李麗《每日經濟新聞》2008 / 06 / 26 星期四 10:08 寄給朋友 友善列印 不惜血本爭搶“地王”的場景猶歷歷在目，6月24日晚間，上海樓市卻傳來了首例退訂已拍得地塊的消息，而且，退訂的還是曾經的“普陀地王”。 事件：上海地塊首次被退
歷經2個多小時、440輪叫價，普陀長風生態商務區4號東南地塊（以下簡稱“長風地塊”）終以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元250%，折合樓板價約1.64萬元/平方米，一舉成為當時的“普陀地王”。
這一幕發生在上海地塊之爭愈演愈烈的2007年9月。然而，僅僅時隔9個月，上海樓市卻傳來了退地的消息。 獲得長風地塊的是名不見經傳的上海志成企業發展有限公司（以下簡稱“志成公司”）。這匹黑馬的出現，打破了包括黃光裕旗下鵬潤地產、華潤集團及上海新黃浦等在內的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤。
6月24日晚間，一位知情人士向《每日經濟新聞》記者證實，長風地塊 “目前正在走收回的程式，開發商已明確表示放棄。”該地塊將被收回，然後重新公開招拍掛。
當初好不容易“搶”來的地塊，如今緣何放棄？
原因：未能及時交清地款
關於退地一事，長風地塊相關部門人士表示，其對志成公司主動放棄該地塊並無過多意外。該人士表示，目前志成公司對長風地塊的已繳款約在總價款的10%左右，按照規定，志成公司應在去年底前交清所有地款。但事實是，地款並未及時交清，再加上宏調從緊導致開發商資金鏈緊張，“就意識到出了問題”。
事實上，退地風波始發於今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀區房地部門提出：由於其自身原因，申請終止履行關於長風地塊的合約。普陀區房地部門根據有關規定，於近期同意上述申請並收回該地塊。目前，普陀區長風生態商務區規劃建設辦公室正在積極配合區房地部門，爭取在合適的時間將該地塊重新推向市場。
對於退地原因，上述知情人士認為，去年的情況特殊，志成公司是在地價最高的時期拿的地，而目前整個土地市場已開始回歸理性。“經過權衡，開發商可能是出於資金、地價等方面考慮，加上宏觀調控後的市場因素，從而選擇退地。”
但對於退地引發的違約金問題，長風地塊相關人士表示，由於“過去沒有碰到過”類似案例，目前尚難最終確定違約金數額。
還原：曾經的“蛇吞象”樣本
幾經輾轉，本報記者在志成公司九亭鎮淶坊路上的知雅匯專案沿街商鋪2樓，找到了志成企業董事長鄭建祿。
當記者問及退訂長風地塊一事時，鄭建祿一再表示“不清楚”，並指了指其辦公桌一角的資料稱，“這個專案的規劃我們都已經完成了。”但當問起何時開工時，鄭建祿又表示，“這就猶如談戀愛，還不知道什麼時候結婚。”
知情人士透露，志成公司曾邀請美國頂級的設計公司對長風地塊做規劃設計。
志成公司的工商材料顯示，該公司於2000年6月與上海市九亭經濟聯合總公司簽訂合同，獲得九亭鎮房產開發區約300畝土地的商品房開發權。而這300畝土地，便成為鄭建祿引領的志成公司在此後幾年的主要運作資產。
從志成公司“2004年1月~2005年7月損益情況匯總表”可以看出，2004年1月至2005年7月，志成商品銷售收入約12.22億元。而在此期間的商品銷售成本卻達到約9.65億元，再加上經營費用、商品銷售稅金及附加等支出，此期間的淨利潤約為1.15億元。
根據志成公司2005年度企業法人年檢報告書顯示，2005年度，志成公司資產總額約為5.3億元、負債總額約為2.95億元，淨資產總額約為1.05億元，營業額約7874.4萬元，稅後利潤約為4599萬元。
與此同時，由於項目逐漸完成銷售，據2006年度《企業法人年檢報告書》顯示，2006年底，志成公司資產總額約5.969億元、負債總額約1.4億元，淨資產總額約1.059億元、稅後利潤不足40萬元。
僅憑2006年底的1億元淨資產，卻在2007年9月拿了11億元的地塊，志成公司一度被媒體稱為“蛇吞象”的樣本。
調查：登記地“沒聽說過”志成
帶著撥開謎團的想法，本報記者來到了工商登記中所顯示的企業位址：上海市松江區泖港鎮新樂路58號。而新樂路58號，目前已是一家服裝店。
該服裝店老闆表示，其已在該址開服裝店15年，未曾聽說過志成公司。他同時表示，在幾年前，新樂路的門牌號碼已經有所調整。
經多方打探，記者獲悉目前新樂路66號正是當年的新樂路58號，從外掛標誌來看，目前該址已是松江區泖港鎮公路路政中隊、松江泖港市容環境協管服務社等部門。
