林明達領導的反塔信黃衫軍「佔領」作為臨時總理府的廊曼機場，更進佔蘇灣納本國際機場，不讓總理頌猜回國，機場被迫關閉，每天七百航班受影響，遊客被迫席地而睡。民眾對亂局怨聲載道。
由華裔媒體大亨林明達主導已經持續了半年之久的「打倒塔信傀儡政權」運動，十一月二十四日再度狂飆，趁著身為塔信妹夫的總理頌猜正在秘魯出席亞太經合會峰會之際，號召「人民民主聯盟」（民盟）萬人 黃衫軍發動兵分多路的「終極一戰」，最先圍堵國會大廈，導致參眾兩院無法審議泰國將在十二月中旬主辦的東協（東盟、亞細安）峰會多項相關議案，繼而進攻第二執政黨泰國黨總部、財政部、首都警察總部，切斷這些攻擊目標的水電。最後長驅直入，全盤佔領頌猜作為「臨時總理府」的曼谷廊曼機場。十一月二十五日，數以千計民盟支持者堵塞通往曼谷蘇灣納本國際機場的高速公路，衝入機場大樓，與防暴警察打起來。因安全理由，機場被迫關閉，每天七百多班機停止運作，至少三千名旅客滯留機場，許多旅客被迫席地而睡。民盟指挺政府示威者先動手以木板和石塊襲擊，遂向對方開槍並燒毀路旁摩托車，造成十一人受傷。 頌猜授權執行「追蹤局勢」任務的陸軍總司令阿努蓬，對狂飆的民盟示威觀望，並建言頌猜應解散國會，重新舉行選舉。他也要求民盟應為國家形象著想，從速撤離竊據的公家場所。此次黃衫軍為患，造成首都曼谷交通終日癱瘓，市民怨聲載道。不滿民盟的挺政府紅衫軍聚集街頭，向對方投擲石頭和排泄物。民盟揮師佔領政府機關前夕，四萬紅衫軍在塔信子弟兵威臘的號召下，在曼谷以北暖武里一座佛寺舉行和平集會，除祈禱國泰民安，更向民盟展現力量。由於民盟包圍的國會臨近考輦動物園，除閉園幾天外，包括小象、長頸鹿等容易受驚的動物也暫時搬至安全地方。示威現場附近的幾所學校也被迫停課。林明達稱與北京關係佳自稱「替天行道」的林明達，宣布民盟不再坐以待斃，必須不擇手段，以種種方式來推翻「禽獸政府」，讓政府無法主持十二月五日慶祝泰王華誕慶典。林明達更聲稱他們因有「宮廷人物」和「中共政治局」為後台。林還說「我差點就是一名中共政治局委員的親家公，因為與我結識十七年的那位中共領袖有意將女兒許配我兒子」。他甚至告訴以中年華裔婦女居多數的支持者，他最近取道香港進入中國大陸「會晤」中共要員，是憑一張「特別證」而優先通關。不過，中國大使館官員否認林的說法，指是胡說八道。林還當場宣布任命長期聲援活動的泰國影帝沙嵐宇等新秀為民盟第二代領導。有一次，林明達脫口說出向他「密報」塔信「推翻王朝陰謀」的線人，便是塔信時期外交部長素拉傑。塔信曾大力支持素拉傑問鼎聯合國秘書長，零六年九月十九日軍人政變推翻塔信，當時與塔信同在紐約出席聯合國大會的素拉傑事後急返曼谷投靠軍政府。十月初為遇難的民盟華裔女子安卡娜主持遺體火化的詩麗吉王后，就是素拉傑妻子的姨母。
曼谷觀察家說，民盟動員示威者攻佔各主要據點，除要搞垮執政僅兩個月的頌猜政府，更希望引發軍事政變，但陸軍總司令阿努蓬不願受任何一方左右，始終低調靜觀事態。即使頌猜從秘魯首都利馬越洋授權阿努蓬執行「追蹤局勢」任務，他卻自認無權下令管制集會而推給警方負責。代行總理職務的華裔副總理陳景鎮因充當臨時總理府的廊曼機場遭民盟千人攻佔，內閣會議無法開成，當場怒罵保安懦弱失責，授命曾任全國警察總長的內政部長哥逸來統籌治安工作。當局決定以製造動亂和分化民族團結等罪名來控訴民盟首腦。此外，要求人權組織不得偏袒民盟，應當查明十月七日流血事件真相，到底是警方的罪過還是民盟挑起事端？由於上次鎮暴警員使用中國製造的廉價催淚彈而鬧出人命，當局此次改用較安全的美國催淚彈及消防水砲來驅散人群。
最近，林明達「經理報業集團」因積欠四十七億二千六百萬泰銖（約一點四億美元）無力償債，被法庭宣判破產。不少贊助商因其言行偏激，紛紛取消廣告，導致林長期經營的泰文《經理報》虧損慘重，只能轉求民盟支持者捐獻，以養活旗下五百名員工，以新報頭《ASTV經理報》繼續出版。林擁有的ASTV（亞洲衛星電視） 是作為民盟宣傳工具的有線電視，最近屢遭來路不明的投彈襲擊。民盟自八月二十六日竊據總理府後，象徵最高行政的這座建築物已面目全非。估計損失上億泰銖，當局指斥民盟偷走大量機密文件、電腦、財物和公安人員的槍枝彈藥。民盟集會的草坪慘遭蹂躪，還有國家電視台NBT兩輛實況轉播車仍被劫持。當局呼籲民盟領袖對盜劫公家財物的損失負責。警方對民盟肆無忌憚的瘋狂行徑，萬分無奈。另一名民盟精神領袖占隆（盧金河）自詡他仿效印度聖雄甘地的「非暴力」運動，而事實是背道而馳。遭民盟指為在十月七日武力鎮壓民盟，導致二死五百傷的首都警察局副局長安雷憤然反問：「林明達居然壟斷『華裔愛泰國』，難道其他族裔就不忠君愛國？搞邪教的那些仁兄們，到底橫行到幾時？」考慮到受林明達影響而參與民盟行列的多是無辜婦孺，治安軍警不願以暴力驅散。國家副警察總長宗樂說：「泰國並非伊拉克。警方只能呼籲各方不訴諸暴力，保持冷靜，以和平手段解決問題。」曼谷一些媒體指出，如果林明達和占隆策劃的「叛亂」失敗，他們有可能逃往中國避難。法政大學法律系教授巴實說：「這些民盟領袖師出無名，屢次犯法，在一般老百姓的眼裏，只是微不足道的政治小丑，他們已失道寡助。」為期六天的泰國王姐蓋亞妮喪禮才於十一月十九日結束，民盟盤踞的總理府和通往王宮的仿歐林蔭大道頻傳炸彈聲，釀成兩死三十多傷，民盟立即抬屍遊街並歸咎頌猜政府為幕後黑手，但頌猜一再否認並調「無人想看國人自相殘殺」。但他說，新加坡等友邦曾建議以強硬手段來對付泰國暴亂。但他卻選擇以容忍態度來感化對方「迷途知返」 ，更苦苦哀求示威者盡早從佔領的政府機關撤出，作為獻給全國人民的「新年禮物」。頌猜也重申他是透過民主選舉上台，因此無意辭職，但會與反對派商討和解之道。
塔信爭取回國東山再起
塔信最近因不願連累妻兒而採取「技術性離婚」，如今已是「失偶男人」。最近在杜拜接受當地媒體訪問時，塔信猛批英國政府撤消其入境簽證是「不尊重民主價值」之舉。塔信表示，一旦徵得泰王同意，他會重返泰國從政。泰國銷量最大的《泰叻報》漫畫，將塔信描繪成被逼上梁山的孤膽英雄藍波，被迫出手和政敵殊死相搏。為維護家族尊嚴，挽救「名存實亡」的民主制度，曾任三軍總司令的塔信堂兄猜雅西表示他將轉入政壇，也不排除角逐被視為可能取代面臨解散的人民力量黨的新黨「為泰黨」黨魁，以便為塔信家族雪恥復仇。一項民調顯示，高達六成曼谷市民對政治危機深感厭煩，保持中立。四分之一民站在政府一邊，支持民盟的僅剩百分之十三。多數民認為，政府強力推動修憲是造成民盟借題發揮的政治危機主因。專家預測，政治危機使泰國百業衰退。此次機場「淪陷」，更嚴重衝擊作為國家經濟命脈的旅遊業發展。由於受到金融海嘯影響，預測來年泰國失業人數將高達一百五十萬。■
Friday, November 28, 2008
Thursday, November 27, 2008
旅客人数连跌五个月 业者联手减价促销
（2008-11-27）
● 赵琬仪 入境旅客人数连跌五个月，多个行业伙伴将联手力挽狂澜。
为刺激旅游业，航空公司纷纷在旅游淡季推出优惠配套，并调低燃油附加费。
酒店业也加入减价热潮，不少五星和四星级旅店已调低房费，调整幅度多达30%。过去一年，本地酒店房费不断调高，涨幅近30%，使许多游客以减少在新加坡的逗留天数以对。
全国旅行社协会（NATAS）主席（入境旅游）陈绍棠受访时说，上月和本月商务旅客减少，对客房的需求锐减，一些酒店，特别是五星级酒店本月开始调低房费，优惠期至明年2月农历新年后。
他说：“旅客人数下跌并非新加坡独有的问题，全球各大城市都面对刺激旅游业的挑战。连香港迪士尼乐园的酒店都推出住一晚送一晚优惠，本地酒店怎能不推出优惠配套，提高竞争力。”
近年，旅游业增长急速，以致本地酒店，特别是中档次酒店客房供不应求，房费不断攀高。但明年将有多家新酒店开业，使客房供应紧张情况舒缓。
陈绍棠说，明年三月，市区将有一家三星酒店开业，使市场增加了500多个客房。到时，本地酒店房费预计将有一轮新调整，为游客提供更多经济选择。
旅游局昨天公布每月旅游业数据，显示上月入境旅客只有84万3000人次，跟去年同月相比跌了8.1%，这使旅客人数连续五个月下跌，反映全球经济不景的影响已波及本地旅游业。
今年9月举行的世界一级方程式（F1）夜间公路车赛并未如预期般助长旅客人数，使旅游业者信心大跌。
旅游局10月份旅游数据也显示，酒店业表现不理想。过去一年，虽然平均住客率未必比去年同期好，但总收入仍比去年同期高。但这个好景也在上月开始转变，房费平均每晚241元，比去年同期增加8.4%、客房平均住客率下跌6.8百分点；而客房总收入约1亿7800万元，比去年同期少0.3%。 据知，全国旅行社协会（NATAS）打算向政府求助，希望政府能协助业者减轻经营成本，包括豁免旅游巴士ERP收费或减少征收消费税半年或一年。
● 赵琬仪 入境旅客人数连跌五个月，多个行业伙伴将联手力挽狂澜。
为刺激旅游业，航空公司纷纷在旅游淡季推出优惠配套，并调低燃油附加费。
酒店业也加入减价热潮，不少五星和四星级旅店已调低房费，调整幅度多达30%。过去一年，本地酒店房费不断调高，涨幅近30%，使许多游客以减少在新加坡的逗留天数以对。
全国旅行社协会（NATAS）主席（入境旅游）陈绍棠受访时说，上月和本月商务旅客减少，对客房的需求锐减，一些酒店，特别是五星级酒店本月开始调低房费，优惠期至明年2月农历新年后。
他说：“旅客人数下跌并非新加坡独有的问题，全球各大城市都面对刺激旅游业的挑战。连香港迪士尼乐园的酒店都推出住一晚送一晚优惠，本地酒店怎能不推出优惠配套，提高竞争力。”
近年，旅游业增长急速，以致本地酒店，特别是中档次酒店客房供不应求，房费不断攀高。但明年将有多家新酒店开业，使客房供应紧张情况舒缓。
陈绍棠说，明年三月，市区将有一家三星酒店开业，使市场增加了500多个客房。到时，本地酒店房费预计将有一轮新调整，为游客提供更多经济选择。
旅游局昨天公布每月旅游业数据，显示上月入境旅客只有84万3000人次，跟去年同月相比跌了8.1%，这使旅客人数连续五个月下跌，反映全球经济不景的影响已波及本地旅游业。
今年9月举行的世界一级方程式（F1）夜间公路车赛并未如预期般助长旅客人数，使旅游业者信心大跌。
旅游局10月份旅游数据也显示，酒店业表现不理想。过去一年，虽然平均住客率未必比去年同期好，但总收入仍比去年同期高。但这个好景也在上月开始转变，房费平均每晚241元，比去年同期增加8.4%、客房平均住客率下跌6.8百分点；而客房总收入约1亿7800万元，比去年同期少0.3%。 据知，全国旅行社协会（NATAS）打算向政府求助，希望政府能协助业者减轻经营成本，包括豁免旅游巴士ERP收费或减少征收消费税半年或一年。
榜鹅预购组屋仍然抢手
（2008-11-27） ● 吴淑贤 经济不景并没有影响新组屋的需求，榜鹅的预购组屋项目（BTO）“Punggol Arcadia”还是获得公众青睐，申购情况仍相当热烈。
一个单位三人申请
截至昨天下午5时，这个组屋项目的750个单位共收到2344份申请，平均每个单位有三人申购。
“Punggol Arcadia”的三房式组屋售价介于18万1000元至21万1000元，四房式介于26万8000元至32万7000元，五房式则介于35万6000元至41万6000元。
博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时说，这显示预购组屋的需求仍相当强劲，并没有受经济不景气影响。
“虽然预购组屋的价格已提高，不过与转售组屋和公寓相比，它仍是价格最低的房地产，因此受到新婚夫妇青睐。不管经济好坏，国人在组织家庭前都会购置新居，所以新组屋还是会有需求。”
HSR房产经纪公司执行董事郑来明则说，组屋地段临近榜鹅地铁站，或许是它受欢迎的原因之一，所取得的申购率与之前在榜鹅推出的预购组屋项目一致。
他说，过去两周，美国金融市场传出不少坏消息，多少影响组屋转售市场的买气。在经济低迷之际，预购组屋仍能取得不俗的申购率，显示国人对组屋的基本需求还是维持在一定水平。
经济放缓时国人偏向买“小屋” 另外，ERA房地产公司昨天也公布研究报告，反映我国房地产市场在经济放缓时的走势。
报告显示，在1997年的亚洲金融危机时，组屋转售交易量在1998年达4万9618宗，当时也是裁员人数突破3万人的时候。报告指出，这显示在具挑战性的时期，买家会倾向于购买组屋，因为它被视为是较负担得起的住宅选择。
值得注意的是，组屋转售交易量在隔年锐减至3万1267宗，反映市场已受到经济衰退的显著冲击。
报告指出，在经济挑战加剧之际，买主会偏向购买小型组屋如三房式和四房式等。公寓式组屋的需求则会降低，因为买主不愿在经济不景时花太多钱置产，加重经济负担。
一个单位三人申请
截至昨天下午5时，这个组屋项目的750个单位共收到2344份申请，平均每个单位有三人申购。
“Punggol Arcadia”的三房式组屋售价介于18万1000元至21万1000元，四房式介于26万8000元至32万7000元，五房式则介于35万6000元至41万6000元。
博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时说，这显示预购组屋的需求仍相当强劲，并没有受经济不景气影响。
“虽然预购组屋的价格已提高，不过与转售组屋和公寓相比，它仍是价格最低的房地产，因此受到新婚夫妇青睐。不管经济好坏，国人在组织家庭前都会购置新居，所以新组屋还是会有需求。”
HSR房产经纪公司执行董事郑来明则说，组屋地段临近榜鹅地铁站，或许是它受欢迎的原因之一，所取得的申购率与之前在榜鹅推出的预购组屋项目一致。
他说，过去两周，美国金融市场传出不少坏消息，多少影响组屋转售市场的买气。在经济低迷之际，预购组屋仍能取得不俗的申购率，显示国人对组屋的基本需求还是维持在一定水平。
经济放缓时国人偏向买“小屋” 另外，ERA房地产公司昨天也公布研究报告，反映我国房地产市场在经济放缓时的走势。
报告显示，在1997年的亚洲金融危机时，组屋转售交易量在1998年达4万9618宗，当时也是裁员人数突破3万人的时候。报告指出，这显示在具挑战性的时期，买家会倾向于购买组屋，因为它被视为是较负担得起的住宅选择。
值得注意的是，组屋转售交易量在隔年锐减至3万1267宗，反映市场已受到经济衰退的显著冲击。
报告指出，在经济挑战加剧之际，买主会偏向购买小型组屋如三房式和四房式等。公寓式组屋的需求则会降低，因为买主不愿在经济不景时花太多钱置产，加重经济负担。
马宝山：政府会在必要时 采行动协助房地产业
（2008-11-27）
● 吴慧敏 国家发展部长马宝山说，政府会在有必要的情况下，果断地采取行动来协助房地产业。不过，政府不可能无限度地给予援助。
“例如，我们不能指示银行借钱给一些财务状况不好的公司或个人。我们也不能违反市场力量，非自然地抬高房地产价格，这种做法无法持久，也对房地产市场的长期‘健康’没有好处。因此，我们必须谨慎斟酌我们的行动。
“任何反射性的措施或‘太过’的措施，反而可能进一步拖低市场情绪。确保房地产价格随着经济基础起落，才符合我们的利益，因为它将影响人们的拥屋情况、资产价值、退休金，以及其他经济领域。”
马宝山在昨天的发展商公会常年晚会上，向与会的数百名房地产业者发表上述谈话时，肯定了房地产业对我国经济的重要性，不过他也解释了政府不能做和不该做的事情。
发展商公会会长钟世平在昨天的晚会上，为房地产市场勾勒出一幅非常黯淡的景象，并且呼吁政府、银行和发展商三方携手，拟出一个行动方案——通过舒缓新的供应量、提高需求量，以及实施新的措施，来帮助房地产业者更容易取得融资。
钟世平指出，不但今年10月的新私宅需求量跌至112个单位，第三季的私宅价格也出现四年来的第一次下滑（跌幅为2.4％），未来三年的新私宅和办公楼供应量也相当令人关注。
“现在的市场脆弱而惊惶，这点特别令人关注，因为发展商公会旗下的会员直接聘用6万人。”如果将房地产相关行业也算进去，发展商公会估计，受影响的员工将增加33万人。
销售量须靠
市场情绪和信心
钟世平因此认为，现在有两件事情至关重要——一是维持市场的稳定，以免资产价值广泛地消失；二是通过维持信贷市场的功能来提高人们的信心。 他也建议发展商们利用这个机会来清理门户、改善产品素质，以便为下一个房地产上升周期做好准备。他说：“单单是削价并不能带来销售量，市场情绪和信心才能带来销售量。”
据了解，发展商公会最近向政府开出了一张“请愿清单”，里面的请求包括：有条件地批准人们以延迟付款计划(deferred payment scheme)来买房、再次允许买家延后缴交印花税、恢复原有的发展收费(development charge)计算方法、豁免或提供房地产税津贴，及修改“环球投资移民计划”(Global Investor Programme)条例，允许外国人外在申请成为我国永久居民时，将更多资金投入到房地产。
马宝山并没有在昨天的晚会上，谈到上述的任何请求。不过，他在致词时承认，发展商公会和其他相关团体确实在过去一个月来，向政府提出了一些协助房地产业的建议。
他承诺，政府将研究这些建议。“我们仔细地研究这些建议，并且继续密切留意房地产市场的情况，如果有必要，我们会在适当的时机果断地采取恰当的行动。”
马宝山说，政府会尽一切所能来协助各个经济领域应付当前的危机，并且协助企业减轻受创程度。实际上，总理已在本月初透露将提前在明年1月宣布新的预算案，贸工部也在日前加强其商业融资计划，为本地公司提供额外23亿元的贷款，国家发展部更在上个月冻结政府售地计划，不再通过“正选名单”来售地。
若有必要将启动
一些延迟动工项目
马宝山昨天再次重申：“如果有必要，我们会在适当的时机——当建筑成本下跌，人力和材料短缺情况没有这么严重的时候，果断地启动其中一些延迟动工的项目，来刺激市场。”
不过，对于房地产需求和价格走势，马宝山认为，一切必须让市场根据经济环境的改变来作出调整。
“今年第三季，私宅价格已经下跌了2.4％，接下来的楼价波动要看经济放缓的情况有多严重，以及这个行业如何根据经济条件的改变来作出调整。” 他认为，过去两三年的房地产蓬勃景象让一些发展商有足够的财力延迟推出项目，直至需求改善为止，这种策略将能协助市场较井然有序地作出调整。
再加上政府在过去几年争取到的一些大项目，以及一些主要的基础设施和房屋计划，将能确保我国中长期的经济增长和社会需求获得满足。因此，他相信，房地产发展商公会将能与过去一样，安然渡过这次的经济危机。
“尽管前方有不少艰难的挑战，我有信心新加坡将继续拥有良好的表现。我们的中期经济前景和基础因素仍然维持稳固。”
● 吴慧敏 国家发展部长马宝山说，政府会在有必要的情况下，果断地采取行动来协助房地产业。不过，政府不可能无限度地给予援助。
“例如，我们不能指示银行借钱给一些财务状况不好的公司或个人。我们也不能违反市场力量，非自然地抬高房地产价格，这种做法无法持久，也对房地产市场的长期‘健康’没有好处。因此，我们必须谨慎斟酌我们的行动。
“任何反射性的措施或‘太过’的措施，反而可能进一步拖低市场情绪。确保房地产价格随着经济基础起落，才符合我们的利益，因为它将影响人们的拥屋情况、资产价值、退休金，以及其他经济领域。”
马宝山在昨天的发展商公会常年晚会上，向与会的数百名房地产业者发表上述谈话时，肯定了房地产业对我国经济的重要性，不过他也解释了政府不能做和不该做的事情。
发展商公会会长钟世平在昨天的晚会上，为房地产市场勾勒出一幅非常黯淡的景象，并且呼吁政府、银行和发展商三方携手，拟出一个行动方案——通过舒缓新的供应量、提高需求量，以及实施新的措施，来帮助房地产业者更容易取得融资。
钟世平指出，不但今年10月的新私宅需求量跌至112个单位，第三季的私宅价格也出现四年来的第一次下滑（跌幅为2.4％），未来三年的新私宅和办公楼供应量也相当令人关注。
“现在的市场脆弱而惊惶，这点特别令人关注，因为发展商公会旗下的会员直接聘用6万人。”如果将房地产相关行业也算进去，发展商公会估计，受影响的员工将增加33万人。
销售量须靠
市场情绪和信心
钟世平因此认为，现在有两件事情至关重要——一是维持市场的稳定，以免资产价值广泛地消失；二是通过维持信贷市场的功能来提高人们的信心。 他也建议发展商们利用这个机会来清理门户、改善产品素质，以便为下一个房地产上升周期做好准备。他说：“单单是削价并不能带来销售量，市场情绪和信心才能带来销售量。”
据了解，发展商公会最近向政府开出了一张“请愿清单”，里面的请求包括：有条件地批准人们以延迟付款计划(deferred payment scheme)来买房、再次允许买家延后缴交印花税、恢复原有的发展收费(development charge)计算方法、豁免或提供房地产税津贴，及修改“环球投资移民计划”(Global Investor Programme)条例，允许外国人外在申请成为我国永久居民时，将更多资金投入到房地产。
马宝山并没有在昨天的晚会上，谈到上述的任何请求。不过，他在致词时承认，发展商公会和其他相关团体确实在过去一个月来，向政府提出了一些协助房地产业的建议。
他承诺，政府将研究这些建议。“我们仔细地研究这些建议，并且继续密切留意房地产市场的情况，如果有必要，我们会在适当的时机果断地采取恰当的行动。”
马宝山说，政府会尽一切所能来协助各个经济领域应付当前的危机，并且协助企业减轻受创程度。实际上，总理已在本月初透露将提前在明年1月宣布新的预算案，贸工部也在日前加强其商业融资计划，为本地公司提供额外23亿元的贷款，国家发展部更在上个月冻结政府售地计划，不再通过“正选名单”来售地。
若有必要将启动
一些延迟动工项目
马宝山昨天再次重申：“如果有必要，我们会在适当的时机——当建筑成本下跌，人力和材料短缺情况没有这么严重的时候，果断地启动其中一些延迟动工的项目，来刺激市场。”
不过，对于房地产需求和价格走势，马宝山认为，一切必须让市场根据经济环境的改变来作出调整。
“今年第三季，私宅价格已经下跌了2.4％，接下来的楼价波动要看经济放缓的情况有多严重，以及这个行业如何根据经济条件的改变来作出调整。” 他认为，过去两三年的房地产蓬勃景象让一些发展商有足够的财力延迟推出项目，直至需求改善为止，这种策略将能协助市场较井然有序地作出调整。
再加上政府在过去几年争取到的一些大项目，以及一些主要的基础设施和房屋计划，将能确保我国中长期的经济增长和社会需求获得满足。因此，他相信，房地产发展商公会将能与过去一样，安然渡过这次的经济危机。
“尽管前方有不少艰难的挑战，我有信心新加坡将继续拥有良好的表现。我们的中期经济前景和基础因素仍然维持稳固。”
制造业产值10月猛跌 幅度12.6％比预期大
（2008-11-27）
● 龚慧婷 金融海啸狂袭，出口和需求受到重挫，刚在9月份终止连跌两个月颓势的我国制造业，在10月份还是抵挡不住下滑的压力，产值和去年同期比较，猛跌12.6％。
这个跌幅比预期中大，经济分析师也认为，这就显示，我国经济衰退可能会延续到今年第四季。
经济发展局的报告显示，经季节性调整后，我国10月份的制造业总产值，和9月份相比，也猛挫了12.7％。
这回的跌幅就比八名经济师较早前预测的8.1％的跌幅还要大。今年首十个月制造业的累计产值，也比去年同期缩减了2.9％。
尽管带动这一波制造业下滑的“罪魁祸首”依然是药剂业（下滑幅度达31.2％），但分析师指出，电子业也因出口减少，而下滑了14％。若分析年比数字，这已是电子业出口连续第21个月份下滑了。
花旗集团的经济师吉伟正认为：“这些都是制造业和国内生产总值在今年第四季可能继续萎缩的初期征兆。”
吉伟正指出，电子业在10月份继续以双位数的跌幅下滑，将对就业和出口产生连锁效应。
而9月份，也就是在生物医药产值回弹（43.4％涨幅）的引领下，我国9月份的制造业总产值较去年同期增长2.4％，结束了前两个月直线下滑的形势。
经发局指出，在10月份，生物医药产值滑坡（下滑30.6％），是因为生产了不同的活性药剂成份，同时，医药科技业的产值也因出口量减少而缩减22.6％。
除此之外，资讯通信和消费电子业务则继续受到流动电话器材生产部门迁移到海外的影响，产值大幅度下滑56.6％，也连带导致电子业下滑14％。 在10月份，唯一“逆流而上”，依然出现双位数强劲增长的工业领域，是交通工程业，10月份的涨幅是10.9％。其中，钻油台建造活动增加也带动海事和岸外工程业的增长达到14.8％。在较早前签订的一些维修工程合同，则让航空业增长了11.3％。
在10月份，出现单位数增长的是一般制造业，和去年同期相比，涨幅为2.9％，其中，涨幅最大的是食物、饮料和烟草业（涨幅是7.4％），但印刷业则下滑了4.5％。
而其他工业领域的产值也都下滑，包括化学业（下滑5.8％）和精密工程业（下滑13.1％）。
汇丰银行经济师万德斯福德(Robert Prior-Wandesforde)说，工业产值表现欠佳虽然已非什么大新闻，但值得强调的是，我国数据最令人担忧的，其实是服务业也出现疲软的迹象。
他说：“很显然的，同国内市场相关的活动，现在已向经济下滑的大环境‘屈服’了，这是任何人在几个月前都无法想象的。好消息是，政府相当迅速地作出反应，但遗憾的是，针对如何避免我国经济在接下来几个月陷入衰退，政府目前能做的并不多。”
● 龚慧婷 金融海啸狂袭，出口和需求受到重挫，刚在9月份终止连跌两个月颓势的我国制造业，在10月份还是抵挡不住下滑的压力，产值和去年同期比较，猛跌12.6％。
这个跌幅比预期中大，经济分析师也认为，这就显示，我国经济衰退可能会延续到今年第四季。
经济发展局的报告显示，经季节性调整后，我国10月份的制造业总产值，和9月份相比，也猛挫了12.7％。
这回的跌幅就比八名经济师较早前预测的8.1％的跌幅还要大。今年首十个月制造业的累计产值，也比去年同期缩减了2.9％。
尽管带动这一波制造业下滑的“罪魁祸首”依然是药剂业（下滑幅度达31.2％），但分析师指出，电子业也因出口减少，而下滑了14％。若分析年比数字，这已是电子业出口连续第21个月份下滑了。
花旗集团的经济师吉伟正认为：“这些都是制造业和国内生产总值在今年第四季可能继续萎缩的初期征兆。”
吉伟正指出，电子业在10月份继续以双位数的跌幅下滑，将对就业和出口产生连锁效应。
而9月份，也就是在生物医药产值回弹（43.4％涨幅）的引领下，我国9月份的制造业总产值较去年同期增长2.4％，结束了前两个月直线下滑的形势。
经发局指出，在10月份，生物医药产值滑坡（下滑30.6％），是因为生产了不同的活性药剂成份，同时，医药科技业的产值也因出口量减少而缩减22.6％。
除此之外，资讯通信和消费电子业务则继续受到流动电话器材生产部门迁移到海外的影响，产值大幅度下滑56.6％，也连带导致电子业下滑14％。 在10月份，唯一“逆流而上”，依然出现双位数强劲增长的工业领域，是交通工程业，10月份的涨幅是10.9％。其中，钻油台建造活动增加也带动海事和岸外工程业的增长达到14.8％。在较早前签订的一些维修工程合同，则让航空业增长了11.3％。
在10月份，出现单位数增长的是一般制造业，和去年同期相比，涨幅为2.9％，其中，涨幅最大的是食物、饮料和烟草业（涨幅是7.4％），但印刷业则下滑了4.5％。
而其他工业领域的产值也都下滑，包括化学业（下滑5.8％）和精密工程业（下滑13.1％）。
汇丰银行经济师万德斯福德(Robert Prior-Wandesforde)说，工业产值表现欠佳虽然已非什么大新闻，但值得强调的是，我国数据最令人担忧的，其实是服务业也出现疲软的迹象。
他说：“很显然的，同国内市场相关的活动，现在已向经济下滑的大环境‘屈服’了，这是任何人在几个月前都无法想象的。好消息是，政府相当迅速地作出反应，但遗憾的是，针对如何避免我国经济在接下来几个月陷入衰退，政府目前能做的并不多。”
电信业 加磅（Overweight）
（2008-11-27） 进入2009年，整个股市将继续面对许多挑战，主要来自宏观经济层面。分析师认为，在这样高度变幻莫测的环境下，投资者应该把重点放在盈利表现的防御性以及持续派发股息的能力，而新加坡大多的电信业者都能够达到以上条件。因此，分析师维持了对该行业的“加磅”评级。 从今年初至9月底，尽管海峡时报指数下滑了31.9%，新电信、星和以及第一通的股价却仅仅分别下滑18.8%、8.2%和4.2%。
但随着10月份出现了一连串不幸的事件，新电信和第一通也跟随大市被抛售，前者在该月份就重挫了25.2%，后者则下滑了28.6%，相对于海指23.9%的跌势。尽管它们大多已于11月份收复部分失土，新电信、星和以及第一通今年以来仍然挫跌了38.3%、27.8%和34.2%。
分析师认为经济的放缓对电信业的影响不大，主要因为它们强劲的营运现金周转，而成本降低措施将有助于进一步提升它们这方面的表现，从而继续派发具有吸引力的股息。
分析师给予新电信、星和以及第一通“买入”评级，合理价分别定在3.09元、2.81元和2.12元。它们昨日收报2.63元、2.04元和1.23元。
（华侨银行投资研究 OCBC Investment Research）
http://www.ocbcresearch.com/pdf_reports/marketpulse/Market%20Pulse-081126-OIR.pdf
StarHub has
committed itself to paying out at least S$0.18 of dividend (S$0.045 per
quarter) this year and we expect the same, if not better, dividends next
year. M1 has guided that it will pay out at least 80% of its recurring income
as dividend - we believe this policy is sustainable in 2009. As for SingTel, it
is seen as less of a dividend play but with its regional expansion strategy
likely to adopt a more cautious approach, we see a higher chance of a
special dividend - this was something that SingTel has consistently done in
the past to return excess cash to shareholders.
