分析師預測：若中國房價下跌45%可能發生大面積斷供

來源：中證報2008 / 08 / 07 星期四 13:29 寄給朋友 友善列印

一直被列為銀行優質資產的個人住房按揭貸款，在近期的“斷供”風波中成為了房地產市場的一大焦點。業內專家指出，一旦房價出現大幅逆轉，按揭貸款的潛在風險必然會暴露出來。從目前國內的房地產市場來看，大多數城市的房價雖然還處於高位盤整階段，但由於房價下行壓力日趨增大，銀行業的個貸資產因“斷供”產生的風險也正在隨之上升。
21世紀不動產分析師孟奇指出，由於按揭貸款的首付比例、還款年限和實際交易價格等因素的不同，斷供的臨界點對於每個家庭而言，都不盡相同。但他經過測算後估計，如果房價在目前的水準上下跌45%，那麼，絕大多數在2007年買房的家庭，將面臨房產市值低於所應償付銀行貸款的情況。屆時，斷供現象可能大面積發生。 雖然從目前來看，房價暴跌45%的可能性很小，但是，在貨幣政策緊縮的背景下，資產價格下行是一種趨勢；如果房價調整的預期形成，那麼投資和投機性房產需求將退出市場；自住性需求也將延遲釋放，由此，階段性的供求關係將發生逆轉，處於歷史高位的房價也會逐步失去支撐。這將導致房地產市場持續低迷，進而堆積風險。
對此，銀行體系抬高住房貸款門檻、設定更為合理的放貸分類標準、創新金融產品以分散和化解違約風險，或許是可行之道。
一位按揭貸款專家指出，簡單認為按揭貸款是銀行優質資產的想法有些過於樂觀，只能說在良好的風險管理前提下，住房按揭貸款才是銀行的優質資產。因此，銀行必須不斷提高包括客戶選擇和風險監測等各個方面的風險管理能力，才能確保住房按揭貸款的健康持續發展。
眾所周知，在房地產市場繁榮時，由於房價的上漲，各種住房信貸的金融機構都會借助於這種房地產市場的繁榮進行信貸規模大擴張。而且在這種住房信貸規模擴張的過程中，往往會降低住房消費者的市場准入標準，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入住房信貸市場。
而對於購買住房的消費者來說，由於融資的市場准入標準降低，他們能夠輕易地借助金融杠杆購買房產，由此推高了市場需求，同時也助長了泡沫。
國內房地產市場在短期內迅速的發展，讓國內銀行的住房按揭貸款產品獲利頗豐。但是，由於國內房地產市場沒有經歷過週期性的變化，再加上國內住房按揭貸款在市場流行時間並不長，金融風險的防範經驗也並不豐富，因此，監管層更應警惕此次“斷供”個案，未雨綢繆。
畢竟，房地產市場的發展有波峰也會有波谷，繁榮不可能永遠持續。因此，我們應當思考，市場的繁榮會出現轉折，那時候應該怎麼辦？如果國內房地產市場出現逆轉，那麼住房按揭貸款的“優質性”顯然也就不復存在。對此，國內的銀行業是否已經準備好，還是一個問題。