Asian financial crisis. But prices for new flats dropped just 10 to 15 per cent.
Some market experts believe it could be the same story this time round - with prices of new flats in the outlying areas expected to fall faster.
But Mr Lim, for one, doubted that prices of new HDB flats would fall at all, given the perpetually high demand for housing here.
Reiterating how HDB “followed the market and moved prices downwards” in the aftermath of the Asian financial crisis a decade ago, a HDB spokesperson reiterated that the Government “remains committed to ensure that HDB flats are affordable to the vast majority of our citizen families, especially young married couples and the lower-income households”.
Still, in view of the current economic climate, the spokesperson advised flat seekers to “buy a flat within their means, bearing in mind how their future earnings may be impacted”.
The spokesperson added: “Given the current economic climate … They may have to start off with something more modest in size or less than ideal in location if prudence calls.”
Source : Today - 4 Dec 2008
Developers head into crisis with more cash
Posted by luxuryasiahome on December 4, 2008
Gearing improves as developers pare borrowings, increase cash held from divestments
Developers have entered the latest slump in much better shape than they were in during the last property downturn in 2001, a comparison of their cash positions and debt-to-equity ratios then and now shows.
In fact, between the second and third quarters this year, some developers worked to better their gearing ratios. ‘Among the larger-cap developers we track, most reported stronger balance sheets at end-Q3 2008,’ said OCBC Investment Research analyst Foo Sze Ming.
‘On average, the net debt-equity ratio had come down from 0.52 times in Q2 to 0.49 times in Q3. And the improvement was generally attributable to a stronger equity base, paring of borrowings and an increase in cash held from divestments.’
CapitaLand, City Developments and GuocoLand all cut their debt-to-equity ratios in Q3, OCBC’s data shows.
The same trend holds true when comparing developers’ financial positions at end-2001 and Q3 2008. Data gathered by DMG & Partners on selected developers shows most companies now have smaller debt-to- equity ratios. They also have more cash on hand. ‘They are definitely stronger this time around,’ said DMG & Partners analyst Brandon Lee.
Singapore’s big three listed developers - CapitaLand, City Developments and Keppel Land - exemplify this trend. At end-2001, CapitaLand had $1.9 billion of cash and a gearing of 0.87 times. Now, it has a whopping $4.2 billion in cash and a gearing ratio of 0.51 times. Similarly, City- Dev has increased its cash holding from $701.8 million to $813.3 million and cut its gearing from 0.8 times to 0.46 times. KepLand has also increased its cash holding, from $120.9 million to $663.4 million, and cut its gearing from 1.33 times to 0.54 times.
Property companies are expected to continue to try to improve their cash balances and reduce gearing over the next few quarters. SC Global Developments, for example, recently drew $100 million from reserve facilities to boost cash on hand. But the pace of divestment is expected to slow as buyers get cold feet in the poor economic climate.
Analysts reckon things do not look as bad as feared for developers for another reason - in the Q3 earnings reporting season, much- feared provisions for landbanks acquired at high prices, which analysts had predicted, did not materialise.
Analysts have changed their tune and now expect developers to make provisions only in the second half of 2009, or even later. Some also reckon the provisions could be less than what the market has already priced in.
In 2001 and 2002, several developers, including CapitaLand, CityDev and Keppel Land, made massive write-downs on their Singapore residential landbanks, which hit their results badly. But this time around, the write-offs may be smaller, some analysts say.
Keppel Land was one of the first developers to make provisions in 2001, announcing $455 million of write-downs in the value of its residential landbank in November that year.
But the risk of a landbank write-down in the current downturn is lower for KepLand because the company did not buy any land in Singapore last year and its current landbank is carried in its books at relatively low cost, said OCBC’s Mr Foo.
CIMB analyst Donald Chua said: ‘We are not seeing provisions yet because prices have not fallen that much yet. Developers are probably waiting to see how the market pans out next year.’ In light of this, provisions are unlikely for Q4 unless things take a turn for the worse, Mr Chua said.
In the 2000-2003 property downturn, the residential price index for private homes recorded a quarter-on-quarter drop in Q3 2000. However, the provisions and write-offs only came towards the end of 2001. This time around, the quarter-on-quarter dip in the price index appeared only in Q3 2008, so provisions are only expected around end-2009.
Downward revaluations of investment properties are still expected in Q4 2008 when developers do their yearly valuations. And for many developers, landbank write-downs will definitely take place at some point in time if ‘things keep going this way’, an analyst said.
Source : Business Times - 4 Dec 2008
Gearing improves as developers pare borrowings, increase cash held from divestments
Developers have entered the latest slump in much better shape than they were in during the last property downturn in 2001, a comparison of their cash positions and debt-to-equity ratios then and now shows.
In fact, between the second and third quarters this year, some developers worked to better their gearing ratios. ‘Among the larger-cap developers we track, most reported stronger balance sheets at end-Q3 2008,’ said OCBC Investment Research analyst Foo Sze Ming.
‘On average, the net debt-equity ratio had come down from 0.52 times in Q2 to 0.49 times in Q3. And the improvement was generally attributable to a stronger equity base, paring of borrowings and an increase in cash held from divestments.’
CapitaLand, City Developments and GuocoLand all cut their debt-to-equity ratios in Q3, OCBC’s data shows.
The same trend holds true when comparing developers’ financial positions at end-2001 and Q3 2008. Data gathered by DMG & Partners on selected developers shows most companies now have smaller debt-to- equity ratios. They also have more cash on hand. ‘They are definitely stronger this time around,’ said DMG & Partners analyst Brandon Lee.
Singapore’s big three listed developers - CapitaLand, City Developments and Keppel Land - exemplify this trend. At end-2001, CapitaLand had $1.9 billion of cash and a gearing of 0.87 times. Now, it has a whopping $4.2 billion in cash and a gearing ratio of 0.51 times. Similarly, City- Dev has increased its cash holding from $701.8 million to $813.3 million and cut its gearing from 0.8 times to 0.46 times. KepLand has also increased its cash holding, from $120.9 million to $663.4 million, and cut its gearing from 1.33 times to 0.54 times.
Property companies are expected to continue to try to improve their cash balances and reduce gearing over the next few quarters. SC Global Developments, for example, recently drew $100 million from reserve facilities to boost cash on hand. But the pace of divestment is expected to slow as buyers get cold feet in the poor economic climate.
Analysts reckon things do not look as bad as feared for developers for another reason - in the Q3 earnings reporting season, much- feared provisions for landbanks acquired at high prices, which analysts had predicted, did not materialise.
Analysts have changed their tune and now expect developers to make provisions only in the second half of 2009, or even later. Some also reckon the provisions could be less than what the market has already priced in.
In 2001 and 2002, several developers, including CapitaLand, CityDev and Keppel Land, made massive write-downs on their Singapore residential landbanks, which hit their results badly. But this time around, the write-offs may be smaller, some analysts say.
Keppel Land was one of the first developers to make provisions in 2001, announcing $455 million of write-downs in the value of its residential landbank in November that year.
But the risk of a landbank write-down in the current downturn is lower for KepLand because the company did not buy any land in Singapore last year and its current landbank is carried in its books at relatively low cost, said OCBC’s Mr Foo.
CIMB analyst Donald Chua said: ‘We are not seeing provisions yet because prices have not fallen that much yet. Developers are probably waiting to see how the market pans out next year.’ In light of this, provisions are unlikely for Q4 unless things take a turn for the worse, Mr Chua said.
In the 2000-2003 property downturn, the residential price index for private homes recorded a quarter-on-quarter drop in Q3 2000. However, the provisions and write-offs only came towards the end of 2001. This time around, the quarter-on-quarter dip in the price index appeared only in Q3 2008, so provisions are only expected around end-2009.
Downward revaluations of investment properties are still expected in Q4 2008 when developers do their yearly valuations. And for many developers, landbank write-downs will definitely take place at some point in time if ‘things keep going this way’, an analyst said.
Source : Business Times - 4 Dec 2008
聞晚報：滬大學生就業分析報告：本科生平均月薪3853元
「中國大學畢業生求職與工作能力調查」課題組今天發佈其最新完成的《2008年度上海市大學生就業暨重點產業人才分析報告》。報告顯示：上海2007屆大學畢業生的平均求職成本為本科1128元，高職777元；而上海市2007屆大學本科畢業生畢業半年後的平均月薪為3853元，高職為2275元。
Wednesday, December 3, 2008
面板度寒冬 百萬股東如何因應？ 奇美許文龍的難關
( 2008/12/03 )
全球經濟吹寒風，台灣面板業面臨最嚴酷的考驗，一向被視為最幸福的企業奇美電子，跌破面值，幸福企業不再幸福，創辦人許文龍，煩惱到無心釣魚！許文龍面臨哪些挑戰？台灣面板業誰最有度寒冬的實力？國內投資五大面板廠百萬股東，嚴重套牢，該怎麼辦？
幸福企業不再幸福／電話五分鐘斷線、強制無薪假……
景氣急凍，低氣壓籠罩全台面板廠，而許文龍所領導的台灣幸福企業——奇美電子，如今壓力最為沉重。
這波液晶面板的不景氣，來得又急又猛。原本應屬旺季的九月，訂單突然急縮；到了十一月，有的工廠產能利用率甚至掉到只剩二成，逼使各公司進行緊縮及節流動作，幅度都是史上從未見過的。
從十月起，奇美已展開一連串的動作，包括廠處長級以上總計約八十餘名主管，減薪幅度達一成。另外，由於部分廠房產能利用率已降至五成，原本生產線員工是做二天休二天，如今一周還可以多休兩、三天，只不過是無薪休假。
過去，奇美電的福利堪稱全台之冠，員工到餐廳用餐，完全免費。不過，最近奇美電子的福委會決定，為了節省公司支出，從明年一月起，員工用餐要繳半價二十五元，另一半仍由公司支付。此外，今年尾牙也確定不辦了。
八月下旬才剛歡喜慶祝奇美電子成立十周年的員工，心情有如洗三溫暖般，盪到谷底。
遇上百年不景氣／許文龍煩惱 無心釣魚
為了對抗景氣急凍，奇美電組成一個因應不景氣的委員會，總經理何昭陽自然是委員會的負責人。
從奇美實業到奇美電子，在奇美集團服務超過三十年的何昭陽，是集團跨足液晶面板最重要的戰將，也是創辦人許文龍最倚重的左右手。雖然一連串的措施讓部分基層員工不滿。但何昭陽也感受到，奇美電子的企業文化，此刻正在發揮作用。儘管奇美電員工非常團結，但外在考驗卻是愈來愈嚴厲，壞消息也愈來愈多！
十一月二十七日，摩根大通證券分析師林良俊，發表了一篇面板報告，預估奇美電由於明年到期的負債太多，以及虧損擴大，將導致未來幾年無力再投資，將循○五年華映的路線，從一線面板大廠行列中退出。隔一天，二十八日，中華信評調降奇美電的評等展望為「負向」，原因是奇美電營運轉弱且負債比率上升。
許文龍的問題／１奇美電大股東股票質押過八成
面板售價跌跌不休，主管減薪、員工福利刪減，十月下旬奇美電股價出現連續崩跌，許文龍還站出來信心喊話。
然而，奇美集團大股東的壓力，卻是空前地大。從最近奇美電大股東明顯增加股票質押的動作，就可看出許文龍承受的資金壓力之大。 ２現金與負債比 落差過大