默克尔：“廉价资金”埋下未来危机种子
英国《金融时报》伯特兰•贝努瓦(Bertrand Benoit)柏林报道 2008-11-27
德国总理安格拉•默克尔(Angela Merkel)昨日对国际批评人士作出回击。她指责美国和其他国家政府将“廉价资金”作为经济管理的主要工具，从而埋下了在5年后爆发类似危机的种子。默克尔向德国议会表示：“美国过度廉价的资金是促成今日危机的原因之一。我深深担忧，我们现在是否在通过美国和其他地区正在采取的措施巩固这一趋势，我们5年后是否会面对完全一样的危机。”这是默克尔首次正面迎击她的批评者。外界一直呼吁德国加强对经济的财政支持，其中部分原因在于，德国庞大的经常账户盈余和健康的公共财政，令其拥有比其他欧洲国家更大的行动空间。但默克尔一直不愿通过增加政府借款来刺激需求。她担心，额外的收入可能会提高德国本已处于高位的储蓄率，而物质瓶颈也许会阻碍基建预算开支的大幅增长。默克尔为德国政府未来两年价值120亿欧元（合156亿美元）的适度财政刺激措施进行了辩护，称之为“为联邦共和国形势量身定做的……有分寸且适宜的应对措施”。她的反击表明德国政府对外界的批评失去了耐心。本周，美联储(Fed)承诺提供8000亿美元以支持贷款，英国宣布的经济刺激措施也包括增加借贷。这些措施引起了德国的担忧，担心这两个国家也许没有从发源于不计后果的贷款的危机中汲取正确教训。默克尔的知己、基民盟(Christian Democratic Union)在议会的预算专家斯特芬•堪佩特(Steffen Kampeter)告诉英国《金融时报》：“我看到了形成新泡沫的危险。大幅降息和大举借贷也许会带来新的问题。”堪佩特还将美国、英国和法国的举措称为“忙乱的”危机管理，并予以了抨击：“如果每隔一周就不得不对一项政策措施进行修改，这项措施又能有多好呢？它对信心能有多大帮助？例如，英国最近在增值税和所得税方面做出的决定是彼此矛盾的。最好再稍微多等一段时间，出台更可持续的解决方案。”译者/红云
美国10年期国债收益率创50年新低
英国《金融时报》阿利娜•范•杜恩(Aline van Duyn)、迈克尔•麦肯兹(Michael Mackenzie)纽约报道 2008-11-27
金融市场昨日创造了新的历史里程碑：10年期美国国债收益率50年来首次降至3%以下。10年期美国国债收益率降至2.98%的低点，是对美联储(Fed)本周采取的旨在拉低长短期利率的非常规政策举措的回应。这种所谓的“定量宽松货币政策”(quantitative easing)是央行用来对抗通货紧缩的一项策略，即增长下滑和资产价格下跌的可怕结合。瑞士信贷(Credit Suisse)利率策略师Michael Chang表示：“（收益率如此之低）令人震惊。当前的环境前所未见。美联储在定量宽松货币政策上非常激进，收益率的下降就是这种做法的后果。”美联储周二表示，将会购买6000亿美元由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府机构发行或担保的抵押债券。该消息促使抵押贷款利率大幅走低。利率下降可能会引发一轮抵押贷款再融资，进而推动投资者通过购买10年期美国国债来对冲风险。10年期美国国债是许多抵押贷款利率的基准。译者/何黎
中国降息108个基点以预防经济衰退
中国央行昨日采取激进政策措施，宣布了10多年来最大幅度的降息，以预防中国这个全球第四大经济体陷入衰退。中国央行还大幅调低了银行存款准备金率，以鼓励这些银行支持政府官员正在努力落实的“大规模”财政支出方案。
降息108个基点的果断举措进一步表明，由于房地产市场疲弱和出口需求下降，中国经济目前的降温速度远远超出了以前的预期。汇丰(HSBC)驻香港的中国问题首席经济师曲宏宾表示：“这是中国央行10年来最激进的举措，反映出中国政府对增长急剧放缓、经济通缩风险日益上升的担忧。”他预计，中国将在今后6个月里再降息200至250个基点。一些经济学家相信，鉴于中国出口商才刚刚开始感受到欧洲经济陷入衰退，以及许多新兴经济体增长放缓的影响，中国的经济活动在未来几个月可能会更明显地减速。世界银行(World Bank)本周将中国2009年增长预期下调至7.5%，远低于2007年的11.9%。根据官方数据，这将是自1990年以来的最低增长水平。中国政府不仅担忧经济的放缓，而且担心制造业工人大量失业对社会稳定的潜在影响。据新华社昨日报道，在一起关于遣散费的纠纷中，中国南方的工厂工人本周与警方发生冲突。中国昨日的降息是自今年9月以来的第四次，当时，中国经济急剧放缓的初步迹象已开始显现。中国政府此次将1年期存贷款利率分别下调至2.52%和5.58%；将大型存款类金融机构的存款准备金率下调100个基点，中小型机构的存款准备金率下调200个基点。宽松货币政策还伴随着可能规模巨大的财政支出方案，重点是基础设施和社会福利项目。不过目前尚不清楚，两年内4万亿元人民币（合5900亿美元）的计划投资将有多少是新增支出。政策制定者们将在未来两周内举行年度会议，预计届时有有更具体的信息。一直有人猜测，政府还将宣布进一步支出计划。译者/君悦
中国人民银行下调存贷款基准利率存款准备金率
（2008-11-26 5.10pm）
（综合讯）为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
《联合早报网》
（编辑：沈茂华
（综合讯）为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
《联合早报网》
（编辑：沈茂华
世界银行：中国经济明年增长料减至7.5％
(2008-11-26)
（北京综合电）因受全球信贷危机冲击，且国内地产业持续疲软，世界银行预计，中国明年的国内生产总值（GDP）增长率预计将由今年的9.4％减缓至7.5％左右。世行认为，中国还须实施更具扩张性的宏观经济政策。
1990年来最低增速
路透社报道，世界银行北京代表处发布的中国经济季报中作出了上述预测，这将成为1990年GDP增长3.8%以来的最低增速，低于1999年的7.6%。世行此前6月季报中预测中国明年经济增速为9.2%。
世行高级经济学家高路易(Louis Kuijs)表示：“中国未来六个月将面临困难，”并称钢铁和水泥在内的重工业已显著放缓。
高路易认为，随着经济增长放缓，通胀压力已经消退。世行预计，明年中国居民消费价格指数(CPI)料仅将同比上涨2%，而2008年料为6.5%。
他说：“综合上述两个因素考虑，毫无疑问，仍存有很大的空间和需要去实施更具扩张性的宏观经济政策。”
自9月中旬以来三次降息之后，中国在明年仍有空间进一步下调利率，但高路易表示，近期放宽信贷的措施至少与降息同等重要。
世行对于本月中国政府出台的4万亿元人民币经济刺激方案表示欢迎，并预计中国明年经济增长率中，政府主导性直接支出将贡献四个百分点，其中一半以上将来自政府主导性投资，其余来自政府直接消费和转移支付。
而随着进口增幅大幅度超过出口，净出口对GDP增长的贡献有可能是负一个百分点，这将是多年来第一次。世行预计中国明年出口实际增速仅为3.5%，远低于今年的11%。
在净出口恶化环境下，世行预计，2009年中国经常项目顺差料仍将增至4270亿美元，今年为3860亿。这会令外汇储备将连续第二年增长，增逾5000亿美元至2万5500亿美元。
世界银行中国局局长杜大伟(David Dollar)表示，若增长放缓至7.5%，对就业率的影响将不大。
传统看法称，中国需保持8%的年增幅，以吸收新增就业者是没有科学根据的，他补充说。
他并称，该行正在与中国政府磋商，后者或向世界银行集团提供额外资金以帮助发展中国家。
另据新华社报道，国际货币基金组织在11月份《亚太地区经济展望》报告中也说，随着金融危机的蔓延和加深，全球经济正陷入低迷，明年中国经济增长率将由今年的9.7％降至8.5％。
报告还认为大多数亚洲国家必要时可适度放宽货币政策，并有进一步采取财政刺激措施的空间。
投资银行中国国际金融有限公司(中金)则估计，考虑到中国出台的刺激内需政策，以及内外需求下滑的挑战，明后年中国经济增速预计分别为8%和7.8%，依然是最稳健的新兴市场经济之一。
中金在2009年宏观经济展望中称，中国政府将把经济较快平稳增长作为首要任务，为了“保八”，可能继续出台刺激政策，包括通过刺激购房需求，缓解开发商资金压力扶持房地产业。
《联合早报》
（北京综合电）因受全球信贷危机冲击，且国内地产业持续疲软，世界银行预计，中国明年的国内生产总值（GDP）增长率预计将由今年的9.4％减缓至7.5％左右。世行认为，中国还须实施更具扩张性的宏观经济政策。
1990年来最低增速
路透社报道，世界银行北京代表处发布的中国经济季报中作出了上述预测，这将成为1990年GDP增长3.8%以来的最低增速，低于1999年的7.6%。世行此前6月季报中预测中国明年经济增速为9.2%。
世行高级经济学家高路易(Louis Kuijs)表示：“中国未来六个月将面临困难，”并称钢铁和水泥在内的重工业已显著放缓。
高路易认为，随着经济增长放缓，通胀压力已经消退。世行预计，明年中国居民消费价格指数(CPI)料仅将同比上涨2%，而2008年料为6.5%。
他说：“综合上述两个因素考虑，毫无疑问，仍存有很大的空间和需要去实施更具扩张性的宏观经济政策。”
自9月中旬以来三次降息之后，中国在明年仍有空间进一步下调利率，但高路易表示，近期放宽信贷的措施至少与降息同等重要。
世行对于本月中国政府出台的4万亿元人民币经济刺激方案表示欢迎，并预计中国明年经济增长率中，政府主导性直接支出将贡献四个百分点，其中一半以上将来自政府主导性投资，其余来自政府直接消费和转移支付。
而随着进口增幅大幅度超过出口，净出口对GDP增长的贡献有可能是负一个百分点，这将是多年来第一次。世行预计中国明年出口实际增速仅为3.5%，远低于今年的11%。
在净出口恶化环境下，世行预计，2009年中国经常项目顺差料仍将增至4270亿美元，今年为3860亿。这会令外汇储备将连续第二年增长，增逾5000亿美元至2万5500亿美元。
世界银行中国局局长杜大伟(David Dollar)表示，若增长放缓至7.5%，对就业率的影响将不大。
传统看法称，中国需保持8%的年增幅，以吸收新增就业者是没有科学根据的，他补充说。
他并称，该行正在与中国政府磋商，后者或向世界银行集团提供额外资金以帮助发展中国家。
另据新华社报道，国际货币基金组织在11月份《亚太地区经济展望》报告中也说，随着金融危机的蔓延和加深，全球经济正陷入低迷，明年中国经济增长率将由今年的9.7％降至8.5％。
报告还认为大多数亚洲国家必要时可适度放宽货币政策，并有进一步采取财政刺激措施的空间。
投资银行中国国际金融有限公司(中金)则估计，考虑到中国出台的刺激内需政策，以及内外需求下滑的挑战，明后年中国经济增速预计分别为8%和7.8%，依然是最稳健的新兴市场经济之一。
中金在2009年宏观经济展望中称，中国政府将把经济较快平稳增长作为首要任务，为了“保八”，可能继续出台刺激政策，包括通过刺激购房需求，缓解开发商资金压力扶持房地产业。
《联合早报》
花旗预计：政府会再推出配套 协助企业削减成本
（2008-11-25）
根据我国政府以往应对经济下滑的策略，花旗集团预计，政府会进一步推出援助配套，帮助企业削减商业成本，例如房地产税的豁免或回扣、租金和港口费用回扣等。
花旗集团昨天的一份报告指出，政府需要采取更有力和迅速的财政政策来应对这场经济衰退。依照以往我国经济衰退时的经历，以及政府所拥有的金融实力，花旗集团预计政府会在明年的预算案或是预算案以外，推出一个可观的配套。
在2001年经济衰退期间，我国政府推出了两个经济刺激配套，即那年7月总值22亿元的配套和10月总值113亿元的另一个配套。这两个配套的总值相当于我国2000年国民生产总值(GDP)的8.4%。1997年亚洲金融危机时，政府则推出了105亿元的配套，相当于国民生产总值的7.4%。
花旗集团认为，已经宣布的协助中小企业获得融资政策是一个例子，但这是不够的，政府预计将推出更多的政策来帮助企业削减商业成本。根据以往的政策，花旗集团预计政府会推出房地产税的豁免或回扣、租金和港口费用回扣、外国劳工税减和降低中小企业融资成本这些措施。
其他可行政策
此外，报告中也指出了其他不少可行的政策。比如，政府有强有力的理由削减公司和个人所得税，原因之一便是竞争压力。今年我国的税率保持不变，而香港削减了公司和个人税，这个差距可能会影响我国吸引到顶尖人才。
据KPMG的估计，一名已婚人士如果年收入100万美元，在香港需缴纳15万美元的税，在新加坡则要缴纳18万美元。如果不削减个人税，我国需要依靠其他无形的优势来吸引人才，例如更低的生活成本。
削减公司税的成本则是容易控制的。粗略估计，如果公司和个人税减少2个百分点，财政收入将损失24亿元，但这些资本的投资回报所带来的额外收入约为50亿至60亿元。
花旗集团也认为，政府可以动用大部分的备用现金来进行基础建设和其他公共建设项目。其中一个选择是把原本延后的47亿元“非必需”的公共部门建筑项目移前，政府也可考虑提前进行一些基建项目。
另外，个人和家庭预计也会得到某种形式的收入支持，以帮助国内需求。花旗集团预计，政府分发的现金可能介于20亿至350亿元间。但是在裁员风险高的时期，这样的支持能否显著地促进消费还是个问题。因此花旗集团认为，分发礼券的形式对促进国内需求而言更有效。
另一项可以增加可支配收入的措施是下调雇员的公积金缴交率。花旗集团指出，这不仅会让消费者的口袋里持有更多现金，对政府而言开支也几乎为零。虽然这不影响到失业人士，一些家庭也可能选择储蓄，但至少这给了家庭更多的灵活性来管理资金。
根据我国政府以往应对经济下滑的策略，花旗集团预计，政府会进一步推出援助配套，帮助企业削减商业成本，例如房地产税的豁免或回扣、租金和港口费用回扣等。
花旗集团昨天的一份报告指出，政府需要采取更有力和迅速的财政政策来应对这场经济衰退。依照以往我国经济衰退时的经历，以及政府所拥有的金融实力，花旗集团预计政府会在明年的预算案或是预算案以外，推出一个可观的配套。
在2001年经济衰退期间，我国政府推出了两个经济刺激配套，即那年7月总值22亿元的配套和10月总值113亿元的另一个配套。这两个配套的总值相当于我国2000年国民生产总值(GDP)的8.4%。1997年亚洲金融危机时，政府则推出了105亿元的配套，相当于国民生产总值的7.4%。
花旗集团认为，已经宣布的协助中小企业获得融资政策是一个例子，但这是不够的，政府预计将推出更多的政策来帮助企业削减商业成本。根据以往的政策，花旗集团预计政府会推出房地产税的豁免或回扣、租金和港口费用回扣、外国劳工税减和降低中小企业融资成本这些措施。
其他可行政策
此外，报告中也指出了其他不少可行的政策。比如，政府有强有力的理由削减公司和个人所得税，原因之一便是竞争压力。今年我国的税率保持不变，而香港削减了公司和个人税，这个差距可能会影响我国吸引到顶尖人才。
据KPMG的估计，一名已婚人士如果年收入100万美元，在香港需缴纳15万美元的税，在新加坡则要缴纳18万美元。如果不削减个人税，我国需要依靠其他无形的优势来吸引人才，例如更低的生活成本。
削减公司税的成本则是容易控制的。粗略估计，如果公司和个人税减少2个百分点，财政收入将损失24亿元，但这些资本的投资回报所带来的额外收入约为50亿至60亿元。
花旗集团也认为，政府可以动用大部分的备用现金来进行基础建设和其他公共建设项目。其中一个选择是把原本延后的47亿元“非必需”的公共部门建筑项目移前，政府也可考虑提前进行一些基建项目。
另外，个人和家庭预计也会得到某种形式的收入支持，以帮助国内需求。花旗集团预计，政府分发的现金可能介于20亿至350亿元间。但是在裁员风险高的时期，这样的支持能否显著地促进消费还是个问题。因此花旗集团认为，分发礼券的形式对促进国内需求而言更有效。
另一项可以增加可支配收入的措施是下调雇员的公积金缴交率。花旗集团指出，这不仅会让消费者的口袋里持有更多现金，对政府而言开支也几乎为零。虽然这不影响到失业人士，一些家庭也可能选择储蓄，但至少这给了家庭更多的灵活性来管理资金。
平洋航运：海运业破产情况将加剧
（2008-11-26）
（新加坡彭博电）由马来西亚亿万富翁郭鹤年控制、以新加坡为据点的平洋航运(Pacific Carriers，PCL)表示，由于海运业面对30多年来最大的价格下滑，海运业破产的情况将会加剧。
平洋航运商务总监基思(Keith Denholm)昨天在新加坡的一个研讨会上说：“实际情况会更糟，我们所看到的只是冰山一角，我看没有多少家公司在明年7月之后还能生存。”
由于钢铁生产公司停产，加上世界上很多贸易公司面对银行贷款紧缩，铁及其他散装货物的的运输费大幅度下滑。波罗的海指数(Baltics Dry Index)从5月份的高峰下跌了93％。
基思指出，从澳大利亚到中国的好望角(capesize)散货船租用费，从巅峰期的每天30万元的收费下滑至每天仅仅3000元。
由于需求的缓慢及运费的下滑，很多公司货船停运。挪威奥斯陆的一位海运经纪Kjetil Sjuve称，至少有20％超大型的货船空置。
野村国际(香港)有限公司(Nomura International)的分析员在本月3日的一份报告中指出，随着环球经济的增长放缓，大宗运输也将放缓，加上有大量的定单，海运行业将出现供应过剩的现象。
基思也指出，由于每艘轻便型(handymax)散装货船的售价也从3个月前的5000万下滑到现时的1700万元，海运行业的资产也随之崩溃。
J.P. 摩根证劵的分析员查佩尔（Chappell）也在本月20日的报告中指出，本月以来只有10宗船只交易，而2000年以来每个月平均有36宗交易。
他说，以近期的售价来看，散装货船的公平市场价格和高峰期相比，在今年上半年已损失超过一半。他也预测，约有30％正在兴建的船只将被取消。在2010及2011年，将会出现更大规模定单取消的现象。
（新加坡彭博电）由马来西亚亿万富翁郭鹤年控制、以新加坡为据点的平洋航运(Pacific Carriers，PCL)表示，由于海运业面对30多年来最大的价格下滑，海运业破产的情况将会加剧。
平洋航运商务总监基思(Keith Denholm)昨天在新加坡的一个研讨会上说：“实际情况会更糟，我们所看到的只是冰山一角，我看没有多少家公司在明年7月之后还能生存。”
由于钢铁生产公司停产，加上世界上很多贸易公司面对银行贷款紧缩，铁及其他散装货物的的运输费大幅度下滑。波罗的海指数(Baltics Dry Index)从5月份的高峰下跌了93％。
基思指出，从澳大利亚到中国的好望角(capesize)散货船租用费，从巅峰期的每天30万元的收费下滑至每天仅仅3000元。
由于需求的缓慢及运费的下滑，很多公司货船停运。挪威奥斯陆的一位海运经纪Kjetil Sjuve称，至少有20％超大型的货船空置。
野村国际(香港)有限公司(Nomura International)的分析员在本月3日的一份报告中指出，随着环球经济的增长放缓，大宗运输也将放缓，加上有大量的定单，海运行业将出现供应过剩的现象。
基思也指出，由于每艘轻便型(handymax)散装货船的售价也从3个月前的5000万下滑到现时的1700万元，海运行业的资产也随之崩溃。
J.P. 摩根证劵的分析员查佩尔（Chappell）也在本月20日的报告中指出，本月以来只有10宗船只交易，而2000年以来每个月平均有36宗交易。
他说，以近期的售价来看，散装货船的公平市场价格和高峰期相比，在今年上半年已损失超过一半。他也预测，约有30％正在兴建的船只将被取消。在2010及2011年，将会出现更大规模定单取消的现象。
Wednesday, November 26, 2008
美元兑印度卢比
（2008-11-26）
美元自02年5月16日升试49.07印度卢比，过后以三大波向下调整，05年7月22日美元下试43.00卢比，并于当天以43.45卢比闭市而以 “转向”讯号完成了A波。接着又以三小波向上回扯至06年7月19日的47.04卢比，此为B波。而C波又以五小波下跌，且于07年11月8日下试 39.00卢比时完成C波，遂渐渐形成一个颠倒“头肩形”，并迅速上升，今年11月20日美元已升至50.57卢比。从技术分析看来，美元长期升势已走，不过，在未来三、四个月美元可能出现回扯，一旦回试45.00卢比的“颈线”美元可能出现强劲升势，且可能引发另一轮货币风暴。
美元自02年5月16日升试49.07印度卢比，过后以三大波向下调整，05年7月22日美元下试43.00卢比，并于当天以43.45卢比闭市而以 “转向”讯号完成了A波。接着又以三小波向上回扯至06年7月19日的47.04卢比，此为B波。而C波又以五小波下跌，且于07年11月8日下试 39.00卢比时完成C波，遂渐渐形成一个颠倒“头肩形”，并迅速上升，今年11月20日美元已升至50.57卢比。从技术分析看来，美元长期升势已走，不过，在未来三、四个月美元可能出现回扯，一旦回试45.00卢比的“颈线”美元可能出现强劲升势，且可能引发另一轮货币风暴。
投资家罗杰斯：美元将大幅贬值
（2008-11-26）
（新加坡彭博电）量子基金创始人之一的知名投资家罗杰斯（Jim Rogers）表示，美元将贬值，因为决策官员设法使之走贬，美元作为国际储备货币的地位大为降低。他并推荐买进商品、中国大陆及台湾资产。
罗杰斯也是新加坡的罗杰斯控股（Rogers Holdings）的主席。他说：“他们以为让美元贬值，就会更有竞争力，但长期来看，这在历史上从未奏效。”罗杰斯4月27日受访时曾表示，美元涨势“即将展开”，此后美元指数上涨19％。
全球金融危机迫使投资人涌向安全的美国国债后，6月30日以来，除了兑日元以外，美元兑16种交投最热络的货币全面升值。罗杰斯表示，美国政府打算逆转上述涨势，以刺激增长。
罗杰斯接受彭博社电视专访指出，美元将失去作为全球储备货币的地位。美元将贬值，且将大幅贬值。华盛顿的决策人正想法压制美元汇率。”
正在买进日元
计划出售美元
罗杰斯表示，他在买进日元，今年所有16种交易最为活跃的货币兑日元均贬值，其中韩元兑日元以下挫45％高居跌幅榜首位。
10月中他也开始买进商品、中国大陆及台湾资产。他并计划出售美元。
罗杰斯说，美元涨势“已延续好几个月，料将持续至明年。我打算在这波涨势中，脱手我所有的美元部位。”罗杰斯也坦承，目前要找出健全的货币并非易事。
罗杰斯持续买进商品，他认为商品的“基本面并未受损，事实上还有所改善”。他调整了其在2006年4月所做的预测，认为石油价格将达到每桶100美元，黄金价格达到每安士1000美元（1510新元）。
他说：“10月中，我开始买进商品、中国大陆及台湾的资产。我买进这些市场产品，但我比较偏重在农业层面。我认为糖价低于全盛时期的高点80％，这些产品的价格惊人地低。”
罗杰斯国际商品指数从7月份记录高点下跌了52％，本月下跌11％。在过去7年，该指数则上升124％。
前天糖价涨幅为两周来最大，因为市场认为，油价上涨将提高市场对替代燃料的需求。
（新加坡彭博电）量子基金创始人之一的知名投资家罗杰斯（Jim Rogers）表示，美元将贬值，因为决策官员设法使之走贬，美元作为国际储备货币的地位大为降低。他并推荐买进商品、中国大陆及台湾资产。
罗杰斯也是新加坡的罗杰斯控股（Rogers Holdings）的主席。他说：“他们以为让美元贬值，就会更有竞争力，但长期来看，这在历史上从未奏效。”罗杰斯4月27日受访时曾表示，美元涨势“即将展开”，此后美元指数上涨19％。
全球金融危机迫使投资人涌向安全的美国国债后，6月30日以来，除了兑日元以外，美元兑16种交投最热络的货币全面升值。罗杰斯表示，美国政府打算逆转上述涨势，以刺激增长。
罗杰斯接受彭博社电视专访指出，美元将失去作为全球储备货币的地位。美元将贬值，且将大幅贬值。华盛顿的决策人正想法压制美元汇率。”
正在买进日元
计划出售美元
罗杰斯表示，他在买进日元，今年所有16种交易最为活跃的货币兑日元均贬值，其中韩元兑日元以下挫45％高居跌幅榜首位。
10月中他也开始买进商品、中国大陆及台湾资产。他并计划出售美元。
罗杰斯说，美元涨势“已延续好几个月，料将持续至明年。我打算在这波涨势中，脱手我所有的美元部位。”罗杰斯也坦承，目前要找出健全的货币并非易事。
罗杰斯持续买进商品，他认为商品的“基本面并未受损，事实上还有所改善”。他调整了其在2006年4月所做的预测，认为石油价格将达到每桶100美元，黄金价格达到每安士1000美元（1510新元）。
他说：“10月中，我开始买进商品、中国大陆及台湾的资产。我买进这些市场产品，但我比较偏重在农业层面。我认为糖价低于全盛时期的高点80％，这些产品的价格惊人地低。”
罗杰斯国际商品指数从7月份记录高点下跌了52％，本月下跌11％。在过去7年，该指数则上升124％。
前天糖价涨幅为两周来最大，因为市场认为，油价上涨将提高市场对替代燃料的需求。
淡马锡参与渣打银行配股计划
（2008-11-26）
（新加坡综合讯）新加坡淡马锡发言人证实该公司参与渣打银行向股东配股的计划。
由于淡马锡目前已经持有18.8％渣打股权，渣打向股东配股已经引发对“发钞行”地位的关注，但香港中通社报道，有市场人士分析指，这次渣打以大幅折让价配股，相信市场反应会不俗，故淡马锡须作包销的机会不大，其持股量应可维持于两成以下。
香港对发钞银行的管制立场是：不希望外国政府有太大影响力及拥有权，即持股权不能超过20％的上限。
昨日，彭博社报道，淡马锡将购入渣打至少价值5亿4200万美元的股权。
渣打银行计划通过发行新股来获得18亿英镑（41亿2200万新元）的资金注入。
彭博社报道，淡马锡此次收购渣打银行股权的价格，仅为渣打银行股票在2007年12月创下的历史最高价格的五分之一。
（新加坡综合讯）新加坡淡马锡发言人证实该公司参与渣打银行向股东配股的计划。
由于淡马锡目前已经持有18.8％渣打股权，渣打向股东配股已经引发对“发钞行”地位的关注，但香港中通社报道，有市场人士分析指，这次渣打以大幅折让价配股，相信市场反应会不俗，故淡马锡须作包销的机会不大，其持股量应可维持于两成以下。
香港对发钞银行的管制立场是：不希望外国政府有太大影响力及拥有权，即持股权不能超过20％的上限。
昨日，彭博社报道，淡马锡将购入渣打至少价值5亿4200万美元的股权。
渣打银行计划通过发行新股来获得18亿英镑（41亿2200万新元）的资金注入。
彭博社报道，淡马锡此次收购渣打银行股权的价格，仅为渣打银行股票在2007年12月创下的历史最高价格的五分之一。
受访议员和雇主代表： 相当公平合理的做法
（2008-11-25）
政府在市道不景的氛围中宣布减少一般公务员的年终花红，并下调部长和高级公务员的薪金，受访议员及雇主代表普遍认为这些举措相当公平合理，领导人带头作出较多牺牲，也为私人企业界管理层树立典范。
全国职工总会副秘书长哈莉玛代表职总作出反应时指出，全球经济前景不乐观，贸工部不久前下调了全年经济增长的预测，从上个月的3％降至2.5％左右，政府在此时减少公务员花红是情有可原的。事实上，多数工友早已作好心理准备，因此对于年终还可领到0.5个月的常年可变动部分（Annual Variable Component，简称AVC）的薪金感到相当欣慰。
她说：“面对眼前的各项挑战，职总和公务员工会都了解政府需要采取适度的行动。在经济低迷的情况下，我们感激政府仍愿意支付公务员0.5个月的AVC。这将帮助公务员应付一些年终的消费，特别是那些受经济萧条冲击最大的低收入员工。”
政府举措符合
劳资关系重要原则
公务员今年年终将领取半个月AVC，外加第13个月薪水及今年7月已领取的半个月AVC，今年花红总额为2个月，比去年少一个月。
哈莉玛说，政府的举措符合劳资关系的重要原则，即让职员薪金同经济表现挂钩。去年，当我国的经济发展势头强劲时，公务员除了得到1.5个月的AVC外，也领取额外半个月的增长花红，有鉴于此，工会这次较能接受政府在经济不景时削减花红的举动。
她也透露，不少私人企业和雇主其实已开始采取应对措施，包括缩短工作日、减少加班次数、工厂暂时停工等以降低营运成本。
“我们的工友从一些电子业和服务业的情况真实感受和了解到经济放缓的影响。因此，公共服务署昨早事先同职总和公务员工会代表会面沟通时，他们的反应相当积极，并且对至少还能分到一些花红感到高兴。”
不仅公务员今年可得的花红减少，总统、总理、部长和超级公务员明年的薪金也会下调，降幅介于11％至19％。
白沙—榜鹅集选区议员张有福受访说，高级公务员以身作则带头减薪发出正确信息，表达他们同普通民众共度经济萧条期的承担精神。
私人企业料将跟随
另外，公务员的花红减少证明他们和普通私人企业职员一样，在经济放缓时同样会受到波及。
接下来，一些私人企业预料将跟随政府部门的减薪动作而采取相同措施。张有福表示，私人企业的高级管理层也应参考政府的作法，由高层承担较大牺牲。同时，企业在决定推行削减花红或工资前应向员工清楚解释公司的情况，尽量缓解他们的不满情绪。
张有福说：“政府这次迅速作出及时的反应是可以理解的，但我希望这些负面消息不会让民众过于悲观而完全不敢消费，这将严重打击零售业者和商家，使得低迷的经济更雪上加霜。我们现在确实应更谨慎，量入为出，但有能力的还是可以继续消费。”
全国雇主联合会执行理事长高元杰说，政府通过公务员薪金的可变动部分进行工资调整，符合劳资政向来提倡的灵活工资指导原则。
公务员的常年可变动部分（AVC）的薪金，同等于私人企业在工资结构中加入的每月可变动部分（Monthly Variable Component，简称MVC），作用是让雇主在经济不佳时，通过削减MVC来降低工资成本，以帮助公司生存和保住员工的饭碗。
“政府调整可变动薪金是正确的作法，这也是我们向来鼓励私人企业和雇主在应对经济不景时所应采取的措施。”
高元杰也说，根据过去经验，私人企业今年的花红预料将少于两个月（包括第13个月花红在内）。雇主联合会资料显示，私人企业在2003年经济不景时派发的花红平均为1.76个月，1998年则是1.88个月；去年经济大好时，私人企业的平均花红则有2.36个月。
受访的普通公务员表示，政府的减免举措是预料中事，并且庆幸自己的每月薪金不受影响。另外，他们也指出，所幸除了一般公务员以外，顶级公务员薪金也跟着大幅下调，让他们感觉较平衡和释怀。
公务员今年可获
2个月花红加100至300元
公务员今年全年花红将比去年少一个月。公务员今年共可领取2个月花红，外加100至300元。
公共服务署文告指出，公务员去年年终常年可变动部分（year-end Annual Variable Component）是一个月，今年的则是半个月。此外，公务员去年获得的半个月增长花红（Growth Bonus），今年将取消。第13个月花红则不受影响。
总的来说，在计算了2008年的总AVC加上第13个月薪水，公务员今年可获得的花红是2个月加100至300元。他们在今年7月，已经领取了其中半个月和100至300元。这比去年的3个月加220元，少了一个月。
公共服务署网站资料显示，本地有超过6万名公务员，在包括行政、法律服务、教育、警察和民防等领域服务。
政府在市道不景的氛围中宣布减少一般公务员的年终花红，并下调部长和高级公务员的薪金，受访议员及雇主代表普遍认为这些举措相当公平合理，领导人带头作出较多牺牲，也为私人企业界管理层树立典范。
全国职工总会副秘书长哈莉玛代表职总作出反应时指出，全球经济前景不乐观，贸工部不久前下调了全年经济增长的预测，从上个月的3％降至2.5％左右，政府在此时减少公务员花红是情有可原的。事实上，多数工友早已作好心理准备，因此对于年终还可领到0.5个月的常年可变动部分（Annual Variable Component，简称AVC）的薪金感到相当欣慰。
她说：“面对眼前的各项挑战，职总和公务员工会都了解政府需要采取适度的行动。在经济低迷的情况下，我们感激政府仍愿意支付公务员0.5个月的AVC。这将帮助公务员应付一些年终的消费，特别是那些受经济萧条冲击最大的低收入员工。”
政府举措符合
劳资关系重要原则
公务员今年年终将领取半个月AVC，外加第13个月薪水及今年7月已领取的半个月AVC，今年花红总额为2个月，比去年少一个月。
哈莉玛说，政府的举措符合劳资关系的重要原则，即让职员薪金同经济表现挂钩。去年，当我国的经济发展势头强劲时，公务员除了得到1.5个月的AVC外，也领取额外半个月的增长花红，有鉴于此，工会这次较能接受政府在经济不景时削减花红的举动。
她也透露，不少私人企业和雇主其实已开始采取应对措施，包括缩短工作日、减少加班次数、工厂暂时停工等以降低营运成本。
“我们的工友从一些电子业和服务业的情况真实感受和了解到经济放缓的影响。因此，公共服务署昨早事先同职总和公务员工会代表会面沟通时，他们的反应相当积极，并且对至少还能分到一些花红感到高兴。”
不仅公务员今年可得的花红减少，总统、总理、部长和超级公务员明年的薪金也会下调，降幅介于11％至19％。
白沙—榜鹅集选区议员张有福受访说，高级公务员以身作则带头减薪发出正确信息，表达他们同普通民众共度经济萧条期的承担精神。
私人企业料将跟随
另外，公务员的花红减少证明他们和普通私人企业职员一样，在经济放缓时同样会受到波及。
接下来，一些私人企业预料将跟随政府部门的减薪动作而采取相同措施。张有福表示，私人企业的高级管理层也应参考政府的作法，由高层承担较大牺牲。同时，企业在决定推行削减花红或工资前应向员工清楚解释公司的情况，尽量缓解他们的不满情绪。
张有福说：“政府这次迅速作出及时的反应是可以理解的，但我希望这些负面消息不会让民众过于悲观而完全不敢消费，这将严重打击零售业者和商家，使得低迷的经济更雪上加霜。我们现在确实应更谨慎，量入为出，但有能力的还是可以继续消费。”
全国雇主联合会执行理事长高元杰说，政府通过公务员薪金的可变动部分进行工资调整，符合劳资政向来提倡的灵活工资指导原则。
公务员的常年可变动部分（AVC）的薪金，同等于私人企业在工资结构中加入的每月可变动部分（Monthly Variable Component，简称MVC），作用是让雇主在经济不佳时，通过削减MVC来降低工资成本，以帮助公司生存和保住员工的饭碗。
“政府调整可变动薪金是正确的作法，这也是我们向来鼓励私人企业和雇主在应对经济不景时所应采取的措施。”
高元杰也说，根据过去经验，私人企业今年的花红预料将少于两个月（包括第13个月花红在内）。雇主联合会资料显示，私人企业在2003年经济不景时派发的花红平均为1.76个月，1998年则是1.88个月；去年经济大好时，私人企业的平均花红则有2.36个月。
受访的普通公务员表示，政府的减免举措是预料中事，并且庆幸自己的每月薪金不受影响。另外，他们也指出，所幸除了一般公务员以外，顶级公务员薪金也跟着大幅下调，让他们感觉较平衡和释怀。
公务员今年可获
2个月花红加100至300元
公务员今年全年花红将比去年少一个月。公务员今年共可领取2个月花红，外加100至300元。
公共服务署文告指出，公务员去年年终常年可变动部分（year-end Annual Variable Component）是一个月，今年的则是半个月。此外，公务员去年获得的半个月增长花红（Growth Bonus），今年将取消。第13个月花红则不受影响。
总的来说，在计算了2008年的总AVC加上第13个月薪水，公务员今年可获得的花红是2个月加100至300元。他们在今年7月，已经领取了其中半个月和100至300元。这比去年的3个月加220元，少了一个月。
公共服务署网站资料显示，本地有超过6万名公务员，在包括行政、法律服务、教育、警察和民防等领域服务。
政府高官减薪11％至19％ 一般公务员今年花红也比去年少一个月
（2008-11-25）
随着经济衰弱，总统、总理、部长和超级公务员明年的薪金将下调，降幅介于11％至19％。一般公务员今年的花红也比去年少一个月。
总理公署公共服务署昨天发表文告指出，行政官及担任政治、司法及法定职务者的薪金同国家经济增长紧密挂钩。新加坡经济增长放缓，他们薪金当中，和国内生存总值（GDP）增长率直接挂钩的可变动部分，将受影响。2008年，这类可变动部分占了超级公务员薪金的接近四分之一。
总统和总理明年的年薪将减少19％，分别减至314万元和304万元。部长的起步薪金（即MR4级）跌18％，至157万元。行政官的SR9入门薪金等级的薪金将下调12％，至35万3000元。他们的薪金都将低过2007年4月第一轮薪金调整后的水平。
此外，国会议员的津贴也将减少至19万，削减幅度是16%。
不过李显龙总理之前曾宣布会连续五年保持在2007年4月调整前的246万元年薪，把每年的加薪捐作公益用途。他将继续这么做，也就是说，总理明年将捐出304万元年薪当中的58万元。
去年4月公布的部长加薪措施，原本分三阶段进行，以确保公共服务薪金可达到私人企业的88％。前两轮分别在去年4月和今年1月作出调整。第三阶段原定明年1月进行，但公共服务署指出，基于经济前景不明朗，明年薪金普遍预计下滑，政府决定延后推行第三阶段的薪金调整。
这意味着，MR4级明年的薪金将相等于2008年薪金指标的56％，SR9级明年的薪金将相等于2008年薪金指标的84％。
主管公共服务的国防部长张志贤说：“公共服务的薪金随着市场上下调整，我们去年推出的薪金制度，确保高级公务员薪金有显著的一部分和经济表现挂钩，现在这个制度奏效了。这个制度确保我们更快地根据市场情况作出相应调整。”
高级常任秘书等级的特级公务员和部长的薪金属于MR4级，他们的薪金指标是以银行家、律师、会计师、工程师、跨国公司人员与本地制造商等六门专业中，分别领取最高薪的八人的年薪作为参考，然后以这48人所领薪金的中位数的三分之二作为标准。SR9等级年薪的参照标准是以六门专业的32岁人员当中最高收入的第15名的年薪作为指标。
随着经济衰弱，总统、总理、部长和超级公务员明年的薪金将下调，降幅介于11％至19％。一般公务员今年的花红也比去年少一个月。
总理公署公共服务署昨天发表文告指出，行政官及担任政治、司法及法定职务者的薪金同国家经济增长紧密挂钩。新加坡经济增长放缓，他们薪金当中，和国内生存总值（GDP）增长率直接挂钩的可变动部分，将受影响。2008年，这类可变动部分占了超级公务员薪金的接近四分之一。
总统和总理明年的年薪将减少19％，分别减至314万元和304万元。部长的起步薪金（即MR4级）跌18％，至157万元。行政官的SR9入门薪金等级的薪金将下调12％，至35万3000元。他们的薪金都将低过2007年4月第一轮薪金调整后的水平。
此外，国会议员的津贴也将减少至19万，削减幅度是16%。
不过李显龙总理之前曾宣布会连续五年保持在2007年4月调整前的246万元年薪，把每年的加薪捐作公益用途。他将继续这么做，也就是说，总理明年将捐出304万元年薪当中的58万元。
去年4月公布的部长加薪措施，原本分三阶段进行，以确保公共服务薪金可达到私人企业的88％。前两轮分别在去年4月和今年1月作出调整。第三阶段原定明年1月进行，但公共服务署指出，基于经济前景不明朗，明年薪金普遍预计下滑，政府决定延后推行第三阶段的薪金调整。
这意味着，MR4级明年的薪金将相等于2008年薪金指标的56％，SR9级明年的薪金将相等于2008年薪金指标的84％。
主管公共服务的国防部长张志贤说：“公共服务的薪金随着市场上下调整，我们去年推出的薪金制度，确保高级公务员薪金有显著的一部分和经济表现挂钩，现在这个制度奏效了。这个制度确保我们更快地根据市场情况作出相应调整。”
高级常任秘书等级的特级公务员和部长的薪金属于MR4级，他们的薪金指标是以银行家、律师、会计师、工程师、跨国公司人员与本地制造商等六门专业中，分别领取最高薪的八人的年薪作为参考，然后以这48人所领薪金的中位数的三分之二作为标准。SR9等级年薪的参照标准是以六门专业的32岁人员当中最高收入的第15名的年薪作为指标。
李总理：政府将与人民同舟共济
（2008-11-26）
李显龙总理解释新加坡解决当前经济危机的做法，是设法降低经营成本，同时让人民有信心，知道政府将与他们同舟共济，协助应付环球金融危机所造成的冲击。
他星期一在巴西工业重镇圣保罗同当地工业联合会领袖对话时指出这是政府的责任，也是政府最近陆续宣布一系列援助措施时所要传达的信息。他还透露政府会在明年1月22日发表2009财政年度预算案时，宣布更多有利的措施去帮助商家和民众。
李总理强调要渡过当前的危机，最重要的是维持较低的租金和工资成本，以减轻工商界的负担。
他在午餐会上回答当地商人的问题时，说明新加坡和像巴西那样的大国不同的是我们是个对外开放的小规模经济体，人民所花的钱大多数会流向海外，因此不能单靠增加国内消费和政府的投入去刺激经济。
谈到新加坡如何应付当前危机所带来的挑战时，总理也解释政府采取各项应对举措的用意是向全体国人发出信息，让他们知道政府会同他们一道应付危机。
“除了提出应对的举措，我认为一项非常重要的工作是保持信心，并确保国人都知道他们并非在孤军作战。因为政府会在一旁协助他们。”
至于刺激内需以促进经济增长的问题，李总理解释由于新加坡是个小规模的经济体，不可能像其他国家那样，单纯透过增加政府开支来刺激内需。
“在一个大的经济体，你可以刺激消费。政府给钱让人民花费，大家会在国内消费，大多数的钱是留在国内，只有一小部分流到海外。因为消费带来乘数效应，经济就活络起来了。”
但是，新加坡的情况并非如此。他说：“如果人民花钱，大多数的钱都会流向海外。也因为我们是个对外开放的经济体，不但大多数的需求是来自海外，我们大多数的消费也是花在来自海外的物品。”
新加坡正观察其他国家的政府如何应付当前的经济危机，李总理也注意到由于情况空前严重，各国政府都在不断调整方案去解决问题。
在回答新加坡是采取什么应对策略时，他解释政府所采取的应对措施包括直接协助低收入家庭和增加培训机会，以协助国人保住工作。
他在说明政府最近宣布拨出23亿元来协助本地企业获得信贷的用意时说：“当经济走下坡，前景不明朗的时候，所有的银行必然会变得很谨慎。当这种情况出现时，小公司、中小企业就面对最大的困难。”
他说：“因此，我们也推出一系列措施，与贷款给小公司的银行共同承担风险，即由政府承担绝大部分的风险，并由银行作出贷款评估。这样一来，银行不至于只为了发放贷款而贷款，结果把问题转嫁给政府。”
李总理已飞往巴西首都巴西利亚访问，将同卢拉总统会晤。
李显龙总理解释新加坡解决当前经济危机的做法，是设法降低经营成本，同时让人民有信心，知道政府将与他们同舟共济，协助应付环球金融危机所造成的冲击。
他星期一在巴西工业重镇圣保罗同当地工业联合会领袖对话时指出这是政府的责任，也是政府最近陆续宣布一系列援助措施时所要传达的信息。他还透露政府会在明年1月22日发表2009财政年度预算案时，宣布更多有利的措施去帮助商家和民众。
李总理强调要渡过当前的危机，最重要的是维持较低的租金和工资成本，以减轻工商界的负担。
他在午餐会上回答当地商人的问题时，说明新加坡和像巴西那样的大国不同的是我们是个对外开放的小规模经济体，人民所花的钱大多数会流向海外，因此不能单靠增加国内消费和政府的投入去刺激经济。
谈到新加坡如何应付当前危机所带来的挑战时，总理也解释政府采取各项应对举措的用意是向全体国人发出信息，让他们知道政府会同他们一道应付危机。
“除了提出应对的举措，我认为一项非常重要的工作是保持信心，并确保国人都知道他们并非在孤军作战。因为政府会在一旁协助他们。”
至于刺激内需以促进经济增长的问题，李总理解释由于新加坡是个小规模的经济体，不可能像其他国家那样，单纯透过增加政府开支来刺激内需。
“在一个大的经济体，你可以刺激消费。政府给钱让人民花费，大家会在国内消费，大多数的钱是留在国内，只有一小部分流到海外。因为消费带来乘数效应，经济就活络起来了。”
但是，新加坡的情况并非如此。他说：“如果人民花钱，大多数的钱都会流向海外。也因为我们是个对外开放的经济体，不但大多数的需求是来自海外，我们大多数的消费也是花在来自海外的物品。”
新加坡正观察其他国家的政府如何应付当前的经济危机，李总理也注意到由于情况空前严重，各国政府都在不断调整方案去解决问题。
在回答新加坡是采取什么应对策略时，他解释政府所采取的应对措施包括直接协助低收入家庭和增加培训机会，以协助国人保住工作。
他在说明政府最近宣布拨出23亿元来协助本地企业获得信贷的用意时说：“当经济走下坡，前景不明朗的时候，所有的银行必然会变得很谨慎。当这种情况出现时，小公司、中小企业就面对最大的困难。”
他说：“因此，我们也推出一系列措施，与贷款给小公司的银行共同承担风险，即由政府承担绝大部分的风险，并由银行作出贷款评估。这样一来，银行不至于只为了发放贷款而贷款，结果把问题转嫁给政府。”
李总理已飞往巴西首都巴西利亚访问，将同卢拉总统会晤。
Monday, November 24, 2008
我国确定已陷入技术性经济衰退 第三季经济萎缩0.6％
（2008-11-22） ● 龚慧婷 胡渊文我国今年第三季的经济萎缩0.6％，确定已陷入技术性经济衰退(technical recession)。新加坡上一回出现技术性经济衰退是在2001年。
比预估来得差
这个数字比贸工部较早前所预估的0.5％经济萎缩来得差。同第二季相比，经济萎缩了6.8％，这不但比预估的萎缩6.3％逊色，也是自2003年第二季沙斯(SARS)爆发以来，最差的一个季度表现。
由于我国第二季经济表现季比也萎缩5.3％，这已是我国连续两个季度出现经济萎缩。因此，以技术层面而言，国内生产总值连续两个季度出现季对季萎缩，确定我国已陷入技术性的经济衰退。
全年增长预测
进一步调低至2.5％
政府昨天也将2008年的全年经济增长预测，从上个月预测的3％，进一步调低到2.5％。这也是政府第四度调低对今年全年的增长预测。此外，政府也将2009年的经济增长预测，调低到介于萎缩1％到增长2％之间。
贸工部昨天在第三季完整经济数据的发布会上指出，政府上一回预测我国全年经济会出现负增长时，是针对2002年的经济作出预测的。
当年，由于全球电子业不景，加上发生九一一事件，我国2001年的国内生产总值萎缩2％。政府当时就预测，新加坡2002年的经济增长情况，可能是在负2％至正2％之间，但最终，我国2002年的全年经济增长达到4.2％。
贸工部常任秘书王文辉在记者会上指出：“2008年成为充满挑战性的一年。在一年前，我们还预测2008年的国内生产总值能取得4.5至6.5％的增长，在今年第一季，我们还取得了6.9％的强劲增长，超过预期。然而，从那之后，经济就开始大幅度放缓。” 王文辉说：“外在的经济环境在第一季后急转直下，一些经济师甚至将它称为自经济大萧条以来最糟的经济下滑。我认为目前还没有定论。”他认为，全球金融体系已开始出现一些趋向稳定的初期征兆。同时，我国的经济基本面依然良好，接下来两年，也有许多投资项目，而且政府也将投入资源，帮助企业。
贸工部指出，这回拖累经济的主要是制造业，与去年同比萎缩11.4％，同时，金融服务业和建筑业也开始受影响，增长步伐开始放缓，分别只增长6％和12.8％。
花旗集团的经济师吉伟正指出，生物医药业下滑36.9％，是制造业表现欠佳的主要原因，打击了经济增长。若不包括生物医药业在内，国内生产总值估计会增长1.5％。
此外，由于发达国家的经济放缓，有些国家已陷入衰退，直接冲击区域经济。因此，新加坡的总贸易额和同区域市场需求有关的指标，包括旅客人次都下滑了，进一步影响我国接下来的经济表现。
有鉴于外在和区域需求的前景恶化，贸工部将今年的全年增长预测，进一步调低到2.5％左右。
吉伟正认为，这显示政府预测我国今年第四季将取得1.6％的增长。
贸工部也预测，明年我国经济将全面放缓，在风险规避和需求下降的情况下，金融服务领域的表现估计将维持疲弱。同时，面对环球经济愈加不明朗的局势，贸工部也调低了明年的增长预测，甚至预测经济可能会下滑到负1％的领域。
唯一的好消息或许是，政府将明年的通胀预测，从原本的2.5至3.5％，调低到1至2％。但也有分析师说，随着经济衰退，商品价格下滑，我国接下来所面对的，或许是通货紧缩的风险。
比预估来得差
这个数字比贸工部较早前所预估的0.5％经济萎缩来得差。同第二季相比，经济萎缩了6.8％，这不但比预估的萎缩6.3％逊色，也是自2003年第二季沙斯(SARS)爆发以来，最差的一个季度表现。
由于我国第二季经济表现季比也萎缩5.3％，这已是我国连续两个季度出现经济萎缩。因此，以技术层面而言，国内生产总值连续两个季度出现季对季萎缩，确定我国已陷入技术性的经济衰退。
全年增长预测
进一步调低至2.5％
政府昨天也将2008年的全年经济增长预测，从上个月预测的3％，进一步调低到2.5％。这也是政府第四度调低对今年全年的增长预测。此外，政府也将2009年的经济增长预测，调低到介于萎缩1％到增长2％之间。
贸工部昨天在第三季完整经济数据的发布会上指出，政府上一回预测我国全年经济会出现负增长时，是针对2002年的经济作出预测的。
当年，由于全球电子业不景，加上发生九一一事件，我国2001年的国内生产总值萎缩2％。政府当时就预测，新加坡2002年的经济增长情况，可能是在负2％至正2％之间，但最终，我国2002年的全年经济增长达到4.2％。
贸工部常任秘书王文辉在记者会上指出：“2008年成为充满挑战性的一年。在一年前，我们还预测2008年的国内生产总值能取得4.5至6.5％的增长，在今年第一季，我们还取得了6.9％的强劲增长，超过预期。然而，从那之后，经济就开始大幅度放缓。” 王文辉说：“外在的经济环境在第一季后急转直下，一些经济师甚至将它称为自经济大萧条以来最糟的经济下滑。我认为目前还没有定论。”他认为，全球金融体系已开始出现一些趋向稳定的初期征兆。同时，我国的经济基本面依然良好，接下来两年，也有许多投资项目，而且政府也将投入资源，帮助企业。
贸工部指出，这回拖累经济的主要是制造业，与去年同比萎缩11.4％，同时，金融服务业和建筑业也开始受影响，增长步伐开始放缓，分别只增长6％和12.8％。
花旗集团的经济师吉伟正指出，生物医药业下滑36.9％，是制造业表现欠佳的主要原因，打击了经济增长。若不包括生物医药业在内，国内生产总值估计会增长1.5％。
此外，由于发达国家的经济放缓，有些国家已陷入衰退，直接冲击区域经济。因此，新加坡的总贸易额和同区域市场需求有关的指标，包括旅客人次都下滑了，进一步影响我国接下来的经济表现。
有鉴于外在和区域需求的前景恶化，贸工部将今年的全年增长预测，进一步调低到2.5％左右。
吉伟正认为，这显示政府预测我国今年第四季将取得1.6％的增长。
贸工部也预测，明年我国经济将全面放缓，在风险规避和需求下降的情况下，金融服务领域的表现估计将维持疲弱。同时，面对环球经济愈加不明朗的局势，贸工部也调低了明年的增长预测，甚至预测经济可能会下滑到负1％的领域。
唯一的好消息或许是，政府将明年的通胀预测，从原本的2.5至3.5％，调低到1至2％。但也有分析师说，随着经济衰退，商品价格下滑，我国接下来所面对的，或许是通货紧缩的风险。
明年裁员料超过1万人 失业率也可能上升
（2008-11-22） ● 龚慧婷 胡渊文随着经济环境进一步恶化，我国的人力市场在接下来的几个季度将面对压力，明年的裁员预计会超过1万人，失业率也可能增加。
人力部（人力规划和政策）助理署长黄良军昨天在记者会上表示，明年的裁员将超过往年的平均水平，而往年的平均裁员人数是1万人，过去四年每年的裁员人数介于7000人至1万人之间。
贸工部也已表示，这次的裁员可能会比1997年金融危机时的更严重，制造业和金融服务业预计会出现更多的裁员。
我国9月的失业率经季度调整后为2.2％，与6月份时相同，但高于去年9月的1.7％。华侨银行研究部主管林秀心认为，人力市场将进一步疲软，明年失业率预计超过3％。
我国的新增就业机会也已出现放缓，第三季增添了5万7800个职位空缺，低于第二季的7万1400个。这些新增的职位当中，只有4900个来自制造业，服务业和建筑业则分别增添了3万6200个和1万6400个职位。
另外，我国的劳动生产力(labour productivity)已连续第四个季度出现萎缩。由于就业机会的增长比产值的上升幅度来得快，第三季的劳动生产力下滑了9.6％。
人力部（人力规划和政策）助理署长黄良军昨天在记者会上表示，明年的裁员将超过往年的平均水平，而往年的平均裁员人数是1万人，过去四年每年的裁员人数介于7000人至1万人之间。
贸工部也已表示，这次的裁员可能会比1997年金融危机时的更严重，制造业和金融服务业预计会出现更多的裁员。
我国9月的失业率经季度调整后为2.2％，与6月份时相同，但高于去年9月的1.7％。华侨银行研究部主管林秀心认为，人力市场将进一步疲软，明年失业率预计超过3％。
我国的新增就业机会也已出现放缓，第三季增添了5万7800个职位空缺，低于第二季的7万1400个。这些新增的职位当中，只有4900个来自制造业，服务业和建筑业则分别增添了3万6200个和1万6400个职位。
另外，我国的劳动生产力(labour productivity)已连续第四个季度出现萎缩。由于就业机会的增长比产值的上升幅度来得快，第三季的劳动生产力下滑了9.6％。
海峡时报指数(STI)
（2008-11-24） ● 银3/1/07 21/11/08
本栏于上周一(17日)曾论及指数在该周内当跌穿1717.66点，以完成b小波中的三波，一旦完成则指数当进入c小波上升走势。果然，指数在见报次日（18日），骤然跌穿上述的1717.66点直抵1691.76点，并持续下跌。21日指数下试1570.23点后迅速回升，且以1662.10点闭市，遂以一个“主要转向”讯号完成b小波。依此类推，指数目前可能已进入c小波升势，短期内当填补介于1868.19点至1885.02点间的缺口，过后将继续往上填补1991.07点至2059.39点间的缺口，一旦完成c小波，指数将迅速下跌，而跌穿1473.77点就顺理成章了。
本栏于上周一(17日)曾论及指数在该周内当跌穿1717.66点，以完成b小波中的三波，一旦完成则指数当进入c小波上升走势。果然，指数在见报次日（18日），骤然跌穿上述的1717.66点直抵1691.76点，并持续下跌。21日指数下试1570.23点后迅速回升，且以1662.10点闭市，遂以一个“主要转向”讯号完成b小波。依此类推，指数目前可能已进入c小波升势，短期内当填补介于1868.19点至1885.02点间的缺口，过后将继续往上填补1991.07点至2059.39点间的缺口，一旦完成c小波，指数将迅速下跌，而跌穿1473.77点就顺理成章了。
Friday, November 21, 2008
Falling prices scuttle couple’s ‘reverse loan’
Posted by luxuryasiahome on November 20, 2008
Plan was to unlock value of semi-D home & get cash every month. But now they are forced to sell & repay balance of loan
THEY once lived in this 350-sq-m semi-detached, house along Upper Serangoon Road.
