劉秀浩《東方早報》2008 / 06 / 20 星期五 14:34 寄給朋友 友善列印 今年3月6日，恒大地產主席許家印（中）還在香港推介他引以為榮的土地儲備，如今這些土地已經成了“燙手山芋”。IC 資料 6月18日，廣東省的暴雨依然沒有停止。
廣州珠江新城旁員村二橫路上的廣州絹麻廠內，雨水洗刷後的各類植物鬱鬱蔥蔥，乍一看來，這裏仿佛一個小型的森林公園。
在天價拿下這一黃金地塊近半年之後，恒大地產至今沒有任何開工跡象，這塊土地和7年前相比，只是更荒蕪了一些。
留守的廠領導正在聽著收音機，他剛剛接待完一個來訪的職工。在廣州絹麻廠，幾乎所有人都知道，今年1月8日，廣州有名的地產商恒大地產集團，用41億元鉅款把他們的工廠用地買下。
當時的恒大躊躇滿志，香港上市之日似乎也近在其眼前。
廣州地王面臨收回
時間追溯至7年前的2001年5月。斯時廣州絹麻廠地塊報價3.86億元，因無人應價而流拍。“當時付款要求十分嚴格，要求發展商在短期之內全額支付地價，正因如此，才最終導致流標。”一位元熟悉當時情況的人員透露。
7年後的今天，恒大的付款最後期限也已臨近。據悉，一般而言，廣州公開出讓土地的付款期為半年，也就是說，到7月8日，如果恒大還不能全額付清40億元的土地款，這一地塊將面臨收回命運。有傳言稱，到目前為止，除了1億元左右的拍賣押金，恒大甚至還沒有支付首批10億元土地款。
廣州絹麻廠辦公室負責人回憶說，賣地之後的2月份，曾有一名女士過來，拿著相機，拍了幾張照片，本以為是開工之前的考察地形，沒想到的是，從那之後，就再也沒了聲音。
今年4月，一度有市場消息稱，恒大方面希望將這一廣州地王轉手。“恒大主席許家印已經放話出來，只要願意接手，價格好商量。”
如傳言屬實，留給恒大的時間已經所剩無幾——7月8日，土地出讓金給付期限近在眼前。
奧園集團是當初這一地塊的競拍者之一。該公司一內部人士透露，這麼高的價格，目前行內是沒有人願意買的，“在房地產價格走高的情況下，還能夠考慮，但現在，我們寧願從全國範圍內去找一些便宜的二手地。”
廣州國土房管局有關官員拒絕回應土地回收一事，僅表示“不清楚”此事。
被資本市場拋棄
在拿地之時，許家印正被期待成為中國新一輪首富。
可查的資料顯示，2006年12月開始，恒大集團陸續通過發債方式，向銀行募資5億美元。至2007年1月，三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元，購買恒大集團旗下恒大地產8％的股份。至此，恒大地產香港上市計畫被提上議事日程。
按原定計劃，恒大地產準備今年3月28日上市，發售約29.61億股，招股價每股3.5至5.6港元，募集資金103.6億至165.8億港元。所募資金“用於支付土地出讓金及現有專案開支，增加新的土地儲備及項目”。
峰迴路轉。3月20日，恒大地產以“國際資本市場現時波動不定及市況不明朗”為由，宣佈中止香港上市計畫。
早報記者從恒大上市團隊有關人士處瞭解到，這表面看似公司主動放棄上市計畫，背後實際上是想上上不了的尷尬。
“根本上不了！”知情人士透露，恒大地產國際路演的結果相當令人失望，承銷商費盡心機，也沒有讓這些投資者接受這家土地儲備龐大的中國房地產企業。
一般來說，往往一家公司赴香港上市，關鍵之處就是國際配售，這部分一般佔據全部流動股的絕大多數。目前，恒大只能等著投資者進一步追加認購，以求再度啟動上市計畫，但從目前來看，這一計畫短期內實現的機會相當渺茫。
事實上，隨著全球資本市場在過去一年中走勢急轉直下，包括恒大地產在內的多家房地產企業都遭到了境外投資機構的冷眼相待。