這段時間，奇美電子股價崩跌，股價從近二十元一路殺到八元左右。股票市值在兩周內就縮水超過一半，也難怪大股東必須再增加股票質押張數。
３奇美實業投資奇美電大虧損
以奇美實業起家的許文龍，在投入奇美電子十年後，集團正背負有史以來最大的財務壓力。
從帳面上來看，奇美實業投資奇美電子總金額為四三八億餘元，平均每股成本約二十二．六元；若以目前奇美電低於十元的股價，帳面虧損已超過兩百億元。
更可怕的挑戰將在明後年，已有不少分析師預言，奇美電將出現有史以來最大的虧損。
４預估二年將賠超過千億元
統計從○三年至○七年間，五年來奇美實業塑膠本業的營業淨利分別為三○．九億元、四十九．三億元、三○．三億元、五十四．九億元、五十三．一億元，加上今年上半年的二十二．三億元。換句話說，奇美實業平均每年本業獲利大約在四十億元上下，五年半來總營業淨利達二四○億元，若預測正確，那麼奇美實業過去六年的獲利，可能明年上半年沒結束就被奇美電子全部賠光。
李焜耀絕地奮起／做最壞打算 做最好準備
其實，這波的不景氣，對所有公司都是嚴厲的挑戰。
相較於奇美電，負債比率較低、現金更多的友達，第四季平均產能利用率降至七成，較第三季的八成再降一成。友達原本計畫不減薪，但現在也鬆口跟進；同時，生產線員工也休無薪假，降低成本的動作一樣積極。
第二季最後一周決定減產
不過，友達因應不景氣的動作，早在今年第二季末就已展開。
友達的財務管理效率一直領先同業。就像陳炫彬所說的，「友達將藉由財務安排，以較深的口袋應付down cycle（景氣循環向下）的來臨。」
二虎應合作抗韓？／反應、經營績效 友達勝奇美
相較於友達的快速回應，奇美電的動作就慢了一些。
今年奇美電的擴廠速度最為積極，產能增加超過四成，而友達今年產能只增一成，而且奇美一直到第三季景氣出現下滑時，才出現煞車及緊縮的動作。
根據摩根士丹利面板分析師王安亞的統計，過去十年，友達與奇美電的資本支出大約相同，但友達從這些資本支出賺回來的現金流，大約是資本支出的二倍，而奇美電則大約是○．六倍，因此可以說，友達的經營績效大約是奇美電的三倍。
當友達股東比奇美電好
會造成這個結果，主因是友達透過兩次購併成就目前的規模，但奇美電大多靠自有資金擴充成長。另外，友達的新產能大多在景氣回升時開出來，但奇美電則經常在景氣下滑時增加產能。
台灣面板業的大挑戰／韓元貶 韓廠市占超越台廠
台灣面板業目前有兩個深層的結構性問題，第一是匯率，第二則是日韓結盟。無法解決這兩個因素，即使未來景氣回升，台灣面板業的挑戰仍不會停止。
從短期因素來看，匯率是關鍵要素。更何況韓廠出貨的面板，由於尺寸較大，而且品質更好，平均單價（ＡＳＰ）都比台廠要高出一至兩成，這也是此波不景氣，台灣廠商受衝擊最大的原因。
日韓電視大廠結盟／產量去化不易成最大致命傷
不過，匯率會貶也會升，這種經常變動的因素，不是影響產業競爭力的最關鍵力量。日、韓電視品牌大廠間深度結盟，才是台灣面板產業最深層的結構性問題。
例如新力與三星、夏普合資設立面板廠，就是影響面板市場最大的力量。過去是世仇的韓系兩大廠，如今都已互相採購，更成為台灣面板業最大的致命傷。
展望未來，面板產業漸趨成熟是不爭的事實，這也是為何友達、奇美等集團，都已朝照明或太陽能等領域發展的原因。
面板產業能否熬過這一關，將是台灣電子業能否脫胎換骨的最重要里程碑...（精采完整內文請見《今周刊》624期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
衰退格局下的○九年投資大方向 基金投資三大理由首選新興亞洲
( 2008/12/03 )
成熟國家經濟陷入衰退，拉美、東歐等兩大新興市場板塊則面臨原物料價格下跌的衝擊，看起來，新興亞洲是目前投資人的惟一選擇。而在專家眼中，儘管新興亞洲是投資首選，但基於不同的投資理由，也要擬定不同的投資策略。
事情好像變得比較單純一些。既然二○○九年的全球經濟確定是要持續衰退，那麼，投資方向也就沒有太多的衡量空間，經濟成長率相對較高的地方，似乎就是最簡單而明確的資金去向。
像是面對一堆發爛的蘋果，要麼就別吃，想吃的話，只能挑出一個外觀看來勉強還能入口的蘋果。就這樣，經濟成長率相對較高的新興亞洲市場，成了最近各家投資機構強力推銷的二○○九年投資方向。
亞洲在全球展望中相對出色
其實，根本不需要投資機構的分析解讀，只要是對全球經濟明年展望稍有瞭解，即使是一般投資人，也能輕易作出瞄準亞洲的投資結論。歐、美、日等三個成熟經濟體的經濟成長率都將陷入負值水準，拉丁美洲、新興歐洲等，在通貨緊縮的大環境下，分別又將受到原物料價格及油價低迷的衝擊。
○九年哪個區域市場最有投資機會？如果這是一道選擇題，用刪去法解題的結果，剩下的答案似乎也就只有新興亞洲市場了。
事實上，根據國際資金研究機構ＥＰＦＲ的統計，至十一月二十九日，國際資金已連續兩周對新興亞洲維持淨流入，對東歐及拉美，則仍是淨流出狀態。不過，投資人應該用什麼心態去面對這顆勉強還能入口的蘋果呢？是短期解套的最佳機會？或者，是重新開始一趟中期投資計畫的必備區域市場？
在接受《今周刊》專訪時，楊修吐出這樣一句令人意外的說法：「老實說，我找不到任何理由來說服投資人，現在必須『立即』布局新興亞洲市場。」
只不過，這位在亞股打滾三十年的老江湖，緊接著又補上一句更加耐人尋味的說法：「有趣的是，沒有立即投資的理由，往往，反而也就是一個立即進場的好理由！」
理由一／倖存企業將更具發展空間
楊修認為，受到全球經濟衰退、需求降低的影響，亞洲的經濟成長率明年恐會急遽下降。「依我看，未來十二個月的情況會更加艱難，企業成長會愈來愈困難，股市的表現也不好。」但，這些問題只影響到亞洲企業的「成長」，而不至於衝擊亞洲企業的「生存」。
據楊修的觀察，亞洲企業大量消失的風險並不算高。「我隨便舉例，像台積電接下來的一年有可能會很辛苦，但這家公司擁有足夠的資金，我根本不必擔心它會被風暴吹倒。也許兩年之後，就能重回成長軌道。」不只如此，楊修認為，在西方國家及企業出現問題之後，能夠存活下來的亞洲企業，將有機會發展得更快、更強、更突出。
說穿了，楊修終究是有「立即投資新興亞洲」的好理由，他要買的是未來的企業成長潛力，而現在，這些企業的股價正便宜。「買進之後，價格或許有可能再跌三成，但股價到底會怎麼走，這是沒人說得準的問題，我只知道現在很便宜，而且未來很看好，就這樣。」他說。
理由二／刺激經濟政策半年奏效
相對於楊修專注於「亞洲企業對抗風暴能力」的角度，凱瑟琳則是特別強調「亞洲國家安度風暴」的能力。她認為，相較於其他市場，新興亞洲國家更有足夠的資金與實力推動景氣刺激政策，在二○○九年的大衰退格局當中，維持一定的成長力道。
「說起來，新興亞洲國家真的有點倒楣。」她分析，在這波金融風暴及經濟危機當中，亞股首先是遭到西方國家抽回資金的影響，造成股市跌幅明顯重於成熟國家的結果，去年年底至今年十月，ＭＳＣＩ新興亞洲指數總計下跌了四九．六％，而罪魁禍首的美國，同期股市跌幅僅有三四．一％。
除了外資抽手，新興亞洲國家今年上半年還得面對油價高漲的壓力，「記不記得，今年上半年拉美、東歐等新興市場都受惠於油價高漲，只有新興亞洲，因為多數都是石油進口國，所以表現特別悲情。」災難還沒結束，緊接著，全球經濟衰退，仰賴出口的新興亞洲國家，經濟成長再現隱憂。
當然，全球經濟衰退給新興亞洲國家的出口成長造成了嚴重扣分效果，明年的經濟成長率數字必然不會好看，「不過，經過上半年的低潮之後，刺激經濟政策將在下半年開始發揮效果，內需經濟可望提升，新興亞洲國家可望自此走出一年多來的倒楣運勢。」她說。
事實上，ＩＭＦ在十一月下旬也提出一份關於亞洲市場的最新經濟展望報告，其結論與凱瑟琳的說法頗有類似之處，均認為新興亞洲國家的實質經濟已受到金融風暴波及，接下來的關鍵，就在於「政府可以做些什麼」，能不能用足夠力道的財政政策，全力彌補出口衰退的負面衝擊。
理由三／四小龍及東協即將落底復甦
此外，報告中也明確指出，的確有部分的新興亞洲國家，受惠於中、印兩國所提供的穩定力量，其經濟成長率數字的波動將符合凱瑟琳的預估，在明年第二季落底，下半年起開始明顯復甦。
這些預料將能率先落底復甦的國家，包括了星、港、台、韓等亞洲四小龍，以及印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國、越南等東協五國。相對的，帶動區域經濟的兩大引擎——中國、印度，在ＩＭＦ的預期當中，則在下半年仍然只能夠維持穩定局面。
如果ＩＭＦ的預測是正確的，那麼，基於「股市是經濟的先行指標」，或許明年第二季時，部分新興亞洲國家的股市即有出現反彈的機會。
至此，投資新興亞洲市場的三大理由陸續浮現，保守型投資人可參考楊修的投資觀點，以長線思惟布局亞洲企業未來的發展空間，在這個思惟下，楊修建議應該以定時定額投資新興亞洲基金為基本策略，從現在開始，啟動一趟中長線的投資計畫...（精采完整內文請見《今周刊》624期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
波克夏股價創二年新低點
( 2008/11/21 )
在道瓊工業指數跌破八千點大關的五年低點之際，波克夏第三季買進將近四○億美元的股票均呈現虧損；屋漏偏逢連夜雨，波克夏的CDS價格飆漲與巴菲特先前賣出類似保險的衍生性商品合約，且潛在虧損高達三七○億美元。 過去在金融市場一直奉行危機入市的巴菲特，在這次金融風暴中也認栽了！受到金融風暴衝擊，巴菲特所屬投資公司波克夏公司第三季淨利滑落七七％。今年以來波克夏股價已經下跌四一％，創該公司在一九八○年代上市以來單一年度最大跌幅。 隨著道瓊工業指數跌破八千點大關並創五年低點，全球股市陸續面臨跌破前波低點的壓力，等於是巴菲特第三季買的股票慘遭套牢，導致波克夏股價近期重挫。即便巴菲特宣稱這些股票投資都是長期投資，短期間內不會賣出，但卻可能被列入波克夏公司的當季投資損失，嚴重影響波克夏的獲利表現。 波克夏公司的評等為AAA等級最高評等，但該公司近期的信用違約合約(CDS)價格由兩個月前的一四○個基點激增到四七五個基點，這樣的合約價格代表波克夏公司的公司債評等僅比垃圾等級高一級。 根據波克夏股東的說法指出，巴菲特先前曾經以四八．五億美元價格賣出類似保險的衍生性商品合約給不知名的買家，承諾在特定期限內，保障買方因S&P 五○○指數等四項全球股市指數下跌衍生的損失。在這項合約下，波克夏最多將必須賠償三七○億美元。 本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1492期
在道瓊工業指數跌破八千點大關的五年低點之際，波克夏第三季買進將近四○億美元的股票均呈現虧損；屋漏偏逢連夜雨，波克夏的CDS價格飆漲與巴菲特先前賣出類似保險的衍生性商品合約，且潛在虧損高達三七○億美元。 過去在金融市場一直奉行危機入市的巴菲特，在這次金融風暴中也認栽了！受到金融風暴衝擊，巴菲特所屬投資公司波克夏公司第三季淨利滑落七七％。今年以來波克夏股價已經下跌四一％，創該公司在一九八○年代上市以來單一年度最大跌幅。 隨著道瓊工業指數跌破八千點大關並創五年低點，全球股市陸續面臨跌破前波低點的壓力，等於是巴菲特第三季買的股票慘遭套牢，導致波克夏股價近期重挫。即便巴菲特宣稱這些股票投資都是長期投資，短期間內不會賣出，但卻可能被列入波克夏公司的當季投資損失，嚴重影響波克夏的獲利表現。 波克夏公司的評等為AAA等級最高評等，但該公司近期的信用違約合約(CDS)價格由兩個月前的一四○個基點激增到四七五個基點，這樣的合約價格代表波克夏公司的公司債評等僅比垃圾等級高一級。 根據波克夏股東的說法指出，巴菲特先前曾經以四八．五億美元價格賣出類似保險的衍生性商品合約給不知名的買家，承諾在特定期限內，保障買方因S&P 五○○指數等四項全球股市指數下跌衍生的損失。在這項合約下，波克夏最多將必須賠償三七○億美元。 本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1492期
謝金河：百年一遇──電子產業的「價格崩壞」
( 2008/11/21 )
這次金融海嘯堪稱是百年一遇的空前景象，對股市而言，「價格破壞」是歷史從來沒有見過的景象。
亞洲股市又出現新跌勢，台股成了最先創新低的市場，四千大關岌岌可危，從五二○以來，台股從九三○九殺盤而下，眼看著台股即將跌破四千大關，這是台股從來沒有見過的新局面。
這次金融海嘯堪稱是百年一遇的空前景象，對股市而言，「價格破壞」是歷史從來沒有見過的景象。
對面板產業來說，今年上半年是好年，3Q獲利急轉直下，但是股價激烈反應，似乎已反應到明年，而明年的情況會如何？不是產業中人恐怕不易理解這個真相，但是股價跌到那麼低，面板股仍經常跌停板，這看得出產業中人或法人仍在殺出持股，面板股不止跌，恐怕對產業及台灣都會造成空前嚴重的打擊。
這二○年來，台灣把所有希望都寄託在面板與半導體產業上面，如今已證實日本人不敢碰的產業，如今都變成大錢坑，狀況實在慘得不得了。
電子業景氣一路下殺
從面板、DRAM景氣一路下殺，這個價格破壞，已讓電子產業出現三○年來前所未見的調整，這幾年滄海桑田，令人不勝唏噓，記得二○○○年，我曾帶一個深圳考察團，這一趟行程最重要的就是看華通，有一個團員在廠區拍照，當場被勒令把底片抽出來，毫無通融的餘地，景氣變化快聲勢直直落，股價已跌到殘值。整個PCB產業看起來很不好，意味了產業明年似乎有災難。
去年當紅產業今年調整慘烈
這一年來，愈紅的產業，這次調整愈慘，太陽能去年此時還炙手可熱，很多專家都認為太陽能產業是台股的長線黑馬。如今面目全非，節能產業 還有LED，在全盛時期，如今都遭套牢，令人想像不到。
最傳奇的是博奕概念股伍豐今年獲利急轉直下，由於全世界博奕股都跌，知名的金沙集團也面臨財務危機。
但是修正最烈的仍是IC設計股。今年瑞昱、凌陽、光寶科、聯電都減資，把現金還給股東，結果今年碰到不景氣，手上的子彈發出去了，對抗不景氣的能力又下降一層。
鴻海何時止跌是關鍵指標
台股要跌到哪 ？郭台銘領軍的鴻海集團到底在什麼位置止跌？應該是最關鍵的指標，上一週鴻海搬出現金部位來闢謠，強調集團實力堅強，但是這些努力都換不回鴻海的股價，市值嚴重縮水，已嚴重打擊鴻海攻城略地的實力。
整個鴻海現象浮出現前所未見的股價大跌，鴻海家族股票跌成這樣，令人怵目驚心。
郭台銘在九○年代的攻城略地，到了二○○○年以後，戰果輝煌，不過這個以中國為生產基地的代工模式，在金融大海嘯來襲之後，已全然遭到破壞，鴻海守不住六○元，五○元破不破？都攸關台股的走勢，如果鴻海股價繼續探底，台股恐怕要跌破四千點大關。
台股等待電子落底
台灣的電子新貴打拼了一生的青春，這次金融大海嘯，把大家都打出了原形，這樣的景象可以想像多少股民葬送在股海中。
台股從空間來看，理應落底了，目前內需股看中國四兆人民幣救市，台灣也祭出消費券，就等電子股最後落底，台股最可怕的殺盤也將告一段落。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1492期
金融海嘯連投資大師也被淹沒
( 2008/12/03 )
全球金融大海嘯幾乎淹沒所有投資人的金融資產，連國際級投資大師也在這波金融風暴中大賠。
這次金融海嘯重創全球股市，在各國政府與央行努力下，全球金融市場的跌勢已經逐漸穩定，但隨之而來的卻是消費市場需求突然消失，企業大幅縮減開支造成各國失業率急速增加進一步重創當地經濟情勢進一步影響全球金融市場走勢，進一步衝擊全球金融市場走勢。這波金融海嘯連投資大師也看走眼，都出現明顯套牢，顯示這波金融海嘯的嚴峻情勢令所有人都感到震撼。
這次金融風暴除了造成已開發國家經濟普遍陷入衰退外，新興國家經濟陷入成長遲緩。由於不確定這波不景氣要持續多久，是全球股市跌勢超過先前預估的主因。
索羅斯吃到雷曼兄弟地雷
索羅斯今年年初其實是看壞今年全球經濟走向，但索羅斯沒有想到這回美國投資銀行的情況會這樣悽慘，當雷曼兄弟九月下旬倒閉時，索羅斯持有的雷曼兄弟股票全部成為壁紙，索羅斯在這檔股票至少虧損一．二億美元。
索羅斯偏愛投資能源股，投資八．一一億美元，巴西石油公司成為索羅斯的重點持股。受到全球股市重挫衝擊，巴西石油公司股價從第二季季底到目前為止已經下跌五七％，索羅斯的這筆投資目前市值減少約四．六億美元。
巴菲特買股後市場不賞臉
巴菲特，從一九八○年代以來的價值行投資的確讓巴菲特的投資收益大賺，美國股市從去年七月份開始大跌，跌到今年第二季時巴菲特利用價值投資法開始進場佈局。隨著第三季全球股市持續下挫，巴菲特發揮危機入市的精神，砸了將近四○億美元買股票，當十月下旬道瓊工業指數跌破九千點大關，造成巴菲特第三季投資呈現虧損，也造成波克夏公司最新一季的股東權益縮水九○億美元。
阿瓦里德 套到花旗銀行
奉行危機就是轉機的中東股神阿瓦里德在這波全球股災也踢到鐵板，比巴菲特還慘。阿瓦里德自一九九一年花旗銀行瀕臨破產之際以相當於每股二．九八美元入股花旗，今年一月十五日阿瓦里德增持花旗銀行股權由四％到四．五％，至今阿瓦里德買進花旗銀行的股票下跌四分之三，十一月二十日又宣佈加碼三．五億美元買進花旗銀行股票後，花旗銀行股價一度創下十三年低點的三．七七美元，這次花旗銀行股價跌幅慘烈，超出他的意料之外。
莫比爾斯買新興市場股票慘賠
素有新興市場教父之稱的莫比爾斯在今年四月初就喊進新興的市場股票，當時他認為全球股市的跌勢已經接近末端，而且未來驅動全球經濟成長的動力仍來自於新興市場的需求，不過，中國上海A股指數從莫比爾斯喊進起又下跌四八％，印度股市下跌四五％，台股更重挫五一％，股市空頭一點也不給莫比爾斯面子。
當時看好中國股市前景的投資大師還有羅傑斯，當時他認為中國內需市場可望維持強勁成長，看好中國的水務、農業、電力和旅遊等類股，再者，羅傑斯看好黃金可望到二二○○美元，目前黃金價格在八二○美元，也看好小麥、棉花、咖啡和糖等大宗物資價格後市，不過這些大宗物資價格七月份以來出現大跌格局。
羅傑斯、麥嘉華都看錯行情
六月底當國際油價頻創歷史新高之際，國際金融名嘴麥嘉華看好商品市場後市，油價上看每桶三百美元，他同時看好日本和亞洲的房地產。就在麥嘉華看好商品市場後市一週後，國際油價見高點反轉，CRB現貨指數也跟著大跌。日本房地產類股指數也因為全球股市大跌，從當時至今的指數跌幅超過五六％。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1493期
全球金融大海嘯幾乎淹沒所有投資人的金融資產，連國際級投資大師也在這波金融風暴中大賠。
這次金融海嘯重創全球股市，在各國政府與央行努力下，全球金融市場的跌勢已經逐漸穩定，但隨之而來的卻是消費市場需求突然消失，企業大幅縮減開支造成各國失業率急速增加進一步重創當地經濟情勢進一步影響全球金融市場走勢，進一步衝擊全球金融市場走勢。這波金融海嘯連投資大師也看走眼，都出現明顯套牢，顯示這波金融海嘯的嚴峻情勢令所有人都感到震撼。
這次金融風暴除了造成已開發國家經濟普遍陷入衰退外，新興國家經濟陷入成長遲緩。由於不確定這波不景氣要持續多久，是全球股市跌勢超過先前預估的主因。
索羅斯吃到雷曼兄弟地雷
索羅斯今年年初其實是看壞今年全球經濟走向，但索羅斯沒有想到這回美國投資銀行的情況會這樣悽慘，當雷曼兄弟九月下旬倒閉時，索羅斯持有的雷曼兄弟股票全部成為壁紙，索羅斯在這檔股票至少虧損一．二億美元。
索羅斯偏愛投資能源股，投資八．一一億美元，巴西石油公司成為索羅斯的重點持股。受到全球股市重挫衝擊，巴西石油公司股價從第二季季底到目前為止已經下跌五七％，索羅斯的這筆投資目前市值減少約四．六億美元。
巴菲特買股後市場不賞臉
巴菲特，從一九八○年代以來的價值行投資的確讓巴菲特的投資收益大賺，美國股市從去年七月份開始大跌，跌到今年第二季時巴菲特利用價值投資法開始進場佈局。隨著第三季全球股市持續下挫，巴菲特發揮危機入市的精神，砸了將近四○億美元買股票，當十月下旬道瓊工業指數跌破九千點大關，造成巴菲特第三季投資呈現虧損，也造成波克夏公司最新一季的股東權益縮水九○億美元。
阿瓦里德 套到花旗銀行
奉行危機就是轉機的中東股神阿瓦里德在這波全球股災也踢到鐵板，比巴菲特還慘。阿瓦里德自一九九一年花旗銀行瀕臨破產之際以相當於每股二．九八美元入股花旗，今年一月十五日阿瓦里德增持花旗銀行股權由四％到四．五％，至今阿瓦里德買進花旗銀行的股票下跌四分之三，十一月二十日又宣佈加碼三．五億美元買進花旗銀行股票後，花旗銀行股價一度創下十三年低點的三．七七美元，這次花旗銀行股價跌幅慘烈，超出他的意料之外。
莫比爾斯買新興市場股票慘賠
素有新興市場教父之稱的莫比爾斯在今年四月初就喊進新興的市場股票，當時他認為全球股市的跌勢已經接近末端，而且未來驅動全球經濟成長的動力仍來自於新興市場的需求，不過，中國上海A股指數從莫比爾斯喊進起又下跌四八％，印度股市下跌四五％，台股更重挫五一％，股市空頭一點也不給莫比爾斯面子。
當時看好中國股市前景的投資大師還有羅傑斯，當時他認為中國內需市場可望維持強勁成長，看好中國的水務、農業、電力和旅遊等類股，再者，羅傑斯看好黃金可望到二二○○美元，目前黃金價格在八二○美元，也看好小麥、棉花、咖啡和糖等大宗物資價格後市，不過這些大宗物資價格七月份以來出現大跌格局。
羅傑斯、麥嘉華都看錯行情
六月底當國際油價頻創歷史新高之際，國際金融名嘴麥嘉華看好商品市場後市，油價上看每桶三百美元，他同時看好日本和亞洲的房地產。就在麥嘉華看好商品市場後市一週後，國際油價見高點反轉，CRB現貨指數也跟著大跌。日本房地產類股指數也因為全球股市大跌，從當時至今的指數跌幅超過五六％。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1493期
多空博弈樓市未來兩年繼續徘徊
上一則 下一則 鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：上海證券報)2008 / 12 / 03 星期三 12:00 寄給朋友 友善列印
嘉賓：易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭
儘管中央政府已經吹響了拯救經濟的「集結號」，但是，未來兩年我國房地產市場的走勢仍將受利空和利好兩方面因素的「夾擊」影響。一方面是利空因素，國際金融風暴繼續肆虐，世界各國都受到波及，我國經濟亦受其負面影響，樓市必然同步下行。另一方面是利好因素，各國相繼救市，有助於抑制金融風暴的進一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國經濟和樓市面臨的外部壓力，而中央一系列新政也表明國家促內需保增長的力度將超過之前應對亞洲金融危機的措施，積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策也標誌著持續5年之久的緊縮型宏觀調控已轉變為擴張型調控。在此背景下，今後兩年我國房地產市場將何去何從？本周，我們邀請剛做完專題研究的業內人士與大家交流這一話題。
總體面貌不樂觀
主持人：您如何看待目前的樓市狀況及未來兩年的走勢？
楊紅旭：雖然在一系列新政的作用力下，樓市成交有局部、階段性的回升，但今年總體來看，全國房地產市場呈現出的是量價齊跌的形態。從去年年底開始，樓市開始調整，今年以來下行速度加快、下滑幅度加大，隨之房地產價格也開始回落。從區域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。
通過區域研究，我們發現東部地區深度調整。其中，珠三角地區是全國房價的「重災區」，今年以來，房價已下跌20%-40%；長三角地區今年以來成交量巨量萎縮，並在第三季度出現價格「拐點」；環渤海地區各城市表現分化，北京下行空間較大，也有些城市波瀾不驚；中部地區成交量明顯下降，房價開始小幅下跌，武漢等城市形勢比較嚴峻；西部地區成交量下降20%-40%，但房價比較穩定，下跌空間不大。
不過，在低迷的市場氛圍中，依然有四類樓盤實現熱銷。我們歸納如下：第一類，打折力度較大的知名企業的大盤；第二類，超小戶型單身公寓；第三類，近郊經濟型房源；第四類，綜合類特色產品。
至於今後兩年我國房地產市場的走勢，我們並不樂觀。預計2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮三至四成；但由於全國房價轉向出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長，不過商品房價格漲幅將由2007年的18%大幅回落，5%左右的可能性較大(與2006年4.4%的漲幅相近)。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長；2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。
貨幣政策留希望
主持人：那麼，在利空和利好因素「博弈」的情況下，您作何判斷？
楊紅旭：我想以目前的貨幣政策為例，降息對樓市屬於利好。一方面是心理利好，使房企和購房者尤其是購房者清楚地認識到國家救經濟的決心，經濟早日穩定，樓市也必然提前趨穩；另一方面是實質利好，利率大幅下調，直接降低了個貸成本和開發貸成本，必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望，同時也使開發商運營費用下降，避免更多項目停工和爛尾樓的出現。
但短期來看，降息依然效果不明顯，近一個月來全國樓市並未因中央救市而有所起色。這充分證明一點：目前樓市下調是市場機制在控制主導權，是樓市經歷前幾年非理性繁榮後的自然回歸，任何利好政策都難以在短期之內強行「奪權」，我們只能期待市場慢慢回歸理性。