Then an outstanding home loan forced them to sell it and the elderly couple now live in a rented HDB flat.
Madam Ng, 56, recounted how they had to vacate their landed property, where they had lived for 31 years.
She now works in the sales line. She spoke on condition that we use only her surname.
She said that her husband, who is in his 70s, gets upset whenever the topic is brought up.
The financing scheme seemed like a safe bet to the couple back in 1997.
They were to receive $2,000 a month from NTUC Income under its newly-launched reverse mortgage scheme.
But things soured when the valuation of their house dropped substantially and they were forced to sell their house in 2006 to repay the loan.
Ironic twist
What’s more, the couple now have to pay Income about $630 a month over 10 years to cover the balance outstanding on the loan.
Madam Ng still has newspaper clippings of the scheme back then. It was mooted by the government to provide another option for older owners to get some income from their homes, without having to move out.
NTUC Income’s website says of its reverse mortgage scheme: ‘Unlock the cash value of your home. Provides regular cash for retirees.’
It offers an income stream for cash-poor but asset-rich retirees, who can use their houses as security for a loan dispensed in monthly cash payouts.
Madam Ng attended a seminar by Income in 1997 which was held in an auditorium.
The loan worked like this: Their property was valued at $2.1 million. Income could lend them up to 80 per cent of the valuation or about $1.68 million.
This 80 per cent loan amount is also known as the loan-to-value limit.
Income also settled an overdraft of $495,000 which the couple had taken from a bank, using the house as collateral.
Then taking into account Madam Ng’s husband’s life expectancy, the property value and the interest rate of 5.9 per cent per annum at that point, Income calculated that he would be paid $2,000 a month at that point.
Madam Ng said they signed up for the scheme a few days after attending the talk.
The letter of offer did not state the number of years they would receive the monthly payments, as this depended on many factors that could change.
Payment based on property market
The couple’s understanding from the talk, and from the two officers they met when the deal was signed, was that Income would adjust the monthly payment accordingly when the property market went up or down, said Madam Ng.
They received the $2,000 monthly until 2004, when Income informed them that they were approaching the 80 per cent limit - as their property value had dropped sharply.
Income reduced their payout to $1,750 in August that year.
‘After that, the amount dropped every few months, to $1,500, then $1,250, then $1,000, until it finally hit $300,’ said Madam Ng.
The reason was that the valuation of the house had dropped. This had been explained to the couple earlier.
In June 2006, Income’s lawyer said in a letter that the loan amount due had ‘exceeded 80 per cent of the market value’.
The payments stopped from July 2006.
Madam Ng said she was told by Income that the valuation was about $1.1 million at that time.
Income calculated that the couple owed almost $1.05 million. This included the $495,000 which Income had paid earlier to clear their overdraft, plus the monthly payouts they had received and the compounded interest on these payouts.
As the couple did not have the means to repay the loan, they agreed to move out in August and sell the property.
Madam Ng said she had hoped the property market would pick up. But no one could tell when the market would turn around.
‘We desperately tried to sell the house on our own, but the highest offer we had was $900,000. We had no choice but to move out,’ she recalled.
Income eventually found a buyer who paid $1.05 million in November 2006.
Then in July last year, Income wrote to them stating that there was still a shortfall of almost $55,000.
It allowed them to pay in instalments - $250 a month for the first year and $630 thereafter for the next nine years.
Madam Ng said she deeply regretted not selling the property in 1997. But, at that time, they wanted to both keep the house and get regular cash payments.
Like others who had overextended themselves, the couple was hurt by the bursting of the property bubble.
If property values had kept rising, they could have sold the house, paid off the loan and have enough left over to buy a smaller home.
But when values dived, there was not enough to even pay off the loan.
‘This was the worst financial decision we have ever made,’ said Madam Ng.
Adjusting to the situation
The couple and their son, who is in his 30s, have since been moving from one place to another, either staying with close relatives or renting flats.
Madam Ng did not have to work previously, but she now works part-time trying to make ends meet.
While her husband, who had already retired when he took up the scheme, began driving a taxi at first.
He now takes on any odd jobs he can get.
FALLING VALUE
Feb 1997: Couple sign up for reverse mortgage scheme. They receive $2,000 a month.
Aug 2004: Monthly payout drops to $1,750 as property value has fallen and loan is reaching ceiling of 80% of valuation
July 2006: Couple get last payout of $300.
Aug 2006: Couple and their son move out of their house.
Nov 2006: Property is sold for $1.05m.
Jul 2007: Amount not enough to cover loan, shortfall of $55,000. Couple must pay $250 a month for a year and $630 a month for nine years to pay off their outstanding loan.
Source : New Paper - 20 Nov 2008
Plan was to unlock value of semi-D home & get cash every month. But now they are forced to sell & repay balance of loan
THEY once lived in this 350-sq-m semi-detached, house along Upper Serangoon Road.
Then an outstanding home loan forced them to sell it and the elderly couple now live in a rented HDB flat.
Madam Ng, 56, recounted how they had to vacate their landed property, where they had lived for 31 years.
She now works in the sales line. She spoke on condition that we use only her surname.
She said that her husband, who is in his 70s, gets upset whenever the topic is brought up.
The financing scheme seemed like a safe bet to the couple back in 1997.
They were to receive $2,000 a month from NTUC Income under its newly-launched reverse mortgage scheme.
But things soured when the valuation of their house dropped substantially and they were forced to sell their house in 2006 to repay the loan.
Ironic twist
What’s more, the couple now have to pay Income about $630 a month over 10 years to cover the balance outstanding on the loan.
Madam Ng still has newspaper clippings of the scheme back then. It was mooted by the government to provide another option for older owners to get some income from their homes, without having to move out.
NTUC Income’s website says of its reverse mortgage scheme: ‘Unlock the cash value of your home. Provides regular cash for retirees.’
It offers an income stream for cash-poor but asset-rich retirees, who can use their houses as security for a loan dispensed in monthly cash payouts.
Madam Ng attended a seminar by Income in 1997 which was held in an auditorium.
The loan worked like this: Their property was valued at $2.1 million. Income could lend them up to 80 per cent of the valuation or about $1.68 million.
This 80 per cent loan amount is also known as the loan-to-value limit.
Income also settled an overdraft of $495,000 which the couple had taken from a bank, using the house as collateral.
Then taking into account Madam Ng’s husband’s life expectancy, the property value and the interest rate of 5.9 per cent per annum at that point, Income calculated that he would be paid $2,000 a month at that point.
Madam Ng said they signed up for the scheme a few days after attending the talk.
The letter of offer did not state the number of years they would receive the monthly payments, as this depended on many factors that could change.
Payment based on property market
The couple’s understanding from the talk, and from the two officers they met when the deal was signed, was that Income would adjust the monthly payment accordingly when the property market went up or down, said Madam Ng.
They received the $2,000 monthly until 2004, when Income informed them that they were approaching the 80 per cent limit - as their property value had dropped sharply.
Income reduced their payout to $1,750 in August that year.
‘After that, the amount dropped every few months, to $1,500, then $1,250, then $1,000, until it finally hit $300,’ said Madam Ng.
The reason was that the valuation of the house had dropped. This had been explained to the couple earlier.
In June 2006, Income’s lawyer said in a letter that the loan amount due had ‘exceeded 80 per cent of the market value’.
The payments stopped from July 2006.
Madam Ng said she was told by Income that the valuation was about $1.1 million at that time.
Income calculated that the couple owed almost $1.05 million. This included the $495,000 which Income had paid earlier to clear their overdraft, plus the monthly payouts they had received and the compounded interest on these payouts.
As the couple did not have the means to repay the loan, they agreed to move out in August and sell the property.
Madam Ng said she had hoped the property market would pick up. But no one could tell when the market would turn around.
‘We desperately tried to sell the house on our own, but the highest offer we had was $900,000. We had no choice but to move out,’ she recalled.
Income eventually found a buyer who paid $1.05 million in November 2006.
Then in July last year, Income wrote to them stating that there was still a shortfall of almost $55,000.
It allowed them to pay in instalments - $250 a month for the first year and $630 thereafter for the next nine years.
Madam Ng said she deeply regretted not selling the property in 1997. But, at that time, they wanted to both keep the house and get regular cash payments.
Like others who had overextended themselves, the couple was hurt by the bursting of the property bubble.
If property values had kept rising, they could have sold the house, paid off the loan and have enough left over to buy a smaller home.
But when values dived, there was not enough to even pay off the loan.
‘This was the worst financial decision we have ever made,’ said Madam Ng.
Adjusting to the situation
The couple and their son, who is in his 30s, have since been moving from one place to another, either staying with close relatives or renting flats.
Madam Ng did not have to work previously, but she now works part-time trying to make ends meet.
While her husband, who had already retired when he took up the scheme, began driving a taxi at first.
He now takes on any odd jobs he can get.
FALLING VALUE
Feb 1997: Couple sign up for reverse mortgage scheme. They receive $2,000 a month.
Aug 2004: Monthly payout drops to $1,750 as property value has fallen and loan is reaching ceiling of 80% of valuation
July 2006: Couple get last payout of $300.
Aug 2006: Couple and their son move out of their house.
Nov 2006: Property is sold for $1.05m.
Jul 2007: Amount not enough to cover loan, shortfall of $55,000. Couple must pay $250 a month for a year and $630 a month for nine years to pay off their outstanding loan.
Source : New Paper - 20 Nov 2008
Private home rents may fall 15%
Posted by luxuryasiahome on November 21, 2008
Selling prices of top-end units could drop by up to 22% in months ahead
PRIVATE home rents in Singapore are set to drop by up to 15 per cent next year, as the reality of a slowing economy hits home.
Property consultants say landlords are expected to become more flexible, given factors such as ongoing job cuts.
In a report released yesterday, Savills Singapore said the onset of a technical recession, coupled with a weaker employment market and slower expatriate arrivals, will contribute to the fall in rents.
So far, the impact on the local rental market has been limited despite rents beginning to come off their peaks, it said.
‘The quarters ahead should, however, see a more entrenched rental decline as demand weakens in the face of a global economic slowdown,’ said the report.
Given that the full force of the financial crisis erupted in mid-September, the rental property market has yet to feel the full impact, Savills Singapore said. In terms of top-of-the-market rents, known as prime rents, it expects a fall of 7 to 13 per cent next year.
Another consultancy, Knight Frank, is projecting a bigger fall of 10 to 15 per cent in average islandwide rents next year.
The Urban Redevelopment Authority recorded a 0.9 per cent dip in private home rents in the third quarter, the first fall after 17 quarters of growth.
‘Some landlords are already cutting rents to retain tenants. We may see more aggressive cuts by landlords if more multinational companies cut their headcounts,’ said Knight Frank’s director of research and consultancy, Mr Nicholas Mak.
However, Savills Singapore’s associate director of residential sales, Mr Patrick Lai, believes the fall in rents will not be big as there is still stable demand.
‘There is still a steady number of expatriates coming in as Asia, particularly Singapore and Hong Kong, is where companies want to be now. To put it bluntly, we are benefiting from the meltdown in other parts of the world,’ he said.
However, rents are more negotiable now as tenants have more choice, said Mr Lai.
This quarter, new supply entering the market includes the second tower of The Sail @ Marina Bay with 681 units, the 173-unit St Regis Residences and the 110-unit Paterson Residence, Savills Singapore said.
Next year, landlords in prime areas will have to contend with even more competition as more condos are completed.
Also, most expats are now on local terms, or arrange their own leases, and they usually do not want to use all their rental budget, said Mr Lai.
A property agent specialising in expat rents said she has not completed any rental deals since October.
‘Last year, I was busy throughout the year. This year, it started to slow from January. It is so quiet now,’ she said.
‘Those who have advertised for a few months are willing to lower their asking rents but many others continue to hold on to the same asking levels.’
A renovated 1,650 sq ft unit at Pinewood Gardens at Balmoral Park is now available at $6,000 a month or $3.64 per sq ft - already lower than most other done deals at the development - but a potential tenant is willing to take it at only $5,000 a month or $3.03 psf, she said.
In a separate report, Savills Singapore said it expects prices of high-end and super-luxury homes - which are more vulnerable to the deteriorating global investment climate - to fall 22 per cent from the current quarter until the end of next year. Islandwide, the decline in sale prices over the same period is placed at a smaller 10 to 15 per cent, as mass-market homes catering mostly to upgraders should see a limited price fall.
Rental yields, however, have risen as the fall in rents is smaller than the fall in prices, said Mr Ku Swee Yong of Savills Singapore.
Knight Frank’s Mr Mak added: ‘Residential rents have moved up very fast in the past three years and they could come down just as fast.’
POOR BUSINESS
‘Last year, I was busy throughout the year. This year, it started to slow from January. It is so quiet now.’ - A property agent specialising in expat rentals
Source : Straits Times 21 Nov 2008
Selling prices of top-end units could drop by up to 22% in months ahead
PRIVATE home rents in Singapore are set to drop by up to 15 per cent next year, as the reality of a slowing economy hits home.
Property consultants say landlords are expected to become more flexible, given factors such as ongoing job cuts.
In a report released yesterday, Savills Singapore said the onset of a technical recession, coupled with a weaker employment market and slower expatriate arrivals, will contribute to the fall in rents.
So far, the impact on the local rental market has been limited despite rents beginning to come off their peaks, it said.
‘The quarters ahead should, however, see a more entrenched rental decline as demand weakens in the face of a global economic slowdown,’ said the report.
Given that the full force of the financial crisis erupted in mid-September, the rental property market has yet to feel the full impact, Savills Singapore said. In terms of top-of-the-market rents, known as prime rents, it expects a fall of 7 to 13 per cent next year.
Another consultancy, Knight Frank, is projecting a bigger fall of 10 to 15 per cent in average islandwide rents next year.
The Urban Redevelopment Authority recorded a 0.9 per cent dip in private home rents in the third quarter, the first fall after 17 quarters of growth.
‘Some landlords are already cutting rents to retain tenants. We may see more aggressive cuts by landlords if more multinational companies cut their headcounts,’ said Knight Frank’s director of research and consultancy, Mr Nicholas Mak.
However, Savills Singapore’s associate director of residential sales, Mr Patrick Lai, believes the fall in rents will not be big as there is still stable demand.
‘There is still a steady number of expatriates coming in as Asia, particularly Singapore and Hong Kong, is where companies want to be now. To put it bluntly, we are benefiting from the meltdown in other parts of the world,’ he said.
However, rents are more negotiable now as tenants have more choice, said Mr Lai.
This quarter, new supply entering the market includes the second tower of The Sail @ Marina Bay with 681 units, the 173-unit St Regis Residences and the 110-unit Paterson Residence, Savills Singapore said.
Next year, landlords in prime areas will have to contend with even more competition as more condos are completed.
Also, most expats are now on local terms, or arrange their own leases, and they usually do not want to use all their rental budget, said Mr Lai.
A property agent specialising in expat rents said she has not completed any rental deals since October.
‘Last year, I was busy throughout the year. This year, it started to slow from January. It is so quiet now,’ she said.
‘Those who have advertised for a few months are willing to lower their asking rents but many others continue to hold on to the same asking levels.’
A renovated 1,650 sq ft unit at Pinewood Gardens at Balmoral Park is now available at $6,000 a month or $3.64 per sq ft - already lower than most other done deals at the development - but a potential tenant is willing to take it at only $5,000 a month or $3.03 psf, she said.
In a separate report, Savills Singapore said it expects prices of high-end and super-luxury homes - which are more vulnerable to the deteriorating global investment climate - to fall 22 per cent from the current quarter until the end of next year. Islandwide, the decline in sale prices over the same period is placed at a smaller 10 to 15 per cent, as mass-market homes catering mostly to upgraders should see a limited price fall.
Rental yields, however, have risen as the fall in rents is smaller than the fall in prices, said Mr Ku Swee Yong of Savills Singapore.
Knight Frank’s Mr Mak added: ‘Residential rents have moved up very fast in the past three years and they could come down just as fast.’
POOR BUSINESS
‘Last year, I was busy throughout the year. This year, it started to slow from January. It is so quiet now.’ - A property agent specialising in expat rentals
Source : Straits Times 21 Nov 2008
DBSV: Market Outlook: Earnings on limbo rock
(CAUTIOUS) 2008/11/21
By: Janice Chua +65 6398 7954 / Singapore Research Team
Earnings to decline by 17% for 2008 and 6% for 2009: In 3Q08, the earnings
for Singapore listed companies under our coverage dropped 7% yoy and 22%
qoq, of which 32% were below expectations. Dismal outlook for 4Q08 led us
to further cut estimates, and we expect 25% qoq decline in 4Q08. We have
cut our earnings for 2008F and 2009F by 5% and 19% respectively. This
resulted in earnings decline of 17% for 2008F and 6% for 2009F for STI
stocks.
Earnings downgrades have yet to bottom – earnings risk for property and
banking sectors. The sharper than expected drop in October NODX implies
there is downside risk for GDP, pushing the economy into recession next
year. MTI has cut its GDP growth forecasts to –1% to +2% for 2009 and 2.5%
for 2008, on the back of weak 3Q08 GDP growth of –0.6% yoy and –6.8% qoq.
Against this backdrop, we expect earnings downgrades to continue for the
next few quarters, the biggest risk lies in property and bank earnings, as
provisions and write downs take centrestage due to asset devaluation. In
1998, net earnings decline by 40%.
12-month STI target upside cut to 2010 (base case) : At 1613, the STI is
trading at PE of 8.5x(08F) and 9x(09F) with dividend yield of 7.1%(08F).
Our bottom-up target has been cut from 2983 to 2010 on revised earnings and
de-rating, translating to 11.2x on FY09 earnings.
Bear target of 1250 on STI : Given the deterioration in earnings, and
assuming a recession scenario of –2% in GDP growth next year, the STI could
test a low of 1250 if we apply 1998’s valuation metrics. As we are still
in the early phase of a recession, we will pick stocks whose earnings are
more resilient, such as consumer staples, media, telecoms, and utilities.
We will sell on strength asset plays, as we expect more downside in asset
values next year, as the effects of recession, job cuts and financial
deleveraging exercises take its toll on asset plays including Properties,
REITS, Shipping and Hotels. (SPH, Mobile One, ST Engineering)
(See attached file: sgstrategy211108.pdf)
By: Janice Chua +65 6398 7954 / Singapore Research Team
Earnings to decline by 17% for 2008 and 6% for 2009: In 3Q08, the earnings
for Singapore listed companies under our coverage dropped 7% yoy and 22%
qoq, of which 32% were below expectations. Dismal outlook for 4Q08 led us
to further cut estimates, and we expect 25% qoq decline in 4Q08. We have
cut our earnings for 2008F and 2009F by 5% and 19% respectively. This
resulted in earnings decline of 17% for 2008F and 6% for 2009F for STI
stocks.
Earnings downgrades have yet to bottom – earnings risk for property and
banking sectors. The sharper than expected drop in October NODX implies
there is downside risk for GDP, pushing the economy into recession next
year. MTI has cut its GDP growth forecasts to –1% to +2% for 2009 and 2.5%
for 2008, on the back of weak 3Q08 GDP growth of –0.6% yoy and –6.8% qoq.
Against this backdrop, we expect earnings downgrades to continue for the
next few quarters, the biggest risk lies in property and bank earnings, as
provisions and write downs take centrestage due to asset devaluation. In
1998, net earnings decline by 40%.
12-month STI target upside cut to 2010 (base case) : At 1613, the STI is
trading at PE of 8.5x(08F) and 9x(09F) with dividend yield of 7.1%(08F).
Our bottom-up target has been cut from 2983 to 2010 on revised earnings and
de-rating, translating to 11.2x on FY09 earnings.
Bear target of 1250 on STI : Given the deterioration in earnings, and
assuming a recession scenario of –2% in GDP growth next year, the STI could
test a low of 1250 if we apply 1998’s valuation metrics. As we are still
in the early phase of a recession, we will pick stocks whose earnings are
more resilient, such as consumer staples, media, telecoms, and utilities.
