滬高檔公寓租金收益不如存款 來源：《東方早報》

2008 / 07 / 18 星期五 15:11 寄給朋友 友善列印 早報記者 朱楠 上海售價在2萬元/平方米以上的高檔公寓租金年回報率已低至2.7%，甚至比銀行一年期存款基準利率還低。中原地產最新發佈的《上海市高檔公寓2008年上半年研究報告》顯示，由於目前上海高檔公寓租金回報率相當低，因此目前購買高檔公寓作為“以租養貸”的長期投資並不經濟。記者採訪了市中心多家仲介門店，發現高檔公寓的租金回報率普遍低於老公房等中低端物業，但持有這些高檔物業的購房者更為看重的是房屋的長期升值空間。

高檔樓盤房價漲租金滯
在報告所監測的高檔公寓中，上海中原上半年租賃成交的二手房122套，租賃均價在77-101元/平方米/月。租賃成交較活躍的區域和樓盤為：長寧區的凱欣豪園、靜安區的中凱城市之光、盧灣區的翠湖天地和淡水灣花園、浦東區的世茂濱江花園和仁恒河濱城。令據報告中的成交資料監測顯示，高檔公寓上半年平均租賃投資回報率為2.7%，比一年期定期的存款基準利率4.14%還低。因此，在目前高端樓盤價格高企的形勢下，購買高檔公寓作為長期的租賃投資似乎並不划算。
21世紀不動產銳豐加盟店陸家嘴區域總監楊雷告訴記者，由於近期二手房買賣市場的不景氣，不少業主轉售為租，租賃房源的掛牌量增幅在10-15%左右,“房源多了，租金的議價空間更大了，出現一定下降也無法避免。楊雷告訴記者，以一套世茂濱江花園130平方米的二房房源目前租金成交價在15000元/月，而其市場售價則在480萬元之間，即便以全年滿租的樂觀情況估算，出租回報率也僅為3.75%“這還算是比較好的情況了，現在房源多了，月租金成交價低的只有12000元/月。”同樣一套130平方米的仁恒濱江園兩房房源，月租金僅12000-13000元，而目前此類房源的市場售價則在4萬元/平方米左右，以此計算其出租年回報率僅在2.7%左右。
陸家嘴區域租賃市場上最受追捧的樓盤莫過於菊園了。楊雷告訴記者，去年元旦時菊園的房屋成交價還在16000-17000元/平方米左右，而經過去年一波上漲行情後，現在售價已在25000元/平方米左右,“雖然菊園的房子很好租，但租金價格一直沒有漲。售價大幅上漲，租金卻停滯不變，出租回報率當然會大幅下降。”目前菊園90平方米的2房租金在6000元/月，出租回報率已從去年年初的5%下降到目前的3.2%左右。

以租養貸不再是金科玉律
採訪中記者瞭解到，不僅在陸家嘴，市中心其他區域的高檔公寓租金回報率普遍低於銀行年存款利率。21世紀不動產城區總監王玨告訴記者，目前市中心高檔物業租金回報率普遍在3%左右，以徐家匯的東方曼哈頓100平方米的二房房源為例，目前月租金在8500-9000元左右，而市場售價在3-3.5萬元/平方米之間，租金回報僅為3.4%左右。而靜安區的中凱城市之光100平方米的2房房源，目前月租金在1萬元左右，售價卻高達5萬元/平方米，年租金回報率僅在2.4%。
王玨告訴記者，高檔公寓物業的租金回報率往往不如同區域內的老公房或新式里弄高，“例如安福路、烏魯木齊路上的老公房，目前租金回報在5%左右。”目前中心區域內租金回報最高的要算長寧中山公園、虹橋板塊了。據21世紀不動產長寧區總監曹藝介紹，例如虹橋花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000-15000元，售價在22000-24000元/平方米，租金回報可達5%。中山公園板塊租金回報則在4.5%。“虹橋板塊內境外人士的租房需求比較大，一定程度上支撐了租金水準。”曹藝表示。
“現在的租金回報率還不如銀行存款利息，靠以租養貸已經不現實了。”楊雷表示，從他接觸過的眾多購房者來看，他們更為看重的是物業的增值空間，而非租金回報率。“比如說去年財富海景是陸家嘴增值幅度最大的一個樓盤，從去年年初單價65000/平方米左右，一年內上漲到85000-90000元/平方米，售價漲幅超過50%。去年成交的幾十套房源中，臺灣客戶占了很大比例，我的一個客戶購房3個月後立刻轉手淨賺了800萬元。”
“貸款利率不斷提高、持房成本增加使得出租收益越來越低，同時房價上漲、租金水準卻由於出租房源增多而不升反降，這些因素都使得上海高檔公寓租金回報降低。”中原地產研究部馬冀分析認為，租金往往會受到售價及供求關係的影響，就上半年的走勢看來，下半年的租金應該會保持在一個相對穩定的狀態。