貨幣政策有其內在的運行規律，不管加息週期，還是降息週期，都需要幾年時間，多次持續累加之後，其效應才會完成由量變到質變的過程。我國上次降息週期從1996年5月1日開始到2002年2月21日終止，持續5年多，共計降息8次，基準存款利率累計下降6個百分點，基準貸款利率累計下降6.92個百分點。而本輪降息週期剛剛開始，經過4次降息之後，目前基準存款利率累計下降1.62個百分點，基準貸款利率累計下降1.89個百分點。無論從時間看，還是從幅度看，本輪降息週期皆尚未過半，不可能明顯刺激經濟增長，也無法扭轉樓市下跌的大勢和市場預期。2010年之前全國樓市成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此而發生根本性的改變。
嘉賓：易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭
儘管中央政府已經吹響了拯救經濟的「集結號」，但是，未來兩年我國房地產市場的走勢仍將受利空和利好兩方面因素的「夾擊」影響。一方面是利空因素，國際金融風暴繼續肆虐，世界各國都受到波及，我國經濟亦受其負面影響，樓市必然同步下行。另一方面是利好因素，各國相繼救市，有助於抑制金融風暴的進一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國經濟和樓市面臨的外部壓力，而中央一系列新政也表明國家促內需保增長的力度將超過之前應對亞洲金融危機的措施，積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策也標誌著持續5年之久的緊縮型宏觀調控已轉變為擴張型調控。在此背景下，今後兩年我國房地產市場將何去何從？本周，我們邀請剛做完專題研究的業內人士與大家交流這一話題。
總體面貌不樂觀
主持人：您如何看待目前的樓市狀況及未來兩年的走勢？
楊紅旭：雖然在一系列新政的作用力下，樓市成交有局部、階段性的回升，但今年總體來看，全國房地產市場呈現出的是量價齊跌的形態。從去年年底開始，樓市開始調整，今年以來下行速度加快、下滑幅度加大，隨之房地產價格也開始回落。從區域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。
通過區域研究，我們發現東部地區深度調整。其中，珠三角地區是全國房價的「重災區」，今年以來，房價已下跌20%-40%；長三角地區今年以來成交量巨量萎縮，並在第三季度出現價格「拐點」；環渤海地區各城市表現分化，北京下行空間較大，也有些城市波瀾不驚；中部地區成交量明顯下降，房價開始小幅下跌，武漢等城市形勢比較嚴峻；西部地區成交量下降20%-40%，但房價比較穩定，下跌空間不大。
不過，在低迷的市場氛圍中，依然有四類樓盤實現熱銷。我們歸納如下：第一類，打折力度較大的知名企業的大盤；第二類，超小戶型單身公寓；第三類，近郊經濟型房源；第四類，綜合類特色產品。
至於今後兩年我國房地產市場的走勢，我們並不樂觀。預計2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮三至四成；但由於全國房價轉向出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長，不過商品房價格漲幅將由2007年的18%大幅回落，5%左右的可能性較大(與2006年4.4%的漲幅相近)。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長；2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。
貨幣政策留希望
主持人：那麼，在利空和利好因素「博弈」的情況下，您作何判斷？
楊紅旭：我想以目前的貨幣政策為例，降息對樓市屬於利好。一方面是心理利好，使房企和購房者尤其是購房者清楚地認識到國家救經濟的決心，經濟早日穩定，樓市也必然提前趨穩；另一方面是實質利好，利率大幅下調，直接降低了個貸成本和開發貸成本，必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望，同時也使開發商運營費用下降，避免更多項目停工和爛尾樓的出現。
但短期來看，降息依然效果不明顯，近一個月來全國樓市並未因中央救市而有所起色。這充分證明一點：目前樓市下調是市場機制在控制主導權，是樓市經歷前幾年非理性繁榮後的自然回歸，任何利好政策都難以在短期之內強行「奪權」，我們只能期待市場慢慢回歸理性。
貨幣政策有其內在的運行規律，不管加息週期，還是降息週期，都需要幾年時間，多次持續累加之後，其效應才會完成由量變到質變的過程。我國上次降息週期從1996年5月1日開始到2002年2月21日終止，持續5年多，共計降息8次，基準存款利率累計下降6個百分點，基準貸款利率累計下降6.92個百分點。而本輪降息週期剛剛開始，經過4次降息之後，目前基準存款利率累計下降1.62個百分點，基準貸款利率累計下降1.89個百分點。無論從時間看，還是從幅度看，本輪降息週期皆尚未過半，不可能明顯刺激經濟增長，也無法扭轉樓市下跌的大勢和市場預期。2010年之前全國樓市成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此而發生根本性的改變。
City Square Residences
Posted by luxuryasiahome on December 2, 2007
Located at Kitchener Link, it is just 2 minutes stroll walk to Farrer Park MRT. Shopping is also never so easy and convenient with a shopping mall over 700,000sqft right next door! If you wish to be close to nature, you can retreat to a beautiful park in the backyard. Add to that numerous pools and water features, a private bowling alley and a host of other facilities, you will discover City Square Residences is no ordinary condominium but the best of a city within a city.
Location: 2 - 14 Kitchener Link ( District 8 )
Developer: City Developments Ltd
Tenure: FreeholdExpected
Completion: 2009
Total Units: 910 in two towers
Unit Types:1 Room ~ 53 sqm (570 sqft)2 Rooms ~ 78 to 121 sqm (840 to 1302 sqft)3 Rooms ~111 to 170 sqm (1195 to 1830 sqft)4 Rooms ~ 139 to 141 sqm (1496 to 1518 sqft)
Email lushhome@gmail.com for rental/sales information.
Posted by luxuryasiahome on December 2, 2007
Located at Kitchener Link, it is just 2 minutes stroll walk to Farrer Park MRT. Shopping is also never so easy and convenient with a shopping mall over 700,000sqft right next door! If you wish to be close to nature, you can retreat to a beautiful park in the backyard. Add to that numerous pools and water features, a private bowling alley and a host of other facilities, you will discover City Square Residences is no ordinary condominium but the best of a city within a city.
Location: 2 - 14 Kitchener Link ( District 8 )
Developer: City Developments Ltd
Tenure: FreeholdExpected
Completion: 2009
Total Units: 910 in two towers
Unit Types:1 Room ~ 53 sqm (570 sqft)2 Rooms ~ 78 to 121 sqm (840 to 1302 sqft)3 Rooms ~111 to 170 sqm (1195 to 1830 sqft)4 Rooms ~ 139 to 141 sqm (1496 to 1518 sqft)
Email lushhome@gmail.com for rental/sales information.
Property market now shows classic signs of downturn
Posted by luxuryasiahome on December 2, 2008
Analysis of Q3 caveats by DTZ points to new trends relating to subsales, foreign buying, HDB upgraders
THREE classic signs of a Singapore property downturn have emerged in the third quarter - a slide in subsales and foreign buying, but a bigger share of HDB upgraders in the private home buying pie.
Property consultancy DTZ’s analysis of caveats for private home purchases shows that total subsales of non-landed private homes fell 8 per cent to 473 units in Q3 from the previous quarter. Subsales also accounted for a smaller 13 per cent share of purchases of non-landed private homes in Q3, compared with 16 per cent in Q2.
Subsales of high-end condos/apartments slowed down even more in Q3 2008. The number of subsale purchases involving units priced at least $1,000 psf fell 24.2 per cent quarter-on-quarter to only 213 transactions, accounting for 45 per cent of overall subsales of non-landed private homes in Q3, against 54 per cent in Q2 2008.
The number of foreign buyers (including permanent residents) of private homes (both landed and non-landed) slid 6 per cent quarter-on-quarter to 903 in Q3. Also, these buyers made up 22 per cent of total private home deals in the quarter, down from 25 per cent in Q2.
DTZ senior director (research) Chua Chor Hoon said: ‘A large proportion of foreigners buy for investment. Hence when prices are falling, there is less interest. Furthermore, with economies and property markets slowing down all over the world, many of the foreigners have been affected back home and they may pull out their overseas investments.’
DTZ executive director Ong Choon Fah also points out that attractive property values are emerging in other cities which Singapore will be competing with. ‘Foreign investors have lots more opportunities to consider where to invest,’ she added.
The dip in subsales may be due to the fact that it has become more difficult for ’specuvestors’ and speculators to offload their properties in the current quiet market.
‘For investors who take a long-term view, especially for better assets, the tendency would be to ride out the market,’ says Mrs Ong.
HDB dwellers tend to make up a bigger proportion of private home buyers during a property downturn. ‘Many of them are buying for owner occupation. Some may be sitting pretty on gains on their existing HDB flats which they bought directly from the HDB some years ago. Together with CPF savings, it may be easier for them to cross over to private homes,’ notes Mrs Ong.
Buyers with HDB addresses picked up 1,718 private homes in Q3, up 34 per cent from the previous quarter.
Their share of caveats lodged for private home purchases rose to 41 per cent in Q3, from shares of 34 per cent in Q2 and 28 per cent in Q1 this year. HDB upgraders’ 41 per cent share of private home purchases in the July-Sept quarter was the highest quarterly share in four years.
‘The trend was supported by the narrowing gap between HDB resale flat prices and private home prices in Q3, as HDB resale prices continued to increase while private home prices fell,’
Ms Chua said the latest Q3 jump in private homes bought by HDB dwellers was mainly in the primary market. The number of units these HDB dwellers picked up from developers leapt 89 per cent from Q2.
Livia in Pasir Ris and Clover by the Park in Bishan were the two most popular projects among HDB buyers in Q3, with 192 units and 142 units respectively sold to HDB upgraders.
Analysts say HDB upgraders’ share of total private home purchases may rise further. In Q2 2002, their share surged to 81 per cent and at the trough of the Asian Financial Crisis property slump in Q4 1998, the figure was 68 per cent.
Subsales refer to secondary market deals in projects that have yet to receive their Certificates of Statutory Completion. This may be anywhere from three to 12 months after the project gets its Temporary Occupation Permit (TOP).
DTZ said that for total subsale deals of non-landed private homes, the median price continued to fall in Q3, easing 11 per cent quarter-on-quarter to $941 psf - the lowest since Q3 2006, according to DTZ. ‘In view of softening market demand, owners are more realistic in asking prices,’ it said.
The Sail @ Marina Bay got the strongest subsale interest in Q3, with 30 deals (compared with 34 in Q2). The median subsale price for the project slid 6 per cent quarter-on-quarter to $1,719 psf, following a 14 per cent slide in Q2.
Median subsale prices also fell 3 per cent for Park Infinia at Wee Nam to $1,380 psf, The Esta (slipping 5 per cent to $910 psf) and City Square Residences (down 6 per cent to $960 psf).
Mrs Ong expects subsales to continue trending downwards although there will be spikes as major projects get their TOP. That’s when there’s usually more sales activity as the finished product can be viewed by potential buyers and the prospects of renting the units would increase the appeal of such homes to potential investors
Source : Business Times - 2 Dec 2008
Analysis of Q3 caveats by DTZ points to new trends relating to subsales, foreign buying, HDB upgraders
THREE classic signs of a Singapore property downturn have emerged in the third quarter - a slide in subsales and foreign buying, but a bigger share of HDB upgraders in the private home buying pie.
Property consultancy DTZ’s analysis of caveats for private home purchases shows that total subsales of non-landed private homes fell 8 per cent to 473 units in Q3 from the previous quarter. Subsales also accounted for a smaller 13 per cent share of purchases of non-landed private homes in Q3, compared with 16 per cent in Q2.
Subsales of high-end condos/apartments slowed down even more in Q3 2008. The number of subsale purchases involving units priced at least $1,000 psf fell 24.2 per cent quarter-on-quarter to only 213 transactions, accounting for 45 per cent of overall subsales of non-landed private homes in Q3, against 54 per cent in Q2 2008.
The number of foreign buyers (including permanent residents) of private homes (both landed and non-landed) slid 6 per cent quarter-on-quarter to 903 in Q3. Also, these buyers made up 22 per cent of total private home deals in the quarter, down from 25 per cent in Q2.
DTZ senior director (research) Chua Chor Hoon said: ‘A large proportion of foreigners buy for investment. Hence when prices are falling, there is less interest. Furthermore, with economies and property markets slowing down all over the world, many of the foreigners have been affected back home and they may pull out their overseas investments.’