We will sell on strength asset plays, as we expect more downside in asset
values next year, as the effects of recession, job cuts and financial
deleveraging exercises take its toll on asset plays including Properties,
REITS, Shipping and Hotels. (SPH, Mobile One, ST Engineering)
(See attached file: sgstrategy211108.pdf)
高档与豪华私宅价可能续下滑
（2008-11-21） 高档房地产价格连续第三个季度下滑。房地产咨询顾问公司第一太平戴维斯（Savills）昨天发布第三季完整房地产报告。 今年第三季，高档和超级豪华私人住宅的平均价格，分别是每平方英尺2065元和3240元，与今年年头的价格相比，分别下滑了14.3％和12％。
市区重建局10月的数据就显示，今年第三季，新加坡私宅价格指数在连续上涨了17个季度或四年多后，首次下滑，跌幅达2.4％。
代表豪宅价格的CRC指数在第三季下跌2.7％，其中未完工的楼花跌得更严重(3.6％)。代表中档楼价的RCR指数则跌2.4％。代表大众化领域的OCR指数，因为有组屋转售市场支撑，所以只跌1.5％。
第一太平戴维斯因此估计，因市场情绪疲弱，接下来的三个季度，私宅价格将普遍面对下跌压力，并估计在年底前，销售活动将维持淡静，整体价格会再下滑3至5％。
其中，高档豪华私宅由于对环球投资情绪最为敏感，它因此估计，其价格接下来几个季度可能会下滑20％以上。但大众私宅的价格下滑幅度相信会受到局限。
私人公寓租金市场，这个季度竣工项目，包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）剩余的681个单位、瑞吉居（St Regis）的173个单位和巴德申居（Paterson Residences）的110个单位。
报告也指出，随着更多高档公寓取得临时入伙证，高档公寓的租金已连续第二个季度下滑，季比租金跌幅达3.6％，每平方英尺为5.62元。报告也估计，到了2009年，高档租金将下滑7至13％。
市建局数据也显示，今年第三季，只有工业房地产仍逆流而上，甚至是办公楼和商店的价格和租金也终于第一次滑落。
虽然工业房地产的租金指数季比稍微上涨0.1％，但随着环球经济放缓，短期内的租金涨幅相信有限。
市区重建局10月的数据就显示，今年第三季，新加坡私宅价格指数在连续上涨了17个季度或四年多后，首次下滑，跌幅达2.4％。
代表豪宅价格的CRC指数在第三季下跌2.7％，其中未完工的楼花跌得更严重(3.6％)。代表中档楼价的RCR指数则跌2.4％。代表大众化领域的OCR指数，因为有组屋转售市场支撑，所以只跌1.5％。
第一太平戴维斯因此估计，因市场情绪疲弱，接下来的三个季度，私宅价格将普遍面对下跌压力，并估计在年底前，销售活动将维持淡静，整体价格会再下滑3至5％。
其中，高档豪华私宅由于对环球投资情绪最为敏感，它因此估计，其价格接下来几个季度可能会下滑20％以上。但大众私宅的价格下滑幅度相信会受到局限。
私人公寓租金市场，这个季度竣工项目，包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）剩余的681个单位、瑞吉居（St Regis）的173个单位和巴德申居（Paterson Residences）的110个单位。
报告也指出，随着更多高档公寓取得临时入伙证，高档公寓的租金已连续第二个季度下滑，季比租金跌幅达3.6％，每平方英尺为5.62元。报告也估计，到了2009年，高档租金将下滑7至13％。
市建局数据也显示，今年第三季，只有工业房地产仍逆流而上，甚至是办公楼和商店的价格和租金也终于第一次滑落。
虽然工业房地产的租金指数季比稍微上涨0.1％，但随着环球经济放缓，短期内的租金涨幅相信有限。
美元兑新台币
（2008-11-21） ● 银 美元自2002年10月11日升试35.17新台币，并于该月底以34.65新台币闭市，遂于其每月一杆图中以“转向”讯号进入跌势，而此下跌具三波调整走势。其中A波于2005年3月7日下试30.55新台币后，以每周及每月一杆图中的“主要转向”讯号完成，且止跌回升。同年美元升至10月24日的33.79新台币完成B波，再进入C波跌势，而C波又可分为三小波，终于在2008年3月26日下试29.90新台币而完成C波，从此进入长期升势。截至今年10月28日美元已升至33.63新台币，估计美元将继续上升，并可能在年底至明年初出现强劲升势，随时会创历史新高了。
拥车证退低 谁买车最划算
（2008-11-21） ● 赵琬仪 拥车证崩溃，很多人开始拿出计算机，盘算着该不该换车，或者要不要成为成为拥车族。
按目前以及下来一两期的拥车证走势，第一次买车，或拥有车龄超过6年的汽车车主，这是进场比较划算。
据记者昨天在车行的观察，很多有意买车的消费者，多是新买家，或者是买新车给孩子的家长。至于想旧车换新车的车主，大多数受访时透露，因为手上的汽车快供完了，所以趁机换车。
受访车商指出，车龄三年以下的车辆，放在旧车市场出售或杀车，所得回报未必能抵消车主的银行贷款。除非是汽车贷款已付得七七八八，不用另外拿出现款换车，在这样的情况下换车才划算。
永利盛汽车执行董事陈侠发指出，虽然拥车证成价暴跌，使得汽车售价调低，但是若车主手头上的汽车当二手车卖出口，未能偿还剩余的汽车贷款，换车并不划算。
另一方面，车龄超过6年的汽车，当时拥车证标价一般在3万元以上，而按特惠附加注册费（PARF）计算法所得到的回扣也较高，因此杀车时能拿到的回扣也比较多，这样的车主适合在这个时候进场。
2002年5月前注册的汽车，杀车所获得的特惠附加注册费（PARF）回扣，介于到岸价（OMV）的130%至80%，以一辆1600cc的日本汽车计算，回扣额介于1万到1万5000元，加上拥车证余值回扣，报销这样的车子，可以拿到2万元以上的总回扣，正好可以用来支付新车的首期。
但是在2002年之后注册的汽车，报销车时，特惠附加注册费（PARF）是根据汽车附加注册费（ARF）计算，介于ARF的75%至50%。换句话说，6年前注册的车子，杀车时获得的总回扣比较多，再加上较高的拥车证价的余值回扣，车主得到总现金回扣比较多。
然而，有车商指出，目前路上行驶的80万辆汽车，超过5年车龄的属于极少数，因此可以杀车换新车的人并不多。
至于第一次买车的消费者，由于没有旧车贬值的顾虑，可以无负担地享受车商提供的种种优惠。要考虑的是，将来杀车或换车，所得现金回扣将相应减少。
拥车证全面崩溃，代表出入口商和旧车商的汽车公会前天表示准备向政府提出五点建议，包括把下来的汽车组别拥车证配额减少25%。本报尝试联络交通部，当局目前还没有答复。
按目前以及下来一两期的拥车证走势，第一次买车，或拥有车龄超过6年的汽车车主，这是进场比较划算。
据记者昨天在车行的观察，很多有意买车的消费者，多是新买家，或者是买新车给孩子的家长。至于想旧车换新车的车主，大多数受访时透露，因为手上的汽车快供完了，所以趁机换车。
受访车商指出，车龄三年以下的车辆，放在旧车市场出售或杀车，所得回报未必能抵消车主的银行贷款。除非是汽车贷款已付得七七八八，不用另外拿出现款换车，在这样的情况下换车才划算。
永利盛汽车执行董事陈侠发指出，虽然拥车证成价暴跌，使得汽车售价调低，但是若车主手头上的汽车当二手车卖出口，未能偿还剩余的汽车贷款，换车并不划算。
另一方面，车龄超过6年的汽车，当时拥车证标价一般在3万元以上，而按特惠附加注册费（PARF）计算法所得到的回扣也较高，因此杀车时能拿到的回扣也比较多，这样的车主适合在这个时候进场。
2002年5月前注册的汽车，杀车所获得的特惠附加注册费（PARF）回扣，介于到岸价（OMV）的130%至80%，以一辆1600cc的日本汽车计算，回扣额介于1万到1万5000元，加上拥车证余值回扣，报销这样的车子，可以拿到2万元以上的总回扣，正好可以用来支付新车的首期。
但是在2002年之后注册的汽车，报销车时，特惠附加注册费（PARF）是根据汽车附加注册费（ARF）计算，介于ARF的75%至50%。换句话说，6年前注册的车子，杀车时获得的总回扣比较多，再加上较高的拥车证价的余值回扣，车主得到总现金回扣比较多。
然而，有车商指出，目前路上行驶的80万辆汽车，超过5年车龄的属于极少数，因此可以杀车换新车的人并不多。
至于第一次买车的消费者，由于没有旧车贬值的顾虑，可以无负担地享受车商提供的种种优惠。要考虑的是，将来杀车或换车，所得现金回扣将相应减少。
拥车证全面崩溃，代表出入口商和旧车商的汽车公会前天表示准备向政府提出五点建议，包括把下来的汽车组别拥车证配额减少25%。本报尝试联络交通部，当局目前还没有答复。
2元拥车证 激起买车热
（2008-11-21） ● 赵琬仪 拥车证成功标价破天荒掉到2元，车价应声而跌，如今不到3万元就能买到一辆小型车。
昨天中午过后，车行热闹如周末，看车的人潮比平时多了50％。一名车商语气中掩饰不了兴奋说，最新拥车证标价公布后不到24小时，就接到了100辆新车的订单。
记者昨天走访亚历山大路一带的车行，车商早已展开削价战，车价跌幅从1000元至8000元。各式各样的汽车优惠配套，令许多原本打算买车或计划换车的消费者非常心动，有人甚至冲动到还没有考到驾照，就下订单买车。
梁幸慧(25岁)明年1月才考驾驶执照，但她昨天已经忍不住订了一辆丰田VIOS新车。她说，拥车证跌到2元，车价也跟着下调，这是最佳的购买时机，怕错过了就不会有更好的优惠。
虽然经济前景不明朗，但工作两年的她认为，这个时候晋升拥车族，可以鞭策自己加倍努力工作。
昨天下午，记者到起亚(Kia)、三菱（Mitsubishi）、丰田（Toyota）、本田（Honda）等车行给市场探温。虽然是星期四，但是一家大小来看车的热闹情况，有如公共假日，汽车经纪拿着计算机忙着兜售，销售气氛像热卖会。
面对车商的削价战，消费者也很懂得精打细算，很多人一边看车，一边接收其他车行经纪的简讯。很多人跑完一家再到另一家，货比三家后才慢慢做决定。
李武香（41岁，印刷商）告诉记者，他现在用的车子车龄超过三年，汽车贷款已还得七七八八，可以计划换车，眼见拥车证成价暴跌，机不可失。他表示会在这两天内订购，因为他担心如果市场反应太好，车商在来临周末会调高价格。
起亚汽车助理行销经理沈健通受访时指出，畅销型号Picanto一般每月可售出60至80辆，现在价格调低到三万元以下，相信会进一步刺激销量。他预料周末的车行人潮会更多。
三菱汽车高级行销经理鄞云逸告诉本报，过去两个月汽车销售情况明显放软，拥车证价格崩溃再度把人潮带进车行，车商必然把握机会，推出诱人优惠配套，刺激购买欲。三菱车行提供的优惠配套包括比市面上低的贷款利率，赠送各种价值上千元的汽车配饰等。 它的行销策略显然奏效，在拥车证标价崩溃后的24小时已做了100宗生意，其中小型汽车组（A组）车辆占了8成。
A组拥车证价格破天荒暴跌，车商削价迎战并不为奇。由于汽车业者预计大型及豪华汽车组（B组）拥车证下一期将继续下跌，跌至两三千元，车商推出的汽车优惠也包括B组汽车。
大型车拥车证曾在1998年出现50元的超低价，下来B组汽车拥车证会不会缔造新低，没有人敢打包票说“不会”。
经济前景不明朗，拥车证标价变得难以预测，有平行进口车商考虑实行新销售配套，让消费者根据心目中的拥车证标价，自己设计购车配套。
平行进口车商黄永廷受访时透露，他的车行正计划推出由消费者按照个人的预测，自定车价的配套。
他说：“拥车证戏剧性崩溃之后，车商需要新的做生意方式。让顾客自己决定愿意付出多少钱标拥车证，这是保住顾客信心的方法之一。”
昨天中午过后，车行热闹如周末，看车的人潮比平时多了50％。一名车商语气中掩饰不了兴奋说，最新拥车证标价公布后不到24小时，就接到了100辆新车的订单。
记者昨天走访亚历山大路一带的车行，车商早已展开削价战，车价跌幅从1000元至8000元。各式各样的汽车优惠配套，令许多原本打算买车或计划换车的消费者非常心动，有人甚至冲动到还没有考到驾照，就下订单买车。
梁幸慧(25岁)明年1月才考驾驶执照，但她昨天已经忍不住订了一辆丰田VIOS新车。她说，拥车证跌到2元，车价也跟着下调，这是最佳的购买时机，怕错过了就不会有更好的优惠。
虽然经济前景不明朗，但工作两年的她认为，这个时候晋升拥车族，可以鞭策自己加倍努力工作。
昨天下午，记者到起亚(Kia)、三菱（Mitsubishi）、丰田（Toyota）、本田（Honda）等车行给市场探温。虽然是星期四，但是一家大小来看车的热闹情况，有如公共假日，汽车经纪拿着计算机忙着兜售，销售气氛像热卖会。
面对车商的削价战，消费者也很懂得精打细算，很多人一边看车，一边接收其他车行经纪的简讯。很多人跑完一家再到另一家，货比三家后才慢慢做决定。
李武香（41岁，印刷商）告诉记者，他现在用的车子车龄超过三年，汽车贷款已还得七七八八，可以计划换车，眼见拥车证成价暴跌，机不可失。他表示会在这两天内订购，因为他担心如果市场反应太好，车商在来临周末会调高价格。
起亚汽车助理行销经理沈健通受访时指出，畅销型号Picanto一般每月可售出60至80辆，现在价格调低到三万元以下，相信会进一步刺激销量。他预料周末的车行人潮会更多。
三菱汽车高级行销经理鄞云逸告诉本报，过去两个月汽车销售情况明显放软，拥车证价格崩溃再度把人潮带进车行，车商必然把握机会，推出诱人优惠配套，刺激购买欲。三菱车行提供的优惠配套包括比市面上低的贷款利率，赠送各种价值上千元的汽车配饰等。 它的行销策略显然奏效，在拥车证标价崩溃后的24小时已做了100宗生意，其中小型汽车组（A组）车辆占了8成。
A组拥车证价格破天荒暴跌，车商削价迎战并不为奇。由于汽车业者预计大型及豪华汽车组（B组）拥车证下一期将继续下跌，跌至两三千元，车商推出的汽车优惠也包括B组汽车。
大型车拥车证曾在1998年出现50元的超低价，下来B组汽车拥车证会不会缔造新低，没有人敢打包票说“不会”。
经济前景不明朗，拥车证标价变得难以预测，有平行进口车商考虑实行新销售配套，让消费者根据心目中的拥车证标价，自己设计购车配套。
平行进口车商黄永廷受访时透露，他的车行正计划推出由消费者按照个人的预测，自定车价的配套。
他说：“拥车证戏剧性崩溃之后，车商需要新的做生意方式。让顾客自己决定愿意付出多少钱标拥车证，这是保住顾客信心的方法之一。”
Thursday, November 20, 2008
3大名師 教你耐心挑好宅
( 2008/11/12 )
房地產界的內行人都知道，景氣愈差，愈能買到好房子，未來2年全球景氣度寒冬，購屋人只要耐心等、慢慢挑，2年內絕對可以選到便宜的「好宅」。
翻開報紙，房地產廣告明顯少了一半，一位知名建商總經理碰到記者的第一句話就是：「我知道你想問市場，但不用問，一定賣不好！」
相較於預售市場的急凍現象，10月中旬，中信房屋副總經理劉天仁在自家記者會上被問到中古屋市況時，他的回答是：比起SARS沒人看屋的窘況，現在看起來是好一點，業務員還能帶客戶進進出出，「不過雖然看起來很忙，卻沒什麼業績。」劉天仁的語氣，透露出中古市場買氣也不振的事實。
市況冷 買方議價空間大
根據中信房屋的買方購屋需求調查，現在自住型買方已「暴增」至8成，但劉天仁也坦言，有意買房子的人雖然比前一季增加，「但卻有75%的賣方，無法接受買方所提出的價格。」
房屋買賣雙方對於價格的差距認知到底有多大？專營仁愛商圈的住商不動產業務員表示，一位知名歌手到仁愛路四段看屋，總價4880萬元的大樓，買方一出價就大砍2000萬元；中信房屋特助胡珮蘭私下透露，就連身處冰風暴的仲介同業換屋，在角色異位後，殺得更是不留情面，「開價3600萬元的80坪透天別墅，一口價只剩2000萬元。」
買方帶著「大刀」獵屋，只要運氣好，碰到口袋不深、需要資金周轉的賣方，就能撿到便宜。永慶房屋總經理廖本勝以敦化南路的豪宅為例，總統大選前，多組買方排隊等著看屋，最後以每坪87萬元的搶手價成交；9月分同棟大樓有一戶只成交60萬元。
精華區房價殺聲隆隆，更不用說郊區了。「房市怕的不是跌，而是沒人看、沒人買！」廖本勝冷靜的說，全球籠罩在金融危機下，使得原本處於修正的台灣房市更是雪上加霜，現在唯一的好消息就是，金融不確定事件可加快市場趕底速度，修正過後，自住客會想進場。
今年3月，一位保險經紀公司的總經理原本準備3000萬元預算想搬到市中心，當時只能買到中山區地段相對較差、位於遼寧夜市附近的50多坪華廈，但這個價位他買不下手，只好忍痛放棄、轉為等待。520後，房市急轉直下，他抱著滿手現金，到市場獵屋，「相同的預算現在可以買到同區域中更佳的路段，例如南京東路兄弟大飯店捷運站附近，甚至敦化學區、慶城街等的華廈。」他慶幸自己當時沒有衝動購屋，冷靜過後反而找到更適合自己的房子。
好房子 未來2年慢慢挑
多數房地產業者均認為，在金融風暴影響下，房市的修正期少則2年、多則5年，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，從現在開始到明年底前，都是買方可以進場慢慢挑選的好時機，而且只要耐心、懂得挑出好房子，相同的預算還可以多買1個房間。
曾做過土地開發、建築經理、估價等房屋業務的開誠建設副總經理宋懋仁表示，房地產內行人都知道，房市愈差，愈能挑到品質好的房子。那麼好房子需要具備什麼條件呢？除了最基本的地段、生活機能外，還包括結構安全、建材品質、管理完備、格局採光及景觀等，「最重要的是，要能符合自己的需求。」
政大地政系教授張金鶚則一再提醒：「自住客要買的是好產品，而非好的價格。」他買房子優先選擇的是景觀，「對我而言，房子要住的舒服，是生活的一部分。」因此，他選擇政大附近能看山看水的高樓華廈，這點和以美學藝術銷售著名的甲桂林董事長張裕能不謀而合。
知名豪宅設計師黃永洪認為，每個人生階段需要的房子不同，因此找房子前，要先了解自己的需求；昇陽建設總經理簡伯殷則指出，在社會變遷及生活習慣的改變下，好宅要具備「永住」的概念，也就是彈性空間的使用，一間房子可以滿足一輩子的需求。
未來2年是房市景氣修正的階段、也是完全的買方市場，購屋人只要耐心、了解自己需求、勤做功課及做好資金規畫，在接下來的2年絕對可以買到物超所值的好宅。（詳細3大名師買好宅方法，請見本期Money+理財家雜誌）
好宅應具備哪些基本要件？
地段（區域中優質地段） 生活機能（鄰近市場、百貨、公園、學校等） 交通方便（附近有捷運、公路、公車、鐵路） 結構安全（符合耐震、抗震、防火規範） 建材配備（等級愈高愈好） 管理完備（居家安全、代收代管服務） 格局採光（隔局符合需求、座向適宜） 景觀（高樓層可面樹海、公園、山景或水岸） 知名度（名人居住或知名建商興建）
房地產界的內行人都知道，景氣愈差，愈能買到好房子，未來2年全球景氣度寒冬，購屋人只要耐心等、慢慢挑，2年內絕對可以選到便宜的「好宅」。
翻開報紙，房地產廣告明顯少了一半，一位知名建商總經理碰到記者的第一句話就是：「我知道你想問市場，但不用問，一定賣不好！」
相較於預售市場的急凍現象，10月中旬，中信房屋副總經理劉天仁在自家記者會上被問到中古屋市況時，他的回答是：比起SARS沒人看屋的窘況，現在看起來是好一點，業務員還能帶客戶進進出出，「不過雖然看起來很忙，卻沒什麼業績。」劉天仁的語氣，透露出中古市場買氣也不振的事實。
市況冷 買方議價空間大
根據中信房屋的買方購屋需求調查，現在自住型買方已「暴增」至8成，但劉天仁也坦言，有意買房子的人雖然比前一季增加，「但卻有75%的賣方，無法接受買方所提出的價格。」
房屋買賣雙方對於價格的差距認知到底有多大？專營仁愛商圈的住商不動產業務員表示，一位知名歌手到仁愛路四段看屋，總價4880萬元的大樓，買方一出價就大砍2000萬元；中信房屋特助胡珮蘭私下透露，就連身處冰風暴的仲介同業換屋，在角色異位後，殺得更是不留情面，「開價3600萬元的80坪透天別墅，一口價只剩2000萬元。」
買方帶著「大刀」獵屋，只要運氣好，碰到口袋不深、需要資金周轉的賣方，就能撿到便宜。永慶房屋總經理廖本勝以敦化南路的豪宅為例，總統大選前，多組買方排隊等著看屋，最後以每坪87萬元的搶手價成交；9月分同棟大樓有一戶只成交60萬元。
精華區房價殺聲隆隆，更不用說郊區了。「房市怕的不是跌，而是沒人看、沒人買！」廖本勝冷靜的說，全球籠罩在金融危機下，使得原本處於修正的台灣房市更是雪上加霜，現在唯一的好消息就是，金融不確定事件可加快市場趕底速度，修正過後，自住客會想進場。
今年3月，一位保險經紀公司的總經理原本準備3000萬元預算想搬到市中心，當時只能買到中山區地段相對較差、位於遼寧夜市附近的50多坪華廈，但這個價位他買不下手，只好忍痛放棄、轉為等待。520後，房市急轉直下，他抱著滿手現金，到市場獵屋，「相同的預算現在可以買到同區域中更佳的路段，例如南京東路兄弟大飯店捷運站附近，甚至敦化學區、慶城街等的華廈。」他慶幸自己當時沒有衝動購屋，冷靜過後反而找到更適合自己的房子。
好房子 未來2年慢慢挑
多數房地產業者均認為，在金融風暴影響下，房市的修正期少則2年、多則5年，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，從現在開始到明年底前，都是買方可以進場慢慢挑選的好時機，而且只要耐心、懂得挑出好房子，相同的預算還可以多買1個房間。
曾做過土地開發、建築經理、估價等房屋業務的開誠建設副總經理宋懋仁表示，房地產內行人都知道，房市愈差，愈能挑到品質好的房子。那麼好房子需要具備什麼條件呢？除了最基本的地段、生活機能外，還包括結構安全、建材品質、管理完備、格局採光及景觀等，「最重要的是，要能符合自己的需求。」
政大地政系教授張金鶚則一再提醒：「自住客要買的是好產品，而非好的價格。」他買房子優先選擇的是景觀，「對我而言，房子要住的舒服，是生活的一部分。」因此，他選擇政大附近能看山看水的高樓華廈，這點和以美學藝術銷售著名的甲桂林董事長張裕能不謀而合。
知名豪宅設計師黃永洪認為，每個人生階段需要的房子不同，因此找房子前，要先了解自己的需求；昇陽建設總經理簡伯殷則指出，在社會變遷及生活習慣的改變下，好宅要具備「永住」的概念，也就是彈性空間的使用，一間房子可以滿足一輩子的需求。
未來2年是房市景氣修正的階段、也是完全的買方市場，購屋人只要耐心、了解自己需求、勤做功課及做好資金規畫，在接下來的2年絕對可以買到物超所值的好宅。（詳細3大名師買好宅方法，請見本期Money+理財家雜誌）
好宅應具備哪些基本要件？
地段（區域中優質地段） 生活機能（鄰近市場、百貨、公園、學校等） 交通方便（附近有捷運、公路、公車、鐵路） 結構安全（符合耐震、抗震、防火規範） 建材配備（等級愈高愈好） 管理完備（居家安全、代收代管服務） 格局採光（隔局符合需求、座向適宜） 景觀（高樓層可面樹海、公園、山景或水岸） 知名度（名人居住或知名建商興建）
Two sites up for sale amid weak market
from Lushhomemedia by luxuryasiahome
THE Urban Redevelopment Authority (URA) is testing the waters by offering two 99-year leasehold sites - one residential and one commercial-residential - for sale.
The sites have been placed on the reserve list, meaning they will be tendered out only if developers indicate sufficient interest.
However, property consultants doubt they will attract much, if any, interest from developers, given the weak market.
Earlier this week, monthly URA data showed that developers managed to sell just 112 units last month, a level comparable to the Sars period in 2003. It also showed that about 50 home buyers did not complete deals last month.
The first site, at Dakota Crescent, is for a residential project with a gross floor area of 647,599 sq ft. It is near the future Singapore Sports Hub and upcoming Dakota MRT station.
The second, at Seletar Road, is for a mixed commercial and residential development with a gross floor area of 226,042 sq ft. It is in a residential area at Seletar Hills near the future Seletar Aerospace Park.
Early this month, the Government cancelled two of three tenders of confirmed sites for the rest of the year. A tender for an executive condo in Punggol went ahead, but this site attracted no bids. With the market hit by the global financial crisis, developers are taking a breather from land banking, said a consultant.
‘The current cautious mood and slow sale activity in the residential market have diminished developers’ appetite for development sites,’ said Mr Nicholas Mak, Knight Frank’s director of research and consultancy.
He said the chances of developers expressing interest to trigger the launch of Dakota Crescent are slim, despite its good location.
He estimates the launch price for a proposed development with up to 550 units at Dakota Crescent at $650 to $680 per sq ft (psf), or a land price of roughly between $170 and $220 psf per plot ratio. The Seletar plot, he said, is estimated at $120 to $150 psf per plot ratio. A condo there could fetch prices of $530 to $570 psf if launched next year and beyond, said Mr Mak.
Source : Straits Times - 20 Nov 2008
THE Urban Redevelopment Authority (URA) is testing the waters by offering two 99-year leasehold sites - one residential and one commercial-residential - for sale.
The sites have been placed on the reserve list, meaning they will be tendered out only if developers indicate sufficient interest.
However, property consultants doubt they will attract much, if any, interest from developers, given the weak market.
Earlier this week, monthly URA data showed that developers managed to sell just 112 units last month, a level comparable to the Sars period in 2003. It also showed that about 50 home buyers did not complete deals last month.
The first site, at Dakota Crescent, is for a residential project with a gross floor area of 647,599 sq ft. It is near the future Singapore Sports Hub and upcoming Dakota MRT station.
The second, at Seletar Road, is for a mixed commercial and residential development with a gross floor area of 226,042 sq ft. It is in a residential area at Seletar Hills near the future Seletar Aerospace Park.
Early this month, the Government cancelled two of three tenders of confirmed sites for the rest of the year. A tender for an executive condo in Punggol went ahead, but this site attracted no bids. With the market hit by the global financial crisis, developers are taking a breather from land banking, said a consultant.
‘The current cautious mood and slow sale activity in the residential market have diminished developers’ appetite for development sites,’ said Mr Nicholas Mak, Knight Frank’s director of research and consultancy.
He said the chances of developers expressing interest to trigger the launch of Dakota Crescent are slim, despite its good location.
He estimates the launch price for a proposed development with up to 550 units at Dakota Crescent at $650 to $680 per sq ft (psf), or a land price of roughly between $170 and $220 psf per plot ratio. The Seletar plot, he said, is estimated at $120 to $150 psf per plot ratio. A condo there could fetch prices of $530 to $570 psf if launched next year and beyond, said Mr Mak.
Source : Straits Times - 20 Nov 2008
滬房地產:這個冬天很冷
後一則 前一則 財匯資訊提供，摘自：國際金融報2008 / 11 / 20 星期四 11:39 寄給朋友 友善列印
萬科贈12萬元打折券 一位家住上海七寶萬泰花園的劉先生昨日告訴記者，他們小區最近都收到了來自萬科的一本精美冊子，裡面是金額高達12萬元的打折券。
劉先生透露，萬科此次12萬元打折的是其在上海的白馬花園、花園小城、金色里程、四季花城4個樓盤，分發的冊子裡有每個樓盤3萬元的抵用券。只要在10月25日到11月30日簽這4個樓盤的訂金合同時出示，就可以直接抵扣合同金額。
由此可見，萬科的打折力度著實不小。事實上，11月份以來，萬科的不利消息一直在坊間流傳。
11月初有消息傳出，萬科在京、滬、深等地部分項目停工，其中也包括在上海的城花新園項目。對此，萬科集團執行副總裁肖莉公開表示，「今年萬科確實有一些項目的施工計劃比年初有所推遲，但所有這些項目都是尚未開盤銷售的樓盤」，「在中期報告和三季度報告中，公司已明確表示將調減開工計劃，全年開工面積由年初的848萬平方米下調為570萬平方米左右。尤其在中報中，對調整的目的、調整的具體情況，都有清晰的披露。」
買房送工作
隨著樓市的持續不景氣、銷售壓力的增大，目前用出各種吸引眼球方式促銷打折的並不僅僅是萬科。昨日，三湘集團打出廣告：「凡新購買三湘四季花城玉蘭苑住房的業主將有機會由上海三湘股份有限公司安排一份適合的工作崗位」。據悉，本次被招聘的員工將主要就近安排在三湘四季花城項目部和泗涇商業項目部工作。
相對於上述開發商的苦苦支撐，樓市的不景氣已經讓諸多的項目、公司到了無力支撐的局面。來自上海聯合產權交易所的信息顯示，近一個月內，向上海聯合產權交易所提交了股權轉讓申請的房地產企業已達14家，其中，上海房企佔到了10家。
土地市場繼續冷淡
樓市的不景氣，反映在土地市場上則更為明顯。昨日，上海房地局推出今年以來最大一幅招拍掛土地開標。萬達集團以9.9213億元的低價成交，折合樓面地價約2400元/平方米。此外，金山的兩幅住宅地塊流標。
今年最大的新推地塊，是上海房地局第35號土地公告中的地塊，為「嘉定區江橋鎮黃家花園路東側、金沙江西路南側地塊」，地塊的總面積為23.82928萬平方米，其中，出讓面積為18.63154萬平方米，規劃用途為商業、商務辦公用地及居住用地。
對於低價成交，昨日，易居中國分析師付琦在接受記者採訪時表示，由於只有萬達集團一家企業申請競買，從而導致該地塊毫無懸念的以低價成交。這是由於在當前的樓市淡季，能有10億元的「閒錢」來拿地的企業並不多，而在能拿出10億元的企業中，願意在這個時機拿地的企業也不多。
萬科贈12萬元打折券 一位家住上海七寶萬泰花園的劉先生昨日告訴記者，他們小區最近都收到了來自萬科的一本精美冊子，裡面是金額高達12萬元的打折券。
劉先生透露，萬科此次12萬元打折的是其在上海的白馬花園、花園小城、金色里程、四季花城4個樓盤，分發的冊子裡有每個樓盤3萬元的抵用券。只要在10月25日到11月30日簽這4個樓盤的訂金合同時出示，就可以直接抵扣合同金額。
由此可見，萬科的打折力度著實不小。事實上，11月份以來，萬科的不利消息一直在坊間流傳。
11月初有消息傳出，萬科在京、滬、深等地部分項目停工，其中也包括在上海的城花新園項目。對此，萬科集團執行副總裁肖莉公開表示，「今年萬科確實有一些項目的施工計劃比年初有所推遲，但所有這些項目都是尚未開盤銷售的樓盤」，「在中期報告和三季度報告中，公司已明確表示將調減開工計劃，全年開工面積由年初的848萬平方米下調為570萬平方米左右。尤其在中報中，對調整的目的、調整的具體情況，都有清晰的披露。」
買房送工作
隨著樓市的持續不景氣、銷售壓力的增大，目前用出各種吸引眼球方式促銷打折的並不僅僅是萬科。昨日，三湘集團打出廣告：「凡新購買三湘四季花城玉蘭苑住房的業主將有機會由上海三湘股份有限公司安排一份適合的工作崗位」。據悉，本次被招聘的員工將主要就近安排在三湘四季花城項目部和泗涇商業項目部工作。
相對於上述開發商的苦苦支撐，樓市的不景氣已經讓諸多的項目、公司到了無力支撐的局面。來自上海聯合產權交易所的信息顯示，近一個月內，向上海聯合產權交易所提交了股權轉讓申請的房地產企業已達14家，其中，上海房企佔到了10家。
土地市場繼續冷淡
樓市的不景氣，反映在土地市場上則更為明顯。昨日，上海房地局推出今年以來最大一幅招拍掛土地開標。萬達集團以9.9213億元的低價成交，折合樓面地價約2400元/平方米。此外，金山的兩幅住宅地塊流標。
今年最大的新推地塊，是上海房地局第35號土地公告中的地塊，為「嘉定區江橋鎮黃家花園路東側、金沙江西路南側地塊」，地塊的總面積為23.82928萬平方米，其中，出讓面積為18.63154萬平方米，規劃用途為商業、商務辦公用地及居住用地。
對於低價成交，昨日，易居中國分析師付琦在接受記者採訪時表示，由於只有萬達集團一家企業申請競買，從而導致該地塊毫無懸念的以低價成交。這是由於在當前的樓市淡季，能有10億元的「閒錢」來拿地的企業並不多，而在能拿出10億元的企業中，願意在這個時機拿地的企業也不多。
有史以来最低成价 A组拥车证：2元
（2008-11-20） ● 李静仪 区区2元就标到一张中小型汽车的拥车证！
受经济不景气阴霾笼罩，中小型汽车组（A组）的拥车证最低成功标价昨天破天荒暴跌，从上一期的一万多元猛挫到只剩2元，令车商大为震惊，傍晚纷纷召开紧急会议商讨对策，成功标得便宜拥车证的幸运儿则意外提早获得圣诞礼物。
这是拥车证自2002年实行公开投标制以来，第一次出现2元的反常现象。在1997年12月，大型轿车的拥车证曾惨跌至50元。
上一次拥车证崩溃是在两年前，当时由于市面上严重欠缺符合欧盟四(EuroIV)柴油排气标准的商用车辆，货车和巴士组（C组）连续六期维持在一元超低水平。
由于近期市场坏消息接踵而来，过去几期拥车证都趋软，但没人料到它会暴跌到如此程度，其他车组拥车证也全面猛挫。
在下午4时投标结束时，中小型汽车组只接到1852份投标，仅比配额多出一张。这是A组拥车证有史以来的最低成价，该组拥车证曾在2001年暴跌至101元，但当时仍实行透明度不高的封闭式投标制。
大型及豪华汽车组（B组）拥车证也几乎比上一期锐减了一半，只报4889元，是过去10年来最低价位。公开组及货车和巴士组也分别下挫到仅剩6000余元。
拥车证崩溃，受访车商都把矛头指向低迷的经济环境。汽车商公会前会长黄哲忠说，最近车行订单减少，市场又不断传出裁员消息，就算是有兴趣买车的人都不禁要三思，不敢贸然进场。
速霸陆代理商Motor Image集团总裁陈骏鸿说：“经济不景气大大影响了买气，现在银行在发出贷款时要求也更严格，结果不少顾客申请不到贷款买不成车。”
本田（Honda）代理商嘉摩哆产品经理黄耀民指出，现在公路上的汽车大多只有三四年车龄，而这些车主都背负着很重的汽车贷款压力，根本没办法换车，否则可能还得贴钱，导致进场买车的人减少。 他预计拥车证可能还未跌至谷底，“这个配额年度还有六次投标，每次会发出1800多张拥车证，接下来若经济恶化，拥车证还是有机会跌到一元，B组也可能跌剩2元”。
汽车出入口商协会副会长刘启祥预计，下一期的A组拥车证预料会回弹至五六千元，“相信车行将调低新车售价，现在是进场买车的最好时机”。
之前已订购中小型汽车的公众，将可获得相当可观的拥车证回扣。以本田Civic轿车为例，由于车商把回扣额定为一万元，因此最终的车价将减至6万2000元。
受经济不景气阴霾笼罩，中小型汽车组（A组）的拥车证最低成功标价昨天破天荒暴跌，从上一期的一万多元猛挫到只剩2元，令车商大为震惊，傍晚纷纷召开紧急会议商讨对策，成功标得便宜拥车证的幸运儿则意外提早获得圣诞礼物。
这是拥车证自2002年实行公开投标制以来，第一次出现2元的反常现象。在1997年12月，大型轿车的拥车证曾惨跌至50元。
上一次拥车证崩溃是在两年前，当时由于市面上严重欠缺符合欧盟四(EuroIV)柴油排气标准的商用车辆，货车和巴士组（C组）连续六期维持在一元超低水平。
由于近期市场坏消息接踵而来，过去几期拥车证都趋软，但没人料到它会暴跌到如此程度，其他车组拥车证也全面猛挫。
在下午4时投标结束时，中小型汽车组只接到1852份投标，仅比配额多出一张。这是A组拥车证有史以来的最低成价，该组拥车证曾在2001年暴跌至101元，但当时仍实行透明度不高的封闭式投标制。
大型及豪华汽车组（B组）拥车证也几乎比上一期锐减了一半，只报4889元，是过去10年来最低价位。公开组及货车和巴士组也分别下挫到仅剩6000余元。
拥车证崩溃，受访车商都把矛头指向低迷的经济环境。汽车商公会前会长黄哲忠说，最近车行订单减少，市场又不断传出裁员消息，就算是有兴趣买车的人都不禁要三思，不敢贸然进场。
速霸陆代理商Motor Image集团总裁陈骏鸿说：“经济不景气大大影响了买气，现在银行在发出贷款时要求也更严格，结果不少顾客申请不到贷款买不成车。”
本田（Honda）代理商嘉摩哆产品经理黄耀民指出，现在公路上的汽车大多只有三四年车龄，而这些车主都背负着很重的汽车贷款压力，根本没办法换车，否则可能还得贴钱，导致进场买车的人减少。 他预计拥车证可能还未跌至谷底，“这个配额年度还有六次投标，每次会发出1800多张拥车证，接下来若经济恶化，拥车证还是有机会跌到一元，B组也可能跌剩2元”。
汽车出入口商协会副会长刘启祥预计，下一期的A组拥车证预料会回弹至五六千元，“相信车行将调低新车售价，现在是进场买车的最好时机”。
之前已订购中小型汽车的公众，将可获得相当可观的拥车证回扣。以本田Civic轿车为例，由于车商把回扣额定为一万元，因此最终的车价将减至6万2000元。
Wednesday, November 19, 2008
2009年全球經濟五大預言
保守 等谷底翻升
今周刊．撰文：楊紹華
有人說，如果可以，希望能夠跳過二○○九年，直接進入二○一○年。摩根士丹利首席經濟學家史帝芬羅奇定義：二○○九年，是八○年代以來全球經濟最弱的一年。在投資上，大師建議：你必須把風險擺在第一位，防禦保財最重要。
「十．四加上九．九，等於二十．三。」寶華經濟研究院院長梁國源一邊看著資料，一邊喃喃計算著。
他說，這個數字很可能就是當前經濟衰退的有效期間——二十個月。
二戰以來，美國歷次經濟衰退的平均期間是十．四個月，標準差是三．三個月。也就是說，過去一趟經濟衰退最長大約需要耗時十四個月，最短則是七個月。
「但是這一次，十．四個月的平均水準之外，恐怕要加上三個標準差，也就是九．九個月，才是真正的經濟衰退期。」梁國源苦笑著說，除了一九二九年經濟大蕭條之外，這將是最漫長的一次衰退。
那麼，在這二十個月的衰退期中，我們走過了幾個月呢？
預言1：景氣繼續衰退/一九八○年代以來最糟糕的一年
除了梁國源的簡單計算，事實上，國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）在今年十月所發表的研究報告，也點出了結論相近的悲觀論調。
在這份報告中，ＩＭＦ把過去歷次的經濟衰退或趨緩做了一些分類：與金融問題有關的、無關的，與銀行問題有關的、無關的。結果顯示，如果經濟衰退是由金融問題所造成的，而金融問題又是與銀行相關，那麼，衰退期平均將長達七．六季，接近兩年的時間。而這一次的衰退，結構就是如此。
換句話說，就算是把去年年底當作景氣衰退的起點，○九年，同樣還是不能擺脫「衰退」兩個字的糾纏。
「在我的經驗裡，這場衰退是最嚴重的一次。」花旗銀行台灣區首席經濟學家鄭貞茂說。而摩根士丹利亞洲區主席兼首席經濟學家史帝芬羅奇（Stephen Roach），在接受《今周刊》專訪時，更是開宗明義地為○九年定下了悲觀的基調：「這是八○年代以來全球經濟最弱的一年。」
預言2：下半年情況改善/但只比上半年好一點點
而在○九年，世界有機會走到景氣曲線較為平緩的谷底階段嗎？「有！說起來有點可憐，明年惟一想得到的好消息，是景氣惡化速度可望減緩。」鄭貞茂預測，美國上半年的單季ＧＤＰ成長率將呈負數表現，到了下半年，則有出現微幅正成長的機會。「也就是說，景氣還是在衰退，但下半年的衰退速度會比上半年減緩。」
史帝芬羅奇的看法與鄭貞茂相差不多，「是的，下半年經濟表現有機會比上半年好，但我還是要強調兩個重點。第一，只是『有機會』，不是一定會發生；第二，就算有恢復，但這個恢復的力道也會非常之弱。」
預言3：全球股市回穩/最壞的情況已經過去
新光投信投顧事業部協理謝學雲從歷史數據分析，台灣加權股價指數在上升階段時，平均會走十七個月的多頭，在下跌階段時，則平均延續十三個月。一趟多空循環，約莫耗時三十個月。
明顯的，台股本波高點落在○七年的十月，依照平均，今年十一月應該落底，「但是，老話一句，這次的衰退很不一樣，我想落底時間至少再加一季。」謝學雲推估，明年二月，或許會是台股落底時。
而依照同樣的推論方式，謝學雲認為美國標準普爾五○○指數的落底時間，則可能在明年四月。不過，這並不代表股市投資人屆時可以放膽買進。史帝芬羅奇強調：「總而言之，明年股市就算反彈，恐怕也好不到哪裡去，所以投資人必須十分謹慎。說到底，這絕對是必須把風險控管擺在第一位的年度。」
預言4：中國是惟一亮點/但無法帶動世界經濟
就連中國，這個ＩＭＦ預估明年經濟成長率仍可達到八．五％高水準的市場，也沒有完全樂觀的理由。
十一月九日，中國政府宣布將祭出高達人民幣四兆元的財政政策，藉此拉抬逐漸放緩的內需經濟。
消息傳出，中國股市大漲，但經濟學者的解讀卻不沒這麼興奮。多數看法認為，人民幣四兆元救市方案將可提升中國經濟成長率約二％，足以達到「保八」的目標。但反向思考，如果沒有救市方案，中國明年的經濟成長率就可能只有六％左右，與前年相比，掉了一半。
可惜，這並不足以成為大衰退趨勢底下的逆轉力量。陶冬表示，即使中國經濟成長還有八％以上，但相較於之前連續五年一○％以上的增長，這個市場已經明顯進入景氣趨緩的階段。「最多，中國只能提供亞洲市場一股穩定力量，但還不到拯救亞洲、拯救世界的地步。」
預言5：台灣不致衰退/但出口表現必定難看
話說回來，如果中國政府能夠透過財政政策搶救內需，對於台灣經濟來說，或許就是一劑難得的強心針。
鄭貞茂分析，雖然歐、美、日等成熟經濟體明年都將陷入經濟衰退，但台灣倒還不必過度緊張，「因為台灣有高達三分之二比重的出口，都是以新興國家為目標；而且，這些出口品都不是所謂的消費財，是需要加工的半成品。」
十一月十三日，惠譽國際信評公司發布亞太區最新經濟成長率預估報告，其中，認為台灣在○九年的經濟成長率將從原先預測的四．三％，大幅降至負成長一．七％，一次下修六％幅度。...
