（2008-09-08） ● 李韵琳 楼市转淡，售价介于每平方英尺1000至2000元的中档私宅面临“身价”大跌的危机最大，大众化私宅价格则预计在今明两年内，持稳在每平方英尺介于700和800元的水平。私宅租金回报方面则会维持在4.7％的水平。
雷曼兄弟（Lehmen Brothers）房地产分析师蔡明兆预测，本地私宅价格将在今年下半年下降9％，明年则继续下跌10％。他于上周把房地产业的评级从“乐观”（positive）调降至“中立”（neutral）。
情况不像十年前
亚洲金融危机时严重
蔡明兆对本地房地产业长期基本面感到乐观，但他认为，经济萎缩在未来12个月内将拖累私宅和办公楼市场，经济增长减缓以及失业率攀升将导致实际私宅需求不如预期。
至于有市场人士预测楼市可能像1997/1998年亚洲金融危机时猛跌40％，蔡明兆认为，情况并没有那么严重，论供应和房贷负债比率，这次的下调周期较接近2000年第三季至2004年第一季的低潮期，整体价格跌幅约20％。
另外，他也指出，由于2008年至2010年完工的私宅供应比预期来得少，有助缓冲宏观经济的负面影响，而大众化私宅则在组屋供应短缺、外来人才和集体出售业主寻求较便宜房屋的格局下，相信能保住身价。以预购组屋项目来计算，雷曼兄弟原本估计今年完工的组屋约有6000个，但实际数字相信较低，可能只有5200个，而明年的供应则更少，预计仅有3000个，是一般市场需求的一半，2010年则预计有6000个组屋单位完工。
蔡明兆受访时说：“组屋转售价已经达到每平方英尺500、600元的水平，700和800元的水平是大众化私宅合理的支持水平。大众化私宅售价有组屋提升者支撑，高档豪宅买家的价格敏感性较低，相比之下，中高档私宅在缺乏买家撑腰下面对非常大的下跌压力。位于东海岸、纽顿和诺维娜等地区的中档私宅已从去年高峰期的每平方英尺2000元下跌至1300、1400元左右了。”
办公楼方面，受经济不景气影响、需求减少的情况下，蔡明兆预计租金会在今年下半年下调4％，明年则继续下跌15％。
若经济萎缩比预期来得严重，我国全年经济增长放缓至2％到4％，蔡明兆认为，私宅和办公楼价格和租金将进一步退低，整体下跌25％。 尽管办公楼租金将整合，但下调后的价格依然较三年前来得高，而预计有80％的办公楼租约将在今明两年期满需要续约，预计将刺激每股盈利持续增长。因此，雷曼兄弟较看好房地产投资信托（REITs），建议投资资产规模较大、财务状况较雄厚、有能力增加贷款来收购更多资产的REITs。
蔡明兆也指出，截至7月底，REITs的表现不但比发展商类股来得好，也优于大市，仅退低9％，发展商关联股和海峡时报指数则分别下跌24％和17％。
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