DTZ executive director Ong Choon Fah also points out that attractive property values are emerging in other cities which Singapore will be competing with. ‘Foreign investors have lots more opportunities to consider where to invest,’ she added.
The dip in subsales may be due to the fact that it has become more difficult for ’specuvestors’ and speculators to offload their properties in the current quiet market.
‘For investors who take a long-term view, especially for better assets, the tendency would be to ride out the market,’ says Mrs Ong.
HDB dwellers tend to make up a bigger proportion of private home buyers during a property downturn. ‘Many of them are buying for owner occupation. Some may be sitting pretty on gains on their existing HDB flats which they bought directly from the HDB some years ago. Together with CPF savings, it may be easier for them to cross over to private homes,’ notes Mrs Ong.
Buyers with HDB addresses picked up 1,718 private homes in Q3, up 34 per cent from the previous quarter.
Their share of caveats lodged for private home purchases rose to 41 per cent in Q3, from shares of 34 per cent in Q2 and 28 per cent in Q1 this year. HDB upgraders’ 41 per cent share of private home purchases in the July-Sept quarter was the highest quarterly share in four years.
‘The trend was supported by the narrowing gap between HDB resale flat prices and private home prices in Q3, as HDB resale prices continued to increase while private home prices fell,’
Ms Chua said the latest Q3 jump in private homes bought by HDB dwellers was mainly in the primary market. The number of units these HDB dwellers picked up from developers leapt 89 per cent from Q2.
Livia in Pasir Ris and Clover by the Park in Bishan were the two most popular projects among HDB buyers in Q3, with 192 units and 142 units respectively sold to HDB upgraders.
Analysts say HDB upgraders’ share of total private home purchases may rise further. In Q2 2002, their share surged to 81 per cent and at the trough of the Asian Financial Crisis property slump in Q4 1998, the figure was 68 per cent.
Subsales refer to secondary market deals in projects that have yet to receive their Certificates of Statutory Completion. This may be anywhere from three to 12 months after the project gets its Temporary Occupation Permit (TOP).
DTZ said that for total subsale deals of non-landed private homes, the median price continued to fall in Q3, easing 11 per cent quarter-on-quarter to $941 psf - the lowest since Q3 2006, according to DTZ. ‘In view of softening market demand, owners are more realistic in asking prices,’ it said.
The Sail @ Marina Bay got the strongest subsale interest in Q3, with 30 deals (compared with 34 in Q2). The median subsale price for the project slid 6 per cent quarter-on-quarter to $1,719 psf, following a 14 per cent slide in Q2.
Median subsale prices also fell 3 per cent for Park Infinia at Wee Nam to $1,380 psf, The Esta (slipping 5 per cent to $910 psf) and City Square Residences (down 6 per cent to $960 psf).
Mrs Ong expects subsales to continue trending downwards although there will be spikes as major projects get their TOP. That’s when there’s usually more sales activity as the finished product can be viewed by potential buyers and the prospects of renting the units would increase the appeal of such homes to potential investors
Source : Business Times - 2 Dec 2008
油价跌至每桶47美元
（2008-12-03）
（新加坡综合电）原油价格昨天在亚洲继续下跌，几乎触及2005年初以来不曾见过的水平。 主要原油合同，1月份轻甜原油价格昨天在亚洲电子交易时段，下跌1.92美元，至每桶47.36美元，是2005年5月20日以来的最低。
石油输出国组织（OPEC）无视全球经济趋缓加深而于周末开会决定不减产后，油价星期一在隔夜市场重挫，1月份轻甜原油价格隔夜跌5.15美元；石油输出国组织决定等到17日的会议时再作新的产量决定。
自7月11日创下147.27美元的最高记录之后，随着美国、欧洲、日本同步陷入经济衰退，油价至今已经下跌了68％。
美国国家经济研究局（NBER）周一公布的数据显示，美国的经济衰退已持续了约一年时间。它在一份报告中说，商业周期测定委员会认定，美国经济于2007年12月便陷入衰退，这标志着始于2001年11月的上一轮经济扩张周期的结束。
美国和中国分别是全球第一和第二大石油消费国，石油消费总量占全球需求的30％以上。美国11月份供应管理学会的制造业活动指数由10月份时的38.9降至36.2，创下1982年5月以来的最低水平，而中国11月份的两个制造业关键指标也降至历史低点，市场担忧原油需求将下降。
有分析师说，由于经济增长放缓，原油市场压力较大，市场预期油价在40多美元时已接近谷底，推动原油价格反弹的利好消息不多。
Hudson Capital Energy驻新加坡的期货交易主管科纳菲尔（Jonathan Kornafel）说：“我们看到的是一代人一遇的经济崩盘，目前市场的普遍共识是，油价底部在40美元，因此投资者很难再继续大幅卖空，不过，油价也不存在扬升的理由。”
（新加坡综合电）原油价格昨天在亚洲继续下跌，几乎触及2005年初以来不曾见过的水平。 主要原油合同，1月份轻甜原油价格昨天在亚洲电子交易时段，下跌1.92美元，至每桶47.36美元，是2005年5月20日以来的最低。
石油输出国组织（OPEC）无视全球经济趋缓加深而于周末开会决定不减产后，油价星期一在隔夜市场重挫，1月份轻甜原油价格隔夜跌5.15美元；石油输出国组织决定等到17日的会议时再作新的产量决定。
自7月11日创下147.27美元的最高记录之后，随着美国、欧洲、日本同步陷入经济衰退，油价至今已经下跌了68％。
美国国家经济研究局（NBER）周一公布的数据显示，美国的经济衰退已持续了约一年时间。它在一份报告中说，商业周期测定委员会认定，美国经济于2007年12月便陷入衰退，这标志着始于2001年11月的上一轮经济扩张周期的结束。
美国和中国分别是全球第一和第二大石油消费国，石油消费总量占全球需求的30％以上。美国11月份供应管理学会的制造业活动指数由10月份时的38.9降至36.2，创下1982年5月以来的最低水平，而中国11月份的两个制造业关键指标也降至历史低点，市场担忧原油需求将下降。
有分析师说，由于经济增长放缓，原油市场压力较大，市场预期油价在40多美元时已接近谷底，推动原油价格反弹的利好消息不多。
Hudson Capital Energy驻新加坡的期货交易主管科纳菲尔（Jonathan Kornafel）说：“我们看到的是一代人一遇的经济崩盘，目前市场的普遍共识是，油价底部在40美元，因此投资者很难再继续大幅卖空，不过，油价也不存在扬升的理由。”
11月采购经理指数 跌至历来最低点
（2008-12-03）
我国制造业在全球经济危机的冲击下，连续三个月出现萎缩。11月份的采购经理指数（PMI）下跌1.5点至44.3，这是采购经理指数于1999年1月推出后所掉落到的最低点。
采购经理指数的萎缩，主要是因为新订单和出口订单进一步减少，这两项指数分别下滑2.5和3.7点，总产值、进口和就业也下滑。
采购经理指数是衡量制造业未来表现的指标，如果指数超过50，意味制造业正处于增长状态，低于50则显示行情正在收缩。
商业环境黯淡
消费者信心低迷
新加坡采购与材料管理学院(SIPMM)执行董事王丽蓉指出，大多数的指数都呈下滑的趋势，甚至是以更快的速度在下滑，这意味着商业环境非常黯淡，消费者信心低迷。11月份的指数显示，新加坡的制造业已连续三个月走在萎缩的道路上。
她表示，虽然这个萎缩并不是意料之外的，但这对本地的制造业者和消费者而言却是值得关注的。
王丽蓉说：“随着全球经济的不稳定性加剧，海外市场继续恶化，本地制造业者对于行业的增长前景保持不乐观，在管理业务活动方面也继续保持谨慎。”
11月份的新订单指数下滑2.5点至41.5，这是自1999年1月以来的最低水平；新出口订单下跌3.7点至41.1，是1999年3月来的最低点。
王丽蓉在上月曾提到，全球需求继续下滑，订单的取消使得公司减产。她说，11月份的数据显示，整体的产值继续处于萎缩的状态，11月的总产值指数41.3，也是1999年来的最低点。
另一方面，上个月开始萎缩的电子业，也因为国内和海外市场的新订单越来越少继续萎缩，其11月份采购经理指数下滑2.8点至46.2，是2001年9月来的新低。电子业总产值、进口、成品和就业也继续萎缩，库存则在连续五个月增长后出现萎缩。
就业指数
连续12个月萎缩
就业方面，王丽蓉表示，有证据显示，许多公司继续减聘，并实施了多项削减成本的措施。就业指数下滑0.7点至45.1，该指数已经连续12个月出现萎缩，并且是2001年12月以来最糟糕的表现。王丽蓉指出，整体就业指数的下滑趋势，意味着失业率可能将在近期内上升。
电子业的就业指数则下跌3.8点至42.7，已连续五个月萎缩。王丽蓉说，这反映了全球电子业不景气的展望。
展望制造业的前景，王丽蓉不认为采购经理指数或是电子业指数会在近期恢复增长。她说，全球金融危机影响了我国的主要海外市场，一定会对新出口订单产生影响；而更糟糕的是，最近的爆炸案、政治动荡和恐怖袭击将对出口订单的回弹造成压力。
我国制造业在全球经济危机的冲击下，连续三个月出现萎缩。11月份的采购经理指数（PMI）下跌1.5点至44.3，这是采购经理指数于1999年1月推出后所掉落到的最低点。
采购经理指数的萎缩，主要是因为新订单和出口订单进一步减少，这两项指数分别下滑2.5和3.7点，总产值、进口和就业也下滑。
采购经理指数是衡量制造业未来表现的指标，如果指数超过50，意味制造业正处于增长状态，低于50则显示行情正在收缩。
商业环境黯淡
消费者信心低迷
新加坡采购与材料管理学院(SIPMM)执行董事王丽蓉指出，大多数的指数都呈下滑的趋势，甚至是以更快的速度在下滑，这意味着商业环境非常黯淡，消费者信心低迷。11月份的指数显示，新加坡的制造业已连续三个月走在萎缩的道路上。
她表示，虽然这个萎缩并不是意料之外的，但这对本地的制造业者和消费者而言却是值得关注的。
王丽蓉说：“随着全球经济的不稳定性加剧，海外市场继续恶化，本地制造业者对于行业的增长前景保持不乐观，在管理业务活动方面也继续保持谨慎。”
11月份的新订单指数下滑2.5点至41.5，这是自1999年1月以来的最低水平；新出口订单下跌3.7点至41.1，是1999年3月来的最低点。
王丽蓉在上月曾提到，全球需求继续下滑，订单的取消使得公司减产。她说，11月份的数据显示，整体的产值继续处于萎缩的状态，11月的总产值指数41.3，也是1999年来的最低点。
另一方面，上个月开始萎缩的电子业，也因为国内和海外市场的新订单越来越少继续萎缩，其11月份采购经理指数下滑2.8点至46.2，是2001年9月来的新低。电子业总产值、进口、成品和就业也继续萎缩，库存则在连续五个月增长后出现萎缩。
就业指数
连续12个月萎缩
就业方面，王丽蓉表示，有证据显示，许多公司继续减聘，并实施了多项削减成本的措施。就业指数下滑0.7点至45.1，该指数已经连续12个月出现萎缩，并且是2001年12月以来最糟糕的表现。王丽蓉指出，整体就业指数的下滑趋势，意味着失业率可能将在近期内上升。
电子业的就业指数则下跌3.8点至42.7，已连续五个月萎缩。王丽蓉说，这反映了全球电子业不景气的展望。
展望制造业的前景，王丽蓉不认为采购经理指数或是电子业指数会在近期恢复增长。她说，全球金融危机影响了我国的主要海外市场，一定会对新出口订单产生影响；而更糟糕的是，最近的爆炸案、政治动荡和恐怖袭击将对出口订单的回弹造成压力。
Tuesday, December 2, 2008
新隆航线全面开放 班次大增爆削价战
（2008-12-02）
● 吴淑贤 从昨天起，新加坡—吉隆坡航线全面开放，乘客能以更低廉的票价往返两地。每天平均有29趟航班往返新加坡和吉隆坡，比航线松绑前平均19趟增加超过一半。
各航空公司不但增加往返两地的航班服务，还掀起削价战抢滩。
虎航以低至34元的单程票价出击，捷星则是69元，亚洲航空更以39元的票价应战，所有票价已包括机场税和附加税。
这条以往由新加坡航空公司和马来西亚航空公司垄断的航线，从今年2月起逐步开放，由虎航和捷星各提供一趟往返两地的航班。马来西亚方面则由亚航每天提供两趟来往两地的航班。
从昨天起，往返新隆两地的航班服务全面开放，两国航空公司可决定经营多少趟次，不受限制。虎航和捷星因而把各自每天飞往吉隆坡的航班增至三趟，而亚航则增至七趟。
虽然新隆航线在经济不景之际松绑，不过廉价航空仍有信心可以取得不俗的载客率。
自从今年2月提供新隆航班服务以来，捷星的载客率已从初期约50％增至上个月的80％。
捷星发言人说：“经济不景气，我们发现有更多休闲旅客选择捷星，因为他们对价格更敏感。”
随着许多企业开始削减成本，乘搭捷星的商务旅客也有所增加。
虎航总裁戴维斯上周在季度业绩发表会上说，他欢迎新隆航线的全面开放，增加的航班将为乘客带来更大便利，方便他们选择适合的航班时间，灵活安排行程。 戴维斯对新隆航线有信心，相信假以时日，这条航线将成为虎航的核心业务之一。
对以吉隆坡为基地的亚航来说，新隆航线的松绑更是别具意义。
亚航总裁费尔南德斯在吉隆坡受访时说，吉隆坡要成为航空枢纽，就必须加强和新加坡的联系，以利用其四通八达的航空网来和国际接轨。
早在好几年前就积极推动新隆航线开放的费尔南德斯说：“这一切得来不易。市场未开放前，往返新隆两地的机票超过400元，是亚细安航线中价格最高的，甚至还比亚航从吉隆坡飞往伦敦的机票还贵。”
他说，市场的开放将能刺激新马的旅游业，吸引更多旅客到访，有助于防止旅客人数在经济低迷时进一步下滑。上个月，亚航的新隆航班取得超过90％的载客率。
面对廉价航空的激烈攻势，原本垄断航线的新航和马航积极应战，分别以293元和192元的双程机票吸引顾客。
对于廉价航空对新航的冲击，新航公共事务部副总裁福肖（Stephen Forshaw）说：“只要有新业者进军市场，一定对现有业者有影响，不过影响比我们预计的来得低。这可能是因为新业者是廉价航空，它们通常会开拓新市场，并刺激额外的旅游需求。”
他也重申新航的一贯立场，表示其商业策略不是单以票价竞争，而是以优质服务及遍布世界各地的航空网作为竞争优势。
马航也持同样立场，表示它们并不仅以低价格吸引顾客。高级行销总经理弗朗西斯说，马航和新航有联号航运（code share）协议，让新航或胜安乘客也能乘搭马航航班，为乘客提供更多的航班选择。
航空业将继续受经济不景的阴影笼罩，新航将继续密切观察情况，并作出调整来满足需求。马航也表示，在航班无法满座的情况下，部分机位会以低价出售。 随着各航空公司竞争白热化，坐收渔翁之利的就是消费者。