“去年上半年，私募融資非常方便，我們把項目帶到投資者面前，常常兩個禮拜就能夠獲得超額認購；但到了去年下半年，情況出現明顯變化，我們推銷延長到了2個月、3個月甚至4個月也無法獲得足額認購，無奈之下，在企業可接受的前提下，不得不進行分段融資，先拿到一部分資金。”一名外資銀行負責人說。
在很多投行業人士眼中，河南建業雖最終以最低價上市，但依然是一次相當成功的運作案例。“摩根士丹利很不容易！”一位投行人員感歎。
上述感歎有恆大地產招股說明書為證。
根據招股說明書，為順利上市，恒大地產與機構投資者簽訂了嚴苛的“對賭協議”：如果恒大在2008年6月6日前上市，給機構投資者的回報不少於40%；如果在2008年12月6日前上市，回報率不少於50%；如果在2009年6月6日前上市，回報率不少於60%；如果在2009年12月6日前上市，則回報率不少於70%。恒大地產若無法完成上市，其將以現行市盈率回購相關機構投資者的股份。
借高利貸：年利率40％
將全部賭注押在上市，卻最終遭遇挫折，恒大發現，土地儲備突然間變成了一個燙手山芋。
恒大地產的招股書顯示，截至2007年9月30日，其負債總額為141億元，資產負債率為95%。截至今年1月底，恒大地產在1至2年內需要償還的銀行借貸為26.8億元，2至5年內要償還的銀行借貸為71.6億元。而且，恒大地產在去年一年間的土地儲備較前年擴大7倍多，達到4578萬平方米，尚有巨額土地出讓金未支付。
剛剛公佈的碧桂園2007年年報顯示，碧桂園現有土地儲備為4300萬平方米，萬科則稱約為3000萬平方米。恒大儼然已超越碧桂園登上“最大地主”之位。
而就在2006年末，恒大地產的土地儲備還不足600萬平方米，為了準備上市，恒大地產去年一年時間內土地儲備極度膨脹了近8倍。
上市遇挫後，恒大首先想到的是加快銷售回款，填補土地儲備金這一大窟窿。許家印當即發表書面聲明稱，“我們將加快專案開發及銷售進度。一旦時機合適並成熟會重新公佈新的上市計畫。”
中止上市約一周之後，恒大地產位於廣州佛山交界處的“禦景半島”開始以七折促銷。其後，恒大旗下的“金碧領秀國際”、“恒大雲湖”等項目也相繼傳出打折消息。
有報導稱，4月19日，恒大集團位於四川的首個專案——成都恒大綠洲在明星助陣下盛大開盤，當天銷售額逾4.25億元。4月26日，武漢項目開盤當天銷售總額約2.8億元；同一日，瀋陽恒大綠洲二期也公開發售，成交1.7億元。
一個月內，恒大地產在成都、武漢、瀋陽及重慶4個城市的銷售額超過10億元。
好景不長。被恒大地產內部視作重要機遇的“五一”黃金周，並沒有帶來預期的效果。從廣州陽光家緣的統計資料來看，“五一”期間，恒大地產的成交量為0。其整個4月的成交量為97套，皆為金碧新城、金碧世紀花園，均價在7000元至8000元之間。
大量囤積土地所帶來的惡果或許還將繼續。
有香港媒體此前披露，新世界發展（00017.HK）董事總經理鄭家純此前私人入股恒大地產，入股金額達到1.5億美元(約10億元人民幣)，這筆私募資金年利率高達40％，即是說恒大每年單純償還利新世界的利息就需要4億元人民幣。
恒大地產方面對此不發表任何意見。
6月12日，廣州市國土局出臺了《廣州市閒置土地處理辦法（修訂徵求意見稿）》。《意見稿》規定，公開出讓的房地產開發用地廣州土地閒置費按地價20%計征，分期開發的土地也要徵收閒置費。相比之前的政策，該《意見稿》對土地閒置費的徵收標準提高了近40%，並且把分期開發的土地也納入了閒置範圍。
達摩克利斯之劍再度高懸在恒大地產頭頂。
廣州絹麻廠這一昔日廣州地王，禍兮福兮？
記者觀察
20家大型房企將陷困境?
