分析师：房地产股跌势未见底

（2008-09-02） ● 林诗慧

尽管本地发展商的股价今年以来已下滑33％，跌势较海峡时报指数的22％来得大，分析师却认为它们目前还未见底。
　　高盛（Goldman Sachs）预期本地住宅市场接下来会出现更多疲软的迹象，建议投资者远离该市场六到九个月的时间。
　　随着本地优质房地产价格今年以来下滑了10％，高盛预计它从现在到明年底期间会继续挫跌20％。目前保持稳定的大众房地产价格则料将下滑10％。
　　高盛指出，虽然目前的股价已反映了房地产市场的疲弱，但由于下跌风险犹存，投资者对本地发展商依然保持谨慎态度。
　　高盛对本地房地产股持有的消极态度可从它给予的评级略见一斑。七只股票中，有五只获得“中性”评级，其余两只被建议抛售。虽然不看好本地发展商，高盛却对房地产投资信托（REITs）市场表示看好。
　　联昌国际（CIMB-GK）则指出，大市值房地产股目前估计正以低于重估后净资产值（RNAV）30％到40％的价格交易。这较1997至1998年的55％到80％折让与2003年的45％到55％折让甚远。根据以上历史低位，它认为房地产市场的估价还未见底。
　　假设商用房地产价值下滑30％到40％至2003年沙斯（SARS）风暴的水平，中国和越南等区域市场的房地产价格也自现水平继续挫跌30％，联昌国际估计目前的估价象征着平均销售价格（ASP）25％到60％的跌幅。
　　联昌国际指出，尽管股票估价已降低不少，房屋价格却在低成交量的同时显现韧性。由于股市一般都是向前看的，因此要是房屋价格大跌，其走下坡的风险也会随之增加。
　　它也指出，更多环球经济衰退的坏消息，以及房地产投机活动的下降，都会继续影响市场的表现。随着更多项目完工，明年对市场来说会是更大的考验。
尽管房地产股目前的估价相当低，但由于市场缺乏重估的催化剂，并有可能出现更多坏消息，联昌国际因而维持对该行业的“中性”评级。由于市场目前仍在探底，它建议投资者等到估价临近历史低位时才出手。　　星展唯高达（DBS Vickers）则对本地房地产市场维持乐观态度，预期我国经济中期基本面将保持强劲。此外，房地产市场在2001至2003年低潮的初期也比现在来得差。当时，空房率以及未来供应（pipeline supply）占现有供应（available stock）的比例都创下高水平。
　　但它指出，自1996年开始有统计数据以来，今年可能是私宅销售最惨淡的一年。随着需求大幅缩减，第一手市场的销售量在首季跌至762个单位。虽然它第二季增至1525个单位，上半年售出的总单位却不超过2300个。这是2003全年创下的最低水平（5156个单位）的约44％。
　　在个人而非发展商占据的转售市场，需求则维持在12年来的平均水平。今年上半年转售的单位已占12年平均销售量的约58％。