每个月到吉隆坡公干一次的林顺才（商人，45岁）在几个月前改搭廉价航空。他说，以往廉价航空班次有限，多在下午出发，对旅客不便。“现在有更多航班在早上和傍晚起飞，让旅客可以充分利用时间，更加方便。”
● 吴淑贤 从昨天起，新加坡—吉隆坡航线全面开放，乘客能以更低廉的票价往返两地。每天平均有29趟航班往返新加坡和吉隆坡，比航线松绑前平均19趟增加超过一半。
各航空公司不但增加往返两地的航班服务，还掀起削价战抢滩。
虎航以低至34元的单程票价出击，捷星则是69元，亚洲航空更以39元的票价应战，所有票价已包括机场税和附加税。
这条以往由新加坡航空公司和马来西亚航空公司垄断的航线，从今年2月起逐步开放，由虎航和捷星各提供一趟往返两地的航班。马来西亚方面则由亚航每天提供两趟来往两地的航班。
从昨天起，往返新隆两地的航班服务全面开放，两国航空公司可决定经营多少趟次，不受限制。虎航和捷星因而把各自每天飞往吉隆坡的航班增至三趟，而亚航则增至七趟。
虽然新隆航线在经济不景之际松绑，不过廉价航空仍有信心可以取得不俗的载客率。
自从今年2月提供新隆航班服务以来，捷星的载客率已从初期约50％增至上个月的80％。
捷星发言人说：“经济不景气，我们发现有更多休闲旅客选择捷星，因为他们对价格更敏感。”
随着许多企业开始削减成本，乘搭捷星的商务旅客也有所增加。
虎航总裁戴维斯上周在季度业绩发表会上说，他欢迎新隆航线的全面开放，增加的航班将为乘客带来更大便利，方便他们选择适合的航班时间，灵活安排行程。 戴维斯对新隆航线有信心，相信假以时日，这条航线将成为虎航的核心业务之一。
对以吉隆坡为基地的亚航来说，新隆航线的松绑更是别具意义。
亚航总裁费尔南德斯在吉隆坡受访时说，吉隆坡要成为航空枢纽，就必须加强和新加坡的联系，以利用其四通八达的航空网来和国际接轨。
早在好几年前就积极推动新隆航线开放的费尔南德斯说：“这一切得来不易。市场未开放前，往返新隆两地的机票超过400元，是亚细安航线中价格最高的，甚至还比亚航从吉隆坡飞往伦敦的机票还贵。”
他说，市场的开放将能刺激新马的旅游业，吸引更多旅客到访，有助于防止旅客人数在经济低迷时进一步下滑。上个月，亚航的新隆航班取得超过90％的载客率。
面对廉价航空的激烈攻势，原本垄断航线的新航和马航积极应战，分别以293元和192元的双程机票吸引顾客。
对于廉价航空对新航的冲击，新航公共事务部副总裁福肖（Stephen Forshaw）说：“只要有新业者进军市场，一定对现有业者有影响，不过影响比我们预计的来得低。这可能是因为新业者是廉价航空，它们通常会开拓新市场，并刺激额外的旅游需求。”
他也重申新航的一贯立场，表示其商业策略不是单以票价竞争，而是以优质服务及遍布世界各地的航空网作为竞争优势。
马航也持同样立场，表示它们并不仅以低价格吸引顾客。高级行销总经理弗朗西斯说，马航和新航有联号航运（code share）协议，让新航或胜安乘客也能乘搭马航航班，为乘客提供更多的航班选择。
航空业将继续受经济不景的阴影笼罩，新航将继续密切观察情况，并作出调整来满足需求。马航也表示，在航班无法满座的情况下，部分机位会以低价出售。 随着各航空公司竞争白热化，坐收渔翁之利的就是消费者。
每个月到吉隆坡公干一次的林顺才（商人，45岁）在几个月前改搭廉价航空。他说，以往廉价航空班次有限，多在下午出发，对旅客不便。“现在有更多航班在早上和傍晚起飞，让旅客可以充分利用时间，更加方便。”
盛宝银行：要买股票 最好过了明年情人节
（2008-12-02）
● 胡渊文想要趁股市低迷时进场？那最好等过了明年的情人节再说。
盛宝银行(Saxo Bank)旗下的Saxo Capital Markets的市场策略师郑祉明认为，本地股市尚未见底，但距离谷底也不远了。
他说：“企业将在第四季减记更多的折损，到时会出现更多的坏消息，这会使得股市进一步地走低，甚至会到达比‘我们所见过的’更低的水平。任何可持续的反弹只可能从那个时候开始，即2月中旬。”
郑祉明建议，要想趁低吸购的投资者最好是等到明年情人节之后。他说：“到那时，我们应该可以看到约75％的第四季公司业绩报告，将反映出经济放缓的完全影响。除去不可预见的因素，我们可能会看到股市到达谷底。”
Saxo Capital Markets发布的“2009年亚洲市场展望”报告中指出，本地股市在接下来的一年内将在1500点至2274点之间波动，并会在明年年底逐渐靠近2000点的水平。
报告说，本地股市的谷底约在1500点左右，不过随着全球经济增长的放缓，谷底水平有可能低于1500点；股市的阻力水平则是2274点。虽然海峡指数有可能升到2731点的水平，但在这样的情况下预计会被马上抛售，回到交易范围内。
郑祉明指出，海指在年底回升到2000点的水平是属于比较乐观的情形，目标范围其实介于1800点至2000点之间。
新元可能逐渐贬值
Saxo Capital Markets也认为，金融管理局可能会在明年4月宣布货币政策声明时，调整新元名义有效汇率(S$NEER)的可波动范围，让新元逐渐贬值。
报告指出，新加坡经济艰难的情形将持续到明年年初，更多的裁员计划将产生，金管局在10月宣布零升值的货币政策立场，明年4月肯定将继续这个政策，同时有可能让新元贬值。 而新元兑美元的不断贬值，主要是因为全球经济开始脱离杠杆作用（deleveraging)，美元变得更加坚挺。这个趋势预计可能会继续下去，但到明年美元将进入一个疲软阶段。
郑祉明说，新元兑美元的汇率可能会下跌到1.6，但明年美元贬值的速度将会超过新元，新元兑美元的汇率可能会回升到1.45或者更高。他建议，投资者应该考虑卖出美元，并买入新元。
在全球需求放缓的影响下，油价已经下滑到了50多美元。但Saxo Capital Markets认为，全球经济依靠着石油，目前还没有石油的可行替代品，无论是否是经济危机，石油的供应是有限的，而需求将不断上涨。
报告中说，明年油价预计会在每桶40美元左右的水平找到支撑点，石油输出国组织一定会采取更多减产的措施。虽然沙地阿拉伯、阿联酋、卡塔尔和科威特等国可以承受30至40美元的价格，但委内瑞拉、伊朗和伊拉克需要85至90美元的价格来平衡开支。
据报道，沙地阿拉伯国王接受科威特媒体访问时说，他认为合理的石油价格应该在每桶70到80美元之间，这个价位不仅可以鼓励投资，同时也能促进开发新油田，如果油价低于每桶70美元，会使得投资冻结，并导致未来供应出现危机。
郑祉明指出，油价的长期趋势依然是向上走的，到明年年底油价可能会回升到每桶80至100美元。
“2009年亚洲市场展望”报告是由郑祉明和Saxo Capital Markets另一名市场策略师鲁滨逊(Andrew Robinson)撰写的。
● 胡渊文想要趁股市低迷时进场？那最好等过了明年的情人节再说。
盛宝银行(Saxo Bank)旗下的Saxo Capital Markets的市场策略师郑祉明认为，本地股市尚未见底，但距离谷底也不远了。
他说：“企业将在第四季减记更多的折损，到时会出现更多的坏消息，这会使得股市进一步地走低，甚至会到达比‘我们所见过的’更低的水平。任何可持续的反弹只可能从那个时候开始，即2月中旬。”
郑祉明建议，要想趁低吸购的投资者最好是等到明年情人节之后。他说：“到那时，我们应该可以看到约75％的第四季公司业绩报告，将反映出经济放缓的完全影响。除去不可预见的因素，我们可能会看到股市到达谷底。”
Saxo Capital Markets发布的“2009年亚洲市场展望”报告中指出，本地股市在接下来的一年内将在1500点至2274点之间波动，并会在明年年底逐渐靠近2000点的水平。
报告说，本地股市的谷底约在1500点左右，不过随着全球经济增长的放缓，谷底水平有可能低于1500点；股市的阻力水平则是2274点。虽然海峡指数有可能升到2731点的水平，但在这样的情况下预计会被马上抛售，回到交易范围内。
郑祉明指出，海指在年底回升到2000点的水平是属于比较乐观的情形，目标范围其实介于1800点至2000点之间。
新元可能逐渐贬值
Saxo Capital Markets也认为，金融管理局可能会在明年4月宣布货币政策声明时，调整新元名义有效汇率(S$NEER)的可波动范围，让新元逐渐贬值。
报告指出，新加坡经济艰难的情形将持续到明年年初，更多的裁员计划将产生，金管局在10月宣布零升值的货币政策立场，明年4月肯定将继续这个政策，同时有可能让新元贬值。 而新元兑美元的不断贬值，主要是因为全球经济开始脱离杠杆作用（deleveraging)，美元变得更加坚挺。这个趋势预计可能会继续下去，但到明年美元将进入一个疲软阶段。
郑祉明说，新元兑美元的汇率可能会下跌到1.6，但明年美元贬值的速度将会超过新元，新元兑美元的汇率可能会回升到1.45或者更高。他建议，投资者应该考虑卖出美元，并买入新元。
在全球需求放缓的影响下，油价已经下滑到了50多美元。但Saxo Capital Markets认为，全球经济依靠着石油，目前还没有石油的可行替代品，无论是否是经济危机，石油的供应是有限的，而需求将不断上涨。
报告中说，明年油价预计会在每桶40美元左右的水平找到支撑点，石油输出国组织一定会采取更多减产的措施。虽然沙地阿拉伯、阿联酋、卡塔尔和科威特等国可以承受30至40美元的价格，但委内瑞拉、伊朗和伊拉克需要85至90美元的价格来平衡开支。
据报道，沙地阿拉伯国王接受科威特媒体访问时说，他认为合理的石油价格应该在每桶70到80美元之间，这个价位不仅可以鼓励投资，同时也能促进开发新油田，如果油价低于每桶70美元，会使得投资冻结，并导致未来供应出现危机。
郑祉明指出，油价的长期趋势依然是向上走的，到明年年底油价可能会回升到每桶80至100美元。
“2009年亚洲市场展望”报告是由郑祉明和Saxo Capital Markets另一名市场策略师鲁滨逊(Andrew Robinson)撰写的。
人民币兑美元汇率创汇改以来最大单日跌幅
The renminbi posted a record one-day fall against the dollar yesterday as speculation mounted that the Chinese authorities might use a weaker renminbi to spur economic growth.
The speculation was triggered after the People's Bank of China set an unexpectedly high central parity in the dollar/renminbi rate.
The central bank manages the currency around its central parity rate, allowing it to fluctuate by 0.5 per cent on any one day.
After closing on Friday at Rmb6.8349, the central bank set the parity rate up sharply at Rmb6.8505.
As dealing started yesterday, traders pushed the renminbi to the limit of its trading band for only the second time. The renminbi closed the session at Rmb6.8842, down 0.9 per cent from Friday's close.
This was the renminbi's largest one-day fall against the dollar since it was de-pegged from the US currency in July 2005, and took the currency to its weakest level since June 17.
After pressure from the US, which argued that China's cheap currency was giving its exports an unfair advantage, China let the renminbi appreciate by 20 per cent in the three years following July 2005. The renminbi has remained stable against the dollar since July, raising speculation that the gradual appreciation of the Chinese currency might be coming to an end.
Analysts said comments from Hu Jintao, China's president, over the weekend had helped to raise the prospect that China was moving towards a new foreign-exchange policy as the global slowdown deepened.
President Hu, speaking about the difficulties facing the economy and government, warned that Chinese competitiveness could be undermined by the economic downturn. He said domestic and global economic weakness could test the grip of the ruling Communist party.
“This is clearly a reference to the fact that weak growth is likely to lead to significant social unrest,” said Steve Barrow, at Standard Bank.
The renminbi weakened in the offshore forwards market. The one-year market moved from pricing in a dollar/renminbi rate of Rmb7.04 in 12 months' time to pricing in a rate of Rmb7.20.
The speculation was triggered after the People's Bank of China set an unexpectedly high central parity in the dollar/renminbi rate.
The central bank manages the currency around its central parity rate, allowing it to fluctuate by 0.5 per cent on any one day.
After closing on Friday at Rmb6.8349, the central bank set the parity rate up sharply at Rmb6.8505.
As dealing started yesterday, traders pushed the renminbi to the limit of its trading band for only the second time. The renminbi closed the session at Rmb6.8842, down 0.9 per cent from Friday's close.
This was the renminbi's largest one-day fall against the dollar since it was de-pegged from the US currency in July 2005, and took the currency to its weakest level since June 17.
After pressure from the US, which argued that China's cheap currency was giving its exports an unfair advantage, China let the renminbi appreciate by 20 per cent in the three years following July 2005. The renminbi has remained stable against the dollar since July, raising speculation that the gradual appreciation of the Chinese currency might be coming to an end.
Analysts said comments from Hu Jintao, China's president, over the weekend had helped to raise the prospect that China was moving towards a new foreign-exchange policy as the global slowdown deepened.
President Hu, speaking about the difficulties facing the economy and government, warned that Chinese competitiveness could be undermined by the economic downturn. He said domestic and global economic weakness could test the grip of the ruling Communist party.
“This is clearly a reference to the fact that weak growth is likely to lead to significant social unrest,” said Steve Barrow, at Standard Bank.
The renminbi weakened in the offshore forwards market. The one-year market moved from pricing in a dollar/renminbi rate of Rmb7.04 in 12 months' time to pricing in a rate of Rmb7.20.