今周刊．撰文：楊紹華
有人說，如果可以，希望能夠跳過二○○九年，直接進入二○一○年。摩根士丹利首席經濟學家史帝芬羅奇定義：二○○九年，是八○年代以來全球經濟最弱的一年。在投資上，大師建議：你必須把風險擺在第一位，防禦保財最重要。
「十．四加上九．九，等於二十．三。」寶華經濟研究院院長梁國源一邊看著資料，一邊喃喃計算著。
他說，這個數字很可能就是當前經濟衰退的有效期間——二十個月。
二戰以來，美國歷次經濟衰退的平均期間是十．四個月，標準差是三．三個月。也就是說，過去一趟經濟衰退最長大約需要耗時十四個月，最短則是七個月。
「但是這一次，十．四個月的平均水準之外，恐怕要加上三個標準差，也就是九．九個月，才是真正的經濟衰退期。」梁國源苦笑著說，除了一九二九年經濟大蕭條之外，這將是最漫長的一次衰退。
那麼，在這二十個月的衰退期中，我們走過了幾個月呢？
預言1：景氣繼續衰退/一九八○年代以來最糟糕的一年
除了梁國源的簡單計算，事實上，國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）在今年十月所發表的研究報告，也點出了結論相近的悲觀論調。
在這份報告中，ＩＭＦ把過去歷次的經濟衰退或趨緩做了一些分類：與金融問題有關的、無關的，與銀行問題有關的、無關的。結果顯示，如果經濟衰退是由金融問題所造成的，而金融問題又是與銀行相關，那麼，衰退期平均將長達七．六季，接近兩年的時間。而這一次的衰退，結構就是如此。
換句話說，就算是把去年年底當作景氣衰退的起點，○九年，同樣還是不能擺脫「衰退」兩個字的糾纏。
「在我的經驗裡，這場衰退是最嚴重的一次。」花旗銀行台灣區首席經濟學家鄭貞茂說。而摩根士丹利亞洲區主席兼首席經濟學家史帝芬羅奇（Stephen Roach），在接受《今周刊》專訪時，更是開宗明義地為○九年定下了悲觀的基調：「這是八○年代以來全球經濟最弱的一年。」
預言2：下半年情況改善/但只比上半年好一點點
而在○九年，世界有機會走到景氣曲線較為平緩的谷底階段嗎？「有！說起來有點可憐，明年惟一想得到的好消息，是景氣惡化速度可望減緩。」鄭貞茂預測，美國上半年的單季ＧＤＰ成長率將呈負數表現，到了下半年，則有出現微幅正成長的機會。「也就是說，景氣還是在衰退，但下半年的衰退速度會比上半年減緩。」
史帝芬羅奇的看法與鄭貞茂相差不多，「是的，下半年經濟表現有機會比上半年好，但我還是要強調兩個重點。第一，只是『有機會』，不是一定會發生；第二，就算有恢復，但這個恢復的力道也會非常之弱。」
預言3：全球股市回穩/最壞的情況已經過去
新光投信投顧事業部協理謝學雲從歷史數據分析，台灣加權股價指數在上升階段時，平均會走十七個月的多頭，在下跌階段時，則平均延續十三個月。一趟多空循環，約莫耗時三十個月。
明顯的，台股本波高點落在○七年的十月，依照平均，今年十一月應該落底，「但是，老話一句，這次的衰退很不一樣，我想落底時間至少再加一季。」謝學雲推估，明年二月，或許會是台股落底時。
而依照同樣的推論方式，謝學雲認為美國標準普爾五○○指數的落底時間，則可能在明年四月。不過，這並不代表股市投資人屆時可以放膽買進。史帝芬羅奇強調：「總而言之，明年股市就算反彈，恐怕也好不到哪裡去，所以投資人必須十分謹慎。說到底，這絕對是必須把風險控管擺在第一位的年度。」
預言4：中國是惟一亮點/但無法帶動世界經濟
就連中國，這個ＩＭＦ預估明年經濟成長率仍可達到八．五％高水準的市場，也沒有完全樂觀的理由。
十一月九日，中國政府宣布將祭出高達人民幣四兆元的財政政策，藉此拉抬逐漸放緩的內需經濟。
消息傳出，中國股市大漲，但經濟學者的解讀卻不沒這麼興奮。多數看法認為，人民幣四兆元救市方案將可提升中國經濟成長率約二％，足以達到「保八」的目標。但反向思考，如果沒有救市方案，中國明年的經濟成長率就可能只有六％左右，與前年相比，掉了一半。
可惜，這並不足以成為大衰退趨勢底下的逆轉力量。陶冬表示，即使中國經濟成長還有八％以上，但相較於之前連續五年一○％以上的增長，這個市場已經明顯進入景氣趨緩的階段。「最多，中國只能提供亞洲市場一股穩定力量，但還不到拯救亞洲、拯救世界的地步。」
預言5：台灣不致衰退/但出口表現必定難看
話說回來，如果中國政府能夠透過財政政策搶救內需，對於台灣經濟來說，或許就是一劑難得的強心針。
鄭貞茂分析，雖然歐、美、日等成熟經濟體明年都將陷入經濟衰退，但台灣倒還不必過度緊張，「因為台灣有高達三分之二比重的出口，都是以新興國家為目標；而且，這些出口品都不是所謂的消費財，是需要加工的半成品。」
十一月十三日，惠譽國際信評公司發布亞太區最新經濟成長率預估報告，其中，認為台灣在○九年的經濟成長率將從原先預測的四．三％，大幅降至負成長一．七％，一次下修六％幅度。...
大陆9常委分赴基层 三级调研启动
（香港） (2008-11-19)
（联合早报网讯）香港文汇报报道，10月下旬到11月中旬，胡锦涛、吴邦国、温家宝、贾庆林、习近平、李长春、李克强、贺国强、周永康等中央九常委分赴陕西、广西、四川、吉林、浙江、广东、山东、湖北、河北等地方基层，结合科学发展观，因应金融危机影响展开大规模调研。政情分析专家表示，此举意味着全国范围内科学发展观调研工作已分三批依次展开。
中央深入学习实践科学发展观活动领导小组指出，为应对国际金融危机对中国经济带来的不利影响，中央近日做出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力地促进经济发展的政策措施。各地各部门要认真贯彻落实中央的决策和部署，紮实做好各项工作，保持经济平稳较快增长。
正如国务院总理温家宝本月14日、15日到广东视察，针对广东中小企业面临的困境指出，各级政府都要加强对中小企业的指导和协调，及时调整和完善相关政策，努力解决中小企业发展中的突出问题，促进中小企业又好又快发展。
上下沟通 已成惯例
中央党校教授叶笃初表示，每到面临重要局势、有重要决策部署时，九常委带头到基层调研，上下沟通互动，是自十六大以来的惯例。当前正处于重要发展时期，又处在国际政治经济环境变化较大、面临困难和挑战较多的时期，面对中国全面参与全球化的新机遇和新挑战，九位常委带头深入基层，能够鼓舞人心，为克服金融海啸的负面影响、迎接挑战打好基础。
他透露，在中央九常委的带动下，目前省部级官员和大企业负责人到基层调研已经展开。而第二批的省部级以下机关官员和中型企业负责人，将于明春赴基层调研。第三批即其它岗位官员将于明年秋天开始调研。
（联合早报网讯）香港文汇报报道，10月下旬到11月中旬，胡锦涛、吴邦国、温家宝、贾庆林、习近平、李长春、李克强、贺国强、周永康等中央九常委分赴陕西、广西、四川、吉林、浙江、广东、山东、湖北、河北等地方基层，结合科学发展观，因应金融危机影响展开大规模调研。政情分析专家表示，此举意味着全国范围内科学发展观调研工作已分三批依次展开。
中央深入学习实践科学发展观活动领导小组指出，为应对国际金融危机对中国经济带来的不利影响，中央近日做出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力地促进经济发展的政策措施。各地各部门要认真贯彻落实中央的决策和部署，紮实做好各项工作，保持经济平稳较快增长。
正如国务院总理温家宝本月14日、15日到广东视察，针对广东中小企业面临的困境指出，各级政府都要加强对中小企业的指导和协调，及时调整和完善相关政策，努力解决中小企业发展中的突出问题，促进中小企业又好又快发展。
上下沟通 已成惯例
中央党校教授叶笃初表示，每到面临重要局势、有重要决策部署时，九常委带头到基层调研，上下沟通互动，是自十六大以来的惯例。当前正处于重要发展时期，又处在国际政治经济环境变化较大、面临困难和挑战较多的时期，面对中国全面参与全球化的新机遇和新挑战，九位常委带头深入基层，能够鼓舞人心，为克服金融海啸的负面影响、迎接挑战打好基础。
他透露，在中央九常委的带动下，目前省部级官员和大企业负责人到基层调研已经展开。而第二批的省部级以下机关官员和中型企业负责人，将于明春赴基层调研。第三批即其它岗位官员将于明年秋天开始调研。
股市滑落3.3％ 跌至10月29日以来最低收位
（2008-11-19）
在花旗集团大幅裁员和美国疲软的制造业报告拖累下，亚太股市昨日跟随隔夜下滑的美股全面挫跌。本地股市滑落3.3％，来到10月29日以来最低收位。
联昌国际昨日发布的报告指出，接下来的三个月对银行、房地产和可选消费业来说将尤其艰难。尽管金融危机最糟的时期料已过去，但环球需求的缩减才刚开始。企业破产和失业率的情况料将恶化。因此，它较看好电信、新加坡房地产投资信托和媒体等防御性行业。
它也表示，近期的回弹是鉴于之前的超卖。随着市场面对经济衰退的事实，海峡时报指数预料会进一步下跌，并很可能会在明年中于1200点与1600点之间见底。
辉立资本的技术分析报告则指出，海指目前正处于巩固期，1700点能够为其提供一点支撑。若它跌破这个水平，短期内便有可能继续滑落至1600点。
它将关注海指在1470点与1500点之间的“反应”，而此前的能见度依然不明朗，建议投资者暂时不要进行中期或长期的投资。
海指昨日全天处于颓势，早盘跌幅一度仅0.9点，午盘却滑落至1691.76日内最低点，闭市报1692.55点，收低57.12点。30只海指成分股中，唯有一只未下滑。商品类股和房地产股领跌。
随着路透社/Jefferies CRB的19种原物料期货价格指数隔夜下滑1.5％至2003年10月20日以来最低水平，来宝集团大跌9.5分或9.8％至87分，Olam国际也猛挫16分或13％至1.06元。
美林将来宝集团的评级从“买入”降至“表现落后大市”，并预期它明年的盈利将下滑29％，主要因为商品价格和贸易量可能收缩。荷兰银行亚洲证券公司则指出Olam国际可能会达不到销售量增长的目标，并指它首季盈利之所以取得显著增长，是因为外汇收益。
吉宝置业下滑10分或6％至1.57元，城市发展也收低50分或8％至5.75元。高盛在报告中指出，发展商上个月的房屋销售表现创下历史新低。发展商上个月出售了112个私宅单位，较9月份减少了70％，年比更缩减了81％。
昨日的全场成交量增至10亿零103万股，成交值也增至8亿6268万元。上升股117只，下跌股330只，905只的股价持平。
在花旗集团大幅裁员和美国疲软的制造业报告拖累下，亚太股市昨日跟随隔夜下滑的美股全面挫跌。本地股市滑落3.3％，来到10月29日以来最低收位。
联昌国际昨日发布的报告指出，接下来的三个月对银行、房地产和可选消费业来说将尤其艰难。尽管金融危机最糟的时期料已过去，但环球需求的缩减才刚开始。企业破产和失业率的情况料将恶化。因此，它较看好电信、新加坡房地产投资信托和媒体等防御性行业。
它也表示，近期的回弹是鉴于之前的超卖。随着市场面对经济衰退的事实，海峡时报指数预料会进一步下跌，并很可能会在明年中于1200点与1600点之间见底。
辉立资本的技术分析报告则指出，海指目前正处于巩固期，1700点能够为其提供一点支撑。若它跌破这个水平，短期内便有可能继续滑落至1600点。
它将关注海指在1470点与1500点之间的“反应”，而此前的能见度依然不明朗，建议投资者暂时不要进行中期或长期的投资。
海指昨日全天处于颓势，早盘跌幅一度仅0.9点，午盘却滑落至1691.76日内最低点，闭市报1692.55点，收低57.12点。30只海指成分股中，唯有一只未下滑。商品类股和房地产股领跌。
随着路透社/Jefferies CRB的19种原物料期货价格指数隔夜下滑1.5％至2003年10月20日以来最低水平，来宝集团大跌9.5分或9.8％至87分，Olam国际也猛挫16分或13％至1.06元。
美林将来宝集团的评级从“买入”降至“表现落后大市”，并预期它明年的盈利将下滑29％，主要因为商品价格和贸易量可能收缩。荷兰银行亚洲证券公司则指出Olam国际可能会达不到销售量增长的目标，并指它首季盈利之所以取得显著增长，是因为外汇收益。
吉宝置业下滑10分或6％至1.57元，城市发展也收低50分或8％至5.75元。高盛在报告中指出，发展商上个月的房屋销售表现创下历史新低。发展商上个月出售了112个私宅单位，较9月份减少了70％，年比更缩减了81％。
昨日的全场成交量增至10亿零103万股，成交值也增至8亿6268万元。上升股117只，下跌股330只，905只的股价持平。
金管局可能提前放宽管制 新元汇率或再下跌
（2008-11-19）
最新公布的出口数据比预期中逊色，市场预期新加坡金融管理局将改变新元汇率的政策立场，允许新元汇率下跌，新元昨天继续败退至接近1.53兑1美元的水平。
由于投资者在市场避险气氛升温时通常会买入美元和日元，造成这两个货币最近的走势坚挺，新元因此相形失色。
分析师表示，依赖出口的新加坡经济面临外来需求减少、近期并无明显的改善迹象，金管局提前放宽货币政策的可能性加大，因此新元短期内可能会延续疲软之势。
瑞士银行（UBS）的货币策略师在最新的报告中指出，随着美国联邦储备局、日本中央银行、英国中央银行、欧洲中央银行等相继降息以对抗经济衰退，新加坡方面也会通过让新元汇率下跌，以放宽货币政策。
报告说：“基本上我们认为金管局会在明年4月的下一次会议调整政策，但如果经济压力太大，也可能提早实行。”
上个月10日，金管局宣布放宽货币政策立场，一改让新元汇率逐步稳健升值的政策，而是让新元贸易加权汇率在的可波动范围内保持零增长。
新元昨一度触及1.5283兑1美元，是去年9月以来最低。过去三个月，新元汇率已经退低7.3％。瑞士银行估计，新元在三个月内可能下跌到1.54新元兑1美元。
上个星期，摩根士丹利(Morgan Stanley)的货币研究全球主管任永力(Stephen Jen)在一个研讨会上说，随着全球经济增长的放缓，亚洲新兴市场货币兑美元的汇率预计会继续下滑20％至30％，新元有可能会跌落到1.80新元兑1美元的低谷，至于会在什么时候，他并没有提到明确时间。
在亚洲其他市场，因对上市公司业绩和全球经济前景的担忧推动避险情绪升温，区域内各货币继续承压。
韩元连续第六个交易日下挫，海外投资者继续从韩国撤资，韩元跌至1448兑1美元。菲律宾比索收于两年最低的49.94兑1美元。印尼盾一度跌至12100兑1美元，创2001年4月以来的最低。
由于投资者在临近年底时减少交投，外汇市场逐渐开始陷入停滞状态。美国联邦储备局主席伯南克（Ben Bernanke）在隔夜市场所作的国会证词可能会影响主要货币短期内的走势。
巴克莱资本（Barclays Capital）驻东京外汇交易部门负责人表示，由于投资者在市场避险情绪升温时通常会买入美元和日元，如果全球股市出现大幅下跌，日元可能会全线走强，而美元兑欧元也将走高，这意味区域货币将继续面对下跌压力。
最新公布的出口数据比预期中逊色，市场预期新加坡金融管理局将改变新元汇率的政策立场，允许新元汇率下跌，新元昨天继续败退至接近1.53兑1美元的水平。
由于投资者在市场避险气氛升温时通常会买入美元和日元，造成这两个货币最近的走势坚挺，新元因此相形失色。
分析师表示，依赖出口的新加坡经济面临外来需求减少、近期并无明显的改善迹象，金管局提前放宽货币政策的可能性加大，因此新元短期内可能会延续疲软之势。
瑞士银行（UBS）的货币策略师在最新的报告中指出，随着美国联邦储备局、日本中央银行、英国中央银行、欧洲中央银行等相继降息以对抗经济衰退，新加坡方面也会通过让新元汇率下跌，以放宽货币政策。
报告说：“基本上我们认为金管局会在明年4月的下一次会议调整政策，但如果经济压力太大，也可能提早实行。”
上个月10日，金管局宣布放宽货币政策立场，一改让新元汇率逐步稳健升值的政策，而是让新元贸易加权汇率在的可波动范围内保持零增长。
新元昨一度触及1.5283兑1美元，是去年9月以来最低。过去三个月，新元汇率已经退低7.3％。瑞士银行估计，新元在三个月内可能下跌到1.54新元兑1美元。
上个星期，摩根士丹利(Morgan Stanley)的货币研究全球主管任永力(Stephen Jen)在一个研讨会上说，随着全球经济增长的放缓，亚洲新兴市场货币兑美元的汇率预计会继续下滑20％至30％，新元有可能会跌落到1.80新元兑1美元的低谷，至于会在什么时候，他并没有提到明确时间。
在亚洲其他市场，因对上市公司业绩和全球经济前景的担忧推动避险情绪升温，区域内各货币继续承压。
韩元连续第六个交易日下挫，海外投资者继续从韩国撤资，韩元跌至1448兑1美元。菲律宾比索收于两年最低的49.94兑1美元。印尼盾一度跌至12100兑1美元，创2001年4月以来的最低。
由于投资者在临近年底时减少交投，外汇市场逐渐开始陷入停滞状态。美国联邦储备局主席伯南克（Ben Bernanke）在隔夜市场所作的国会证词可能会影响主要货币短期内的走势。
巴克莱资本（Barclays Capital）驻东京外汇交易部门负责人表示，由于投资者在市场避险情绪升温时通常会买入美元和日元，如果全球股市出现大幅下跌，日元可能会全线走强，而美元兑欧元也将走高，这意味区域货币将继续面对下跌压力。
美元兑新元
（2008-11-19）
1/1/07 14/11/08
美元自今年7月15日下试1.3440 新元后，渐渐回升，并于该月底以1.3670新元闭市而于其每月一杆图中出现“转向”讯号，且于其每月一杆图中形成一个升势“斜向交叉”。若以上图第 (三)点至第(四)点的价差，计自第(五)点的1.4570新元，则其目标为1.5670新元。因此，估计从现在至今年底，美元将持续上升以完成此目标，这么一来，其长期动力就有机会进入“正”号界域，过后将出现4到6个月的回扯，并可能回试1.48至1.4500新元，一旦完成，美元将出现强劲升势。是否会有类似1997年的货币危机？而此危机又是由哪一亚洲货币引爆？那只能拭目以待了。
1/1/07 14/11/08
美元自今年7月15日下试1.3440 新元后，渐渐回升，并于该月底以1.3670新元闭市而于其每月一杆图中出现“转向”讯号，且于其每月一杆图中形成一个升势“斜向交叉”。若以上图第 (三)点至第(四)点的价差，计自第(五)点的1.4570新元，则其目标为1.5670新元。因此，估计从现在至今年底，美元将持续上升以完成此目标，这么一来，其长期动力就有机会进入“正”号界域，过后将出现4到6个月的回扯，并可能回试1.48至1.4500新元，一旦完成，美元将出现强劲升势。是否会有类似1997年的货币危机？而此危机又是由哪一亚洲货币引爆？那只能拭目以待了。
花旗：亞洲海外基金贖回潮近尾聲 台灣5個月來首見回流
後一則 前一則
鉅亨網記者蔡佳容˙台北
2008 / 11 / 19 星期三 12:05 寄給朋友 友善列印
金融大海嘯讓外資不斷流出亞洲地區，今年以來外資淨匯出台灣已高達 110億美元；不過，花旗環球證券在最新出爐的報告中指出，基金贖回的情況已經接近尾聲，過去一周流出亞洲的基金僅2700萬美元，是今年全年的最低紀錄，而外資過去 5個月來持續流出台灣的狀況也從上週開始有所改善。
花旗環球證券根據新興市場投資基金研究公司(EPFR)的統計資料指出，上周亞洲主要的12個國家中，已有 7個國家的基金出現淨現金回流，而香港、新加坡、南韓與馬來西亞皆連續 2周有淨現金流入；值得注意的是，台灣的海外基金在連續 5個月遭到贖回之後，最近一周已出現回流現象；而今年以來，中國的基金仍是外資最大的提款機，外資出走的現象仍然不見改善。
花旗指出，亞洲市場從今年初至今的資金淨流出總數已高達202億美元，大約等於2003-2007年間流入亞洲市場資金的37%。不過，過去一個星期內，986個離岸亞洲基金僅有2700萬美元的淨流出，創下今年以來的新低，也較過去兩個月所流出的資金大幅減少了97%。
比對上一波金融危機，也就是1997年的亞洲金融風暴，花旗表示， 1997-1998年流出亞洲的資金總額等於2002-2007年流入市場資金的37.6%，一直到1999年整體亞洲市場才轉為現資金淨流入，但問題在於，1999年全年的淨匯入資金只等於亞洲金融風暴期間流出資金的6%。
根據歷史經驗，花旗表示，此波金融海嘯所引發的亞洲基金贖回潮經已接近尾聲，預估明年就將有資金回流，只是速度和比例上還是不會太明顯。
鉅亨網記者蔡佳容˙台北
2008 / 11 / 19 星期三 12:05 寄給朋友 友善列印
金融大海嘯讓外資不斷流出亞洲地區，今年以來外資淨匯出台灣已高達 110億美元；不過，花旗環球證券在最新出爐的報告中指出，基金贖回的情況已經接近尾聲，過去一周流出亞洲的基金僅2700萬美元，是今年全年的最低紀錄，而外資過去 5個月來持續流出台灣的狀況也從上週開始有所改善。
花旗環球證券根據新興市場投資基金研究公司(EPFR)的統計資料指出，上周亞洲主要的12個國家中，已有 7個國家的基金出現淨現金回流，而香港、新加坡、南韓與馬來西亞皆連續 2周有淨現金流入；值得注意的是，台灣的海外基金在連續 5個月遭到贖回之後，最近一周已出現回流現象；而今年以來，中國的基金仍是外資最大的提款機，外資出走的現象仍然不見改善。
花旗指出，亞洲市場從今年初至今的資金淨流出總數已高達202億美元，大約等於2003-2007年間流入亞洲市場資金的37%。不過，過去一個星期內，986個離岸亞洲基金僅有2700萬美元的淨流出，創下今年以來的新低，也較過去兩個月所流出的資金大幅減少了97%。
比對上一波金融危機，也就是1997年的亞洲金融風暴，花旗表示， 1997-1998年流出亞洲的資金總額等於2002-2007年流入市場資金的37.6%，一直到1999年整體亞洲市場才轉為現資金淨流入，但問題在於，1999年全年的淨匯入資金只等於亞洲金融風暴期間流出資金的6%。
根據歷史經驗，花旗表示，此波金融海嘯所引發的亞洲基金贖回潮經已接近尾聲，預估明年就將有資金回流，只是速度和比例上還是不會太明顯。
上海樓市降價將成明年“主旋律”
後一則 前一則
兩岸網新聞中心 (來源：中國證券報)
2008 / 11 / 19 星期三 16:15 寄給朋友 友善列印
當降價扯下“遮羞布”的時候,房地產開發商們便不再遮遮掩掩。
佑威房地產研究中心的資料顯示,上周,上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%,連續兩周實現環比增長,對應的代價是成交價的下跌。上周上海商品住宅成交均價下跌了7%,這得益于不少樓盤主動打出“降價牌”。多位業內人士指出,上海樓市仍有15％－20％的調整空間,2009年降價將成為上海樓市的“主旋律”。
頹勢難挽
上海的房價會像珠三角一樣大跌嗎？A股市場的走勢會不會在房地產市場重演？這兩個問題近來困擾著上海樓市的各方參與者。
在專家看來,理論分析可以給出一個答案。多年精研上海地產市場走勢的上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭指出,按照此前房價收入比測算,上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右,但今年以來,即使拿9月均價與去年12月相比,上海房價仍然上漲了13%。這意味著,在9月價格的基礎上,上海房價需要回調20%左右,才會趨於比較合理。而按目前情況,由於前三季度基本上是上漲的,2008年上海房價比2007年會有一定的漲幅,但2009年與 2008年相比,房價一定是下跌的。
上海證券房地產分析師沈莉則用租金回報率測算得出了相同的答案。沈莉告訴記者,按當前上海樓市約3.3％的租金收益率計算,上海房價的泡沫大約為30％。如果按房價收入比來算,上海房價的泡沫大約為22％。考慮到當前上海房價已小幅回落,在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下,測算得出的上海房價跌幅約在15％左右。
中週期調整
近期,上海市政府迅速擬定了“十四條”細則,並且重新量化了普通住房標準。政策面暖風頻吹令業內為之一振,但這會改變上海樓市的運行趨勢嗎？
業內普遍預計,上海樓市將在兩年內見底。易居房地產研究院的《2008-2009年中國房地產市場趨勢研究報告》認為,我國近幾年房價漲幅遠超發達國家歷史水準,“冒進主義”的結果必然是市場調整,2－3年低潮期是必需的。從我國宏觀經濟的週期和樓市成交量走勢來看,樓市在2010年反彈的概率較大。
沈莉則表示,2009年經濟增速若保持在8%以上,那麼房地產市場的調整屬於中週期的調整,而中週期的調整一般在2年左右,未來半年至一年應該可以看到價格下跌,其中最有可能下跌的時間段是今年底、明年一季度和明年底。不過,上海樓市有自己的特點,市政府對土地供應一直調控得比較好,而且上海的可售房源/ 每天的消化量測算的時間也最短,因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。
兩岸網新聞中心 (來源：中國證券報)
2008 / 11 / 19 星期三 16:15 寄給朋友 友善列印
當降價扯下“遮羞布”的時候,房地產開發商們便不再遮遮掩掩。
佑威房地產研究中心的資料顯示,上周,上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%,連續兩周實現環比增長,對應的代價是成交價的下跌。上周上海商品住宅成交均價下跌了7%,這得益于不少樓盤主動打出“降價牌”。多位業內人士指出,上海樓市仍有15％－20％的調整空間,2009年降價將成為上海樓市的“主旋律”。
頹勢難挽
上海的房價會像珠三角一樣大跌嗎？A股市場的走勢會不會在房地產市場重演？這兩個問題近來困擾著上海樓市的各方參與者。
在專家看來,理論分析可以給出一個答案。多年精研上海地產市場走勢的上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭指出,按照此前房價收入比測算,上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右,但今年以來,即使拿9月均價與去年12月相比,上海房價仍然上漲了13%。這意味著,在9月價格的基礎上,上海房價需要回調20%左右,才會趨於比較合理。而按目前情況,由於前三季度基本上是上漲的,2008年上海房價比2007年會有一定的漲幅,但2009年與 2008年相比,房價一定是下跌的。
上海證券房地產分析師沈莉則用租金回報率測算得出了相同的答案。沈莉告訴記者,按當前上海樓市約3.3％的租金收益率計算,上海房價的泡沫大約為30％。如果按房價收入比來算,上海房價的泡沫大約為22％。考慮到當前上海房價已小幅回落,在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下,測算得出的上海房價跌幅約在15％左右。
中週期調整
近期,上海市政府迅速擬定了“十四條”細則,並且重新量化了普通住房標準。政策面暖風頻吹令業內為之一振,但這會改變上海樓市的運行趨勢嗎？
業內普遍預計,上海樓市將在兩年內見底。易居房地產研究院的《2008-2009年中國房地產市場趨勢研究報告》認為,我國近幾年房價漲幅遠超發達國家歷史水準,“冒進主義”的結果必然是市場調整,2－3年低潮期是必需的。從我國宏觀經濟的週期和樓市成交量走勢來看,樓市在2010年反彈的概率較大。
沈莉則表示,2009年經濟增速若保持在8%以上,那麼房地產市場的調整屬於中週期的調整,而中週期的調整一般在2年左右,未來半年至一年應該可以看到價格下跌,其中最有可能下跌的時間段是今年底、明年一季度和明年底。不過,上海樓市有自己的特點,市政府對土地供應一直調控得比較好,而且上海的可售房源/ 每天的消化量測算的時間也最短,因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。
Tuesday, November 18, 2008
About 50 homebuyers walked away from deals in October
Posted by luxuryasiahome on November 18, 2008
But trend not likely to escalate as it was a month when bourses tanked
THE number of private homes returned to developers shot up last month on the back of a sharp dive in confidence due to the stockmarket crash.
Homebuyers returned 50-odd units to developers in October, compared with 10-plus units each in the preceding month and in October last year. The figures were estimated by BT from statistics on developers’ sales released by the Urban Redevelopment Authority (URA) yesterday. The figures exclude executive condos.
October also saw developers launching and selling the lowest number of private homes since URA started making monthly housing sales data available in June last year. Developers sold 112 private homes in October, down about 70 per cent from 376 units in the preceding month and 80 per cent below the 566 units sold in October last year. The 159 private homes developers launched last month was also 79 per cent lower than September and 75 per cent below that in the same year-ago period.
Buyers who returned the 50-plus units last month probably did so before the options were due to be exercised, industry observers reckon. Buyers who walk away from a deal before the option is exercised forfeit a quarter of the 5 per cent option fee, equivalent to 1.25 per cent of the purchase price of the unit.
‘The stock market was at its worst in October. So some buyers may have got jittery and decided it was better to forego 1.25 per cent of the purchase price - that’s $12,500 for a $1 million property purchase - than to be saddled with uncertainty. They worry that property prices may drop much further in the next six months. So it’s a matter of weighing risks, even for people who can afford to take the hit,’ said a seasoned property agent.
Another industry observer said another factor for the forfeitures could be if buyers failed to secure the required quantum of housing loan from banks, which have become more cautious in lending. ‘Some buyers may also have observed developers trimming prices and got cold feet,’ he added.
On a brighter note, he does not expect the number of units returned to developers to keep rising in the months ahead. ‘Anybody who buys now must have done his homework. Things are a lot clearer now.’
Agreeing, DTZ executive director Ong Choon Fah said: ‘October was an exceptional month with so much stockmarket turmoil and fear all around. Hopefully, we won’t get a repeat of this. People will be much more considered when buying homes henceforth and therefore the number of units returned should revert to a more normal situation.’
October saw a total of 14 units returned at Concourse Skyline at Beach Road, 11 units at The Peak @ Balmeg in the Pasir Panjang area and five units each at Silversea at Amber Road, Tresalveo at Marymount Terrace and VIVA at Thomson Road/Suffolk Walk. Nonetheless, all these projects still saw units being sold in October.
CB Richard Ellis (CBRE) said, based on transacted prices, prices have ‘remained fairly stable for the past two months, with due consideration that factors such as floor height, orientation and liveable space affect prices’.
‘However, it is very likely that the persistent thin volume will have a downward effect on prices. The sluggish sales momentum is likely to remain for the rest of the year as macro factors such as the economic recession and retrenchment will erode consumer confidence,’ CBRE’s executive director Li Hiaw Ho added. He predicts Q4 may see sales volume of around 500 units, a level last seen in Q1 2003.
Knight Frank director Nicholas Mak said that homebuying sentiment is expected to weaken in the face of economic and job market uncertainties. ‘Launches are expected to be held back till at least after Chinese New Year 2009,’ he added. The lowest-priced apartment/condo sold in October was a unit at The Linear ($554 psf) while the highest-priced unit was an apartment at Orchard Scotts ($2,407 psf).
Savills Singapore’s Ku Swee Yong noted that despite a weak month, The Lakeshore in Jurong and Hillvista in the Hillview area crossed $1,000 psf. The $2,169 psf of land area achieved at Sandy Island on Sentosa Cove is probably the highest price for a landed home in Singapore, he added.
Around 63 per cent of the 112 units sold in October were in Outside Central Region. However, in terms of the 159 units launched in the month, the lion’s share (46.5 per cent) were in the Core Central Region.
Source : Business Times - 18 Nov 2008
But trend not likely to escalate as it was a month when bourses tanked
THE number of private homes returned to developers shot up last month on the back of a sharp dive in confidence due to the stockmarket crash.
Homebuyers returned 50-odd units to developers in October, compared with 10-plus units each in the preceding month and in October last year. The figures were estimated by BT from statistics on developers’ sales released by the Urban Redevelopment Authority (URA) yesterday. The figures exclude executive condos.
October also saw developers launching and selling the lowest number of private homes since URA started making monthly housing sales data available in June last year. Developers sold 112 private homes in October, down about 70 per cent from 376 units in the preceding month and 80 per cent below the 566 units sold in October last year. The 159 private homes developers launched last month was also 79 per cent lower than September and 75 per cent below that in the same year-ago period.
Buyers who returned the 50-plus units last month probably did so before the options were due to be exercised, industry observers reckon. Buyers who walk away from a deal before the option is exercised forfeit a quarter of the 5 per cent option fee, equivalent to 1.25 per cent of the purchase price of the unit.
‘The stock market was at its worst in October. So some buyers may have got jittery and decided it was better to forego 1.25 per cent of the purchase price - that’s $12,500 for a $1 million property purchase - than to be saddled with uncertainty. They worry that property prices may drop much further in the next six months. So it’s a matter of weighing risks, even for people who can afford to take the hit,’ said a seasoned property agent.
Another industry observer said another factor for the forfeitures could be if buyers failed to secure the required quantum of housing loan from banks, which have become more cautious in lending. ‘Some buyers may also have observed developers trimming prices and got cold feet,’ he added.
On a brighter note, he does not expect the number of units returned to developers to keep rising in the months ahead. ‘Anybody who buys now must have done his homework. Things are a lot clearer now.’
Agreeing, DTZ executive director Ong Choon Fah said: ‘October was an exceptional month with so much stockmarket turmoil and fear all around. Hopefully, we won’t get a repeat of this. People will be much more considered when buying homes henceforth and therefore the number of units returned should revert to a more normal situation.’
October saw a total of 14 units returned at Concourse Skyline at Beach Road, 11 units at The Peak @ Balmeg in the Pasir Panjang area and five units each at Silversea at Amber Road, Tresalveo at Marymount Terrace and VIVA at Thomson Road/Suffolk Walk. Nonetheless, all these projects still saw units being sold in October.
CB Richard Ellis (CBRE) said, based on transacted prices, prices have ‘remained fairly stable for the past two months, with due consideration that factors such as floor height, orientation and liveable space affect prices’.
‘However, it is very likely that the persistent thin volume will have a downward effect on prices. The sluggish sales momentum is likely to remain for the rest of the year as macro factors such as the economic recession and retrenchment will erode consumer confidence,’ CBRE’s executive director Li Hiaw Ho added. He predicts Q4 may see sales volume of around 500 units, a level last seen in Q1 2003.
Knight Frank director Nicholas Mak said that homebuying sentiment is expected to weaken in the face of economic and job market uncertainties. ‘Launches are expected to be held back till at least after Chinese New Year 2009,’ he added. The lowest-priced apartment/condo sold in October was a unit at The Linear ($554 psf) while the highest-priced unit was an apartment at Orchard Scotts ($2,407 psf).
Savills Singapore’s Ku Swee Yong noted that despite a weak month, The Lakeshore in Jurong and Hillvista in the Hillview area crossed $1,000 psf. The $2,169 psf of land area achieved at Sandy Island on Sentosa Cove is probably the highest price for a landed home in Singapore, he added.
Around 63 per cent of the 112 units sold in October were in Outside Central Region. However, in terms of the 159 units launched in the month, the lion’s share (46.5 per cent) were in the Core Central Region.
