歐美閒置房經驗:空置一年以上陌生人就可以住

來源：上海證券報2008 / 07 / 17 星期四 14:01 寄給朋友 友善列印 房屋閒置現象在每個國家都存在，但是，世界各國法律對這種現象的容忍度卻是截然不同的。而目前，歐洲國家正在向閒置房開戰，據報導，這些國家所採取的措施千奇百怪，但萬變不離其宗： 在荷蘭，法律規定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房業主能夠證明其住房的閒置時間還未超過12個月，他就必須在政府的協調下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒；在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閒置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房；在法國的一些城市中，房屋閒置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推；丹麥政府則在50多年前就開始對那些閒置6周以上房屋的所有者進行罰款。
不僅歐洲，美國也對閒置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區，甚至有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閒置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。這些國家為何如此嚴厲地對待空置房呢？
其一，是為了使有限的住房資源最大限度地得到利用。如果大量住房閒置，就會使得一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律，都把住房視為一項基本的人權，要求政府必須解決住房問題。在荷蘭，早在1901年荷蘭就頒佈了《住房法》，要求政府向居民“提供充足住房”。荷蘭政府為此共建造了239.36萬套公共住房??這一數字對人口不多的荷蘭而言是相當大的。
其二，為了打擊房屋囤積，抑制投機炒作，平抑房價。商品的價格是由供求關係決定的，大量房屋閒置等於減少了住房的有效供給，會在有效供給與有效需求之間形成一個缺口，導致供不應求的局面，必然推動房價的上漲，甚至，導致房價的失控，惡化民生。關於這一點，從相關國家採取的措施中就可以看出來。如果房屋空置，業主必須同意讓“不速之客”居住以消化有效需求，在這種情況下，誰也不會願意多買住房，等於將相當一部分投機性住房剔除，使房價體現為有效需求拉動的結果，而非投機與有效需求共同拉動的結果。在這種情況下，房價的走勢會比較平緩。事實上，從歷史資料來看，歐洲的房價走勢整體而言是比較平穩的。
其三，為了節約土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，這是一個人所共知的常識。尤其是歐美國家，他們所說的“House”（房子）其實是指別墅，而我們國家所說的房子在歐美其實叫公寓。歐美國家的房子一般都比較大，會佔用較大面積的土地，而土地資源的稀缺性決定了，政府必須最大限度地提高土地的利用率，避免浪費，也避免佔用過多土地（尤其是耕地）。閒置房屋一方面佔據著土地空間，使得土地無法再使用，另一方面，房屋又是空置的，它等於造成了雙重浪費。政府通過嚴厲措施抑制空置房，等於間接提高了土地的利用率，避免了土地浪費。
相比之下，我國人口眾多，土地資源更稀缺，更需要提高住房與土地的利用率。但是，由於法律對投機行為的抑制作用缺位，使得“禁止炒房違憲”這樣的奇談怪論也出來了。正因為環境寬鬆，在許多城市（尤其是大城市），儘管一些樓盤的房屋已經銷售一空，居住者卻寥寥無幾，投機性住房大比例的出現，導致了大量住房的閒置。我國近年來的房地產投資增速很快，但房價卻連年飆升，追根溯源，在於大量住房被投機者囤積沉澱下來，這些存量住房絕大部分是閒置的，不僅造成了住房的浪費，也因為減小了住房的有效供給而推高房價、推高房屋租金。同時，由於大量住房被囤積閒置，政府必須拍賣更多的土地建房，造成土地資源被快速蠶食。國土資源部資料顯示，我國耕地面積已經從1996年的19.5億畝縮減為2007年的18.26億畝，離18億畝的紅色警戒線已是咫尺之遙。
在這種情況下，我們應該借鑒歐美的嚴厲處理閒置房的做法，向閒置房開戰，把閒置房逼出來，推向市場。如果做到了這一點，僅閒置房盤活這一項就足以平抑房價，避免房價的持續非理性上漲，並且，由於住房使用效率的提高，也能大大減輕政府的住房保障壓力，同時，由於閒置住房盤活減少了對現有土地的徵收，減少了拆遷行為，也能夠減少社會矛盾，使我們這個社會更加和諧。