Monday, December 1, 2008
謝金河：信心比砸錢重要－美國救市成效攸關全球股市多空發展
標簽： 美國救市 謝金河．專欄
新任美國總統歐巴馬為了穩定美國民心，已經一連串推出他的內閣新團隊，並著手祭出新的救市方案，過去一週，美國完全按照歐巴馬的節拍在起舞，美股連續四天拉出長紅，也為全球股市燃起新希望。
十一月二○日美國國會為了要不要救三大汽車廠沒有達成協議，美國道瓊指數聞訊，大跌四四四．九八。不過次日，歐巴馬公布手上第一張王牌，由現年四十七歲的紐約聯邦儲備銀行行長蓋斯納(TIMOTHY GEITHNER)接替HENRY PAULSON出任財長。
◆美新財長蓋斯納效應
蓋斯納出任財長，將成為美國歷史上最年輕的財長之一。十一月二十一日歐巴馬公布財長由蓋斯納出任，華爾街立刻表態歡迎，當天道瓊指數大漲四九四．一三，這完全是蓋斯納效應，BMO CAPITAL MARKETS立刻發表評論指出：「選擇蓋斯納，顯示歐巴馬政府已採取行動，為市場消除了不明朗的因素。
歐巴馬也宣布哈佛大學校長的薩默斯(LAWRENCE SUMMERS)出任白宮經濟顧問，協助總統制定經濟政策，未來他將出任國家經濟委員會(NATIONAL ECONOMIC COUNCIL NEC)主席，也有人推測，薩默斯可能在兩年後接替伯南克，成為FED主席。
蓋斯納與薩默斯都是務實主義的實幹派，他們都認同歐巴馬增加政府支出的主張，甚至認為不惜財政赤字也要救市，美國產業界都認為他們兩人會堅持務實的自由經濟路線，並盡快推出一系列刺激景氣的措施，來挽救深陷水火之中的美國經濟，連這次最早預測金融海嘯的紐約大學教授魯賓尼(NOURIEL ROUBINI)也大表讚賞。
◆歐巴馬重建美股信心
到了二十五日，歐巴馬再端出新的救市方案，金額達八○○○億美元，這個總值八○○○億美元的救市方案，其中六○○○億美元購入由政府資助房屋貸款機構發行的債券，包括買入由房地美、房利美及聯邦主房貸款抵押銀行(FHLB)的債務。
另外，紐約聯儲銀行也仍持有消費信貸的機構提供二○○○億美元巨款，以支持消費信貸市場復甦，歐巴馬也提出新的計畫，目標為期兩年，希望在二○一一年前創造二五○萬個業機會，這個宣示又讓原本可能回檔的美股開低走高，美股拉出第三紅。
到了二十六日歐巴馬正式宣布十七個人組成的經濟顧問團，名為TRAN SITION ECDNOMIC ADVISORY BOARD)簡稱「TEBA」，其中包括了股神巴菲特、前財長魯賓(ROBERT RUBIN)等人，其中由最受敬重的資深FED前主席伏克爾(PAUL VOLCKER)出任TEBA的主席，這項宣示又鼓舞了道瓊指數更進一步上漲二四七．一四，以最高價收盤。
從十一月二十一日到二十六日，道瓊連續上漲四個交易日，道瓊指數大漲一二七七．二三，美國股市強力彈升，給全球股市帶來更大的鼓舞，到目前為止，深滬AB股是第一個不再破底的市場。
中國股市經常是跌勢一氣呵成，每一次下跌，都跌到大家不可思議的地步，但是一旦確認止跌，往往會撇開外圍股市的影響，走自己的路，目前外資開始介入大型股及基金市場，有利指數進一步的彈升。最具效應的則是香港國企股，彈幅高達五九％，成為全球股市反彈力道最強的市場，恆生指數也在國企股帶動，也有四三．四七％的反彈，從深滬A、B股，到香港國企、恆生的表現，中國先是四兆人民幣救市方案，然後連續大降息，股市終於露出止跌契機，而四兆人民幣的擴大內需方案，也讓跌跌不休的內需股，如水泥、鋼鐵股出現止跌拉升的契機。
◆台股個股表現氣象萬千
香港、深滬股市的表現，給予台股發揮的空間，先探最早看好的中國內需概念股，這次水泥股表現最出色，都拉出一條令人驚嘆的漲幅，台股指數創新低但這些個股動輒上漲六、七成，令人驚嘆。
一些建設概念股，還有消費券帶動的食品股，仍能奮力再創高價，表現亮眼，也帶動食品股相對不錯表現，台灣的中國建設概念股從水泥漲到鋼鐵。鋼鐵景氣明顯向下，但是中國內需題材仍使鐵股奮力往上漲。
除了內需股外，電子股分類指數觸及一四六．七六的新低點後，也發揮了跌深反彈的止跌效果，一些原本大跌的DRAM、面板、太陽能、LED、IC設計相關股已不再破底，這股跌深反彈的力道使週四台股拉出超過一八○點的大漲，從這個現象來看，台股創了三九五五新低之後，至少在美股大漲帶頭下已穩住了跌勢。
這次美股反彈，低價股扮演了重要角色，很多金融股在過去四個交易日都大幅上漲。美國的金融股、低價股在這次彈升中扮演了重要角色，台股的一些超跌低價股，尤其是體質更好，卻跌破面額個股，或是跌深的個股，即使是前景最差的DRAM、面板股也會有反彈契機。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1493期
新任美國總統歐巴馬為了穩定美國民心，已經一連串推出他的內閣新團隊，並著手祭出新的救市方案，過去一週，美國完全按照歐巴馬的節拍在起舞，美股連續四天拉出長紅，也為全球股市燃起新希望。
十一月二○日美國國會為了要不要救三大汽車廠沒有達成協議，美國道瓊指數聞訊，大跌四四四．九八。不過次日，歐巴馬公布手上第一張王牌，由現年四十七歲的紐約聯邦儲備銀行行長蓋斯納(TIMOTHY GEITHNER)接替HENRY PAULSON出任財長。
◆美新財長蓋斯納效應
蓋斯納出任財長，將成為美國歷史上最年輕的財長之一。十一月二十一日歐巴馬公布財長由蓋斯納出任，華爾街立刻表態歡迎，當天道瓊指數大漲四九四．一三，這完全是蓋斯納效應，BMO CAPITAL MARKETS立刻發表評論指出：「選擇蓋斯納，顯示歐巴馬政府已採取行動，為市場消除了不明朗的因素。
歐巴馬也宣布哈佛大學校長的薩默斯(LAWRENCE SUMMERS)出任白宮經濟顧問，協助總統制定經濟政策，未來他將出任國家經濟委員會(NATIONAL ECONOMIC COUNCIL NEC)主席，也有人推測，薩默斯可能在兩年後接替伯南克，成為FED主席。
蓋斯納與薩默斯都是務實主義的實幹派，他們都認同歐巴馬增加政府支出的主張，甚至認為不惜財政赤字也要救市，美國產業界都認為他們兩人會堅持務實的自由經濟路線，並盡快推出一系列刺激景氣的措施，來挽救深陷水火之中的美國經濟，連這次最早預測金融海嘯的紐約大學教授魯賓尼(NOURIEL ROUBINI)也大表讚賞。
◆歐巴馬重建美股信心
到了二十五日，歐巴馬再端出新的救市方案，金額達八○○○億美元，這個總值八○○○億美元的救市方案，其中六○○○億美元購入由政府資助房屋貸款機構發行的債券，包括買入由房地美、房利美及聯邦主房貸款抵押銀行(FHLB)的債務。
另外，紐約聯儲銀行也仍持有消費信貸的機構提供二○○○億美元巨款，以支持消費信貸市場復甦，歐巴馬也提出新的計畫，目標為期兩年，希望在二○一一年前創造二五○萬個業機會，這個宣示又讓原本可能回檔的美股開低走高，美股拉出第三紅。
到了二十六日歐巴馬正式宣布十七個人組成的經濟顧問團，名為TRAN SITION ECDNOMIC ADVISORY BOARD)簡稱「TEBA」，其中包括了股神巴菲特、前財長魯賓(ROBERT RUBIN)等人，其中由最受敬重的資深FED前主席伏克爾(PAUL VOLCKER)出任TEBA的主席，這項宣示又鼓舞了道瓊指數更進一步上漲二四七．一四，以最高價收盤。
從十一月二十一日到二十六日，道瓊連續上漲四個交易日，道瓊指數大漲一二七七．二三，美國股市強力彈升，給全球股市帶來更大的鼓舞，到目前為止，深滬AB股是第一個不再破底的市場。
中國股市經常是跌勢一氣呵成，每一次下跌，都跌到大家不可思議的地步，但是一旦確認止跌，往往會撇開外圍股市的影響，走自己的路，目前外資開始介入大型股及基金市場，有利指數進一步的彈升。最具效應的則是香港國企股，彈幅高達五九％，成為全球股市反彈力道最強的市場，恆生指數也在國企股帶動，也有四三．四七％的反彈，從深滬A、B股，到香港國企、恆生的表現，中國先是四兆人民幣救市方案，然後連續大降息，股市終於露出止跌契機，而四兆人民幣的擴大內需方案，也讓跌跌不休的內需股，如水泥、鋼鐵股出現止跌拉升的契機。
◆台股個股表現氣象萬千
香港、深滬股市的表現，給予台股發揮的空間，先探最早看好的中國內需概念股，這次水泥股表現最出色，都拉出一條令人驚嘆的漲幅，台股指數創新低但這些個股動輒上漲六、七成，令人驚嘆。
一些建設概念股，還有消費券帶動的食品股，仍能奮力再創高價，表現亮眼，也帶動食品股相對不錯表現，台灣的中國建設概念股從水泥漲到鋼鐵。鋼鐵景氣明顯向下，但是中國內需題材仍使鐵股奮力往上漲。
除了內需股外，電子股分類指數觸及一四六．七六的新低點後，也發揮了跌深反彈的止跌效果，一些原本大跌的DRAM、面板、太陽能、LED、IC設計相關股已不再破底，這股跌深反彈的力道使週四台股拉出超過一八○點的大漲，從這個現象來看，台股創了三九五五新低之後，至少在美股大漲帶頭下已穩住了跌勢。
這次美股反彈，低價股扮演了重要角色，很多金融股在過去四個交易日都大幅上漲。美國的金融股、低價股在這次彈升中扮演了重要角色，台股的一些超跌低價股，尤其是體質更好，卻跌破面額個股，或是跌深的個股，即使是前景最差的DRAM、面板股也會有反彈契機。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1493期
金融海嘯重創香港樓市
上一則 下一則 鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：中國證券報)2008 / 11 / 29 星期六 10:25 寄給朋友 友善列印
走過了一年的大升浪，香港樓市今年4月份以來顯現頹勢，隨著近兩個月金融風暴以迅雷不及掩耳之勢迅速席捲，投資客紛紛撤離尋求自保，香港樓市出現加速下跌之勢，僅過去3個月整體樓價已連番下挫逾10%。 成交驟降跌勢洶洶
香港土地註冊處公佈資料顯示，10月份所有種類樓宇買賣合約共6054宗，較9月份跌17.8%，按年則減少54.2%。10月份樓宇買賣合約總值189億元，按月減19.6%，按年跌62.6%。預計11月份的成交量將只有5000宗左右，與2003年5月份SARS時期差不多。
成交驟降帶來售價進而是租金價格的下跌，香港住宅租金也於10月下旬開始下調，11月下旬負資產住宅數量也呈現上升的趨勢。香港金融管理局11月21日公佈，今年第三季度，負資產按揭貸款宗數由上一季度的936宗，增加至2568宗。
整體房價加速下跌，豪宅跌幅更是急劇放大。地產代理公司香港置業日前發表報告指出，香港逾千萬豪宅樓價目前已下跌20%，預計第四季度將再下跌10%至15%，全年跌幅有望達到30%至35%。香港利嘉閣地產董事張偉文表示，今年10月份全港35個指標豪宅整體售價按月大跌12.5%，加權平均成交尺價最新報12044港元，創2003年有記錄以來單月最大跌幅，重返去年9、10月大升市前水平。若與今年3月高位相比，35個指標豪宅樓價跌幅擴大至19%。
香港置業執行董事李志成表示，自今年初起，港島區逾千萬豪宅樓價至今已下跌15%，逐漸恢復到2006年末至2007年初的水平；九龍區方面，九龍站豪宅跌幅較急，迄今下跌25%。
中檔住宅方面同樣跌幅明顯，尤其是前期投資熱點樓盤。中原地產西九龍分行區域經理歐陽振邦表示，9月下旬泓景台一套約94．6平方米的低層公寓，成交價為465萬港元，折合均價49150港元/平方米。而11月初該樓盤成交的一套63．9平方米公寓，僅以243．8萬港元易手，折合每平方米降至38150港元。
房價加速下滑源於金融風暴之後香港經濟增長的放緩以及失業率的攀升。統計顯示，香港第三季度生產總值(GDP)按年率計算只輕微增長1.7%，較第二季度4.2%的增長，進一步減慢；按季度計算，則比第二季度負增長0.5%，成為繼第二季度負增長1.4%的第二個季度負增長，從技術上來說香港已陷入衰退。
經濟的衰退跡象讓諸多擅長炒樓的投資客變得小心謹慎，甚至不惜虧損迅速止損。香港著名短炒高手黎汝遠曾於今年4月簽訂協議，以約18.83萬港元/平方米購入金鐘力寶中心41層全層，然而幾個月後卻選擇終止協議，不惜損失接近2280萬港元定金。黎汝遠對外表示，購入時期望在年底前價格能漲到20萬港元/平方米，但是買入僅4個月後，物業價格已經下跌了15%，且預期未來樓價還會下跌，因此盡早止損。
投資客虧本撤離
對於以二手房交易為主的香港房地產市場，許多購入期房的投資客樂於選擇在臨近入伙時放盤出售，這種現象近兩個月尤其明顯。在奧運站附近的浪澄灣、紅勘海濱南岸，業主以低於一手樓購入價一成甚至一成半以上甩賣的比比皆是。從事五金生意的陳女士告訴記者，幾個月前以550萬購入某770平方英尺單位(1平方米=10.7638平方英尺，1平方英尺=0.0929平方米)，而目前低於該價格出手時卻發現無人問津，因為市場上更低的放盤隨處可見。許多投資客反映，放盤稍慢就可能遭遇滯銷。
前兩年成為投資熱土的「西九四小龍」近期尺價開始跌破4000港元，升悅居現在僅維持在3870港元/尺左右，宇晴軒和泓景台甚至曾出現200萬港元左右的單位。業主劉小姐2003年以尺價3000元左右購入升悅居一個3房的單位，她表示由於預期未來房價會有較大跌幅，考慮將房子賣出，待明年樓價見底後再重新置業。
投資客張先生於2006年11月購進馬鞍山嵐岸1座高層單位，面積1089平方英尺的新房，總價659.2萬港元。而本月，張先生黯然將這套房子出手，價格是520萬港元，兩年的投資，損失了139.2萬港元。
美聯物業碧海藍天分行一高級經理透露，碧海藍天10月份只成交了3宗。其中一個景觀較好的679平方英尺的高層單位，原業主購入時313萬港元，現在卻以290萬港元甩賣成交，持有兩年卻貶值7％。此外，一面積667方尺的低層單位，業主10月份叫價303萬港元，連續降價三次，一直降至265萬港元，依然無法成交。
由於放盤較多，投資客脫手並非易事，一些投資客只有選擇轉售為租。位於港島區的貝沙灣6期，許多業主趕在入伙前出售，但有一些實力較強的投資客看中這裡較為活躍的租賃市場，轉租為售。但在位置偏遠的區域，能夠獲得好的租金回報率也非易事。
國際投行也紛紛看淡香港樓市，瑞士信貸報告指出，到明年底香港住宅地產價格還將下跌30%，原因是未來兩個季度失業率可能上升，預計中環地區的寫字樓租金將下滑35%，非繁華地區零售業的租金將下跌20%。摩根士丹利同樣持悲觀態度，認為香港樓價於未來12個月將會再下跌20%，其後12個月再跌10%多，並預期2011年前香港樓市不會見到復甦跡象。
而一些地產中介介紹，目前香港按揭利率都大大低於內地，預計還要隨美元繼續減息，利率進一步下調的可能性非常大。中原地產研究部聯席董事黃良升稱，減息會令樓價下跌速度減慢，跌幅減少，預計樓價再跌兩成就會有較強的支撐。
黃良升表示，香港居民1997年炒樓虧錢的很多，經過了這個慘痛教訓，在之前的樓市牛市中仍有克制，沒有過度借貸和投機，而香港人的存款總額是1997年的兩倍，接盤的能力很強，這次房價不可能像上次跌得那麼深。
珠三角房產遭港人拋盤
香港本地房價快速下跌，使得眾多在內地投資的港人恐慌心理加劇，尤其是九月份雷曼兄弟破產事件之後，港人在珠三角拋售房產套現集中湧現。在深圳著名的豪宅代表香蜜湖片區，某港人掛牌出售的244平方米的四房兩廳單位，一個月內價格從750萬元驟降至630萬元。近一個月來，在皇崗口岸和香蜜湖等港人投資較多的片區，港人掛牌出售房產的比例甚至佔到了七成。
中原地產香蜜湖片區某門店經理介紹，相對於口岸附近物業，豪宅被港人「甩賣」的幾率更大，原因在於一是物業總價高，資金鏈較為緊張；二是經濟危機導致高端租客減少，租金回報率低，空租率高。「如果業主急賣，豪宅買家又不夠多，價格就降幅較大，不過對於入市較早的投資客還是有較大利潤的。」
某香港投資客表示，香港人經歷過1997年亞洲金融風暴洗禮，普遍對國際經濟形勢反應迅速，金融海嘯剛一爆發，便將深圳物業主動降價，「靈敏」程度超過內地業主。這位投資客坦陳，他趁內地出台樓市新政之後的反彈時機，在兩周之內已將所有房產全部變現。
深圳美聯物業研究人員指出，金融海嘯衝擊到一些香港業主的資金鏈，他們從9月開始降價甩賣，在深圳二手房市場中香港業主成為最先降價的一群人。在一些著名的二手房網站上同樣可見眾多降價的豪宅，如2006年售價約600萬至800萬元/棟的深圳觀瀾湖高爾夫別墅，目前也出現掛牌650萬元出售，聯排別墅的二手價格更降至9300多元/平方米。
廣州的別墅市場同樣出現了降價求售的現象。在祈福新村，年初時聯排別墅售價110萬元左右，現在叫價才80多萬元。根據廣州市國土局公佈的數據，前8個月別墅總成交是4.53萬平方米，同比減少了86.4%。
而被譽為「小香港」的東莞樟木頭曾是港人最集中的區域，目前卻成為港人撤離最明顯的地方。樟木頭的房產中介幾乎都有港人低價拋售房產的掛單，「御景花園：三房兩廳、全屋家電、面向泳池，售17.5萬元」、「愛都花園三房兩廳，售9萬元」，但即便是如此低價，生意也依然冷淡。
據中介介紹，以這樣的低價賣樓的九成是香港人，以前定居於此或常來度假的香港人很多回香港去了，港資企業受經濟危機衝擊較大，撤離不少，另外對於經濟實力不強的普通香港人，香港正在調查，如果在內地有私宅，就不能在香港住公屋。
自今年起，豪宅雲集的港島區總價逾千萬的豪宅樓價，至今已下跌15%。逐漸回到2006年末的水平。
走過了一年的大升浪，香港樓市今年4月份以來顯現頹勢，隨著近兩個月金融風暴以迅雷不及掩耳之勢迅速席捲，投資客紛紛撤離尋求自保，香港樓市出現加速下跌之勢，僅過去3個月整體樓價已連番下挫逾10%。 成交驟降跌勢洶洶
香港土地註冊處公佈資料顯示，10月份所有種類樓宇買賣合約共6054宗，較9月份跌17.8%，按年則減少54.2%。10月份樓宇買賣合約總值189億元，按月減19.6%，按年跌62.6%。預計11月份的成交量將只有5000宗左右，與2003年5月份SARS時期差不多。
成交驟降帶來售價進而是租金價格的下跌，香港住宅租金也於10月下旬開始下調，11月下旬負資產住宅數量也呈現上升的趨勢。香港金融管理局11月21日公佈，今年第三季度，負資產按揭貸款宗數由上一季度的936宗，增加至2568宗。
整體房價加速下跌，豪宅跌幅更是急劇放大。地產代理公司香港置業日前發表報告指出，香港逾千萬豪宅樓價目前已下跌20%，預計第四季度將再下跌10%至15%，全年跌幅有望達到30%至35%。香港利嘉閣地產董事張偉文表示，今年10月份全港35個指標豪宅整體售價按月大跌12.5%，加權平均成交尺價最新報12044港元，創2003年有記錄以來單月最大跌幅，重返去年9、10月大升市前水平。若與今年3月高位相比，35個指標豪宅樓價跌幅擴大至19%。
香港置業執行董事李志成表示，自今年初起，港島區逾千萬豪宅樓價至今已下跌15%，逐漸恢復到2006年末至2007年初的水平；九龍區方面，九龍站豪宅跌幅較急，迄今下跌25%。