Source : Business Times - 18 Nov 2008
Dismal sales of private homes in Oct
Posted by luxuryasiahome on November 18, 2008
112 new private homes sold as sales dip to lows last seen in 2003 Sars period
A MERE 112 new private homes were sold by developers last month, the lowest figure since monthly data was made public amid the boom in June last year.
The October figure is sharply down from 376 units sold in September, according to the data released yesterday by the Urban Redevelopment Authority.
Developers launched just 159 units last month, down from 767 units in September and a 12-month average of 559 units.
Analysts suggest last month’s very thin sales are comparable to the first quarter of 2003 when the Sars outbreak crippled economic activity. Developers sold just 427 units of new private homes then.
In the first three quarters of this year, sales of private homes slumped to 3,890 units, a far cry from 14,811 for all of last year.
‘The fall in the number of units launched was largely due to an obvious weakening in economic conditions, and Singapore’s entry into a technical recession,’ said Knight Frank’s director of research and consultancy Nicholas Mak.
‘In October, all major stock markets globally suffered their worst performance in decades. Singapore was not spared. In the face of such massive losses in the bourses, both sellers and homebuyers retreated to the sidelines, resulting in the low launch and sales volume.’
Things were so bad last month that some projects - among them a 59-unit landed project Watten Residences - recorded no sales at all.
Since monthly data was made available, last month was the first with not a single sale of a non-landed private residential unit at above $2,500 per sq ft (psf), Mr Mak said. In the high-end market, two condo units were sold at $2,306 psf and $2,407 psf.
There were a few quirks in the figures. For instance, a mass market condo, Lakeshore in Jurong West, sold for a relatively high $1,038 psf, said Savills Singapore’s director of marketing and business development, Mr Ku Swee Yong.
Two posh 99-year leasehold bungalows at Sandy Island at Sentosa Cove were sold for a high $2,033 psf and a possible record price of $2,169 psf, or above $13 million each.
CBRE Research executive director Li Hiaw Ho said such deals last month seemed to show prices have remained fairly stable in the past two months.
‘However, it is very likely that the persistent thin volume will have a downward effect on prices.’
Overall, the only project that did well was a 12-unit cluster housing development, Jewel, near Serangoon New Town, which caught the market in time. All 12 units were sold from $286 psf to $342 psf, or $1.3 million to $1.4 million each.
Over 60 per cent of the 159 units launched were landed properties, marking the first time that landed supply has exceeded non-landed supply but demand was far weaker, said Jones Lang LaSalle.
‘In this current market, pricing is a great determinant of demand,’ said its local director and head of research for South-east Asia, Dr Chua Yang Liang.
Chesterton Suntec International’s head of research and consultancy, Mr Colin Tan, said: ‘The stand-off is continuing as there are still many unrealistic sellers out there taking their cues from the quarterly price index.’
The index, which has showed only a small drop, seemed to suggest the market is still in fairly good shape.
‘If the correct market signals are not given, the stand-off between buyers and sellers will likely continue with prices edging down very slowly,’ he said.
‘At the end of the day, sellers may not sell until they are forced to. This will occur when there is panic selling… The sharp correction will affect confidence.’
Property consultants are expecting the sluggish sales momentum to last the rest of the year and possibly through to Chinese New Year in late January given economic and job market uncertainties.
‘It may well be that the fourth quarter will see a total sales volume of around 500 units, a level that was last seen in the first quarter of 2003,’ said CBRE’s Mr Li.
Savills’ Mr Ku believes that transaction levels of new homes will remain roughly around 150 to 200 units for the next six months, with possibly 500 to 700 sub-sales and resale deals per month.
‘The average number of monthly transactions for the last 10 years is about 1,300 per month, so we should be seeing lower than average transaction volumes.’
Hit by stock market blues
‘In the face of such massive losses in the bourses, both sellers and homebuyers retreated to the sidelines, resulting in the low launch and sales volume.’ - Knight Frank’s director of research and consultancy Nicholas Mak
Source : Straits Times - 18 Nov 2008
112 new private homes sold as sales dip to lows last seen in 2003 Sars period
A MERE 112 new private homes were sold by developers last month, the lowest figure since monthly data was made public amid the boom in June last year.
The October figure is sharply down from 376 units sold in September, according to the data released yesterday by the Urban Redevelopment Authority.
Developers launched just 159 units last month, down from 767 units in September and a 12-month average of 559 units.
Analysts suggest last month’s very thin sales are comparable to the first quarter of 2003 when the Sars outbreak crippled economic activity. Developers sold just 427 units of new private homes then.
In the first three quarters of this year, sales of private homes slumped to 3,890 units, a far cry from 14,811 for all of last year.
‘The fall in the number of units launched was largely due to an obvious weakening in economic conditions, and Singapore’s entry into a technical recession,’ said Knight Frank’s director of research and consultancy Nicholas Mak.
‘In October, all major stock markets globally suffered their worst performance in decades. Singapore was not spared. In the face of such massive losses in the bourses, both sellers and homebuyers retreated to the sidelines, resulting in the low launch and sales volume.’
Things were so bad last month that some projects - among them a 59-unit landed project Watten Residences - recorded no sales at all.
Since monthly data was made available, last month was the first with not a single sale of a non-landed private residential unit at above $2,500 per sq ft (psf), Mr Mak said. In the high-end market, two condo units were sold at $2,306 psf and $2,407 psf.
There were a few quirks in the figures. For instance, a mass market condo, Lakeshore in Jurong West, sold for a relatively high $1,038 psf, said Savills Singapore’s director of marketing and business development, Mr Ku Swee Yong.
Two posh 99-year leasehold bungalows at Sandy Island at Sentosa Cove were sold for a high $2,033 psf and a possible record price of $2,169 psf, or above $13 million each.
CBRE Research executive director Li Hiaw Ho said such deals last month seemed to show prices have remained fairly stable in the past two months.
‘However, it is very likely that the persistent thin volume will have a downward effect on prices.’
Overall, the only project that did well was a 12-unit cluster housing development, Jewel, near Serangoon New Town, which caught the market in time. All 12 units were sold from $286 psf to $342 psf, or $1.3 million to $1.4 million each.
Over 60 per cent of the 159 units launched were landed properties, marking the first time that landed supply has exceeded non-landed supply but demand was far weaker, said Jones Lang LaSalle.
‘In this current market, pricing is a great determinant of demand,’ said its local director and head of research for South-east Asia, Dr Chua Yang Liang.
Chesterton Suntec International’s head of research and consultancy, Mr Colin Tan, said: ‘The stand-off is continuing as there are still many unrealistic sellers out there taking their cues from the quarterly price index.’
The index, which has showed only a small drop, seemed to suggest the market is still in fairly good shape.
‘If the correct market signals are not given, the stand-off between buyers and sellers will likely continue with prices edging down very slowly,’ he said.
‘At the end of the day, sellers may not sell until they are forced to. This will occur when there is panic selling… The sharp correction will affect confidence.’
Property consultants are expecting the sluggish sales momentum to last the rest of the year and possibly through to Chinese New Year in late January given economic and job market uncertainties.
‘It may well be that the fourth quarter will see a total sales volume of around 500 units, a level that was last seen in the first quarter of 2003,’ said CBRE’s Mr Li.
Savills’ Mr Ku believes that transaction levels of new homes will remain roughly around 150 to 200 units for the next six months, with possibly 500 to 700 sub-sales and resale deals per month.
‘The average number of monthly transactions for the last 10 years is about 1,300 per month, so we should be seeing lower than average transaction volumes.’
Hit by stock market blues
‘In the face of such massive losses in the bourses, both sellers and homebuyers retreated to the sidelines, resulting in the low launch and sales volume.’ - Knight Frank’s director of research and consultancy Nicholas Mak
Source : Straits Times - 18 Nov 2008
中國銀監會明確不會出房貸新細則
後一則 前一則 鉅亨網嚴崢‧上海2008 / 11 / 18 星期二 11:08 寄給朋友 友善列印
中國銀監會近日明確，不會對前段時間爭論頗多的銀行新房貸規則再出新細則。按照此前央行的表態，各家商業銀行將按照各自的風險承受能力，對房貸進行把握。 中國央行於10月22日發佈《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度 支援居民首次購買普通住房》的通知。10月24日，中國銀監會隨即出臺了一份商業銀行執行央行房貸新政的通知。隨後有觀點認為兩份監管機構的辦法內容有出入，而不少商業銀行也遲遲沒有出臺房貸細則。
據權威人士透露，中國銀監會下發給各家銀行的通知與央行出臺的房貸新政不僅沒有任何衝突，反而是為了幫助商業銀行更好地執行央行的房貸政策，只不過在其中重點強調了風險防範。該人士同時表示，銀監會不會再就房貸問題出細則。“因為銀監會下發通知的內容都是在不突破2007年央行和銀監會聯合出臺的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》的前提下做出的。而這意味著，二套房和商業性住房的首付款比例不能下調。”
該人士表示，如果不強調二套房和商業性住房貸款的首付比例，就沒有辦法抑制住炒房，房價的泡沫還會繼續增長，實際上是損害了有正常需求的首次購房人的利益。因此，強調風險，既打壓了投機，也保護了有真正需求的投資者。
業內人士指出，房貸不良率的風險正在上升，其實也是銀監會對房貸問題謹慎的原因之一。中國銀監會作為銀行業監管機構，必須要對銀行的資產狀況和風險進行監督。
仅卖出112个新私宅单位 10月份房市凄凉
（2008-11-18） ● 吴慧敏 金融大海啸的“寒流”突然袭来，导致我国房地产发展商只在今年10月卖出112个新的私宅单位。这不但比9月的376个新单位少70%，也相信是自2003年沙斯以来需求最凄凉的一个月份。
由于成交的单位太少，整体楼价也仿佛被“急冻”住，看不出太大变动。不过，分析员指出，各种迹象显示，楼市正进一步衰颓。
莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说：“自今年6月来，已经没有私宅单位以每平方英尺4000元以上的价格成交。今年10月不但如此，连售价在每平方英尺2500元以上的单位也没有了。”
市区重建局昨天发表的最新数据也显示，发展商在今年10月只推出159个新私宅单位，这不但比9月份的767个单位少79%，也比今年8月，也就是农历七月期间的194个单位低18%。
由于市区重建局自去年6月才开始发表每个月的销售数字，因此，今年10月卖出的新私宅单位不但是过去17个月来最低的，推出单位也是过去17个月来最低的。
麦俊荣说：“推出市场的新单位大跌，主要是因为经济条件明显软化，连新加坡经济也陷入技术性衰退。今年10月，全球各大股市出现了数十年来最惨重的跌幅，新加坡也无法幸免。在这样的大环境下，买家和卖家都只好退到场外观望，导致推出和售出单位都很少。”
有可能破沙斯年低水平
卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨和世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和都不约而同地将目前的市场环境，与2003年的沙斯期间作比较。
2003年初，人们因为担心沙斯疫症传播开来而纷纷躲在家中，减少到公众场所走动，严重打击了楼市的买卖，全岛的各大楼盘不是冷冷清清，就是索性关门停止营业。
陈瑞谨指出：“2003年第一季的沙斯期间，发展商还有办法卖出427个新私宅单位，也就是每个月平均142个单位。今年10月，只有112个新单位找到买家，照这样的速度下去，我们很可能跌破2003年沙斯期间的水平。” 由于再过一些日子就是圣诞和农历新年，许多人将趁佳节期间出国放假，或为了开学和过年的事情忙碌，因此一些分析员相信，楼市很可能要等到明年2月才有可能再次“动”起来。
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和就不看好私宅需求量会在接下来两个月明显回弹。
“这种软而无力的销售速度很可能会持续至今年底，因为宏观经济因素，例如经济衰退和裁员阴影将继续打击消费信心。今年第四季，发展商卖出的新私宅单位可能只有500个单位左右，上一次楼市出现同样的水平是在2003年第一季。”
在目前的市道下，还“敢敢”推出的新项目，大多(60%)属于有地住宅。
仲量联行研究部主管蔡炎亮说：“这是过去17个月来，有地住宅供应量首次超出需求量。”不过，这并不表示有地住宅的需求比较好，实际上，Watten Resi- dences和Goodman Crest这两个新推出项目连一个单位都没有卖出。
蔡炎亮指出，在这种市道下，房子卖得好不好，价格是最大的决定因素。例如每平方英尺中位价只有317元的Jewel@Chuan Hoe Ave(泉和路之宝)，就在上个月将全部12个单位卖出，取得100%的销售率。这个聚落式洋房项目位于实龙岗一带，每个单位的售价约130万元、140万元。
第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，上个月的市场也不是一片愁云惨雾，仍然有一些销售亮点。例如升涛湾的丽沙岛就有一间别墅以每平方英尺2169元成交，破了新加坡有地住宅单位的最高价。
上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺2407元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。
由于成交的单位太少，整体楼价也仿佛被“急冻”住，看不出太大变动。不过，分析员指出，各种迹象显示，楼市正进一步衰颓。
莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说：“自今年6月来，已经没有私宅单位以每平方英尺4000元以上的价格成交。今年10月不但如此，连售价在每平方英尺2500元以上的单位也没有了。”
市区重建局昨天发表的最新数据也显示，发展商在今年10月只推出159个新私宅单位，这不但比9月份的767个单位少79%，也比今年8月，也就是农历七月期间的194个单位低18%。
由于市区重建局自去年6月才开始发表每个月的销售数字，因此，今年10月卖出的新私宅单位不但是过去17个月来最低的，推出单位也是过去17个月来最低的。
麦俊荣说：“推出市场的新单位大跌，主要是因为经济条件明显软化，连新加坡经济也陷入技术性衰退。今年10月，全球各大股市出现了数十年来最惨重的跌幅，新加坡也无法幸免。在这样的大环境下，买家和卖家都只好退到场外观望，导致推出和售出单位都很少。”
有可能破沙斯年低水平
卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨和世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和都不约而同地将目前的市场环境，与2003年的沙斯期间作比较。
2003年初，人们因为担心沙斯疫症传播开来而纷纷躲在家中，减少到公众场所走动，严重打击了楼市的买卖，全岛的各大楼盘不是冷冷清清，就是索性关门停止营业。
陈瑞谨指出：“2003年第一季的沙斯期间，发展商还有办法卖出427个新私宅单位，也就是每个月平均142个单位。今年10月，只有112个新单位找到买家，照这样的速度下去，我们很可能跌破2003年沙斯期间的水平。” 由于再过一些日子就是圣诞和农历新年，许多人将趁佳节期间出国放假，或为了开学和过年的事情忙碌，因此一些分析员相信，楼市很可能要等到明年2月才有可能再次“动”起来。
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和就不看好私宅需求量会在接下来两个月明显回弹。
“这种软而无力的销售速度很可能会持续至今年底，因为宏观经济因素，例如经济衰退和裁员阴影将继续打击消费信心。今年第四季，发展商卖出的新私宅单位可能只有500个单位左右，上一次楼市出现同样的水平是在2003年第一季。”
在目前的市道下，还“敢敢”推出的新项目，大多(60%)属于有地住宅。
仲量联行研究部主管蔡炎亮说：“这是过去17个月来，有地住宅供应量首次超出需求量。”不过，这并不表示有地住宅的需求比较好，实际上，Watten Resi- dences和Goodman Crest这两个新推出项目连一个单位都没有卖出。
蔡炎亮指出，在这种市道下，房子卖得好不好，价格是最大的决定因素。例如每平方英尺中位价只有317元的Jewel@Chuan Hoe Ave(泉和路之宝)，就在上个月将全部12个单位卖出，取得100%的销售率。这个聚落式洋房项目位于实龙岗一带，每个单位的售价约130万元、140万元。
第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，上个月的市场也不是一片愁云惨雾，仍然有一些销售亮点。例如升涛湾的丽沙岛就有一间别墅以每平方英尺2169元成交，破了新加坡有地住宅单位的最高价。
上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺2407元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。
美元兑令吉
（2008-11-18） ● 银29/12/06 13/11/08
美元今年4月23日一度下试3.128马来西亚令吉，并于该周周五以3.153令吉闭市，较前一周闭市的3.141令吉来得高，遂于其每周一杆图以“转向”讯号止跌回升。并渐渐形成一个升势“斜向交叉”。6月13日升试3.279令吉，此为第(二)点；7月15日回扯至3.211令吉完成第(三)点。因此，估计目前正处第(四)点升势，短期内将再试新高，一旦完成第(四)点，美元当向下回扯以填补介于3.348令吉至3.339令吉间缺口，且完成第(五)点，看来明年第二季末美元兑令吉将出现强劲升势，究竟是什么因素，请拭目以待。
美元今年4月23日一度下试3.128马来西亚令吉，并于该周周五以3.153令吉闭市，较前一周闭市的3.141令吉来得高，遂于其每周一杆图以“转向”讯号止跌回升。并渐渐形成一个升势“斜向交叉”。6月13日升试3.279令吉，此为第(二)点；7月15日回扯至3.211令吉完成第(三)点。因此，估计目前正处第(四)点升势，短期内将再试新高，一旦完成第(四)点，美元当向下回扯以填补介于3.348令吉至3.339令吉间缺口，且完成第(五)点，看来明年第二季末美元兑令吉将出现强劲升势，究竟是什么因素，请拭目以待。
Monday, November 17, 2008
萬科上海項目確認停工 金地想退“番禺地王”
後一則 前一則 來源：理財週報2008 / 11 / 17 星期一 10:23 寄給朋友 友善列印
有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已被證實 十月份過去了，在可能成為地產商們在今年中最後好日子的這個月份裏，樓市黯淡依舊。
“金九”的慘澹自不待言，而在“救市”措施頻頻出臺的“銀十”，房地產行業依然烏雲密佈。一方面，各大城市的房產成交量繼續萎縮；另一方面，大型上市房企在10月份的銷售資料也未見任何起色。
尤其值得注意的是，房地產開發商對於拿地的態度也出現了明顯的轉向。此前還在“吃貨”的萬科在10月份一塊地也沒有拿過，而另一地產商金地集團則傳出了退地的消息。
冰封“金九銀十”
對於房地產行業來說，今年的“金九銀十”如冬天一般冷。
9月份，包括上海、深圳、杭州、廣州等各大城市成交量持續低迷。而10月的數位更加慘澹：十月份北京期房住宅成交套數和面積環比上月分別下降了15%和7%，現房住宅成交套數和面積則驟降了35%和41%；上海商品房成交套數與成交面積環比分別微減3%與5%；深圳一手商品房成交量則相比上月有所上升，為近五個月的最高水準，成交套數和面積環比上月分別上漲了6%和10%。
上市房地產公司的銷售資料也鮮有亮點。萬科10月份實現銷售面積46.4萬平方米，銷售金額33.5億元，分別比上月減少12.8%和22.1%，比2007年同期分別減少15.0%和35.1%。
1月至10月，金地集團共實現銷售面積84.81萬平方米，較上年同期下降2.27%；銷售金額89.97億元，較上年同期增長16.33%。
只有保利地產的情況相對較好，其今年前10月實現銷售面積210.47萬平方米，同比增長24.3%；實現銷售認購金額167.35億元，同比增長18.58%。
其中，10月份保利地產實現銷售面積34.44萬平方米，實現銷售認購金額25.82億元。
實際上，“保萬金招”之中只是萬科的推盤速度比較均勻，因此觀測萬科的月度銷量更加有參考意義。
萬科虧錢賣房？
11月初，萬科部分專案停工的消息傳出，業界一片譁然。有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已經被證實。
停工其實早有預兆，萬科三季報表示將在上半年減少165萬平方米開工面積的基礎上再減110萬平方米。
停工的背後是大量的存貨，截至三季度末，萬科的存貨已高達873.76億元。根據天相投資的統計，截至2008年9月末，30家房地產上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長59.22%。照此推測，其他房地產商跟風停工的可能性很大。據興業證券王嘉估計，房地產上市公司2008年的開、竣工面積可能分別比年初計畫下降20%和15%。
萬科年報顯示，在上海的專案從之前的9個急增到22個，大部分新增的項目都是在2007年地產高峰期拿下的。
2007年7月，萬科曾以4.2億元代價拍得廣州市番禺區沙灣一地塊，折合樓面地價後約5800元/平方米，一度創下當時廣州住宅用地最高價。而今據陽光家緣的統計，該地塊開發出的萬科金色城品苑品院街2、3號，品泉街7、8號自7月初開盤銷售至今，可售的239套商品房中仍然有近79%未能銷售出去。
而萬科公司一位內部人士向理財週報記者表示，由於土地等成本成本過高，目前該樓盤售價已經低於成本價。
面對此困境，萬科持續收縮戰線，萬科的10月份簡報披露，10月份萬科已沒有增加任何新項目，也沒有購買一塊土地。
金地或準備退還“地王”
面對不斷下滑的房價和地價，對於房地產商來說，推掉利潤微薄甚至會導致虧損的土地無疑是明智的選擇。之前蘇寧環球退掉了上海44億元“地王”，而最近理財週報記者獲悉，金地集團也在醞釀退掉廣州番禺的“地王”。
2007年9月11日，金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區南區4-2地塊，折合樓面地價6230元每平方米，一舉打破此前萬科創下的最高記錄。但時至今日，金地該處地塊仍然一片荒蕪，沒有施工的跡象。
據曾去金地調研的國信證券等多家機構透露，金地集團已經醞釀退出該專案。“該地塊合同已到期，但政府仍未交地，目前金地正在和當地政府協商，爭取能解除合同，或者在專案規劃方面做些調整。”國信證券分析師陳林在報告中表示。據瞭解，該處地塊金地已給付3億元定金，尚有13億元未給付。
興業證券王嘉認為，金地帳面貨幣資金80.2億，短期負債和一年內到期負債合計62.5億，長期負債和應付債券94.2億，資產負債率76.3%。從該公司的現金和有息負債的匹配以及資產負債率來看，仍存在較大的資金壓力。
實際上，為了降低資金壓力，金地梅隴鎮第四期一手房起售價已經跌落至6700元/平米，而該樓盤的地皮則是去年3月金地以總價近8.6億元所得，業內人士指出其樓面地價應在8000元/平方米。金地這番低價發售，顯然是希望快速回款以幫助其度過市場收縮後的冬天。
此外，另外一個廣州“地王”遭遇“退婚”的傳聞也在業內流傳。該消息稱，恒大地產將在近期與廣州市國土房產局達成協定，退還位於廣州員村的絹麻廠地塊。
絹麻廠地塊是恒大在今年1月8日通過招標方式以41億元取得的，這一價格當時超過底價近八倍。絹麻廠地塊規劃總建築面積約為31萬平方米，樓面價約達每平方米1.3萬元，以樓面價計算的單位地價在廣州市排名第二，亦是天河區的“地王”。
儘管，上述兩個退地傳聞目前尚未得到當事者的正面確認，不過在今年啟動的房地產專案多數屬於去年高價拿到的地塊的行業背景下，兩大重量級房企的“收手”無疑會對全行業產生非常巨大的震撼。
有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已被證實 十月份過去了，在可能成為地產商們在今年中最後好日子的這個月份裏，樓市黯淡依舊。
“金九”的慘澹自不待言，而在“救市”措施頻頻出臺的“銀十”，房地產行業依然烏雲密佈。一方面，各大城市的房產成交量繼續萎縮；另一方面，大型上市房企在10月份的銷售資料也未見任何起色。
尤其值得注意的是，房地產開發商對於拿地的態度也出現了明顯的轉向。此前還在“吃貨”的萬科在10月份一塊地也沒有拿過，而另一地產商金地集團則傳出了退地的消息。
冰封“金九銀十”
對於房地產行業來說，今年的“金九銀十”如冬天一般冷。
9月份，包括上海、深圳、杭州、廣州等各大城市成交量持續低迷。而10月的數位更加慘澹：十月份北京期房住宅成交套數和面積環比上月分別下降了15%和7%，現房住宅成交套數和面積則驟降了35%和41%；上海商品房成交套數與成交面積環比分別微減3%與5%；深圳一手商品房成交量則相比上月有所上升，為近五個月的最高水準，成交套數和面積環比上月分別上漲了6%和10%。
上市房地產公司的銷售資料也鮮有亮點。萬科10月份實現銷售面積46.4萬平方米，銷售金額33.5億元，分別比上月減少12.8%和22.1%，比2007年同期分別減少15.0%和35.1%。
1月至10月，金地集團共實現銷售面積84.81萬平方米，較上年同期下降2.27%；銷售金額89.97億元，較上年同期增長16.33%。
只有保利地產的情況相對較好，其今年前10月實現銷售面積210.47萬平方米，同比增長24.3%；實現銷售認購金額167.35億元，同比增長18.58%。
其中，10月份保利地產實現銷售面積34.44萬平方米，實現銷售認購金額25.82億元。
實際上，“保萬金招”之中只是萬科的推盤速度比較均勻，因此觀測萬科的月度銷量更加有參考意義。
萬科虧錢賣房？
11月初，萬科部分專案停工的消息傳出，業界一片譁然。有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已經被證實。
停工其實早有預兆，萬科三季報表示將在上半年減少165萬平方米開工面積的基礎上再減110萬平方米。
停工的背後是大量的存貨，截至三季度末，萬科的存貨已高達873.76億元。根據天相投資的統計，截至2008年9月末，30家房地產上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長59.22%。照此推測，其他房地產商跟風停工的可能性很大。據興業證券王嘉估計，房地產上市公司2008年的開、竣工面積可能分別比年初計畫下降20%和15%。
萬科年報顯示，在上海的專案從之前的9個急增到22個，大部分新增的項目都是在2007年地產高峰期拿下的。
2007年7月，萬科曾以4.2億元代價拍得廣州市番禺區沙灣一地塊，折合樓面地價後約5800元/平方米，一度創下當時廣州住宅用地最高價。而今據陽光家緣的統計，該地塊開發出的萬科金色城品苑品院街2、3號，品泉街7、8號自7月初開盤銷售至今，可售的239套商品房中仍然有近79%未能銷售出去。
而萬科公司一位內部人士向理財週報記者表示，由於土地等成本成本過高，目前該樓盤售價已經低於成本價。
面對此困境，萬科持續收縮戰線，萬科的10月份簡報披露，10月份萬科已沒有增加任何新項目，也沒有購買一塊土地。
金地或準備退還“地王”
面對不斷下滑的房價和地價，對於房地產商來說，推掉利潤微薄甚至會導致虧損的土地無疑是明智的選擇。之前蘇寧環球退掉了上海44億元“地王”，而最近理財週報記者獲悉，金地集團也在醞釀退掉廣州番禺的“地王”。
2007年9月11日，金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區南區4-2地塊，折合樓面地價6230元每平方米，一舉打破此前萬科創下的最高記錄。但時至今日，金地該處地塊仍然一片荒蕪，沒有施工的跡象。
據曾去金地調研的國信證券等多家機構透露，金地集團已經醞釀退出該專案。“該地塊合同已到期，但政府仍未交地，目前金地正在和當地政府協商，爭取能解除合同，或者在專案規劃方面做些調整。”國信證券分析師陳林在報告中表示。據瞭解，該處地塊金地已給付3億元定金，尚有13億元未給付。
興業證券王嘉認為，金地帳面貨幣資金80.2億，短期負債和一年內到期負債合計62.5億，長期負債和應付債券94.2億，資產負債率76.3%。從該公司的現金和有息負債的匹配以及資產負債率來看，仍存在較大的資金壓力。
實際上，為了降低資金壓力，金地梅隴鎮第四期一手房起售價已經跌落至6700元/平米，而該樓盤的地皮則是去年3月金地以總價近8.6億元所得，業內人士指出其樓面地價應在8000元/平方米。金地這番低價發售，顯然是希望快速回款以幫助其度過市場收縮後的冬天。
此外，另外一個廣州“地王”遭遇“退婚”的傳聞也在業內流傳。該消息稱，恒大地產將在近期與廣州市國土房產局達成協定，退還位於廣州員村的絹麻廠地塊。
絹麻廠地塊是恒大在今年1月8日通過招標方式以41億元取得的，這一價格當時超過底價近八倍。絹麻廠地塊規劃總建築面積約為31萬平方米，樓面價約達每平方米1.3萬元，以樓面價計算的單位地價在廣州市排名第二，亦是天河區的“地王”。
儘管，上述兩個退地傳聞目前尚未得到當事者的正面確認，不過在今年啟動的房地產專案多數屬於去年高價拿到的地塊的行業背景下，兩大重量級房企的“收手”無疑會對全行業產生非常巨大的震撼。
Home loans harder to get as prices fall
Posted by luxuryasiahome on November 16, 2008
Check if bank can meet unit’s valuation to avoid overpaying for the property
A couple of telling anecdotes illustrate the unexpected glitches that home buyers can face as property prices start to fall.
A Spring Grove condominium unit owner was denied the chance to take advantage of lower interest rates by refinancing his devalued property without coughing up more hard-earned cash.
The owner had to make up the shortfall because the reduced value of the Grange Road unit meant the bank could not extend a large enough loan.
Another buyer had to cancel his purchase recently after he learnt that banks’ valuation of the property was less than what he was supposed to pay.
The banks could not offer him the loan he needed as the collateral was inadequate.
This is the brave new world of home loans as property values fall amid the global financial crisis and banks tighten lending.
Banks are still dishing out home loans but are much more selective these days, mortgage consultants said.
Banks can grant only up to 90 per cent of the purchase price or valuation, whichever is lower. So if the sale price of a property exceeds the valuation - which is determined by an independent professional - the buyer will have to make up the shortfall.
Amid poor demand and falling prices, banks are sticking to lower property valuations in anticipation of further price falls.
‘OCBC Bank engages independent, third-party valuers to determine the open market value of properties and there has been evidence of a fairly strong downward trend in property valuation,’ said its head of consumer secured lending Gregory Chan.
The buyer who cancelled his property deal realised that the yet-to-be-completed 1,000 sq ft condo unit was worth less than the $2 million he was going to pay.
‘No bank can match the property’s valuation as there was a recent sub-sale deal done at 15 per cent below the developers’ price of $2,000 per sq ft,’ said Mr Dennis Ng, spokesman for mortgage consultancy portal www.HousingLoanSG.com
Buyers can avoid overpaying for a property by checking to see if the banks can match the valuation to the property’s purchase price, he said.
In today’s market, those still keen on taking out a loan for a home they intend to live in should also know that most banks now prefer to offer up to only 80 per cent financing, said Ms Ally Yang, a chief mortgage consultant at www.homeloan.com.sg
OCBC Bank said it continues to offer housing loan packages for 80 per cent financing. It also offers 90 per cent financing on a case-by-case basis if the applicant meets its credit assessment criteria.
HSBC Singapore’s head of personal financial services, Mr Sebastian Arcuri, said: ‘Customers can still obtain home loans of up to 90 per cent valuation or purchase price if their financial profile can support it and their application meets the bank’s criteria.’
But there are signs that banks are starting to be more stringent in their credit criteria and they are very selective in granting a 90 per cent loan, said Mr Ng.
‘A 90 per cent home loan is now more selectively granted to consumers with very good profile who are buying a property as their first home.’
Investors will find it tougher to get a bigger loan these days. Banks used to offer more than 85 per cent financing for investment properties but all of them, except DBS Bank, no longer do so, said Ms Yang.
This means buyers have to be prepared to cough up more cash for investment property buys.
Those looking at refinancing may be in for a surprise if they bought their properties in last year’s booming market.
The Spring Grove unit in question was bought by a South Korean expatriate for $2.58 million or $1,442 per sq ft on a floating rate package.
He now pays 3.5 per cent interest on his 80 per cent loan and was looking to halve his interest payments by switching to a package pegged to the three- month Singapore Interbank Offered Rate, said Ms Yang.
But a check with two banks found that the valuation for his property was $2 million or $2.22 million. If he wants to refinance at these valuations, he would need to pay up to $180,000 to top up his loan, currently at $1.78 million.
Consumers seeking a loan for their property purchase should get prior approval or have more cash on hand. ‘They should approach a mortgage specialist for a joint assessment if they are unsure whether they can afford the home purchase,’ said OCBC’s Mr Chan.
‘Things are quite fluid these days so buyers should re-check their loan eligibility after one month,’ said Mr Ng.
Source : Sunday Times - 16 Nov 2008
Check if bank can meet unit’s valuation to avoid overpaying for the property
A couple of telling anecdotes illustrate the unexpected glitches that home buyers can face as property prices start to fall.
A Spring Grove condominium unit owner was denied the chance to take advantage of lower interest rates by refinancing his devalued property without coughing up more hard-earned cash.
The owner had to make up the shortfall because the reduced value of the Grange Road unit meant the bank could not extend a large enough loan.
Another buyer had to cancel his purchase recently after he learnt that banks’ valuation of the property was less than what he was supposed to pay.
The banks could not offer him the loan he needed as the collateral was inadequate.
This is the brave new world of home loans as property values fall amid the global financial crisis and banks tighten lending.
Banks are still dishing out home loans but are much more selective these days, mortgage consultants said.
Banks can grant only up to 90 per cent of the purchase price or valuation, whichever is lower. So if the sale price of a property exceeds the valuation - which is determined by an independent professional - the buyer will have to make up the shortfall.
Amid poor demand and falling prices, banks are sticking to lower property valuations in anticipation of further price falls.
‘OCBC Bank engages independent, third-party valuers to determine the open market value of properties and there has been evidence of a fairly strong downward trend in property valuation,’ said its head of consumer secured lending Gregory Chan.
The buyer who cancelled his property deal realised that the yet-to-be-completed 1,000 sq ft condo unit was worth less than the $2 million he was going to pay.
‘No bank can match the property’s valuation as there was a recent sub-sale deal done at 15 per cent below the developers’ price of $2,000 per sq ft,’ said Mr Dennis Ng, spokesman for mortgage consultancy portal www.HousingLoanSG.com
Buyers can avoid overpaying for a property by checking to see if the banks can match the valuation to the property’s purchase price, he said.
In today’s market, those still keen on taking out a loan for a home they intend to live in should also know that most banks now prefer to offer up to only 80 per cent financing, said Ms Ally Yang, a chief mortgage consultant at www.homeloan.com.sg
OCBC Bank said it continues to offer housing loan packages for 80 per cent financing. It also offers 90 per cent financing on a case-by-case basis if the applicant meets its credit assessment criteria.
HSBC Singapore’s head of personal financial services, Mr Sebastian Arcuri, said: ‘Customers can still obtain home loans of up to 90 per cent valuation or purchase price if their financial profile can support it and their application meets the bank’s criteria.’
But there are signs that banks are starting to be more stringent in their credit criteria and they are very selective in granting a 90 per cent loan, said Mr Ng.
‘A 90 per cent home loan is now more selectively granted to consumers with very good profile who are buying a property as their first home.’
Investors will find it tougher to get a bigger loan these days. Banks used to offer more than 85 per cent financing for investment properties but all of them, except DBS Bank, no longer do so, said Ms Yang.
This means buyers have to be prepared to cough up more cash for investment property buys.
Those looking at refinancing may be in for a surprise if they bought their properties in last year’s booming market.
The Spring Grove unit in question was bought by a South Korean expatriate for $2.58 million or $1,442 per sq ft on a floating rate package.
He now pays 3.5 per cent interest on his 80 per cent loan and was looking to halve his interest payments by switching to a package pegged to the three- month Singapore Interbank Offered Rate, said Ms Yang.
But a check with two banks found that the valuation for his property was $2 million or $2.22 million. If he wants to refinance at these valuations, he would need to pay up to $180,000 to top up his loan, currently at $1.78 million.
Consumers seeking a loan for their property purchase should get prior approval or have more cash on hand. ‘They should approach a mortgage specialist for a joint assessment if they are unsure whether they can afford the home purchase,’ said OCBC’s Mr Chan.
‘Things are quite fluid these days so buyers should re-check their loan eligibility after one month,’ said Mr Ng.
Source : Sunday Times - 16 Nov 2008
海峡时报指数（STI）
（2008-11-17） ● 银本栏于上周一(10日)曾预估指数正以a、b及c三小波向上回扯，并将填补介于1991.07点至2059.39点间的缺口以完成c小波。可是指数仅回扯至见报当天的1916.01点就立即滑落，截至13日指数已下试1718.85点，因此，估计指数将在本周内跌穿1717.66点，以完成b小波，这是指数b小波中又细分三波向下调整的缘故。一旦完成b小波，指数将进入c小波上升走势，且当填补介于1991.07点至2059.39点间的缺口，之后再迅速回落，因为跌穿1473.77点后直朝1197.85点的目标前进，目前依然有效。
Sunday, November 16, 2008
Call to make refinancing of debt easier for S-Reits
Posted by luxuryasiahome on November 15, 2008
ARA CEO John Lim suggests regulatory reviews to relax bank lending to S-Reits for the next few years to tide them over liquidity issues
ARA Asset Management Group CEO John Lim would like to see refinancing of debt being made easier for Singapore real estate investment trusts (Reits). ‘The whole S-Reit market is oversold. The biggest fear, besides the issue of valuation of assets, is the refinancing of debt,’ he told BT in a recent interview. ‘In 2009 alone, you have $4.6 billion of debt for refinancing. In the next four years, it may be close to $20 billion including rollover debt. The issue is very real.’
Mr Lim made a few suggestions involving a regulatory review to relax bank lending to S-Reits for the next few years to tide them over liquidity issues.
One suggestion would be for the Monetary Authority of Singapore to consider lifting the cap limiting banks’ exposure to property development and investment activity - excluding owner-occupied residential mortgages - to 35 per cent of total non-bank loan and credit exposures, under Section 35 of The Banking Act.
‘But if that is not possible, why don’t they consider exempting Reits from Section 35 for Singapore banks?’ Mr Lim asked. Arguing the case for this, he said risks are relatively low for S-Reits, which are generally conservatively geared at between 30 and 40 per cent, while those geared above 35 per cent have to be rated, so the risk is reflected in the rating. ‘As a quid pro quo (for exempting S-Reits from the Section 35 limits), Reits may have to accept a lower gearing limit,’ he suggested. ‘So we would not be putting any additional risk on to the banking sector.’
