上海房價05年大跌故事重演?

財匯資訊提供，摘自：經濟觀察報2008 / 09 / 01 星期一 14:40 寄給朋友 友善列印

8月下旬，上海市房地資源系統黨政負責幹部大會上，「保持房市房價基本穩定」成為上海市房地局下半年重點工作之一。無獨有偶，上海多家銀行也接到監管部門文件，要求務必在內部進行房貸壓力測試，預估房價下跌導致的信貸壞賬金額。 一直被視為房價最為穩定的上海，再次為房價的下行開始擔憂了。據瞭解，七、八月份上海房價出現了一波明顯的降價，甚至個別樓盤最大跌幅為30％。「這只是開始。」上海成全置業顧問有限公司董事長全忠認為，開發商最難熬的日子將會在年底，預測房價底部構築最快在明年5月。

降價成為主流
最吸引眼球的是，國內兩大知名開發商萬科和金地，前兩個月在上海新房主戰場三林板塊「大打出手」，採取的「殺手鑭」都是降低價格。
今年7月初，金地 「灣流域」憑其後發的產品和配套優質，與萬科「金色雅築」花園洋房價格相當。7月25日，萬科「金色雅築」將小高層報價從18000-16000元/平方米下調至17000-15000元/平方米。緊跟著，金地「灣流域」所開出的小高層房源報價只有15000-13000元/平方米。隨後，萬科立即宣佈兩幢小高層每套房源再降10萬元。
萬科「金色雅築」售樓處龐先生8月26日說，這批主推的是90平方米左右的裝修房，其中兩幢臨街的小高層每套房優惠10萬元，其他房源最大優惠為房價的3.2％。「現在這兩幢樓只剩下1套房子，其他房子也賣了六成以上，賣得還是比較好的。」
「網上房地產」的數據顯示，「金色雅築」參考價格為18000元/平方米，與「灣流域」17000元/平方米比較接近。可以看出，萬科「金色雅築」售價價格下降了6％－20％。
從「金色雅築」出發，途經一段攤販嘈雜的馬路和露天菜場，約1000米遠就是金地「灣流域」。售樓處人士介紹，該樓盤裝修房單價要比萬科「金色雅築」便宜1000元/平方米左右，「來我們這裡看房的人很多，現在花園洋房已經賣了1/4，雙拼別墅賣了1/2。」
據瞭解，萬科和金地的「競價銷售」，已經引發了三林板塊新房價格的整體下降，周邊原先漲到13000元/平方米的樓盤跌回到萬元水平，甚至出現新房價格低於二手房的情況。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，兩大樓盤相繼降價使三林地區房價理性回歸。事實上，從去年初開始，三林板塊房價一路飆升，到今年年初已翻了一番。在今年樓市進入低迷期時，三林成為上海樓市房價調整的重災區。
一系列跡象表明，房價下跌已不止三林一個板塊，上海北蔡、萬里、大華等地的房價也都從16000元/平方米以上回調到14000元/平方米以下。
據瞭解，由上海本地企業開發的 「大華錦繡華城」，8月份拿出沿馬路的1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元/平方米，其中5套「特價房」只有12079元/平方米，遠遠低於上半年成交均價17740元/平方米。

寒冬尚未到來
一系列跡象表明，這次上海似乎正在重演2005年房價大跌的歷史，其跌幅極有可能要比2005年大得多。
作為上海超級大盤的 「中遠兩灣城」，1999年起價為3200元/平方米，隨後一路上漲至2005年初的16000元/平方米。在宏觀調控下，該樓盤2006年2月起價下跌至10967元/平方米，價格進入一個階段性低谷。
隨後，調控政策出台較少，該樓盤房價又開始上漲，去年初起價為13030元/平方米，而到今年2月售價已高達23000元/平方米，漲幅高達71%。據瞭解，當時售樓處還一再聲稱，低區售價也要達到22800元/平方米。
今年3月份之後，隨著成交量一路下滑，「中遠兩灣城」打出9折售房廣告，儘管價格下降了3000多元/平方米，但銷售業績仍不理想。為此，今年8月「中遠兩灣城」採取了進一步的降價措施。
截至8月21日，該樓盤成交的34套2至4樓的房源，成交均價為14001元/平方米。其中，8月18日集中成交的29套房源均價僅13842元/平方米，而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。與5個月前的最高售價相比，房價已經下跌了近40%。
「降價銷售是惟一出路。」上海成全置業顧問有限公司董事長全忠認為，上半年大部分開發商銷售業績只完成全年任務的25％左右，這必然促使他們在下半年加大銷售力度。在市場面沒有根本好轉以及年底財務結算的壓力下，到年底一些開發商很難撐得住。
「構築房價底部，最快也要到明年5月份。」全忠說，快到9月至11月的銷售旺季，上海大部分開發商採取「中低定價」策略，然而還有一些開發商「主意未定」。
尤其是一些滾動開發的項目，定價陷入進退兩難的境地，低於之前已售房價，擔心引發業主退房，砸了苦心經營的品牌；高於之前已售房價，擔心很難賣出去，資金緊張難以解決。
在這種情況下，民間投資開始「棄房斷供」。
一位來自福建的房地產業界人士透露，在今年初上海房價高位時買入的一些福建「合夥」投資者，開始了「棄房斷供」做法。「房價跌了，就沒人願意放錢了，反正虧了也就那麼幾萬塊。」據介紹，這些「合夥」投資者，買房資金大部分來自銀行貸款。
據悉，已完成的部分壓力測試結果並不樂觀。有的銀行測試結果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約4%。