上海樓市降價將成明年“主旋律”

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兩岸網新聞中心 (來源：中國證券報)
2008 / 11 / 19 星期三 16:15 寄給朋友 友善列印
當降價扯下“遮羞布”的時候,房地產開發商們便不再遮遮掩掩。

佑威房地產研究中心的資料顯示,上周,上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%,連續兩周實現環比增長,對應的代價是成交價的下跌。上周上海商品住宅成交均價下跌了7%,這得益于不少樓盤主動打出“降價牌”。多位業內人士指出,上海樓市仍有15％－20％的調整空間,2009年降價將成為上海樓市的“主旋律”。

頹勢難挽

上海的房價會像珠三角一樣大跌嗎？A股市場的走勢會不會在房地產市場重演？這兩個問題近來困擾著上海樓市的各方參與者。

在專家看來,理論分析可以給出一個答案。多年精研上海地產市場走勢的上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭指出,按照此前房價收入比測算,上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右,但今年以來,即使拿9月均價與去年12月相比,上海房價仍然上漲了13%。這意味著,在9月價格的基礎上,上海房價需要回調20%左右,才會趨於比較合理。而按目前情況,由於前三季度基本上是上漲的,2008年上海房價比2007年會有一定的漲幅,但2009年與 2008年相比,房價一定是下跌的。

上海證券房地產分析師沈莉則用租金回報率測算得出了相同的答案。沈莉告訴記者,按當前上海樓市約3.3％的租金收益率計算,上海房價的泡沫大約為30％。如果按房價收入比來算,上海房價的泡沫大約為22％。考慮到當前上海房價已小幅回落,在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下,測算得出的上海房價跌幅約在15％左右。

中週期調整

近期,上海市政府迅速擬定了“十四條”細則,並且重新量化了普通住房標準。政策面暖風頻吹令業內為之一振,但這會改變上海樓市的運行趨勢嗎？

業內普遍預計,上海樓市將在兩年內見底。易居房地產研究院的《2008-2009年中國房地產市場趨勢研究報告》認為,我國近幾年房價漲幅遠超發達國家歷史水準,“冒進主義”的結果必然是市場調整,2－3年低潮期是必需的。從我國宏觀經濟的週期和樓市成交量走勢來看,樓市在2010年反彈的概率較大。

沈莉則表示,2009年經濟增速若保持在8%以上,那麼房地產市場的調整屬於中週期的調整,而中週期的調整一般在2年左右,未來半年至一年應該可以看到價格下跌,其中最有可能下跌的時間段是今年底、明年一季度和明年底。不過,上海樓市有自己的特點,市政府對土地供應一直調控得比較好,而且上海的可售房源/ 每天的消化量測算的時間也最短,因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。