中檔住宅方面同樣跌幅明顯，尤其是前期投資熱點樓盤。中原地產西九龍分行區域經理歐陽振邦表示，9月下旬泓景台一套約94．6平方米的低層公寓，成交價為465萬港元，折合均價49150港元/平方米。而11月初該樓盤成交的一套63．9平方米公寓，僅以243．8萬港元易手，折合每平方米降至38150港元。
房價加速下滑源於金融風暴之後香港經濟增長的放緩以及失業率的攀升。統計顯示，香港第三季度生產總值(GDP)按年率計算只輕微增長1.7%，較第二季度4.2%的增長，進一步減慢；按季度計算，則比第二季度負增長0.5%，成為繼第二季度負增長1.4%的第二個季度負增長，從技術上來說香港已陷入衰退。
經濟的衰退跡象讓諸多擅長炒樓的投資客變得小心謹慎，甚至不惜虧損迅速止損。香港著名短炒高手黎汝遠曾於今年4月簽訂協議，以約18.83萬港元/平方米購入金鐘力寶中心41層全層，然而幾個月後卻選擇終止協議，不惜損失接近2280萬港元定金。黎汝遠對外表示，購入時期望在年底前價格能漲到20萬港元/平方米，但是買入僅4個月後，物業價格已經下跌了15%，且預期未來樓價還會下跌，因此盡早止損。
投資客虧本撤離
對於以二手房交易為主的香港房地產市場，許多購入期房的投資客樂於選擇在臨近入伙時放盤出售，這種現象近兩個月尤其明顯。在奧運站附近的浪澄灣、紅勘海濱南岸，業主以低於一手樓購入價一成甚至一成半以上甩賣的比比皆是。從事五金生意的陳女士告訴記者，幾個月前以550萬購入某770平方英尺單位(1平方米=10.7638平方英尺，1平方英尺=0.0929平方米)，而目前低於該價格出手時卻發現無人問津，因為市場上更低的放盤隨處可見。許多投資客反映，放盤稍慢就可能遭遇滯銷。
前兩年成為投資熱土的「西九四小龍」近期尺價開始跌破4000港元，升悅居現在僅維持在3870港元/尺左右，宇晴軒和泓景台甚至曾出現200萬港元左右的單位。業主劉小姐2003年以尺價3000元左右購入升悅居一個3房的單位，她表示由於預期未來房價會有較大跌幅，考慮將房子賣出，待明年樓價見底後再重新置業。
投資客張先生於2006年11月購進馬鞍山嵐岸1座高層單位，面積1089平方英尺的新房，總價659.2萬港元。而本月，張先生黯然將這套房子出手，價格是520萬港元，兩年的投資，損失了139.2萬港元。
美聯物業碧海藍天分行一高級經理透露，碧海藍天10月份只成交了3宗。其中一個景觀較好的679平方英尺的高層單位，原業主購入時313萬港元，現在卻以290萬港元甩賣成交，持有兩年卻貶值7％。此外，一面積667方尺的低層單位，業主10月份叫價303萬港元，連續降價三次，一直降至265萬港元，依然無法成交。
由於放盤較多，投資客脫手並非易事，一些投資客只有選擇轉售為租。位於港島區的貝沙灣6期，許多業主趕在入伙前出售，但有一些實力較強的投資客看中這裡較為活躍的租賃市場，轉租為售。但在位置偏遠的區域，能夠獲得好的租金回報率也非易事。
國際投行也紛紛看淡香港樓市，瑞士信貸報告指出，到明年底香港住宅地產價格還將下跌30%，原因是未來兩個季度失業率可能上升，預計中環地區的寫字樓租金將下滑35%，非繁華地區零售業的租金將下跌20%。摩根士丹利同樣持悲觀態度，認為香港樓價於未來12個月將會再下跌20%，其後12個月再跌10%多，並預期2011年前香港樓市不會見到復甦跡象。
而一些地產中介介紹，目前香港按揭利率都大大低於內地，預計還要隨美元繼續減息，利率進一步下調的可能性非常大。中原地產研究部聯席董事黃良升稱，減息會令樓價下跌速度減慢，跌幅減少，預計樓價再跌兩成就會有較強的支撐。
黃良升表示，香港居民1997年炒樓虧錢的很多，經過了這個慘痛教訓，在之前的樓市牛市中仍有克制，沒有過度借貸和投機，而香港人的存款總額是1997年的兩倍，接盤的能力很強，這次房價不可能像上次跌得那麼深。
珠三角房產遭港人拋盤
香港本地房價快速下跌，使得眾多在內地投資的港人恐慌心理加劇，尤其是九月份雷曼兄弟破產事件之後，港人在珠三角拋售房產套現集中湧現。在深圳著名的豪宅代表香蜜湖片區，某港人掛牌出售的244平方米的四房兩廳單位，一個月內價格從750萬元驟降至630萬元。近一個月來，在皇崗口岸和香蜜湖等港人投資較多的片區，港人掛牌出售房產的比例甚至佔到了七成。
中原地產香蜜湖片區某門店經理介紹，相對於口岸附近物業，豪宅被港人「甩賣」的幾率更大，原因在於一是物業總價高，資金鏈較為緊張；二是經濟危機導致高端租客減少，租金回報率低，空租率高。「如果業主急賣，豪宅買家又不夠多，價格就降幅較大，不過對於入市較早的投資客還是有較大利潤的。」
某香港投資客表示，香港人經歷過1997年亞洲金融風暴洗禮，普遍對國際經濟形勢反應迅速，金融海嘯剛一爆發，便將深圳物業主動降價，「靈敏」程度超過內地業主。這位投資客坦陳，他趁內地出台樓市新政之後的反彈時機，在兩周之內已將所有房產全部變現。
深圳美聯物業研究人員指出，金融海嘯衝擊到一些香港業主的資金鏈，他們從9月開始降價甩賣，在深圳二手房市場中香港業主成為最先降價的一群人。在一些著名的二手房網站上同樣可見眾多降價的豪宅，如2006年售價約600萬至800萬元/棟的深圳觀瀾湖高爾夫別墅，目前也出現掛牌650萬元出售，聯排別墅的二手價格更降至9300多元/平方米。
廣州的別墅市場同樣出現了降價求售的現象。在祈福新村，年初時聯排別墅售價110萬元左右，現在叫價才80多萬元。根據廣州市國土局公佈的數據，前8個月別墅總成交是4.53萬平方米，同比減少了86.4%。
而被譽為「小香港」的東莞樟木頭曾是港人最集中的區域，目前卻成為港人撤離最明顯的地方。樟木頭的房產中介幾乎都有港人低價拋售房產的掛單，「御景花園：三房兩廳、全屋家電、面向泳池，售17.5萬元」、「愛都花園三房兩廳，售9萬元」，但即便是如此低價，生意也依然冷淡。
據中介介紹，以這樣的低價賣樓的九成是香港人，以前定居於此或常來度假的香港人很多回香港去了，港資企業受經濟危機衝擊較大，撤離不少，另外對於經濟實力不強的普通香港人，香港正在調查，如果在內地有私宅，就不能在香港住公屋。
自今年起，豪宅雲集的港島區總價逾千萬的豪宅樓價，至今已下跌15%。逐漸回到2006年末的水平。
部分境外個人投資者套現離場 上海高檔樓盤零成交頻現
上一則 下一則 兩岸網新聞中心 (來源：第一財經日報) 2008 / 12 / 01 星期一 12:24 寄給朋友 友善列印
一些跨國公司的“裁員潮”及縮減開支的舉措，影響正在逐漸傳導到上海樓市。據瞭解，香港某知名地產公司近期已開始實行節約開支的行動，包括取消所有香港派駐上海的高層管理人員每月8000元的住房補貼。僅這一項，每月可節約開支超過24萬元。 據瞭解，該公司在上海已開發的專案預留了部分公司自用住房，如果這些管理人員不願自己出資租房，可以住到公司預留的這些住房中。這對於上海樓市的直接影響是，二手房的租賃客戶減少。部分主營上海中高檔住宅租賃的仲介機構獲得的市場情況亦顯示，因金融危機導致的“裁員潮”及開支節流已對上海市中心幾個境外人士聚集的區域租金造成衝擊。
美聯物業的許嵩告訴《第一財經日報》，跨國公司的“裁員潮”以及開支節流的舉措，使上海高檔住宅的租賃需求出現明顯下降。11月包括人民廣場、陸家嘴及聯洋、古北等高檔板塊的租金環比已下跌10%~15%。“上海的高檔住宅板塊向來被認為很堅挺，前幾年也從來沒有出現過這樣的情況。”美聯物業一位店長甚至表示，實在是看不懂現在高檔房的租賃市場。
價格將出現明顯調整
不僅僅是租賃市場，高檔住宅的銷售也陷入困境。據佑威房地產研究中心的統計，截至昨天，上海內環內商品住宅樓盤還有房源可售的樓盤為226個，其中，近半年有成交的專案只有144個。有71個項目近一個月零成交，56個近兩個月零成交，43個項目已近3個月零成交，還有33個項目已近半年零成交。
以境外人士為主要客戶的上海內環內高檔樓盤，在今年6月份的銷售“井噴”之後，多數樓盤已經陷入連續數月的銷售低迷。曾在6月有267套銷售記錄的古北禦翠豪庭，10月份的銷售業績僅4套，達到6月後的最低點。
由於銷售業績持續不佳，禦翠豪庭也開始以打折的方式促銷：“大戶型房源一次性付款9.5折，另送5萬元宜家傢俱或從房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基礎上，如購一房戶型，每年再送總價5%租金，共送兩年”等。不過促銷的效果並不明顯，11月份至今，也僅成交9套。
而售價在今年已逼近湯臣一品的新天地翠湖天地嘉苑，連續4個月的成交套數都在個位數，10月份和截至昨天的11月份，成交套數均只有1套。據佑威分析師薛建雄的統計，上海內環內連續三個月沒有成交的不乏知名樓盤，其中包括湯臣一品、王子晶品、匯賢雅居及凱欣豪庭等。
另有知情人士透露，上海市中心某高檔樓盤，在老闆明確放言不會降價之後，因銷售持續低迷，最近正在四處尋找買家，希望將其中一棟住宅樓整體出售，以快速回籠資金。但該人士表示，由於在價格方面未能達成共識，因此談判一直沒有成功。“買家覺得環境還會再差，就壓價壓得很低，而賣方覺得挺一挺也許會過去，也不肯降價太多”。
根據第一太平大衛斯最近發佈的上海住宅市場第三季度報告，上海單價在25000元/平方米以上的高端公寓成交量，在第三季度銳減75.7%，成交套數由二季度的2210套降至538套；同期，高端別墅的成交也持續低迷，成交面積僅2.97萬平方米，環比下降61.6%，同比則下降了80.6%。
第一太平大衛斯上海公司董事長劉德揚告訴記者，上海高檔住宅早於第一季度已經開始收縮，因為去年漲得太多，租金回報率本來就很低，去年僅3%左右，年初價格再度上漲，回報率已經沒有任何吸引力。下半年又增加了金融風暴的影響，境外人士都已經不敢再投資。“現在已經不是擔心租金回報率的問題，而是擔心本金能否收回的問題了”。
部分境外人士套現離場
在越來越多的境外人士面對上海樓市捂緊口袋的同時，一些此前已經投資了上海高檔住宅的境外人士，則在緊急放盤出售自己手裏的房子以套現。據信義房屋分析師朱平平介紹，位於古北的強生古北花園，最近就有一位韓國人將手裏的一套房源由33000元/平方米直接降至29000元/平方米，降幅超過12%，並最終成交，買家為江浙人士。
朱平平表示，上述拋盤的韓國人是因為家裏的生意需要資金周轉，因此急於套現。但她表示，由於古北、聯洋等區域境外人士比較集中，因此放盤的業主中以境外人士為主，目前這些區域掛牌的房源價格普遍較今年3、4月份下降10%左右。但是，這些掛牌的房源中，除上述成交案例外，其餘房源均未成交。
信義房屋在古北、聯洋及陸家嘴門店的店長們都表示，這些區域二手房的掛牌價較今年3、4月份下降2000~3000元/平方米是很正常的，所以成交也沒有很明顯的提高，反而有些人認為，房價可能還會下降，所以仍在觀望。
同時，北京中原地產總經理李文傑也透露，雖然目前境外人士在北京集中拋盤的情況並不普遍，但在韓國人聚居的北京望京地區，已開始出現韓國人大量拋盤的情況，“不少買家‘坐地還錢’”，不過由於拋盤價只下降10%左右，因此成交並不活躍。
而在財政部的二手房交易減免稅政策公佈之後，境外人士集中的上海老洋房投資市場，也開始出現大量放盤的情況。據美聯物業的許嵩介紹，上海老洋房市場中，境外人士所占比重高達80%~90%，較古北、聯洋等高檔住宅板塊普遍50%左右的境外人士比重要高很多。
據瞭解，在此次二手房交易稅費減免後，每筆交易均高於1000萬元的老洋房交易，每套的稅費優惠可高達50萬元以上。同時，這部分稅費優惠給予客戶更大的議價空間，也給客戶帶來更多希望。
許嵩表示，雖然老洋房的誠意客戶很多，在稅費優惠後看房量出現了環比上升20%的情況，但受客戶其他風險投資的影響，大部分客戶都有一定的資金缺口，因此至今成交的案例非常稀少。而放盤的境外人士中，有部分是因為裁員等各種原因要離開中國，但大部分人士都希望能儘快套現，以在未來選擇適當的回報理想的金融產品。
一些跨國公司的“裁員潮”及縮減開支的舉措，影響正在逐漸傳導到上海樓市。據瞭解，香港某知名地產公司近期已開始實行節約開支的行動，包括取消所有香港派駐上海的高層管理人員每月8000元的住房補貼。僅這一項，每月可節約開支超過24萬元。 據瞭解，該公司在上海已開發的專案預留了部分公司自用住房，如果這些管理人員不願自己出資租房，可以住到公司預留的這些住房中。這對於上海樓市的直接影響是，二手房的租賃客戶減少。部分主營上海中高檔住宅租賃的仲介機構獲得的市場情況亦顯示，因金融危機導致的“裁員潮”及開支節流已對上海市中心幾個境外人士聚集的區域租金造成衝擊。
美聯物業的許嵩告訴《第一財經日報》，跨國公司的“裁員潮”以及開支節流的舉措，使上海高檔住宅的租賃需求出現明顯下降。11月包括人民廣場、陸家嘴及聯洋、古北等高檔板塊的租金環比已下跌10%~15%。“上海的高檔住宅板塊向來被認為很堅挺，前幾年也從來沒有出現過這樣的情況。”美聯物業一位店長甚至表示，實在是看不懂現在高檔房的租賃市場。
價格將出現明顯調整
不僅僅是租賃市場，高檔住宅的銷售也陷入困境。據佑威房地產研究中心的統計，截至昨天，上海內環內商品住宅樓盤還有房源可售的樓盤為226個，其中，近半年有成交的專案只有144個。有71個項目近一個月零成交，56個近兩個月零成交，43個項目已近3個月零成交，還有33個項目已近半年零成交。
以境外人士為主要客戶的上海內環內高檔樓盤，在今年6月份的銷售“井噴”之後，多數樓盤已經陷入連續數月的銷售低迷。曾在6月有267套銷售記錄的古北禦翠豪庭，10月份的銷售業績僅4套，達到6月後的最低點。
由於銷售業績持續不佳，禦翠豪庭也開始以打折的方式促銷：“大戶型房源一次性付款9.5折，另送5萬元宜家傢俱或從房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基礎上，如購一房戶型，每年再送總價5%租金，共送兩年”等。不過促銷的效果並不明顯，11月份至今，也僅成交9套。
而售價在今年已逼近湯臣一品的新天地翠湖天地嘉苑，連續4個月的成交套數都在個位數，10月份和截至昨天的11月份，成交套數均只有1套。據佑威分析師薛建雄的統計，上海內環內連續三個月沒有成交的不乏知名樓盤，其中包括湯臣一品、王子晶品、匯賢雅居及凱欣豪庭等。
另有知情人士透露，上海市中心某高檔樓盤，在老闆明確放言不會降價之後，因銷售持續低迷，最近正在四處尋找買家，希望將其中一棟住宅樓整體出售，以快速回籠資金。但該人士表示，由於在價格方面未能達成共識，因此談判一直沒有成功。“買家覺得環境還會再差，就壓價壓得很低，而賣方覺得挺一挺也許會過去，也不肯降價太多”。
根據第一太平大衛斯最近發佈的上海住宅市場第三季度報告，上海單價在25000元/平方米以上的高端公寓成交量，在第三季度銳減75.7%，成交套數由二季度的2210套降至538套；同期，高端別墅的成交也持續低迷，成交面積僅2.97萬平方米，環比下降61.6%，同比則下降了80.6%。
第一太平大衛斯上海公司董事長劉德揚告訴記者，上海高檔住宅早於第一季度已經開始收縮，因為去年漲得太多，租金回報率本來就很低，去年僅3%左右，年初價格再度上漲，回報率已經沒有任何吸引力。下半年又增加了金融風暴的影響，境外人士都已經不敢再投資。“現在已經不是擔心租金回報率的問題，而是擔心本金能否收回的問題了”。
部分境外人士套現離場
在越來越多的境外人士面對上海樓市捂緊口袋的同時，一些此前已經投資了上海高檔住宅的境外人士，則在緊急放盤出售自己手裏的房子以套現。據信義房屋分析師朱平平介紹，位於古北的強生古北花園，最近就有一位韓國人將手裏的一套房源由33000元/平方米直接降至29000元/平方米，降幅超過12%，並最終成交，買家為江浙人士。
朱平平表示，上述拋盤的韓國人是因為家裏的生意需要資金周轉，因此急於套現。但她表示，由於古北、聯洋等區域境外人士比較集中，因此放盤的業主中以境外人士為主，目前這些區域掛牌的房源價格普遍較今年3、4月份下降10%左右。但是，這些掛牌的房源中，除上述成交案例外，其餘房源均未成交。
信義房屋在古北、聯洋及陸家嘴門店的店長們都表示，這些區域二手房的掛牌價較今年3、4月份下降2000~3000元/平方米是很正常的，所以成交也沒有很明顯的提高，反而有些人認為，房價可能還會下降，所以仍在觀望。
同時，北京中原地產總經理李文傑也透露，雖然目前境外人士在北京集中拋盤的情況並不普遍，但在韓國人聚居的北京望京地區，已開始出現韓國人大量拋盤的情況，“不少買家‘坐地還錢’”，不過由於拋盤價只下降10%左右，因此成交並不活躍。
而在財政部的二手房交易減免稅政策公佈之後，境外人士集中的上海老洋房投資市場，也開始出現大量放盤的情況。據美聯物業的許嵩介紹，上海老洋房市場中，境外人士所占比重高達80%~90%，較古北、聯洋等高檔住宅板塊普遍50%左右的境外人士比重要高很多。
據瞭解，在此次二手房交易稅費減免後，每筆交易均高於1000萬元的老洋房交易，每套的稅費優惠可高達50萬元以上。同時，這部分稅費優惠給予客戶更大的議價空間，也給客戶帶來更多希望。
許嵩表示，雖然老洋房的誠意客戶很多，在稅費優惠後看房量出現了環比上升20%的情況，但受客戶其他風險投資的影響，大部分客戶都有一定的資金缺口，因此至今成交的案例非常稀少。而放盤的境外人士中，有部分是因為裁員等各種原因要離開中國，但大部分人士都希望能儘快套現，以在未來選擇適當的回報理想的金融產品。
海峡时报指数(STI)
（2008-12-01） ● 银 本栏于上周一（24日）曾论及指数正出现三波回扯，目前可能属c小波升势。果然，指数过后渐渐上升，并成了一个小管道。上周五（28日）更以全天最高的1732.57点闭市，为本周的升势铺路。估计指数将在本周末至下周出现明显升势，而升势也较可观。这么一来，回扯就可能填补介于1868.19点至1885.02点间的缺口。过后升势将持续至年底，且当填补介于1991.07点至2059.39点间的缺口，一旦完成此c小波回扯，指数将迅速滑落，并在跌穿今年10月28日的1473.77点后，直朝1197.85点前进。
Buyers paying less cash for HDB resale flats
Posted by luxuryasiahome on November 30, 2008
Some deals may be done at valuation but no drop in prices; big flats moving slowly
THE private home market is at a standstill and prices have fallen as the global financial crisis scares buyers away.
