部分境外個人投資者套現離場 上海高檔樓盤零成交頻現

上一則 下一則 兩岸網新聞中心 (來源：第一財經日報) 2008 / 12 / 01 星期一 12:24 寄給朋友 友善列印

一些跨國公司的“裁員潮”及縮減開支的舉措，影響正在逐漸傳導到上海樓市。據瞭解，香港某知名地產公司近期已開始實行節約開支的行動，包括取消所有香港派駐上海的高層管理人員每月8000元的住房補貼。僅這一項，每月可節約開支超過24萬元。 據瞭解，該公司在上海已開發的專案預留了部分公司自用住房，如果這些管理人員不願自己出資租房，可以住到公司預留的這些住房中。這對於上海樓市的直接影響是，二手房的租賃客戶減少。部分主營上海中高檔住宅租賃的仲介機構獲得的市場情況亦顯示，因金融危機導致的“裁員潮”及開支節流已對上海市中心幾個境外人士聚集的區域租金造成衝擊。
美聯物業的許嵩告訴《第一財經日報》，跨國公司的“裁員潮”以及開支節流的舉措，使上海高檔住宅的租賃需求出現明顯下降。11月包括人民廣場、陸家嘴及聯洋、古北等高檔板塊的租金環比已下跌10%~15%。“上海的高檔住宅板塊向來被認為很堅挺，前幾年也從來沒有出現過這樣的情況。”美聯物業一位店長甚至表示，實在是看不懂現在高檔房的租賃市場。
價格將出現明顯調整
不僅僅是租賃市場，高檔住宅的銷售也陷入困境。據佑威房地產研究中心的統計，截至昨天，上海內環內商品住宅樓盤還有房源可售的樓盤為226個，其中，近半年有成交的專案只有144個。有71個項目近一個月零成交，56個近兩個月零成交，43個項目已近3個月零成交，還有33個項目已近半年零成交。
以境外人士為主要客戶的上海內環內高檔樓盤，在今年6月份的銷售“井噴”之後，多數樓盤已經陷入連續數月的銷售低迷。曾在6月有267套銷售記錄的古北禦翠豪庭，10月份的銷售業績僅4套，達到6月後的最低點。
由於銷售業績持續不佳，禦翠豪庭也開始以打折的方式促銷：“大戶型房源一次性付款9.5折，另送5萬元宜家傢俱或從房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基礎上，如購一房戶型，每年再送總價5%租金，共送兩年”等。不過促銷的效果並不明顯，11月份至今，也僅成交9套。
而售價在今年已逼近湯臣一品的新天地翠湖天地嘉苑，連續4個月的成交套數都在個位數，10月份和截至昨天的11月份，成交套數均只有1套。據佑威分析師薛建雄的統計，上海內環內連續三個月沒有成交的不乏知名樓盤，其中包括湯臣一品、王子晶品、匯賢雅居及凱欣豪庭等。
另有知情人士透露，上海市中心某高檔樓盤，在老闆明確放言不會降價之後，因銷售持續低迷，最近正在四處尋找買家，希望將其中一棟住宅樓整體出售，以快速回籠資金。但該人士表示，由於在價格方面未能達成共識，因此談判一直沒有成功。“買家覺得環境還會再差，就壓價壓得很低，而賣方覺得挺一挺也許會過去，也不肯降價太多”。
根據第一太平大衛斯最近發佈的上海住宅市場第三季度報告，上海單價在25000元/平方米以上的高端公寓成交量，在第三季度銳減75.7%，成交套數由二季度的2210套降至538套；同期，高端別墅的成交也持續低迷，成交面積僅2.97萬平方米，環比下降61.6%，同比則下降了80.6%。
第一太平大衛斯上海公司董事長劉德揚告訴記者，上海高檔住宅早於第一季度已經開始收縮，因為去年漲得太多，租金回報率本來就很低，去年僅3%左右，年初價格再度上漲，回報率已經沒有任何吸引力。下半年又增加了金融風暴的影響，境外人士都已經不敢再投資。“現在已經不是擔心租金回報率的問題，而是擔心本金能否收回的問題了”。

部分境外人士套現離場
在越來越多的境外人士面對上海樓市捂緊口袋的同時，一些此前已經投資了上海高檔住宅的境外人士，則在緊急放盤出售自己手裏的房子以套現。據信義房屋分析師朱平平介紹，位於古北的強生古北花園，最近就有一位韓國人將手裏的一套房源由33000元/平方米直接降至29000元/平方米，降幅超過12%，並最終成交，買家為江浙人士。
朱平平表示，上述拋盤的韓國人是因為家裏的生意需要資金周轉，因此急於套現。但她表示，由於古北、聯洋等區域境外人士比較集中，因此放盤的業主中以境外人士為主，目前這些區域掛牌的房源價格普遍較今年3、4月份下降10%左右。但是，這些掛牌的房源中，除上述成交案例外，其餘房源均未成交。
信義房屋在古北、聯洋及陸家嘴門店的店長們都表示，這些區域二手房的掛牌價較今年3、4月份下降2000~3000元/平方米是很正常的，所以成交也沒有很明顯的提高，反而有些人認為，房價可能還會下降，所以仍在觀望。
同時，北京中原地產總經理李文傑也透露，雖然目前境外人士在北京集中拋盤的情況並不普遍，但在韓國人聚居的北京望京地區，已開始出現韓國人大量拋盤的情況，“不少買家‘坐地還錢’”，不過由於拋盤價只下降10%左右，因此成交並不活躍。
而在財政部的二手房交易減免稅政策公佈之後，境外人士集中的上海老洋房投資市場，也開始出現大量放盤的情況。據美聯物業的許嵩介紹，上海老洋房市場中，境外人士所占比重高達80%~90%，較古北、聯洋等高檔住宅板塊普遍50%左右的境外人士比重要高很多。
據瞭解，在此次二手房交易稅費減免後，每筆交易均高於1000萬元的老洋房交易，每套的稅費優惠可高達50萬元以上。同時，這部分稅費優惠給予客戶更大的議價空間，也給客戶帶來更多希望。
許嵩表示，雖然老洋房的誠意客戶很多，在稅費優惠後看房量出現了環比上升20%的情況，但受客戶其他風險投資的影響，大部分客戶都有一定的資金缺口，因此至今成交的案例非常稀少。而放盤的境外人士中，有部分是因為裁員等各種原因要離開中國，但大部分人士都希望能儘快套現，以在未來選擇適當的回報理想的金融產品。