早報記者 劉秀浩
面臨窘境的何止恒大一家。
3月20日，恒大上市被迫暫停的同一天，富力地產（2777.HK）交出2007年“成績單”。年報顯示，富力地產現金僅為13億元 (包含現金等價物不到23億元)，而負債總額已高達41.5億元，淨負債比率高達139.5%。除要向政府支付的地價款80億元外，2008年富力地產需歸還的貸款近74億元。
拖累富力資金鏈的，還有富力在全國將近400多萬平方米的商業物業，短期內，富力不得不持續地投入巨額資金進行開發建設。
國內最大的券商之一中信證券負責富力地產回歸A股事宜。
“目前的形勢非常困難，可能短期內回不了了。”中信證券一名內部人士這樣告訴記者，從去年下半年開始，證監會對房地產企業的上市把關一直非常嚴厲。
2007年4月，富力就曾高調宣佈要回歸A股。至當年9月，富力改口寄望年底。至當年12月，富力回歸A股的計畫再度後推。
“我們在兩個月之內回歸A股。”富力董事長李思廉年底在接受記者採訪時還是相當樂觀。現在，李思廉的說法是：“如果上不了A股，公司將暫時不拿地，今年我們將努力工作，做好銷售，努力賣房子。”
富力幾乎是緊跟萬科，在全國展開降價。其在廣州不斷推出特價房，春節後廣州六盤連降，最低折扣8.3折。3月，天津富力四盤聯展，推出贈送契稅、維修基金等優惠。北京富力桃園也推出了特價房，該樓盤甚至推出了分期首付的非常規行銷。
在恒大、富力身後，排隊等候去香港H股上市的國內房地產企業接近40家，而在A股排隊上市的，則達數百家之多，上市期限遙遙無期，房地產企業已面臨生死考驗？
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉指出，從前4個月的開發投資情況看，全年需投入至少2.1萬億元。今年1-4月份，全國房地產開發投資完成6952億元。
鐘偉計算，假定開發貸款今年同比增長50%，那麼全年開發貸款約為5400億元；此外假定按揭貸款維持1-4月份的水準，那麼全年按揭貸款可能只有4500億元。
“但以目前形勢來看，銷售額已很難達到2007年的水準。在開發商的資金來源中，個人按揭貸款比例降至10％，已是10年來最低。”鐘偉預計，今年預收定金以及預售款全年至少下降4200億元。這種形勢之下，開發商今年全年總體資金缺口將至少達到4000億到5000億元。
另外一個值得注意的現象是，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億元和5800億元，這決定了土地儲備的資金沉澱不斷增加。雖然銀行貸款發放總量實際上並沒縮小，但銷售萎縮帶來的資金緊缺之勢已變得日益嚴峻。
鐘偉表示，這種情況將足以使得至少20家大型房地產企業陷入困境。
風起於青萍之末，越來越多的地產公司正在回答資金危局這一難題。
6月17日，深圳中航地產股份有限公司（000043）公告稱，2008年5月24日中航地產第五屆董事會第十五次會議做出決議，同意公司向中國航空技術進出口深圳公司借款，借款總額不超過5億元。
6月18日，新湖中寶股份有限公司(600208)發佈公告稱，將於2008年7月2日起發行不超過人民幣14億元8年期固定利率公司債。票面年利率詢價區間為7.50%~9.00%。債券利率每高一個百分點，新湖中寶將多付出1.1億元左右的代價。
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