Yet, the HDB resale flat market remains active and prices are still fairly strong.
However, there are increasing signs that this segment of the market is no longer immune to the economic slowdown.
While prices have not dropped, the cash amount that buyers typically pay on top of the flat’s valuation has fallen more significantly, experts said.
This cash-over-valuation sum - or what the market refers to as the COV - is usually a must for most transactions, especially in a booming market.
Now that the HDB market outlook is less upbeat, some deals are even likely to be done at valuation, which means no COV is required.
‘We started to see the impact of all the bad news only in the past month,’ said C&H Realty managing director Albert Lu.
‘News of the stock market falling and retrenchments impact buyers’ sentiment. Now, they are saying: Maybe we should wait.’
To entice those sitting on the fence, sellers have lowered their COV expectations by as much as 50 per cent, said Mr Lu.
Most COVs now roughly range from $5,000 to $30,000 for selected areas, according to Mr Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific.
‘Until recently, a COV of $5,000 was almost unheard of.’
A property agent said she is finalising a deal for an executive flat in Hougang in which the seller is willing to sell at valuation, without any COV.
‘I noticed that there are more ads asking for zero cash,’ she said. ‘Old flats that need a lot of renovation could be sold for zero cash.’
The Housing Board’s third quarter data showed that COVs mostly ranged from $10,000 to as much as $50,000. The overall median COV was $19,000, down from $20,000 in the second quarter and $21,000 in the first.
It rose to a high of $22,000 in last year’s fourth quarter, from $17,000 in the third quarter and just $7,000 in the second.
‘In view of the current sentiment, HDB resale flat valuations should stay flat going forward,’ said Mr Lim. ‘So if COV is coming down, prices will eventually come down.’
Prices, however, will not plunge as there is a large base of potential buyers, he said.
Within the HDB market, the segment for small flats will likely be busier than the one for bigger flats. Already, property experts say the market for bigger flats - five-room flats and executive flats - have started to slow down.
This led Mr Lu to project that prices of bigger flats could fall by 1 to 2 per cent in the fourth quarter.
ERA’s Mr Lim expects prices of these flats to drop by around 5 to 8 per cent in the first half of next year.
Prices of smaller flats, they said, could remain steady.
While prices are likely to fall, sales volume may hold or even rise going forward, said Mr Lim.
Demand remains strong as there are newly-weds and permanent residents looking for HDB flats.
The demand is evident from HDB’s build-to-order (BTO) flat sales. Recently, the sales of its new premium-quality BTO flats at Punggol Arcadia appeared to have met with fairly strong demand, even though they were priced from $356,000 to as much as $416,000 for a five-room unit. There were three times as many subscribers as the number of units available.
HDB said they are cheaper than other comparable HDB resale flats nearby, which cost between $375,000 and $462,000.
‘New flats are sold according to what they would fetch on the open market, but with a generous discount which is the subsidy that buyers enjoy,’ said an HDB spokesman.
‘When the market goes up, HDB prices also move up. But when the market goes down, new flat prices are reduced.’
In any case, HDB flat prices are largely more manageable than the price of a private home.
‘In challenging times, homebuyers tend to spend less by falling back on what is deemed a safer and more affordable housing option’ than private homes, according to a recent ERA study.
It also noted that HDB resale flat sales volume was steady in 1997 when the Asian financial crisis began. The following year, when retrenchments rose, sales volume actually shot up by 57 per cent to 49,618 units.
‘Many people were downgrading from private properties to HDB flats,’ explained Mr Lim.
It is a scenario that could happen again next year as the economy weakens further, he said.
As to the extent of the price or volume movements for the whole of next year, that will depend on the state of the economy, experts said.
Flat trend
‘In view of the current sentiment, HDB resale flat valuations should stay flat going forward. If COV is coming down, prices will eventually come down.’ - MR EUGENE LIM, associate director of ERA Asia Pacific
Source : Sunday Times - 30 Nov 2008
Some deals may be done at valuation but no drop in prices; big flats moving slowly
THE private home market is at a standstill and prices have fallen as the global financial crisis scares buyers away.
Yet, the HDB resale flat market remains active and prices are still fairly strong.
However, there are increasing signs that this segment of the market is no longer immune to the economic slowdown.
While prices have not dropped, the cash amount that buyers typically pay on top of the flat’s valuation has fallen more significantly, experts said.
This cash-over-valuation sum - or what the market refers to as the COV - is usually a must for most transactions, especially in a booming market.
Now that the HDB market outlook is less upbeat, some deals are even likely to be done at valuation, which means no COV is required.
‘We started to see the impact of all the bad news only in the past month,’ said C&H Realty managing director Albert Lu.
‘News of the stock market falling and retrenchments impact buyers’ sentiment. Now, they are saying: Maybe we should wait.’
To entice those sitting on the fence, sellers have lowered their COV expectations by as much as 50 per cent, said Mr Lu.
Most COVs now roughly range from $5,000 to $30,000 for selected areas, according to Mr Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific.
‘Until recently, a COV of $5,000 was almost unheard of.’
A property agent said she is finalising a deal for an executive flat in Hougang in which the seller is willing to sell at valuation, without any COV.
‘I noticed that there are more ads asking for zero cash,’ she said. ‘Old flats that need a lot of renovation could be sold for zero cash.’
The Housing Board’s third quarter data showed that COVs mostly ranged from $10,000 to as much as $50,000. The overall median COV was $19,000, down from $20,000 in the second quarter and $21,000 in the first.
It rose to a high of $22,000 in last year’s fourth quarter, from $17,000 in the third quarter and just $7,000 in the second.
‘In view of the current sentiment, HDB resale flat valuations should stay flat going forward,’ said Mr Lim. ‘So if COV is coming down, prices will eventually come down.’
Prices, however, will not plunge as there is a large base of potential buyers, he said.
Within the HDB market, the segment for small flats will likely be busier than the one for bigger flats. Already, property experts say the market for bigger flats - five-room flats and executive flats - have started to slow down.
This led Mr Lu to project that prices of bigger flats could fall by 1 to 2 per cent in the fourth quarter.
ERA’s Mr Lim expects prices of these flats to drop by around 5 to 8 per cent in the first half of next year.
Prices of smaller flats, they said, could remain steady.
While prices are likely to fall, sales volume may hold or even rise going forward, said Mr Lim.
Demand remains strong as there are newly-weds and permanent residents looking for HDB flats.
The demand is evident from HDB’s build-to-order (BTO) flat sales. Recently, the sales of its new premium-quality BTO flats at Punggol Arcadia appeared to have met with fairly strong demand, even though they were priced from $356,000 to as much as $416,000 for a five-room unit. There were three times as many subscribers as the number of units available.
HDB said they are cheaper than other comparable HDB resale flats nearby, which cost between $375,000 and $462,000.
‘New flats are sold according to what they would fetch on the open market, but with a generous discount which is the subsidy that buyers enjoy,’ said an HDB spokesman.
‘When the market goes up, HDB prices also move up. But when the market goes down, new flat prices are reduced.’
In any case, HDB flat prices are largely more manageable than the price of a private home.
‘In challenging times, homebuyers tend to spend less by falling back on what is deemed a safer and more affordable housing option’ than private homes, according to a recent ERA study.
It also noted that HDB resale flat sales volume was steady in 1997 when the Asian financial crisis began. The following year, when retrenchments rose, sales volume actually shot up by 57 per cent to 49,618 units.
‘Many people were downgrading from private properties to HDB flats,’ explained Mr Lim.
It is a scenario that could happen again next year as the economy weakens further, he said.
As to the extent of the price or volume movements for the whole of next year, that will depend on the state of the economy, experts said.
Flat trend
‘In view of the current sentiment, HDB resale flat valuations should stay flat going forward. If COV is coming down, prices will eventually come down.’ - MR EUGENE LIM, associate director of ERA Asia Pacific
Source : Sunday Times - 30 Nov 2008
银行体系在房地产曝险 仍在当局35％监管限制内
（2008-11-29）
房地产市场在在2005年开始复苏并强劲增长，同房地产相关的贷款，包括银行提供给建筑工业的贷款和房屋贷款也开始攀升。但金管局指出，银行体系在房地产的曝险（exposure）依然在当局所制定的35％监管限制以内。
金管局在金融稳定检讨报告中也指出，其中大部分银行在房地产的曝险都比限制低许多，只有一些银行在房地产的曝险较靠近限制的底线。
然而，接下来，随着经济下滑和房地产市场降温，金管局认为，建筑承包贷款的不良贷款(NPL)比率相信会增加，但金管局不认为这会影响银行的金融稳定，因为银行的贷款组合都很多元化，没有将所有风险集中在某一房地产公司身上。
在今年9月，银行借给建筑业贷款的数额占国内银行单位（DBU）所有非银行同业贷款的18％，资产素质则维持在高水平，不良贷款的比例维持在少过1％的低水平。
虽然房屋贷款占了非银行同业贷款的较大份额（28.4％），但不良贷款比率也是低个位数，且因为75％的房屋贷款是借贷给自己居住的住宅项目，因此属于低风险。同时，当局指出，本地银行主要提供的是直接借贷，不像美国一样将抵押品证券化并包装成复杂金融产品脱售。
然而，在经济下滑的大环境下，市场对房地产的需求下降，也反映在房地产相关贷款日益下滑的数据上。而且，接下来，金管局也预计资产素质会开始下降。
本地银行的不良贷款比率，目前是1.4％，处于历史新低，比亚洲金融危机时低了10个百分点，但随着经济进一步下滑，不良贷款比率估计会适度上涨。
然而，金管局也估计，就算不良贷款真的回到亚洲金融危机的水平，本地银行还是会继续拥有足够资本，体系也会维持健全。
针对本地三大银行的表现，金管局认为，金融海啸目前的冲击，主要是让银行的股票受到重创，银行的股价已从今年的颠峰时期，滑落了50％，影响了银行的非利息收入。但金管局也认为，本地银行受到环球金融海啸冲击，但影响还在受控制的范围内，不需要作出大笔减记。
截至目前为止，银行为债务抵押债券(CDOs)拨出的准备金总额是9亿3700万元，相等于银行在过去4个季度营运盈利的10％左右，也使它们对债务抵押债券的曝险，降低到总资产的少于0.4％。
报告指出，本地银行的业务，主要还是集中在商业银行方面，其中总收入的5分之4来自利息收入。
然而，接下来，本地和区域经济下滑，都将影响在区域也有业务的本地银行——银行的收入将减少、不良贷款估计会增加。不过，金管局强调，本地银行体系的资金充裕，资本足够率平均为11.3％，超过条例所须的6％。
房地产市场在在2005年开始复苏并强劲增长，同房地产相关的贷款，包括银行提供给建筑工业的贷款和房屋贷款也开始攀升。但金管局指出，银行体系在房地产的曝险（exposure）依然在当局所制定的35％监管限制以内。
金管局在金融稳定检讨报告中也指出，其中大部分银行在房地产的曝险都比限制低许多，只有一些银行在房地产的曝险较靠近限制的底线。
然而，接下来，随着经济下滑和房地产市场降温，金管局认为，建筑承包贷款的不良贷款(NPL)比率相信会增加，但金管局不认为这会影响银行的金融稳定，因为银行的贷款组合都很多元化，没有将所有风险集中在某一房地产公司身上。
在今年9月，银行借给建筑业贷款的数额占国内银行单位（DBU）所有非银行同业贷款的18％，资产素质则维持在高水平，不良贷款的比例维持在少过1％的低水平。
虽然房屋贷款占了非银行同业贷款的较大份额（28.4％），但不良贷款比率也是低个位数，且因为75％的房屋贷款是借贷给自己居住的住宅项目，因此属于低风险。同时，当局指出，本地银行主要提供的是直接借贷，不像美国一样将抵押品证券化并包装成复杂金融产品脱售。
然而，在经济下滑的大环境下，市场对房地产的需求下降，也反映在房地产相关贷款日益下滑的数据上。而且，接下来，金管局也预计资产素质会开始下降。
本地银行的不良贷款比率，目前是1.4％，处于历史新低，比亚洲金融危机时低了10个百分点，但随着经济进一步下滑，不良贷款比率估计会适度上涨。
然而，金管局也估计，就算不良贷款真的回到亚洲金融危机的水平，本地银行还是会继续拥有足够资本，体系也会维持健全。
针对本地三大银行的表现，金管局认为，金融海啸目前的冲击，主要是让银行的股票受到重创，银行的股价已从今年的颠峰时期，滑落了50％，影响了银行的非利息收入。但金管局也认为，本地银行受到环球金融海啸冲击，但影响还在受控制的范围内，不需要作出大笔减记。
截至目前为止，银行为债务抵押债券(CDOs)拨出的准备金总额是9亿3700万元，相等于银行在过去4个季度营运盈利的10％左右，也使它们对债务抵押债券的曝险，降低到总资产的少于0.4％。
报告指出，本地银行的业务，主要还是集中在商业银行方面，其中总收入的5分之4来自利息收入。
然而，接下来，本地和区域经济下滑，都将影响在区域也有业务的本地银行——银行的收入将减少、不良贷款估计会增加。不过，金管局强调，本地银行体系的资金充裕，资本足够率平均为11.3％，超过条例所须的6％。
黄金指数 （芝加哥商品交易所）
（2008-11-29）
3/1/07 26/11/08
芝加哥交易所的黄金指数自01年10月于其每月一杆图中的“动力”讯号出现升势，接着于同年11月份进入长期升势，并以一个颠倒“头肩形”带领指数一路狂升，截至今年3月17日指数已升至 223.54点，且于当天以“主要转向”讯号完成此升势，又于其每周及每月一杆图中以“转向”讯号结束其长期升势。指数过后以一个跌势“斜向交叉”渐跌，今年10月24日下试67.42点此为上图中的第（四）点，估计目前正以三小波向上回扯，一旦试140点则将完成（五）点，过后指数将出现暴跌，到时黄金及各种商品价格犹如一江春水，东流而去了。
3/1/07 26/11/08
芝加哥交易所的黄金指数自01年10月于其每月一杆图中的“动力”讯号出现升势，接着于同年11月份进入长期升势，并以一个颠倒“头肩形”带领指数一路狂升，截至今年3月17日指数已升至 223.54点，且于当天以“主要转向”讯号完成此升势，又于其每周及每月一杆图中以“转向”讯号结束其长期升势。指数过后以一个跌势“斜向交叉”渐跌，今年10月24日下试67.42点此为上图中的第（四）点，估计目前正以三小波向上回扯，一旦试140点则将完成（五）点，过后指数将出现暴跌，到时黄金及各种商品价格犹如一江春水，东流而去了。
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