上海二手房市場：7月盛夏似寒冬觀望成主流

來源：國際金融報2008 / 07 / 24 星期四 13:42 寄給朋友 友善列印 有大量的剛性需求客戶都在持幣觀望。他們對房價回調的希望導致其與上家在房屋價格上的僵持，減緩了成交速度，房價也因為這樣的成交萎縮而出現了不同程度的下降 今年二手房市場的成交量在繼三四月的少量回暖後，五六月連續下跌，7月達到淡季，其慘澹程度可能比預期的更為嚴重。這是記者從搜狐焦點房地產網舉辦的“四地經紀評點樓市論壇”上得到的資訊。在本次論壇上，上海三大房屋仲介公司漢宇地產、福美來不動產和九間伴不動產的總經理一同對今年上半年二手房市場做了盤點，並對下半年房市的走勢做了預測。

觀望成主流
今年上半年二手房市場的總體情況是，在成交量上，經歷了去年宏觀整體的緊縮，尤其是第二套房限貸以後，需求的累積導致三四月恢復明顯。而5月比4月下調近20%，為1.2萬至1.5萬套。6月進入調整期後，成交量在1萬套左右。7月繼續下跌，下跌幅度為在五六月的基礎上再下跌20%-30%，成交大約8000到9000套。今年7月，將是比預計更淡的一個月。
漢宇地產總經理施宏睿指出，有大量的剛性需求客戶都在持幣觀望。他們對房價回調的希望導致其與上家在房屋價格上的僵持，減緩了成交速度，房價也因為這樣的成交萎縮而出現了不同程度的下降。九間伴不動產的總經理季文華表示，“總體上,上海二手房市場仍然是供大於求的，通貨膨脹、股市下跌、存款利率不高，導致大量業主持房觀望。”

新房供大於求
另外，對於二手房市場有連貫性牽動的新房市場，在總體成交價格有所下降的情況下，高檔住宅還出現了價格上揚。在成交量上，今年新房的成交量大約只有去年同期的40%。由於一手房與新房存在相互替代關係，所以新房的價格下降必定會影響到二手房的定價。新房市場也是供大於求的狀態，現在供需比例為1.28比1。
施宏睿分析，在市場良好期，二手房和新房的成交量大約各占90%和10%，而去年，這一比例調整為二手房75%，新房25%。在今年，這一比例是50%對50%。可見二手房市場在今年的調整期中承受了比新房市場更大的壓力。

政策決定走向
對於今年房產市場在下半年的預期，上海福美來不動產總經理胡正華表示，上海由於其國際化大都市的地位，市場受供求關係控制明顯，所以上海受宏觀影響面比其他城市都要小。
而施宏睿則預計，宏觀調控將是衝擊房市的最大因素，其次，人民幣匯率上調的話會導致外資外逃，也會衝擊房產市場，最後股市中被套牢的資金也將直接影響房市。對於下半年，他還是有信心的，相信在奧運會後，政府就會開始干預房市，公佈一系列的新政策。
季文華指出，前段時間溫總理在媒體上說要穩定房地產市場，防止大漲大跌。其實政府的政策導向面是穩定，下半年的市場變化很可能和政策有直接關聯。如果有好的政策出臺，房價會進一步上升。如果國家政策不出臺，那麼開發商為了自救就可能採取降價銷售，這就會引起房地產市場的波動。由於2005年上海房市已經經歷過一個調整期，現在的調整是很正常的週期現象。
他還認為，上海房地產市場現在85％為剛性自住需求，15％為保值投資。宏觀調控由流轉稅體現出來，而下半年最值得關注的就是物業稅的出臺。預計上海將對144平方米以上房產徵收每年市值0.5%-0.8%的持有稅，這將導致投資型客戶在壓力下跑向市場。