Under current rules, a Reit’s aggregate leverage limit is 35 per cent of its deposited property if the Reit is not rated, with a higher 60 per cent limit if a credit rating for the Reit is obtained and made public.
Last month, Monetary Authority of Singapore deputy chairman Lim Hng Kiang told Parliament that most banks are significantly below the Section 35 limit and the aggregate banking system’s exposure here is just 15 per cent.
A banking source said that although most banks may be well below the Section 35 limit, they may be prudent and set their own internal limits that may be below that stipulated by MAS.
ARA’s Mr Lim has another suggestion on his wish-list to alleviate refinancing issues for S-Reits: Perhaps MAS could set up a temporary relief fund line of, say, $10 billion - managed by the banks - to provide refinancing to S-Reits in the next few years.
He stresses that he is not making his various suggestions for the benefit of the Reits managed by ARA, such as Fortune and Suntec Reits, but out of concern about the fate that may befall smaller Reits without strong sponsors if they fail to secure refinancing deals. ‘We don’t want to see even a single Reit fail,’ he said. ‘Because when even a small Reit fails, in today’s market, confidence in the whole S-Reit sector will collapse. It would be the same phenomenon as Lehman Brothers.’
If Reits cannot refinance their debt, they may be forced to sell assets on the cheap in a weak property market to repay their loans or do a rights issue at a huge discount that could potentially cause earnings dilution. ‘Either way, that is going to destroy value,’ said Mr Lim
Privatisation is another possibility Mr Lim envisages, given that S-Reits are trading at huge discounts to net asset value (NAV) - on a sector average basis, at over 50 per cent. Market watchers suggest that a way out for weaker Reits with refinancing issues could be to issue new shares to new cornerstone investors who may come on board with an eye on taking the Reit private later.
Giving his take, Mr Lim said: ‘If you’re trading at 80 per cent discount to NAV, or 50 or 60 per cent discount and you have a good bunch of assets, privatisation is definitely a viable (exit) option for shareholders, although it may not be fair value for long-term investors.’
Once a Reit is privatised, it would become a privately held property fund, and this would reduce the number of S-Reits trading on the Singapore Exchange. ‘So privatisation won’t be good for the Reit industry because you have fewer Reits,’ Mr Lim said. Market watchers say another big worry for S-Reits is that they are staring at write-downs on the value of their properties.
Lowering the value of properties would raise their gearing ratios - borrowings to value of property - and create challenges for Reit managers. They may have to resort to selling assets to repay borrowings or recapitalising by issuing new units and using the equity raised to trim debt. But this would have to be at discounts to market price to lure investors, and the additional units could dilute earnings.
Mr Lim acknowledges his suggestions on reviewing regulatory limits on property sector lending by banks won’t be a panacea for problems facing the S-Reit industry ‘but at least you give more avenues available for the industry so the chances of the worst scenario happening are less’.
ARA Asset Management, the only property fund management outfit listed on the Singapore Exchange (SGX), was set up by Mr Lim and Cheung Kong Holdings in 2002 and floated in November last year. Today it has $12 billion of assets under management. Mr Lim owns about 36 per cent of ARA. He lamented that ARA, a publicly listed property fund manager that manages six funds, is trading at six times price-earnings ratio, while recent deals involving unlisted managers of single Reits have been at a much higher 15 to 20 times. ARA manages four Reits - Suntec and Fortune listed on SGX, Prosperity Reit in Hong Kong and AmFirst listed on Bursa Malaysia - and two private property funds. The two private funds are ARA Asia Dragon Fund, which counts Calpers as anchor investor, and ARA Asian Asset Income Fund, a smaller fixed-income fund that invests in Reits, listed infrastructure and utilities trusts in Asia.
Mr Lim, 52, has more than 27 years’ experience in the real estate business, of which 13 have been in the property fund management industry. The avid 12-handicap golfer is an engineer by training. His first job was with the former DBS Land, where he worked for nine years. He later joined Singapore Labour Foundation Management Services, where he was general manager. He was also executive director at GRA (Singapore), today known as Pramerica Real Estate Investors (Asia). Mr Lim also sits on the Finance Ministry’s Valuation Review Board.
Source : Business Times - 15 Nov 2008
ARA CEO John Lim suggests regulatory reviews to relax bank lending to S-Reits for the next few years to tide them over liquidity issues
ARA Asset Management Group CEO John Lim would like to see refinancing of debt being made easier for Singapore real estate investment trusts (Reits). ‘The whole S-Reit market is oversold. The biggest fear, besides the issue of valuation of assets, is the refinancing of debt,’ he told BT in a recent interview. ‘In 2009 alone, you have $4.6 billion of debt for refinancing. In the next four years, it may be close to $20 billion including rollover debt. The issue is very real.’
Mr Lim made a few suggestions involving a regulatory review to relax bank lending to S-Reits for the next few years to tide them over liquidity issues.
One suggestion would be for the Monetary Authority of Singapore to consider lifting the cap limiting banks’ exposure to property development and investment activity - excluding owner-occupied residential mortgages - to 35 per cent of total non-bank loan and credit exposures, under Section 35 of The Banking Act.
‘But if that is not possible, why don’t they consider exempting Reits from Section 35 for Singapore banks?’ Mr Lim asked. Arguing the case for this, he said risks are relatively low for S-Reits, which are generally conservatively geared at between 30 and 40 per cent, while those geared above 35 per cent have to be rated, so the risk is reflected in the rating. ‘As a quid pro quo (for exempting S-Reits from the Section 35 limits), Reits may have to accept a lower gearing limit,’ he suggested. ‘So we would not be putting any additional risk on to the banking sector.’
Under current rules, a Reit’s aggregate leverage limit is 35 per cent of its deposited property if the Reit is not rated, with a higher 60 per cent limit if a credit rating for the Reit is obtained and made public.
Last month, Monetary Authority of Singapore deputy chairman Lim Hng Kiang told Parliament that most banks are significantly below the Section 35 limit and the aggregate banking system’s exposure here is just 15 per cent.
A banking source said that although most banks may be well below the Section 35 limit, they may be prudent and set their own internal limits that may be below that stipulated by MAS.
ARA’s Mr Lim has another suggestion on his wish-list to alleviate refinancing issues for S-Reits: Perhaps MAS could set up a temporary relief fund line of, say, $10 billion - managed by the banks - to provide refinancing to S-Reits in the next few years.
He stresses that he is not making his various suggestions for the benefit of the Reits managed by ARA, such as Fortune and Suntec Reits, but out of concern about the fate that may befall smaller Reits without strong sponsors if they fail to secure refinancing deals. ‘We don’t want to see even a single Reit fail,’ he said. ‘Because when even a small Reit fails, in today’s market, confidence in the whole S-Reit sector will collapse. It would be the same phenomenon as Lehman Brothers.’
If Reits cannot refinance their debt, they may be forced to sell assets on the cheap in a weak property market to repay their loans or do a rights issue at a huge discount that could potentially cause earnings dilution. ‘Either way, that is going to destroy value,’ said Mr Lim
Privatisation is another possibility Mr Lim envisages, given that S-Reits are trading at huge discounts to net asset value (NAV) - on a sector average basis, at over 50 per cent. Market watchers suggest that a way out for weaker Reits with refinancing issues could be to issue new shares to new cornerstone investors who may come on board with an eye on taking the Reit private later.
Giving his take, Mr Lim said: ‘If you’re trading at 80 per cent discount to NAV, or 50 or 60 per cent discount and you have a good bunch of assets, privatisation is definitely a viable (exit) option for shareholders, although it may not be fair value for long-term investors.’
Once a Reit is privatised, it would become a privately held property fund, and this would reduce the number of S-Reits trading on the Singapore Exchange. ‘So privatisation won’t be good for the Reit industry because you have fewer Reits,’ Mr Lim said. Market watchers say another big worry for S-Reits is that they are staring at write-downs on the value of their properties.
Lowering the value of properties would raise their gearing ratios - borrowings to value of property - and create challenges for Reit managers. They may have to resort to selling assets to repay borrowings or recapitalising by issuing new units and using the equity raised to trim debt. But this would have to be at discounts to market price to lure investors, and the additional units could dilute earnings.
Mr Lim acknowledges his suggestions on reviewing regulatory limits on property sector lending by banks won’t be a panacea for problems facing the S-Reit industry ‘but at least you give more avenues available for the industry so the chances of the worst scenario happening are less’.
ARA Asset Management, the only property fund management outfit listed on the Singapore Exchange (SGX), was set up by Mr Lim and Cheung Kong Holdings in 2002 and floated in November last year. Today it has $12 billion of assets under management. Mr Lim owns about 36 per cent of ARA. He lamented that ARA, a publicly listed property fund manager that manages six funds, is trading at six times price-earnings ratio, while recent deals involving unlisted managers of single Reits have been at a much higher 15 to 20 times. ARA manages four Reits - Suntec and Fortune listed on SGX, Prosperity Reit in Hong Kong and AmFirst listed on Bursa Malaysia - and two private property funds. The two private funds are ARA Asia Dragon Fund, which counts Calpers as anchor investor, and ARA Asian Asset Income Fund, a smaller fixed-income fund that invests in Reits, listed infrastructure and utilities trusts in Asia.
Mr Lim, 52, has more than 27 years’ experience in the real estate business, of which 13 have been in the property fund management industry. The avid 12-handicap golfer is an engineer by training. His first job was with the former DBS Land, where he worked for nine years. He later joined Singapore Labour Foundation Management Services, where he was general manager. He was also executive director at GRA (Singapore), today known as Pramerica Real Estate Investors (Asia). Mr Lim also sits on the Finance Ministry’s Valuation Review Board.
Source : Business Times - 15 Nov 2008
指數慢慢來 中藥取代美國仙丹
作者：李兆華
景氣與均線都在低檔 一旦向上攻勢可期
今年台股指數從最高點到最低點，下殺3700多點，跌幅4成。技術指標專家、康和投顧自營部總監廖繼弘搖搖頭苦笑說，「這是我近5年來第一次賠錢，壓力相當大。」2001年遇到911攻擊事件之後，指數跌破4000點，廖繼弘當時剛轉入統一證券自營部，大膽喊出「每跌100點買1億元」的口號，後來果然大賺。
經歷過驚濤駭浪，面對這次金融風暴，廖繼弘表示，雖然景氣衰退嚴重、沒有任何好消息，他也不會再用那般積極的方式進場，但是各類技術指標已經落在低檔區，投資人可以靜待反轉訊號到來！萬寶投顧分析師王榮旭觀察，認為目前雖然景氣還沒有真正落底，但是股市向來都是領先指標，預估今年第3季激烈反應金融風暴，第4季休養生息，反而是布局機會，「我研判明年第1季台股行情會走揚，預先反應下半年景氣回升！」
台股景氣領先美股落底
如果就景氣面來看，王榮旭和廖繼弘都認為，目前實在聽不到任何好消息，不過景氣底部已經遙遙在望。擅長觀察基本面的王榮旭分析，美國金融信用危機從 2007年第3季就已經觸動，金融海嘯在美國本土觸發，卻蔓延到全球，英國、俄國首當其衝，新興市場災情也相當慘重，規模可比1930年代美國經濟大蕭條。雖然，在全球央行聯軍抗衡下，最大波的海嘯已經過去，但是餘波蕩漾難以避免，災後重建之路恐怕很漫長。
王榮旭參考資料指出，美國2008年第4季的經濟成長率將降到0.3％，這應是景氣谷底，2009年第1季可望回升到1.1％，下半年能回升到2％以上。
「依照行政院主計處公布的預測，今年台股第1季到第3季經濟成長率逐季下滑，亞洲景氣原本就領先全球2.5～3個月，所以落底時間會落在比美國提前的第3季。」
廖繼弘也提出，主計處公布明年台灣的經濟成長率可望超過5％，無論是否能達到，但超越今年的4.1～4.3％應有機會，也成為全球少數預估經濟成長率能成長的國家：「在歷史經驗裡，只要明年經濟成長率高於今年，通常指數也會呈現正相關，優於今年。」
尤其近期油價下跌，原物料也跟著跌價，雖然對新興市場算是壞消息，但是能讓「停滯性通膨(經濟萎縮但物價仍高)」的疑慮減緩，各國貨幣政策和央行策略也能有彈性，不需要為了通膨做更多考量。
「過去台灣的成長仰賴美國、大陸都很深，不過明年要帶動台灣基本面成長的區域，不是美國而是中國大陸，即使市場對中國大陸的評價兩極，但應會超過9％的經濟成長率不得忽視。」廖繼弘笑說，投資人要有一個觀念，吃「中藥」不比吃「美國仙丹」，必須慢慢來，但效益絕對是長久的。
王榮旭也認為，之前的通膨壓力會干擾降息政策，但是現在看來，季節性用油高峰已過，在全球暖化的情況下，冬季熱燃油需求恐怕也不大，明年第1季也是用油淡季，油價不漲，通膨壓力自然減輕，降息效應有助股市重返多頭。
技術指標快觸及歷史低點
若再從廖繼弘最擅長的技術面來看，情勢就更偏向樂觀。「現在各類指標的位置都很低，蠻像2000年總統大選時候的樣子，指數從高點已經跌幅4成，資金緊縮、籌碼已經很乾淨。」廖繼弘說，歷年來跌深後通常醞釀中期反彈，但台股今年卻始終沒有，因此今年第4季到明年第1季，應該要有一波千點行情。
其實，廖繼弘早已發現去年11月開始，台股月KD值就向下彎，對他來說，這是判斷長線走空最好的指標，尤其去年12月的RSI指標高達82，「過去每次遇到RSI逼近80，就會大崩盤，1988年、1997年都出現過。」
廖繼弘認為，看出長空預兆卻沒能讓他避開虧損，難免是因為外在有眾多干擾因素，不過好消息是，RSI現在落到31上下，也逼近歷史反轉前的低點。「之前3411的歷史低點時，RSI為27.87，和現在相去不遠。」還有，台股的十年線不但跌破，甚至繼續下探到負乖離14％，這也是只在 2001年911事件時出現過。
根據他的觀察，過去若全年指數漲幅為負，隔年指數呈現正報酬的機率很高。因此他建議，現在投資人可以開始觀察股價和技術指標的連動性，當指標持續創下新低點，但股價卻已經開始逆勢上揚，那就是很棒的進場點。王榮旭也從歷史經驗做解讀，「從台股長線角度看，這次金融危機與亞洲金融風暴類似，1997年台股從10256點三波下跌到5422點，之後再彈回 10393點，10年後的2007年，台股從9859點也是跌到6000點以下，跌幅超過4成才見到較強支撐。」
可是，若比較這10年的整體上市公司獲利、本益比及本淨比，目前獲利大幅超越過去，但本益比和本淨比卻遠低於10年前，讓王榮旭疾呼：「2008年的台股實在太便宜！2009年一定會揚眉吐氣。」長線的資金應該懂得此時危機入市，保守的當然不用搶在最前線，可在第4季反覆打底時從容布局。
「以過去20年台股第1季表現，只有5次下跌，下跌機率只有25％，而且平均跌幅約6％，遠比上漲季的平均漲幅17.1％少很多。王榮旭認為，但是明年第1季台股將擺脫頹勢。
注意原料成本 降低的權值股
兩位專家分析，金融風暴將改變往後的產業走向，尤其牽扯到房地產，經濟情勢不是一時能扭轉。金融業對企業放款趨於緊繃的同時，政府單位要挽救經濟靠財政政策、推動重大工程恐怕緩不濟急，貨幣政策還是最快的方法，央行難免要靠降息刺激景氣加速復甦，所以選股須慎選產業，觀念將跟以往不同。
其中，廖繼弘認為，若看好之後的指數表現，大型權值股是優先考量，也是資金會先進駐的標的，中小型企業反而次之。王榮旭則建議，雖然原物料需求減弱影響售價，但2008年如鋼鐵、散裝輪股等獲利豐碩，有能力配發高現金股息，穩健的投資人可以在原物料股中，尋找高現金殖利率的個股布局。
若看到明年，受惠原物料價格下跌的類股如營造、運輸，甚至部分用到較多金屬原料的電子股，也會竄出。
景氣與均線都在低檔 一旦向上攻勢可期
今年台股指數從最高點到最低點，下殺3700多點，跌幅4成。技術指標專家、康和投顧自營部總監廖繼弘搖搖頭苦笑說，「這是我近5年來第一次賠錢，壓力相當大。」2001年遇到911攻擊事件之後，指數跌破4000點，廖繼弘當時剛轉入統一證券自營部，大膽喊出「每跌100點買1億元」的口號，後來果然大賺。
經歷過驚濤駭浪，面對這次金融風暴，廖繼弘表示，雖然景氣衰退嚴重、沒有任何好消息，他也不會再用那般積極的方式進場，但是各類技術指標已經落在低檔區，投資人可以靜待反轉訊號到來！萬寶投顧分析師王榮旭觀察，認為目前雖然景氣還沒有真正落底，但是股市向來都是領先指標，預估今年第3季激烈反應金融風暴，第4季休養生息，反而是布局機會，「我研判明年第1季台股行情會走揚，預先反應下半年景氣回升！」
台股景氣領先美股落底
如果就景氣面來看，王榮旭和廖繼弘都認為，目前實在聽不到任何好消息，不過景氣底部已經遙遙在望。擅長觀察基本面的王榮旭分析，美國金融信用危機從 2007年第3季就已經觸動，金融海嘯在美國本土觸發，卻蔓延到全球，英國、俄國首當其衝，新興市場災情也相當慘重，規模可比1930年代美國經濟大蕭條。雖然，在全球央行聯軍抗衡下，最大波的海嘯已經過去，但是餘波蕩漾難以避免，災後重建之路恐怕很漫長。
王榮旭參考資料指出，美國2008年第4季的經濟成長率將降到0.3％，這應是景氣谷底，2009年第1季可望回升到1.1％，下半年能回升到2％以上。
「依照行政院主計處公布的預測，今年台股第1季到第3季經濟成長率逐季下滑，亞洲景氣原本就領先全球2.5～3個月，所以落底時間會落在比美國提前的第3季。」
廖繼弘也提出，主計處公布明年台灣的經濟成長率可望超過5％，無論是否能達到，但超越今年的4.1～4.3％應有機會，也成為全球少數預估經濟成長率能成長的國家：「在歷史經驗裡，只要明年經濟成長率高於今年，通常指數也會呈現正相關，優於今年。」
尤其近期油價下跌，原物料也跟著跌價，雖然對新興市場算是壞消息，但是能讓「停滯性通膨(經濟萎縮但物價仍高)」的疑慮減緩，各國貨幣政策和央行策略也能有彈性，不需要為了通膨做更多考量。
「過去台灣的成長仰賴美國、大陸都很深，不過明年要帶動台灣基本面成長的區域，不是美國而是中國大陸，即使市場對中國大陸的評價兩極，但應會超過9％的經濟成長率不得忽視。」廖繼弘笑說，投資人要有一個觀念，吃「中藥」不比吃「美國仙丹」，必須慢慢來，但效益絕對是長久的。
王榮旭也認為，之前的通膨壓力會干擾降息政策，但是現在看來，季節性用油高峰已過，在全球暖化的情況下，冬季熱燃油需求恐怕也不大，明年第1季也是用油淡季，油價不漲，通膨壓力自然減輕，降息效應有助股市重返多頭。
技術指標快觸及歷史低點
若再從廖繼弘最擅長的技術面來看，情勢就更偏向樂觀。「現在各類指標的位置都很低，蠻像2000年總統大選時候的樣子，指數從高點已經跌幅4成，資金緊縮、籌碼已經很乾淨。」廖繼弘說，歷年來跌深後通常醞釀中期反彈，但台股今年卻始終沒有，因此今年第4季到明年第1季，應該要有一波千點行情。
其實，廖繼弘早已發現去年11月開始，台股月KD值就向下彎，對他來說，這是判斷長線走空最好的指標，尤其去年12月的RSI指標高達82，「過去每次遇到RSI逼近80，就會大崩盤，1988年、1997年都出現過。」
廖繼弘認為，看出長空預兆卻沒能讓他避開虧損，難免是因為外在有眾多干擾因素，不過好消息是，RSI現在落到31上下，也逼近歷史反轉前的低點。「之前3411的歷史低點時，RSI為27.87，和現在相去不遠。」還有，台股的十年線不但跌破，甚至繼續下探到負乖離14％，這也是只在 2001年911事件時出現過。
根據他的觀察，過去若全年指數漲幅為負，隔年指數呈現正報酬的機率很高。因此他建議，現在投資人可以開始觀察股價和技術指標的連動性，當指標持續創下新低點，但股價卻已經開始逆勢上揚，那就是很棒的進場點。王榮旭也從歷史經驗做解讀，「從台股長線角度看，這次金融危機與亞洲金融風暴類似，1997年台股從10256點三波下跌到5422點，之後再彈回 10393點，10年後的2007年，台股從9859點也是跌到6000點以下，跌幅超過4成才見到較強支撐。」
可是，若比較這10年的整體上市公司獲利、本益比及本淨比，目前獲利大幅超越過去，但本益比和本淨比卻遠低於10年前，讓王榮旭疾呼：「2008年的台股實在太便宜！2009年一定會揚眉吐氣。」長線的資金應該懂得此時危機入市，保守的當然不用搶在最前線，可在第4季反覆打底時從容布局。
「以過去20年台股第1季表現，只有5次下跌，下跌機率只有25％，而且平均跌幅約6％，遠比上漲季的平均漲幅17.1％少很多。王榮旭認為，但是明年第1季台股將擺脫頹勢。
注意原料成本 降低的權值股
兩位專家分析，金融風暴將改變往後的產業走向，尤其牽扯到房地產，經濟情勢不是一時能扭轉。金融業對企業放款趨於緊繃的同時，政府單位要挽救經濟靠財政政策、推動重大工程恐怕緩不濟急，貨幣政策還是最快的方法，央行難免要靠降息刺激景氣加速復甦，所以選股須慎選產業，觀念將跟以往不同。
其中，廖繼弘認為，若看好之後的指數表現，大型權值股是優先考量，也是資金會先進駐的標的，中小型企業反而次之。王榮旭則建議，雖然原物料需求減弱影響售價，但2008年如鋼鐵、散裝輪股等獲利豐碩，有能力配發高現金股息，穩健的投資人可以在原物料股中，尋找高現金殖利率的個股布局。
若看到明年，受惠原物料價格下跌的類股如營造、運輸，甚至部分用到較多金屬原料的電子股，也會竄出。
街頭商學院
作者：李建興、陳翊中
深入士林夜市 直擊小市民翻身傳奇
裁員風四起，做個小生意，成了小市民的突圍之道。士林夜市，一個你熟悉的地方，卻創造許多致富傳奇故事。這裡蘊藏著你想像不到的經營操盤學，有如一所專門培訓生意高手的商學院。想要致富翻身，這裡絕對值得你學習。
夜幕低垂，當上班族正拖著疲憊身心回家，今年剛滿二十八歲的張幸芬，卻整裝待發，踏著輕盈的腳步，開著一輛塞滿貨物的休旅車，準備上工。
簡潔的Ｔ恤、牛仔褲，脂粉未施的素顏，張幸芬看起來其實與初出社會的新鮮人沒什麼兩樣。只是在這個「失業」年代，相對於成天患得患失的上班族，張幸芬青澀卻又自信的臉龐，穿梭在人群中，格外引人注目。
很難想像，像張幸芬這樣的年輕女性，在人人財富縮水的當下，前陣子闊綽地買下位於關渡，六十多坪、價值上千萬元的房子，甚至大氣不喘地付了七成自備款，豪氣進住。不只如此，張幸芬手上還有上千萬元現金存款。在親友眼中，她不僅是個「富婆」，還是個奇蹟，她的錢，都是在台北士林夜市賺來的。
父親早逝的張幸芬，靠著母親含辛茹苦養大哥哥和她。愛漂亮的她，一心想開服飾店，相對於當上律師的哥哥，媽媽從未把希望寄託在她身上，因此她國中畢業就到工廠當女工，靠存得的幾萬元進貨，在夜市店家的騎樓下，擺攤賣起女裝。
攤商富豪崛起 暴富事蹟接連在此上演
由於對流行敏感，加上不斷學習服裝搭配技巧，只要有客人上門，她都不放過，主動幫客人解說不同穿法，靠著士林夜市的超人氣和自己靈活的生意手腕，張幸芬很快建立兩個攤位，一個自己顧，另一個請工讀生，兩個攤位在一天的十小時內，往往就可賣出五、六十件衣服，三、四萬元的營業額就這麼輕鬆入袋，扣掉成本，一個月常常就賺個四、五十萬元。
平常省吃儉用的她，每年可以存下個上百萬元，除了替自己買了房子，還幫家裡還清了負債。現在，張幸芬每個月光是利息收入，就剛好是哥哥的月薪。談起成功致富過程，她低調地說：「在士林，比我有錢的多得是！」
在士林夜市，時時刻刻都有平民富翁崛起的故事輪番上演，以蔓越莓果汁聞名的天使紅寶蔓越莓店，也是經典個案。
蕭為中這對三十一歲的年輕夫婦檔，去年五月才設攤，但短短一年半，從一個名不見經傳的小攤，蛻變成大排長龍的名店，如今一攤每天平均就可賣出四百杯蔓越莓汁，等於天天都有一、兩萬元入袋，每個月營收五十萬元，淨利大約五成，淨賺二十多萬元。
由於生意超夯，目前他們的攤位就像是聚寶盆似地，快速擴大，光在士林就有四攤，甚至在客人主動要求加盟下，連鎖店開到新竹和中壢，算一算，連同加盟店一個月就能創造出上百萬元業績。
這對迅速暴富的夫婦檔，幾乎每天「翹腳捻嘴鬚」就可以等著銀子上門，但難以想像，一年半前他們還是坐困愁城的窮光蛋。事實上，蕭姓夫婦七年前就在士林擺攤賣過雞排，但由於攤位地處偏遠，生意始終差強人意，加上經濟不景氣，業績江河日下，高昂的店租加上後來節節上揚的原物料，根本入不敷出。一年半前隨著夜市重新鋪路，整整停市一個多月，坐吃山空下，全家上下一度只剩一千元。