新樂路66號的門衛告訴記者，這些部門早在4年前就已經遷入，在此之前是一個農業公司，但沒有聽說過有志成公司。
隨即，記者來到位於中興路的松江工商局浦南工商所，工作人員告訴記者，對志成公司不是很瞭解，從工商登記資料來看，志成公司在九亭設有一個分支機搆，而這個分支機搆正是鄭建祿的辦公所在地。
志成公司及其董事長
志成公司退地的消息在業界瘋傳後，引發質疑一片。人們不禁要問：志成房產究竟是怎樣的一個公司？
據《每日經濟新聞》獲得的企業工商資料顯示，志成公司成立於1999年6月，註冊資本為600萬元，當時的法定代表人為黃春新。2001年初，通過增資，鄭建祿入主志成公司，公司的註冊資本由原先的600萬增加到1200萬元。2001年1月12日簽訂的 “股權轉讓協議書”顯示：股權轉讓完成後，志成公司的股權結構為黃春新持有39%的股權；鄭建祿持有41%的股權；另兩位股權持有人分別持有10%的股權。此時，公司董事會決議鄭建祿出任董事長。
此後的2002年，鄭建祿再通過一系列的股權受讓，成為志成公司的絕對控股方，擁有公司90%的股權。而在2002年11月15日簽訂的“股權轉讓協議書”中寫道，受讓方鄭建祿同意向轉讓方支付股權轉讓金一次性買斷價1350萬元。其中現金1200萬元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬元”。
採訪中鄭建祿向本報記者表示，以後可以聊聊他的個人經歷。
坊間流傳的經歷是這樣的：鄭建祿起家於浙江金華，以承包建築工程掘得第一桶金之後來到上海，並在松江成立志成企業，開發了30萬平方米的大盤“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產開發有限公司開發“楓橋麗舍”，兩個專案均是住宅，而公司唯一一次商業地產投資是在杭州投資開發的“紅樓大酒店”。
行業分析
房產業仍處“蛇吞象”時代
上海房地產研究專家顧海波在接受《每日經濟新聞》採訪時表示，雖然當前開發商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開發商還處於“蛇吞象”的時代。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示，很多開發商的運作模式，都是以小博大的方式。房地產行業以小博大的倍數，幾乎是所有行業中最大的。志成公司只是浮出水面的典型個案之一。
融資現狀：負債率衝破70%
缺錢，是很多業內人士對房地產企業現狀的統一認識。房地產企業的負債率正在逐步走高。
中房指數研究院6月初發佈的《2008年內地房地產上市TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）稱：滬深上市公司整體資產負債率大幅走高，部分企業短期風險值得關注。報告指出，滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，並于2007年底達76.49%，與上年同期相比提高了7.39個百分點，其中萬科的資產負債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。 上市公司：多管道融資
“融資，是房地產行業的特點。”一位資深房地產專家表示。
五合智庫總經理鄒毅認為，對於資本雄厚、經營模式成熟的大型房地產企業來說，解決融資問題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場股權融資、企業債券、與專業房地產基金共同合作、發行房地產信託等都是比較常見的融資管道。
今年以來，已有超過10家房地產上市公司再融資計畫獲得批准。5月以來，臥龍地產定向增發12億元的計畫獲得批准、萬科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批准。部分房地產上市公司公告確實透露出對資金的較強需求。
非上市公司：促銷或“賤賣上市”
對於非上市公司，由於融資管道相對較窄，企業現金流相對緊張。顧海波認為，部分房地產企業很可能會走上建業地產 “賤賣上市”的道路。
6月6日，河南建業地產(00832，HK)正式在港交所掛牌交易，成為今年首個在香港成功上市的內地房地產企業，但還是遭到業界 “賤賣”的評論。其招股價原定為2.75至3.8港元，最終，河南建業地產卻選擇了2.75元的最終定價，融資規模縮小為13.75億元。相比其融資80億港元的計畫，融資規模大幅縮減。尹伯成則認為，除了積極融資外，開發商仍需加強銷售以促進資金回籠。
No comments:
Post a Comment