零售业租金明年会跌多少？

（2008-12-27）

　　我国今年第三季陷入自2001年以来的第一次经济衰退，环球金融海啸也使入境我国的游客人数减少，未来一年的展望不乐观，人们开始勒紧腰带，看紧荷包。

　　看的人多，买的人少，一波又一波的坏消息好比海浪，一次又一次地冲击本地零售商的生意，也由于一些零售租金同商店生意挂钩，因此业主的收入也连带受到影响。

　　戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬指出：“鉴于经济疲弱，第四季的零售租金下滑。截至2008年年底，租金其实已回到与一年前相近的水平。”　　

　　接下来若展望欠佳，是否就意味着明年的零售租金会跟着应声下跌？

　　根据市建局数据，商店价格和租金在今年第三季首次滑落，分别下跌0.3％和0.6％。

　　蔡楚芬认为，零售商场租金其实在今年首季已达顶峰。

　　她也估计，到了明年，乌节路商场的租金可能下滑7至13％，一些市中心以外的地区，零售租金可能只下滑3至7％。

　　但仲量联行研究部主管蔡炎亮博士指出，零售租金一般有两个部分：固定租金和以营收为计算基础的租金(Gross Turnover，简称GTO)。

固定租金极可能下滑

　　蔡炎亮认为，在今年上半年，固定租金每个季度大约上涨0.5至0.6％，在第三季度，虽然租金依然增加，但增长幅度已收窄。他也认为，今年第四季或明年初，固定租金极可能下滑。

他说，当市场表现欠佳，商家生意不好时，首当其冲的其实是以营收为计算基础的租金，因为业主的租金收入也跟着下滑。

　　他指出，商场业主抽取商店多少份额的营收为作为租金，这一般是商场业主和各别商店之间达成的协议，通常无需公开或呈报。但由于旅客人数下滑，消费意愿又降低，这个部分其实已开始受到较严重的打击。

　　他说，固定租金目前尚未受到很大的影响，表现相对平稳。一些地区如滨海湾的商场租金虽没有增长，但也不至于滑坡，但表现最亮眼的，其实是纳福坊（Northpoint）和义顺等二线的购物中心。

　　例如，黄金地段乌节路的租金在第三季上涨0.1％，一些位于岛屿南端的购物商场，租金反而上涨了0.2至0.3％。

　　蔡炎亮说，这就是邻里商场的魅力所在，就算经济不好，人们不到高档餐馆进餐，也要买些日用品和粮食度日。

　　蔡楚芬认为，同办公楼和私宅相比，零售业租金预计有更强的抗跌能力。尽管如此，面对更多新商场在环球经济下滑的时候登场，零售租金明年稍微下滑的可能性依然存在。

　　在2009年，我国就有三个大型购物中心竣工，它们都集中在乌节地区，包括ION Orchard、乌节中央城(Orchard Central)和313@ Somerset(前称索美塞中央城，Somerset Central)。

　　蔡炎亮也认为，这就是供需原理，当需求没有上升(即旅客到访人次若没有上升)，而供应又增加，租金就会下滑。他因此认为，一些同旅客人数挂钩的商场，如乌节路和滨海湾地区，将感受到冲击。然而，由于业主可调整GTO，因此固定租金的下滑幅度应不大。

　　高纬物业的数据显示，乌节路的零售商店月租，约为每平方英尺51.3新元。但世邦魏理仕的报告显示，乌节路目前的月租约每平方英尺38元。这主要是因为收集资料的方法不同，所以数据有些出入。　　

　　面对严峻的市场环境，业主想出什么奇谋妙计，来挽回租户的心？

蔡楚芬说，在过去，一些业主会给一段“免付租金期”来吸引新租户，对现有租户，则会给予租金折扣。另外一个方法是为商场“整容”或“换血”，以新概念重新定位。一些在2003年改头换面的零售商区，就包括克拉码头、中峇鲁广场和滨海广场。

　　蔡炎亮认为，最近“换血”的亮阁，就通过重组整合，引进了一些新的概念和租户。除此之外，更多商场也开始走“轻巧化”路线，以较小的单位，吸引更多新租户进场。

走势还不十分明朗

　　然而，他也认为，现在虽然是思考重新定位的时机，却还不是着手进行的时刻，因为市场的走势还不十分明朗。

　　仲量联行认为，一些商场开始举办节日促销活动和节目，并让所有商店都参与，例如：黄金地区以外的碧山第8站就在报上打广告，主办了一些市场行销活动，协助吸引人流，里头所有商店的营业时间也延长到午夜12时。

　　蔡炎亮认为，这就是国际业者进驻和房地产投资信托(REIT)带来的好处，因为同过去的分层地契商场“各人自扫门前雪”的做法比较，现在的商场更重视市场行销。

　　首个房地产投资信托在2002年上市，同十年前比较，房地产投资信托的出现虽然加强了市场透明度，但也导致一些业主不愿削减固定薪金，而是改用GTO的部分来捕捉市场的变动，在市场转弱时，可能先削减这个部分来吸引租户。

　　蔡炎亮认为，虽然固定租金也可能削减，但这应是第二步骤，且做法并不普遍。明年的经济前景不明朗，业主相信会想方设法留住租户，减少对租户造成的冲击。

　　蔡炎亮说：“在过去几年，当办公楼租金飙涨时，零售租金并没有上涨得那么快，因此，虽然短期内相信会有调整，今年第四季或明年初大多数的市场估计都会萎缩，但我认为无需过度担忧，应该着眼于市场复苏以后的情况。”