幾經思考，蕭為中心想，由於自己過去曾任調酒師，加上有一位做進口水果生意的朋友，他拿了好幾種水果試調，幾經測試，研發出獨門口味的蔓越莓汁。一開始是銘傳大學的學生們口耳相傳，後來醫學界發布蔓越莓汁對女性泌尿系統有幫助，一炮而紅。
百億聚金之地 媲美六個ＳＯＧＯ業績
士林夜市是平民致富之地，同時也是創意天堂！刺青王子陳峰，就是這裡實現創意、賺進財富的最佳範例。
六十七年次的陳峰畢業於台北永和復興商工美工科，原本在大愛電視台當攝影師，但愛畫畫的他，不甘興趣被埋沒。當所有的同學都往設計或畫家之路邁進時，他卻試圖從麵包和興趣中找出平衡點。
有美術底子的他，花了一年學刺青，就在士林開刺青店。創業之初，儘管不被看好，卻讓他有十足的揮灑空間，兩坪不到的店面，一天卻可創造出上萬元業績，甚至還有一天高達八萬元的營收紀錄。
儘管大家都知道士林是全國最大的夜市，但不為人知的是，這個不到大安森林公園三分之二大的地方，卻聚集了一千九百多家的攤商及店家，每天更有十萬人次的遊客湧入。人潮等於錢潮，根據當地攤商估計，這不起眼的市集，一年可創造三百多億元產值，相當於ＳＯＧＯ百貨全省六家店的總業績。由於人潮、錢潮如洪水般湧入，一位世居士林的李姓店東透露，若含生意人和地主在內，光在士林夜市就聚集了至少一千位千萬富翁、百位億元富翁，而素有士林「藏金閣」之稱的陽信銀行，是士林夜市商家、地主存款、轉帳的大本營，一度存款餘額達千億元，居全台之冠。
正因為集商機、財富於一身，士林夜市成了許多淘金客的築夢之地，吸納各方高手進駐，讓整個士林猶如競爭激烈的生意擂台。儘管八成的人可以豐收入袋，但單憑一招半式，很容易被淘汰出局。
攤商們都戲稱這是「士林大學」，意味著，一旦來過士林做生意，必定練就一身的好本事，尤其時值經濟不景氣，士林人的生意法則，更成了眾所仿效的學問。六十年次的鄒惠如即是典型的案例。
好手一較高下「士林學」成買賣葵花寶典
原本念廣告設計的鄒惠如，因為愛做生意，自願跑到貿易公司當小妹，學習生意之道。但幾年下來，她發覺，即使在貿易公司捱了十幾年，當上主管，薪水頂多十萬元，促使她積極另尋致富之道。
有一次，她閒逛到士林夜市，看著車來車往的捷運送來大量的逛街客，當下被士林聚集人氣的力量給震懾住，賺錢的欲望油然而生。正巧看到某家店面騎樓下有個小空地，二話不說便進店裡詢價，直接用月租三萬二，並押了三個月押金，先卡位為強，等到租店後，才輾轉批了些飾品，擺攤開業。
有別於其他攤商一成不變地經營，深諳商場生存之道的鄒惠如認為，做生意，攤位一定得獨樹一格，否則很容易淹沒在茫茫攤海中。開張前，鄒惠如砸下數十萬元，仿照百貨公司專櫃打造一個美侖美奐的立體攤架，並細膩地研究燈光和擺設，將原本狹小、廉價的攤位，化身為戶外版的百貨高級專櫃。這招果然奏效，攤位一開張就吸引許多顧客目光，才擺攤三個月，就輕鬆回本了。
在鄒惠如的字典裡，「沒有賣不掉的東西，只有不會賣的人。」識貨的她，總能拿到又好又便宜的好貨，但自入行以來，她不斷充實飾品及配件設計方面的知識，因此也說得一口動聽的「飾品經」，每每客人拿不定主意時，她總能專業地給意見，甚至還能將冷門滯銷的商品，巧妙地推銷出去。擺攤至今七、八年，每個月都能穩穩坐收三、四十萬元，是貿易主管的好幾倍，羨煞眾人，認識她的人都叫她「飾品女王」。
值得一提的是，從進場卡位、招攬人氣直到延續生意，飾品女王的際遇說明了，在高手雲集的士林夜市，能存活下來的達人，必定了解箇中的叢林法則，各自擁有一套「士林學」。而在「士林大學」修行多年的鄒惠如，在目睹、歷練了多場擂台戰後，更將畢生所學彙整為一套「三步演義、六脈神招」。
鄒惠如說，雖然這只是士林人歸納出來的生意哲學，但由於士林夜市是全球難得一見的生意大雜燴，因此「士林學」放諸四海皆準，是所有擺攤做生意人的戰略縮影，成為眾相取經的葵花寶典。
所謂的三步演義是，循著做生意前爭地盤、做生意時拚場子以及做生意後的保人氣等三步，逐步演進；至於六招，就如同武俠小說裡的六脈神劍，是擺攤做生意必須遵循的六大招數。
經營學第一章 搶地盤 人脈卡位原則 掌握人脈，借力搶點
由於成千上萬的淘金客排隊等著入內搶錢，在僧多粥少的狀況下，「搶地盤」則成了在夜市的第一門「淘金術」。
「在夜市做生意，就算只在騎樓租個攤位，除了人脈還是人脈！」在士林深耕房仲市場多年的信義房屋劍潭店專案經理段瀚璽表示，由於夜市生意好做，店家一旦卡到了位，根本不會輕易讓出，每個人為了順利攻進這座固若金湯的寶地，一得到「獨家新聞」，須立即與房東接洽，並一面封鎖消息，趕緊排隊；得不到消息的，須像調查局幹員，找到關鍵人，眼觀四面、耳聽八方的能力，尋得蛛絲馬跡，甚至在房東和房客解約前半年就有人提前預約。
由於屋主惜售，委買件數是委賣的十倍，在「肥水不落外人田」的思惟下，「想要在夜市開店，就得搶！」鄒惠如強調，外人要拿到夜市的入場券，就得進行一場激烈的卡位戰，要卡位就要有人脈，要知道誰是地主、房東？誰又是能通風報信的報馬仔？
黃金成本原則 精算成本，決定利潤
夜市微妙的租屋生態，更是想進場淘金新鮮人的必修課。段瀚璽分析，士林夜市的房價、租價依人流而定，以人潮最多的劍潭捷運站和陽明戲院為核心，形成兩大同心圓，越靠近圓心越貴。據了解，從劍潭捷運站輻射的人潮必經之地大東路，每坪月租動輒三至四萬元，也就是一家二十多坪店面，租金就高達百萬元。而陽明戲院鄰近街面，月租金行情，每坪二萬元起跳，緊鄰主幹道旁巷內店租也要一萬五至二萬元。
而位於捷運站正對面的士林臨時市場，雖然是公有市場，但隨著公有市場人潮匯集，老攤商又將之轉租，行情水漲船高，原本數千元的攤位租金，面對捷運第一排以及當地攤商俗稱「中山北路」的中央通道前端兩旁，竟可炒到十萬元，讓該市場有最貴的市場之稱。
這樣的「二房東文化」經常發生在競爭激烈的市場內。攤商一旦租下店面，為了分散成本，只要能切割的，都充分利用。以士林來說，臨文林路店家騎樓，往往都被二房東一分為三，以每個單位二至三萬元分租給房客，就連位於大東路中央得隨時躲警察的攤位，也有人收租。除了空間切割，這裡更盛行時間切割，由於士林清晨是蔬果、漁獲市場，中午是傳統市場，晚上成為夜市，「一日三市」的環境下，屋主也分時段一日三租。
昂貴的租金和特殊的出租文化，使得租金成為攤商成本的絕對關鍵。鄒惠如建議，在夜市做生意，必須精準拿捏攤位租金成本，再反過來推算自己進貨的成本和定價，算計出合理的黃金利潤，才能跨出成功的第一步。一旦攤租較高，就得販賣單價高的服飾或人潮流動快的小吃，才能創造足以承擔店租的營業額。
經營學第二章 拚場子 人龍現象原則 製造排隊，人海取勝
由於夜市如同吸水海綿般地吸納各方武林高手競逐，因此一旦進場，就得使出渾身解數，否則可能弄得傷痕累累。目前在士林擁有兩個攤子，每天每攤可賣出一千多片雞排，素有攤王之稱的豪大大雞排負責人王慶隆，即分享了他的「拚場哲學」。
他表示，夜市雖然人潮洶湧，但攤商眾多，每攤能分配到的客流量有限，若商品無法突出，很容易被其他攤友稀釋。
店家有句行話叫「著組（台語）」，意謂著造成熱賣的商品，若又能帶來超出預期的豐厚利潤則叫作「跳摳（台語）」，相反的，乏人問津的叫「剉組」。「跳摳」商品，通常是創新的或能在同類商品中同中求異，以款式、品質取勝。以鄒惠如來講，為了怕和別家店「撞組」，她會將當下最流行的元素，融入各式飾品，用創意搶「獨家」。
不過除了基本面的加持，王慶隆表示：「人氣其實是可以動手腳的！」他指出，在夜市中，人龍就是最佳的廣告，攤商可利用技巧造成大排長龍，攫取過客的目光。
因此在人潮洶湧的地段擺攤，切忌使用號碼牌，寧可讓客人排隊，聚集人氣，而商品除了要品質好，也最好製造噱頭，如豪大就把超大塊雞排用小袋子裝，故意讓肉片溢出，強化雞排超值效果。
除了「招人氣」還得要「撈人氣」。在士林，到處都可以看到橘底白字的「摩曼頓」招牌，而這家店在士林夜市共有十一家分店，老闆用的就是「鬼撞牆原則」，利用高度覆蓋率撈取最多的客源。
鬼撞牆原則 積極拓點，大者恆大
彰化起家的創辦人殷國雄，八一年進入士林夜市，原名「大台北鞋城」慘澹經營了十四年，九五年，趁著飛人麥可喬丹來台熱潮，才在基河路開新店，並改名「摩曼頓」，隨即一連開了四家，更首創店內設置室內籃球場，並舉辦鬥牛比賽，迅速在青少年族群打響名號，造成轟動。
摩曼頓藉由室內籃球場作為賣點，迅速擴張店面，將市場占滿，卡住競爭對手進來搶灘。由於夜市出入口多，遊客易分散，因此在第一店穩住陣腳後，摩曼頓展店，都位於重要出入口，此舉使得消費者無論從何處而來都看到摩曼頓。
經營學第三章 保人氣 極限生產原則 衝生產量，養老主顧
攬人潮是一門技術，維持生意不斷則又是一門大學問。在士林擁有最多出租攤位的陽明戲院負責人洪傳德，分享了多年來看著攤來攤往而悟出的哲學。他認為，夜市人潮易聚，但也由於新攤不斷流入，更新、更低的商品隨時在挑戰「人龍店」，因此，能否留住客人，才是決勝關鍵。
「首先是得想盡辦法，在最短時間內做出最大量的產品。」洪傳德指出，許多長龍店空有人潮，但由於產品產出或交易太慢，造成周轉停滯，讓生意「看得到，卻吃不到」，因此攤商得從流程改善，如製作半成品或簡化品項，縮短交易時間，讓客人不致久候。洪傳德進一步指出，儘管夜市人來人往充滿著觀光客，但由於回客率極高，因此「老主顧」成為夜市裡最主要的客源，而培養老主顧也成了必殺絕技。
他建議攤商平時就得熟記常客的面孔和偏好，親切以待，因人制宜，甚至三不五時要給老客人「殺米斯（service 註：多一點服務和好處）」。
「不過，做生意，最忌諱貪心！」洪傳德語重心長地指出，台灣人「一窩蜂」現象在夜市更為普遍，往往某項商品熱賣，追隨者就如潮水般湧來。「利多出盡」時最好見好就收，或進一步改良，突圍制勝。目前分別在陽明戲院及大南路販賣起司薯餅，每月合計創造六十多萬元營業額的薯餅夫婦檔蔡麗紅、李國琛，就見證了這項哲學。
見風轉舵原則 利多出盡，獲利了結
來自台中的薯餅夫婦檔，先生李國琛原先是位鐵工，而太太蔡麗紅是前雲林縣古坑鄉長蔡文章的女兒，幾年前先生因工作意外受傷，激發了轉行的想法。二○○○年來到士林賣起炭烤臭豆腐。當時剛流行，李姓夫婦成立士林第一家炭烤臭豆腐，由於新鮮感十足，攤位一開張就大排長龍，每天可帶來兩萬元左右的業績。但好景不常，幾個月後，士林的炭烤臭豆腐就如雨後春筍般地林立。
蔡麗紅見好就收，用同樣的器具改賣串燒，又立即造成熱潮，曾有一天熱賣二千多串的紀錄。但又因為鄰攤以十元串燒低價拚場，讓他們生意一落千丈。為了突圍，她還到各地夜市觀摩找靈感。有一回，在逢甲夜市看到了大排長龍的馬鈴薯餅攤，回到家，她加上自己的創意，增添口味，幾經改良後，賣起起司馬鈴薯。由於是新產品，價格適中，再度掀起風潮。
「做生意，惟一不變的就是『變』！」蔡麗紅篤定地訴說自己的生意經，也因為懂得靈活運作，原本月薪四萬元的小康家庭，就這樣邁向了富裕之路。
「總之，士林夜市是老店的殘酷舞台、新店的育成中心、名店的星光大道及怪店的研發中心。」士林老街商圈繁榮促進會理事長李錦福，一語道破士林夜市的獨特地位，而商機、奇蹟、富貴、競爭，更勾勒出整個士林夜市的樣貌，在這裡不斷上演無名英雄致富的傳奇。而這些無名英雄所勾勒出的經營哲學，應驗著「只要有心，機會不滅！」的不變道理。
深入士林夜市 直擊小市民翻身傳奇
裁員風四起，做個小生意，成了小市民的突圍之道。士林夜市，一個你熟悉的地方，卻創造許多致富傳奇故事。這裡蘊藏著你想像不到的經營操盤學，有如一所專門培訓生意高手的商學院。想要致富翻身，這裡絕對值得你學習。
夜幕低垂，當上班族正拖著疲憊身心回家，今年剛滿二十八歲的張幸芬，卻整裝待發，踏著輕盈的腳步，開著一輛塞滿貨物的休旅車，準備上工。
簡潔的Ｔ恤、牛仔褲，脂粉未施的素顏，張幸芬看起來其實與初出社會的新鮮人沒什麼兩樣。只是在這個「失業」年代，相對於成天患得患失的上班族，張幸芬青澀卻又自信的臉龐，穿梭在人群中，格外引人注目。
很難想像，像張幸芬這樣的年輕女性，在人人財富縮水的當下，前陣子闊綽地買下位於關渡，六十多坪、價值上千萬元的房子，甚至大氣不喘地付了七成自備款，豪氣進住。不只如此，張幸芬手上還有上千萬元現金存款。在親友眼中，她不僅是個「富婆」，還是個奇蹟，她的錢，都是在台北士林夜市賺來的。
父親早逝的張幸芬，靠著母親含辛茹苦養大哥哥和她。愛漂亮的她，一心想開服飾店，相對於當上律師的哥哥，媽媽從未把希望寄託在她身上，因此她國中畢業就到工廠當女工，靠存得的幾萬元進貨，在夜市店家的騎樓下，擺攤賣起女裝。
攤商富豪崛起 暴富事蹟接連在此上演
由於對流行敏感，加上不斷學習服裝搭配技巧，只要有客人上門，她都不放過，主動幫客人解說不同穿法，靠著士林夜市的超人氣和自己靈活的生意手腕，張幸芬很快建立兩個攤位，一個自己顧，另一個請工讀生，兩個攤位在一天的十小時內，往往就可賣出五、六十件衣服，三、四萬元的營業額就這麼輕鬆入袋，扣掉成本，一個月常常就賺個四、五十萬元。
平常省吃儉用的她，每年可以存下個上百萬元，除了替自己買了房子，還幫家裡還清了負債。現在，張幸芬每個月光是利息收入，就剛好是哥哥的月薪。談起成功致富過程，她低調地說：「在士林，比我有錢的多得是！」
在士林夜市，時時刻刻都有平民富翁崛起的故事輪番上演，以蔓越莓果汁聞名的天使紅寶蔓越莓店，也是經典個案。
蕭為中這對三十一歲的年輕夫婦檔，去年五月才設攤，但短短一年半，從一個名不見經傳的小攤，蛻變成大排長龍的名店，如今一攤每天平均就可賣出四百杯蔓越莓汁，等於天天都有一、兩萬元入袋，每個月營收五十萬元，淨利大約五成，淨賺二十多萬元。
由於生意超夯，目前他們的攤位就像是聚寶盆似地，快速擴大，光在士林就有四攤，甚至在客人主動要求加盟下，連鎖店開到新竹和中壢，算一算，連同加盟店一個月就能創造出上百萬元業績。
這對迅速暴富的夫婦檔，幾乎每天「翹腳捻嘴鬚」就可以等著銀子上門，但難以想像，一年半前他們還是坐困愁城的窮光蛋。事實上，蕭姓夫婦七年前就在士林擺攤賣過雞排，但由於攤位地處偏遠，生意始終差強人意，加上經濟不景氣，業績江河日下，高昂的店租加上後來節節上揚的原物料，根本入不敷出。一年半前隨著夜市重新鋪路，整整停市一個多月，坐吃山空下，全家上下一度只剩一千元。
幾經思考，蕭為中心想，由於自己過去曾任調酒師，加上有一位做進口水果生意的朋友，他拿了好幾種水果試調，幾經測試，研發出獨門口味的蔓越莓汁。一開始是銘傳大學的學生們口耳相傳，後來醫學界發布蔓越莓汁對女性泌尿系統有幫助，一炮而紅。
百億聚金之地 媲美六個ＳＯＧＯ業績
士林夜市是平民致富之地，同時也是創意天堂！刺青王子陳峰，就是這裡實現創意、賺進財富的最佳範例。
六十七年次的陳峰畢業於台北永和復興商工美工科，原本在大愛電視台當攝影師，但愛畫畫的他，不甘興趣被埋沒。當所有的同學都往設計或畫家之路邁進時，他卻試圖從麵包和興趣中找出平衡點。
有美術底子的他，花了一年學刺青，就在士林開刺青店。創業之初，儘管不被看好，卻讓他有十足的揮灑空間，兩坪不到的店面，一天卻可創造出上萬元業績，甚至還有一天高達八萬元的營收紀錄。
儘管大家都知道士林是全國最大的夜市，但不為人知的是，這個不到大安森林公園三分之二大的地方，卻聚集了一千九百多家的攤商及店家，每天更有十萬人次的遊客湧入。人潮等於錢潮，根據當地攤商估計，這不起眼的市集，一年可創造三百多億元產值，相當於ＳＯＧＯ百貨全省六家店的總業績。由於人潮、錢潮如洪水般湧入，一位世居士林的李姓店東透露，若含生意人和地主在內，光在士林夜市就聚集了至少一千位千萬富翁、百位億元富翁，而素有士林「藏金閣」之稱的陽信銀行，是士林夜市商家、地主存款、轉帳的大本營，一度存款餘額達千億元，居全台之冠。
正因為集商機、財富於一身，士林夜市成了許多淘金客的築夢之地，吸納各方高手進駐，讓整個士林猶如競爭激烈的生意擂台。儘管八成的人可以豐收入袋，但單憑一招半式，很容易被淘汰出局。
攤商們都戲稱這是「士林大學」，意味著，一旦來過士林做生意，必定練就一身的好本事，尤其時值經濟不景氣，士林人的生意法則，更成了眾所仿效的學問。六十年次的鄒惠如即是典型的案例。
好手一較高下「士林學」成買賣葵花寶典
原本念廣告設計的鄒惠如，因為愛做生意，自願跑到貿易公司當小妹，學習生意之道。但幾年下來，她發覺，即使在貿易公司捱了十幾年，當上主管，薪水頂多十萬元，促使她積極另尋致富之道。
有一次，她閒逛到士林夜市，看著車來車往的捷運送來大量的逛街客，當下被士林聚集人氣的力量給震懾住，賺錢的欲望油然而生。正巧看到某家店面騎樓下有個小空地，二話不說便進店裡詢價，直接用月租三萬二，並押了三個月押金，先卡位為強，等到租店後，才輾轉批了些飾品，擺攤開業。
有別於其他攤商一成不變地經營，深諳商場生存之道的鄒惠如認為，做生意，攤位一定得獨樹一格，否則很容易淹沒在茫茫攤海中。開張前，鄒惠如砸下數十萬元，仿照百貨公司專櫃打造一個美侖美奐的立體攤架，並細膩地研究燈光和擺設，將原本狹小、廉價的攤位，化身為戶外版的百貨高級專櫃。這招果然奏效，攤位一開張就吸引許多顧客目光，才擺攤三個月，就輕鬆回本了。
在鄒惠如的字典裡，「沒有賣不掉的東西，只有不會賣的人。」識貨的她，總能拿到又好又便宜的好貨，但自入行以來，她不斷充實飾品及配件設計方面的知識，因此也說得一口動聽的「飾品經」，每每客人拿不定主意時，她總能專業地給意見，甚至還能將冷門滯銷的商品，巧妙地推銷出去。擺攤至今七、八年，每個月都能穩穩坐收三、四十萬元，是貿易主管的好幾倍，羨煞眾人，認識她的人都叫她「飾品女王」。
值得一提的是，從進場卡位、招攬人氣直到延續生意，飾品女王的際遇說明了，在高手雲集的士林夜市，能存活下來的達人，必定了解箇中的叢林法則，各自擁有一套「士林學」。而在「士林大學」修行多年的鄒惠如，在目睹、歷練了多場擂台戰後，更將畢生所學彙整為一套「三步演義、六脈神招」。
鄒惠如說，雖然這只是士林人歸納出來的生意哲學，但由於士林夜市是全球難得一見的生意大雜燴，因此「士林學」放諸四海皆準，是所有擺攤做生意人的戰略縮影，成為眾相取經的葵花寶典。
所謂的三步演義是，循著做生意前爭地盤、做生意時拚場子以及做生意後的保人氣等三步，逐步演進；至於六招，就如同武俠小說裡的六脈神劍，是擺攤做生意必須遵循的六大招數。
經營學第一章 搶地盤 人脈卡位原則 掌握人脈，借力搶點
由於成千上萬的淘金客排隊等著入內搶錢，在僧多粥少的狀況下，「搶地盤」則成了在夜市的第一門「淘金術」。
「在夜市做生意，就算只在騎樓租個攤位，除了人脈還是人脈！」在士林深耕房仲市場多年的信義房屋劍潭店專案經理段瀚璽表示，由於夜市生意好做，店家一旦卡到了位，根本不會輕易讓出，每個人為了順利攻進這座固若金湯的寶地，一得到「獨家新聞」，須立即與房東接洽，並一面封鎖消息，趕緊排隊；得不到消息的，須像調查局幹員，找到關鍵人，眼觀四面、耳聽八方的能力，尋得蛛絲馬跡，甚至在房東和房客解約前半年就有人提前預約。
由於屋主惜售，委買件數是委賣的十倍，在「肥水不落外人田」的思惟下，「想要在夜市開店，就得搶！」鄒惠如強調，外人要拿到夜市的入場券，就得進行一場激烈的卡位戰，要卡位就要有人脈，要知道誰是地主、房東？誰又是能通風報信的報馬仔？
黃金成本原則 精算成本，決定利潤
夜市微妙的租屋生態，更是想進場淘金新鮮人的必修課。段瀚璽分析，士林夜市的房價、租價依人流而定，以人潮最多的劍潭捷運站和陽明戲院為核心，形成兩大同心圓，越靠近圓心越貴。據了解，從劍潭捷運站輻射的人潮必經之地大東路，每坪月租動輒三至四萬元，也就是一家二十多坪店面，租金就高達百萬元。而陽明戲院鄰近街面，月租金行情，每坪二萬元起跳，緊鄰主幹道旁巷內店租也要一萬五至二萬元。
而位於捷運站正對面的士林臨時市場，雖然是公有市場，但隨著公有市場人潮匯集，老攤商又將之轉租，行情水漲船高，原本數千元的攤位租金，面對捷運第一排以及當地攤商俗稱「中山北路」的中央通道前端兩旁，竟可炒到十萬元，讓該市場有最貴的市場之稱。
這樣的「二房東文化」經常發生在競爭激烈的市場內。攤商一旦租下店面，為了分散成本，只要能切割的，都充分利用。以士林來說，臨文林路店家騎樓，往往都被二房東一分為三，以每個單位二至三萬元分租給房客，就連位於大東路中央得隨時躲警察的攤位，也有人收租。除了空間切割，這裡更盛行時間切割，由於士林清晨是蔬果、漁獲市場，中午是傳統市場，晚上成為夜市，「一日三市」的環境下，屋主也分時段一日三租。
昂貴的租金和特殊的出租文化，使得租金成為攤商成本的絕對關鍵。鄒惠如建議，在夜市做生意，必須精準拿捏攤位租金成本，再反過來推算自己進貨的成本和定價，算計出合理的黃金利潤，才能跨出成功的第一步。一旦攤租較高，就得販賣單價高的服飾或人潮流動快的小吃，才能創造足以承擔店租的營業額。
經營學第二章 拚場子 人龍現象原則 製造排隊，人海取勝
由於夜市如同吸水海綿般地吸納各方武林高手競逐，因此一旦進場，就得使出渾身解數，否則可能弄得傷痕累累。目前在士林擁有兩個攤子，每天每攤可賣出一千多片雞排，素有攤王之稱的豪大大雞排負責人王慶隆，即分享了他的「拚場哲學」。
他表示，夜市雖然人潮洶湧，但攤商眾多，每攤能分配到的客流量有限，若商品無法突出，很容易被其他攤友稀釋。
店家有句行話叫「著組（台語）」，意謂著造成熱賣的商品，若又能帶來超出預期的豐厚利潤則叫作「跳摳（台語）」，相反的，乏人問津的叫「剉組」。「跳摳」商品，通常是創新的或能在同類商品中同中求異，以款式、品質取勝。以鄒惠如來講，為了怕和別家店「撞組」，她會將當下最流行的元素，融入各式飾品，用創意搶「獨家」。
不過除了基本面的加持，王慶隆表示：「人氣其實是可以動手腳的！」他指出，在夜市中，人龍就是最佳的廣告，攤商可利用技巧造成大排長龍，攫取過客的目光。
因此在人潮洶湧的地段擺攤，切忌使用號碼牌，寧可讓客人排隊，聚集人氣，而商品除了要品質好，也最好製造噱頭，如豪大就把超大塊雞排用小袋子裝，故意讓肉片溢出，強化雞排超值效果。
除了「招人氣」還得要「撈人氣」。在士林，到處都可以看到橘底白字的「摩曼頓」招牌，而這家店在士林夜市共有十一家分店，老闆用的就是「鬼撞牆原則」，利用高度覆蓋率撈取最多的客源。
鬼撞牆原則 積極拓點，大者恆大
彰化起家的創辦人殷國雄，八一年進入士林夜市，原名「大台北鞋城」慘澹經營了十四年，九五年，趁著飛人麥可喬丹來台熱潮，才在基河路開新店，並改名「摩曼頓」，隨即一連開了四家，更首創店內設置室內籃球場，並舉辦鬥牛比賽，迅速在青少年族群打響名號，造成轟動。
摩曼頓藉由室內籃球場作為賣點，迅速擴張店面，將市場占滿，卡住競爭對手進來搶灘。由於夜市出入口多，遊客易分散，因此在第一店穩住陣腳後，摩曼頓展店，都位於重要出入口，此舉使得消費者無論從何處而來都看到摩曼頓。
經營學第三章 保人氣 極限生產原則 衝生產量，養老主顧
攬人潮是一門技術，維持生意不斷則又是一門大學問。在士林擁有最多出租攤位的陽明戲院負責人洪傳德，分享了多年來看著攤來攤往而悟出的哲學。他認為，夜市人潮易聚，但也由於新攤不斷流入，更新、更低的商品隨時在挑戰「人龍店」，因此，能否留住客人，才是決勝關鍵。
「首先是得想盡辦法，在最短時間內做出最大量的產品。」洪傳德指出，許多長龍店空有人潮，但由於產品產出或交易太慢，造成周轉停滯，讓生意「看得到，卻吃不到」，因此攤商得從流程改善，如製作半成品或簡化品項，縮短交易時間，讓客人不致久候。洪傳德進一步指出，儘管夜市人來人往充滿著觀光客，但由於回客率極高，因此「老主顧」成為夜市裡最主要的客源，而培養老主顧也成了必殺絕技。
他建議攤商平時就得熟記常客的面孔和偏好，親切以待，因人制宜，甚至三不五時要給老客人「殺米斯（service 註：多一點服務和好處）」。
「不過，做生意，最忌諱貪心！」洪傳德語重心長地指出，台灣人「一窩蜂」現象在夜市更為普遍，往往某項商品熱賣，追隨者就如潮水般湧來。「利多出盡」時最好見好就收，或進一步改良，突圍制勝。目前分別在陽明戲院及大南路販賣起司薯餅，每月合計創造六十多萬元營業額的薯餅夫婦檔蔡麗紅、李國琛，就見證了這項哲學。
見風轉舵原則 利多出盡，獲利了結
來自台中的薯餅夫婦檔，先生李國琛原先是位鐵工，而太太蔡麗紅是前雲林縣古坑鄉長蔡文章的女兒，幾年前先生因工作意外受傷，激發了轉行的想法。二○○○年來到士林賣起炭烤臭豆腐。當時剛流行，李姓夫婦成立士林第一家炭烤臭豆腐，由於新鮮感十足，攤位一開張就大排長龍，每天可帶來兩萬元左右的業績。但好景不常，幾個月後，士林的炭烤臭豆腐就如雨後春筍般地林立。
蔡麗紅見好就收，用同樣的器具改賣串燒，又立即造成熱潮，曾有一天熱賣二千多串的紀錄。但又因為鄰攤以十元串燒低價拚場，讓他們生意一落千丈。為了突圍，她還到各地夜市觀摩找靈感。有一回，在逢甲夜市看到了大排長龍的馬鈴薯餅攤，回到家，她加上自己的創意，增添口味，幾經改良後，賣起起司馬鈴薯。由於是新產品，價格適中，再度掀起風潮。
「做生意，惟一不變的就是『變』！」蔡麗紅篤定地訴說自己的生意經，也因為懂得靈活運作，原本月薪四萬元的小康家庭，就這樣邁向了富裕之路。
「總之，士林夜市是老店的殘酷舞台、新店的育成中心、名店的星光大道及怪店的研發中心。」士林老街商圈繁榮促進會理事長李錦福，一語道破士林夜市的獨特地位，而商機、奇蹟、富貴、競爭，更勾勒出整個士林夜市的樣貌，在這裡不斷上演無名英雄致富的傳奇。而這些無名英雄所勾勒出的經營哲學，應驗著「只要有心，機會不滅！」的不變道理。
謝金河：美國收斂霸氣，中國實力抬頭 旺旺與康師傅露光芒
作者：謝金河
在阿扁被收押的那個晚上，我想到兩岸關係未來可能的微妙變化，這次陳雲林來台，我們展現了十足的高規格，我們比一般國家元首來台的接待規格還高，如果今後賈慶林、溫家寶、吳邦國、甚至是胡錦濤來台，我們真不知道該拿什麼規格來接待？
有一幕一直在我腦海反覆思索的畫面，就是警察窮兇極惡去搶民眾手上拿的國旗，更諷刺的是有人拿五星旗來揮舞沒事，在自己的國家拿自己的國旗卻有事，這次民進黨民眾對陳雲林那麼激烈的抗爭，其實不要那麼激烈，只要號召群眾，就像牽手護台灣那般，只要在中山北路的兩側，要群眾拿中華民國國旗就可以了。
江陳會達成了航空、海運、郵政及食品衛生四大共識，對兩岸交流又跨出了一大步，不過細究內涵，是台灣有求於中國的比較多，還有兩岸什麼都可談，但是一碰主權問題，台灣立刻閃一邊，這也是兩岸未來交流最大變數。這次陳雲林晉見馬總統，他擺出來的姿態比一向自視很高的馬總統還要高，尤其是陳雲林口脫而出的「您」字，令大家都啞口無言，不知如何是好。
目前兩岸關係基本的態勢是「我心中有你，你心中沒有我」，目前台灣經濟陷入困境，台灣必須借助中國來拉拔陷入谷底的經濟，但是兩岸卡住了主權問題，如果台灣不在主權上面有所讓步，台灣很難討得到糖吃，這次陳雲林來台，其實我方已極盡退讓之道，但是，中國方面不見得領情。
因此，台灣想要討到實質好處，到目前還不多，就像台灣最迫切需要的兩岸交流，金融MOU的簽署，到目前為止，看不到太多曙光。不過值得深究的是，這次金融海嘯襲來，中國很可能成為最大的贏家，中國一方面因為開放不高，國際金融暗流打到中國要害很少，反而中國政府手握一．九兆美元外匯存底，成為新興國家救苦救難的活菩薩，十一月四日在北京召開的亞歐國家四十五國大會，中國儼然成為美國之外的另一個霸主。
中國四兆人民幣擴大內需
這次美國祭出七○○○億美元救市，英國更是大手筆端出五○○○億英鎊，中國政府也不落人後，拿出四兆人民幣來振興經濟，這個四兆人民幣等於是將近六○○○ 億美元，也是中國最大規模的一次擴大內需方案，中國政府希望透過這次公共投資來挽救○九年GDP能穩住在八．八％以上，除了一些擴大內需的投資外，最受矚的是中國鐵路建設，在高速公路飛躍成長後，中國把下一波建設重點放在鐵道，這是很有戰略的思維，因為中國地大遼闊，資源角度來看，中國走入鐵路時代都是當務之急。
歐巴馬當選美國總統後，下一個世界焦點在G20會議將在十五日於巴西聖保羅開會，這是新興國家首度受到重視受邀參與國際會議，金磚四國都在其中，但是中國仍將是最重要的焦點，這次金融海嘯襲來，又使中國地位更上一層樓，今年中國確定可以打敗德國，成為世界第三大的經濟強權，中國要想擺脫世界經濟不景氣的襲擊，只有一個法寶，那就是全力鞏固中國內需市場。
目前歐美景氣衰退已成定局，這個經濟衰退的戲碼，第一個衝擊的是出口產業，這可從台灣鴻海集團股價瞬間跌掉三分之二看出端倪，台灣的電子產業可能出現三○年來最慘烈的一次調整。
全球股市跌速很猛烈，台灣卻產生了兩顆奇葩。一個是在逆勢中以二○四億元買下中時集團的旺旺蔡衍明。旺旺在香港是熱門股，經常維持每天三千萬股的成交量，但是股價卻十分堅穩，這是了不起的成績。
尋找與中國內需連動的黑馬股
另一檔黑馬是味全，康師傅在港股大跌中，幾乎屹立不搖，一方面，味全可望借助魏家在中國內需市場的經營，開啟更大的成長空間。另一方面，魏家在中國兵肥馬壯後，如今行有餘力可以讓味全變更好。
最近油價進一步大跌，油價跌到每桶五六．一六美元，油價大跌逾六二％已對全世界產油國帶來相當大的殺傷力，俄羅斯、中東及全世界石油股紛紛大跌，反而是過去受高油價之害的海運與空運會有喘一口氣的機會。
美股進一步下跌，十三日的最低點的八二八二，與十月十三日七八八二愈來愈近，美股破底壓力仍在，放眼十一月十二日全球股市收紅的市場只有中國，可以想見在金融海嘯中，中國的光芒正在綻放，台股可能從與中國連動的內需股中找到黑馬。
在阿扁被收押的那個晚上，我想到兩岸關係未來可能的微妙變化，這次陳雲林來台，我們展現了十足的高規格，我們比一般國家元首來台的接待規格還高，如果今後賈慶林、溫家寶、吳邦國、甚至是胡錦濤來台，我們真不知道該拿什麼規格來接待？
有一幕一直在我腦海反覆思索的畫面，就是警察窮兇極惡去搶民眾手上拿的國旗，更諷刺的是有人拿五星旗來揮舞沒事，在自己的國家拿自己的國旗卻有事，這次民進黨民眾對陳雲林那麼激烈的抗爭，其實不要那麼激烈，只要號召群眾，就像牽手護台灣那般，只要在中山北路的兩側，要群眾拿中華民國國旗就可以了。
江陳會達成了航空、海運、郵政及食品衛生四大共識，對兩岸交流又跨出了一大步，不過細究內涵，是台灣有求於中國的比較多，還有兩岸什麼都可談，但是一碰主權問題，台灣立刻閃一邊，這也是兩岸未來交流最大變數。這次陳雲林晉見馬總統，他擺出來的姿態比一向自視很高的馬總統還要高，尤其是陳雲林口脫而出的「您」字，令大家都啞口無言，不知如何是好。
目前兩岸關係基本的態勢是「我心中有你，你心中沒有我」，目前台灣經濟陷入困境，台灣必須借助中國來拉拔陷入谷底的經濟，但是兩岸卡住了主權問題，如果台灣不在主權上面有所讓步，台灣很難討得到糖吃，這次陳雲林來台，其實我方已極盡退讓之道，但是，中國方面不見得領情。
因此，台灣想要討到實質好處，到目前還不多，就像台灣最迫切需要的兩岸交流，金融MOU的簽署，到目前為止，看不到太多曙光。不過值得深究的是，這次金融海嘯襲來，中國很可能成為最大的贏家，中國一方面因為開放不高，國際金融暗流打到中國要害很少，反而中國政府手握一．九兆美元外匯存底，成為新興國家救苦救難的活菩薩，十一月四日在北京召開的亞歐國家四十五國大會，中國儼然成為美國之外的另一個霸主。
中國四兆人民幣擴大內需
這次美國祭出七○○○億美元救市，英國更是大手筆端出五○○○億英鎊，中國政府也不落人後，拿出四兆人民幣來振興經濟，這個四兆人民幣等於是將近六○○○ 億美元，也是中國最大規模的一次擴大內需方案，中國政府希望透過這次公共投資來挽救○九年GDP能穩住在八．八％以上，除了一些擴大內需的投資外，最受矚的是中國鐵路建設，在高速公路飛躍成長後，中國把下一波建設重點放在鐵道，這是很有戰略的思維，因為中國地大遼闊，資源角度來看，中國走入鐵路時代都是當務之急。
歐巴馬當選美國總統後，下一個世界焦點在G20會議將在十五日於巴西聖保羅開會，這是新興國家首度受到重視受邀參與國際會議，金磚四國都在其中，但是中國仍將是最重要的焦點，這次金融海嘯襲來，又使中國地位更上一層樓，今年中國確定可以打敗德國，成為世界第三大的經濟強權，中國要想擺脫世界經濟不景氣的襲擊，只有一個法寶，那就是全力鞏固中國內需市場。
目前歐美景氣衰退已成定局，這個經濟衰退的戲碼，第一個衝擊的是出口產業，這可從台灣鴻海集團股價瞬間跌掉三分之二看出端倪，台灣的電子產業可能出現三○年來最慘烈的一次調整。
全球股市跌速很猛烈，台灣卻產生了兩顆奇葩。一個是在逆勢中以二○四億元買下中時集團的旺旺蔡衍明。旺旺在香港是熱門股，經常維持每天三千萬股的成交量，但是股價卻十分堅穩，這是了不起的成績。
尋找與中國內需連動的黑馬股
另一檔黑馬是味全，康師傅在港股大跌中，幾乎屹立不搖，一方面，味全可望借助魏家在中國內需市場的經營，開啟更大的成長空間。另一方面，魏家在中國兵肥馬壯後，如今行有餘力可以讓味全變更好。
最近油價進一步大跌，油價跌到每桶五六．一六美元，油價大跌逾六二％已對全世界產油國帶來相當大的殺傷力，俄羅斯、中東及全世界石油股紛紛大跌，反而是過去受高油價之害的海運與空運會有喘一口氣的機會。
美股進一步下跌，十三日的最低點的八二八二，與十月十三日七八八二愈來愈近，美股破底壓力仍在，放眼十一月十二日全球股市收紅的市場只有中國，可以想見在金融海嘯中，中國的光芒正在綻放，台股可能從與中國連動的內需股中找到黑馬。
謝國忠：歐巴馬救贖
作者：謝國忠
美國目前陷入了金融與經濟危機的泥潭，然而，我們不應該低估其復興能力，此次大選就是證明。
全球「救經濟」
全球經濟「硬著陸」的跡象愈發明顯。經濟在第三季度的小幅萎縮將在第四季度轉化為大幅衰退，由於出口訂單反應的資訊比較滯後，三季度，亞洲製造業國家經濟大部分沒有下滑。不過，第四季度經濟指標預示著全球經濟將大幅下滑。
刺激經濟的重任目前落在了各國央行的肩上。所有主要大型經濟體近幾周都在大幅削減利率，但降息並不能扭轉經濟的快速收縮。因此，全球各國政府都在試圖鼓勵銀行放貸。然而，這並不能抵消資產縮水帶來的衝擊。
因此，當一個大資產泡沫破裂時，信貸收縮是借款人和貸款人的理性反應。削減利率並不能扭轉這一趨勢。
解決方案是採取大規模的財政刺激政策。金融機構目前並不希望向他們的老客戶提供貸款，因為後者現在缺乏信用。不過，政府在他們眼中仍有信用，所以他們願意向政府提供貸款。另一方面，受財富負效應影響，家庭希望增加儲蓄。因此，對政府而言，合理的解決措施是借入資金支援減稅和擴大支出。
當資產泡沫大面積破滅，與財政刺激相比，降息刺激總需求不會產生同樣的效果。由於減槓桿壓力的存在，沒有足夠的股本來支撐已存在的債務。降低利率的確會穩定金融體系，因為低利率使得擁有大量不良資產的金融機構的融資成本下降。
低利率在穩定金融市場的同時，也助長了通脹。這聽上去很牽強，因為現在全世界都在擔心經濟回歸通縮。毋庸置疑，需求收縮在短期內能讓通脹降溫。但是，這只是暫時的。利潤減少會引發供給收縮。高通脹在經濟蕭條時也會存在。今後，油價極有可能反彈。
歐巴馬「新政」
工會是另一個引發通脹的導火索。雖然失業率在上升，但是，工會運動可能重新高漲。
如何應對眼前的危機是個難題。關於穩定金融體系和整體經濟，有太多迫在眉睫的事要做：如何在保持金融體系穩定和處理不良資產之間掌握平衡。
眼下，各國政府關注的是全球金融體系的改革，以免危機再次發生。但是，金融體系的改革是最不迫切的。像今天如此嚴重的金融危機再次發生，至少要到十年以後。人們有足夠的時間實施改革。
歐巴馬政府會改善現在的局面嗎？應該不會比現在更糟。很難想象新一屆美國政府能比現任政府表現更糟糕。歐巴馬讓我覺得比較安慰的，是他選擇了正確的人作為智囊。
歐巴馬在他兩年的競選活動中，給我留下很深刻的印象。美國總統漫長的選舉之路，讓人們有機會觀察候選人如何應對災難。在所有的場合，歐巴馬表現出難以置信的自控力，並在任何時刻都盡可能表現完美。
誰當財政部長
歐巴馬選擇誰當財政部長，對全球經濟意義重大。不幸的是，我認為他會從克林頓政府中選擇一人，而且這個人與格林斯潘一樣，都相信流動性一說。實際上，流動性是短期負債。其實是在鼓勵投資者借入更多錢。當投資者借了更多錢去買有風險資產，資產價格便上揚。接著，這種財富效應進一步啟動了經濟。所以，流動性發揮作用的過程，就是在創造一個大泡沫。當這種手段反復使用，一個巨大的泡沫就誕生了。這個大泡沫破滅的後果就如我們今天看到的金融風暴。
在巨型泡沫破滅時，減息或者注入流動性，可以穩定金融體系。但在正常環境下，依然用這種方法刺激經濟增長，就犯了嚴重錯誤。實體經濟沒有能力再承擔更多的債務。額外的貨幣擴張可能會引發通脹。
賣出美國國債
一旦歐巴馬接管，他將面臨新的危機。美國的汽車業最終將會崩潰。現在，信貸危機將汽車業的現金流切斷，如果歐巴馬選擇用納稅人的錢援救汽車業，將會鼓動其他行業都向政府要錢。
美國不完善的退休養老金體系很快就要陷入困境。股票市場的暴跌將這個體系的問題暴露出來。很長時間 ，美國製造業依靠股票市場的升值來減輕它們養老金的負擔。股票市場崩潰，這部分有多少在市場崩潰以及信貸危機中縮水？應該不是小數目。
在某種程度上，歐巴馬的工作更艱難。羅斯福接手時，美國尚有儲蓄餘額，使得他能以低利率借入資金來擴大財政支出。現在，即便消費需求大幅減少，美國仍將是一個負儲蓄的國家。因此，歐巴馬的財政政策要考慮到外國人的信心。
歐巴馬可能很聰明，但是美國的問題可能超出了他的能力範圍。印鈔票可能是惟一的選擇，但美國經濟會陷入滯脹。現在應該賣出美國國債。
美國目前陷入了金融與經濟危機的泥潭，然而，我們不應該低估其復興能力，此次大選就是證明。
全球「救經濟」
全球經濟「硬著陸」的跡象愈發明顯。經濟在第三季度的小幅萎縮將在第四季度轉化為大幅衰退，由於出口訂單反應的資訊比較滯後，三季度，亞洲製造業國家經濟大部分沒有下滑。不過，第四季度經濟指標預示著全球經濟將大幅下滑。
刺激經濟的重任目前落在了各國央行的肩上。所有主要大型經濟體近幾周都在大幅削減利率，但降息並不能扭轉經濟的快速收縮。因此，全球各國政府都在試圖鼓勵銀行放貸。然而，這並不能抵消資產縮水帶來的衝擊。
因此，當一個大資產泡沫破裂時，信貸收縮是借款人和貸款人的理性反應。削減利率並不能扭轉這一趨勢。
解決方案是採取大規模的財政刺激政策。金融機構目前並不希望向他們的老客戶提供貸款，因為後者現在缺乏信用。不過，政府在他們眼中仍有信用，所以他們願意向政府提供貸款。另一方面，受財富負效應影響，家庭希望增加儲蓄。因此，對政府而言，合理的解決措施是借入資金支援減稅和擴大支出。
當資產泡沫大面積破滅，與財政刺激相比，降息刺激總需求不會產生同樣的效果。由於減槓桿壓力的存在，沒有足夠的股本來支撐已存在的債務。降低利率的確會穩定金融體系，因為低利率使得擁有大量不良資產的金融機構的融資成本下降。
低利率在穩定金融市場的同時，也助長了通脹。這聽上去很牽強，因為現在全世界都在擔心經濟回歸通縮。毋庸置疑，需求收縮在短期內能讓通脹降溫。但是，這只是暫時的。利潤減少會引發供給收縮。高通脹在經濟蕭條時也會存在。今後，油價極有可能反彈。
歐巴馬「新政」
工會是另一個引發通脹的導火索。雖然失業率在上升，但是，工會運動可能重新高漲。
如何應對眼前的危機是個難題。關於穩定金融體系和整體經濟，有太多迫在眉睫的事要做：如何在保持金融體系穩定和處理不良資產之間掌握平衡。
眼下，各國政府關注的是全球金融體系的改革，以免危機再次發生。但是，金融體系的改革是最不迫切的。像今天如此嚴重的金融危機再次發生，至少要到十年以後。人們有足夠的時間實施改革。
歐巴馬政府會改善現在的局面嗎？應該不會比現在更糟。很難想象新一屆美國政府能比現任政府表現更糟糕。歐巴馬讓我覺得比較安慰的，是他選擇了正確的人作為智囊。
歐巴馬在他兩年的競選活動中，給我留下很深刻的印象。美國總統漫長的選舉之路，讓人們有機會觀察候選人如何應對災難。在所有的場合，歐巴馬表現出難以置信的自控力，並在任何時刻都盡可能表現完美。
誰當財政部長
歐巴馬選擇誰當財政部長，對全球經濟意義重大。不幸的是，我認為他會從克林頓政府中選擇一人，而且這個人與格林斯潘一樣，都相信流動性一說。實際上，流動性是短期負債。其實是在鼓勵投資者借入更多錢。當投資者借了更多錢去買有風險資產，資產價格便上揚。接著，這種財富效應進一步啟動了經濟。所以，流動性發揮作用的過程，就是在創造一個大泡沫。當這種手段反復使用，一個巨大的泡沫就誕生了。這個大泡沫破滅的後果就如我們今天看到的金融風暴。
在巨型泡沫破滅時，減息或者注入流動性，可以穩定金融體系。但在正常環境下，依然用這種方法刺激經濟增長，就犯了嚴重錯誤。實體經濟沒有能力再承擔更多的債務。額外的貨幣擴張可能會引發通脹。
賣出美國國債
一旦歐巴馬接管，他將面臨新的危機。美國的汽車業最終將會崩潰。現在，信貸危機將汽車業的現金流切斷，如果歐巴馬選擇用納稅人的錢援救汽車業，將會鼓動其他行業都向政府要錢。
美國不完善的退休養老金體系很快就要陷入困境。股票市場的暴跌將這個體系的問題暴露出來。很長時間 ，美國製造業依靠股票市場的升值來減輕它們養老金的負擔。股票市場崩潰，這部分有多少在市場崩潰以及信貸危機中縮水？應該不是小數目。
在某種程度上，歐巴馬的工作更艱難。羅斯福接手時，美國尚有儲蓄餘額，使得他能以低利率借入資金來擴大財政支出。現在，即便消費需求大幅減少，美國仍將是一個負儲蓄的國家。因此，歐巴馬的財政政策要考慮到外國人的信心。
歐巴馬可能很聰明，但是美國的問題可能超出了他的能力範圍。印鈔票可能是惟一的選擇，但美國經濟會陷入滯脹。現在應該賣出美國國債。
Subscribe to:
Posts (Atom)
