上海樓市頻現退租潮 高檔二手房降價走向明朗

兩岸網新聞中心 (來源：瞭望東方週刊) 2009 / 02 / 10 星期二 12:07

上海樓市：退租潮與暗降風 月租金6000以上的客戶，有25%是由所屬公司支付租金的，從2009年開始，公司的租賃標準縮水了30%～50%
“從去年10月份開始，常有業主跑過來說，租自己房子的外國人提前解約了，最多的一個月，這樣多出來的房子有15套。”
作為美聯物業東昌分行的經理，王曉東負責公司在小陸家嘴和浦東濱江的房屋租賃和二手房交易業務。這個區域以動輒千萬的豪宅為主，七成以上客戶是外企高管。
初步統計，2008年10月以來，“非正常解約，寧願支付違約金也要提前退房的客戶，比平常多出了25%左右。”
而每年2、3月，才是換租高峰期，換句話說，2、3月才是這些高檔住宅租賃合同正常到期的時候，“到時候可能會更加慘澹，”王曉東說，從他和公司其他分行經理的交流結果來看，他今後幾個月的業績“慘澹”似乎不可避免了。
高端住宅租賃報警
從美聯物業上海總部的媒介經理許嵩向《瞭望東方週刊》提供的最新資料來看，王曉東的擔憂並不過分。
“保守統計下來，盧灣和徐匯區的老洋房租賃價格，比2008年10月下調了15%~20%，租賃量仍然在萎縮，”許嵩說，針對高端租客，美聯物業剛剛在上海市範圍內進行了一項調查，“月租金6000元以上的租客，有25%是由所屬公司支付租金的，但是，從2009年開始，這些客戶從公司拿到的租賃標準縮水了30%~50%。自己支付租金的客戶方面，很難有量化的統計，但是從分行得到的資訊看，也普遍自行降低了標準。”
租賃標準，是指一些總部在國外的公司，給派駐上海的高級管理人員的租房補貼標準。
“一般來說，歐美企業的標準較高，總經理級別一般在8000~12000元左右(人民幣，下同)，新加坡、日本企業的標準略低，一般在6000~8000元左右。”新加坡某洋酒貿易公司總經理張美華對本刊記者說，她原本也享受著8000元的租房補貼標準，但2008年10月，總公司通知說，租房補貼標準自2009年起降為5000元。
如果繼續住在浦東濱江的老房子裏，張美華每個月就要自己另外支付3000元的租金。因此，1月31日剛回上海，她就開始尋找新公寓了。
在張美華的外籍高管圈子裏，“歐美企業的標準下調最厲害，很多都是下調了50%，而這些人，主要集中在浦東濱江那塊，就像新加坡人和日本人喜歡聚集在古北和徐家匯一樣。”
客戶沒錢了，仲介公司業務自然大幅縮水，而高端住宅的租賃價格也隨之大跌。21世紀不動產的統計資料說，2008年12月，上海中環以內住宅平均租金較2008年平均水準下降了13%左右；與高點相比，高檔住宅租金普遍出現三成左右的下降。
以上海虹口區外籍租客集中的瑞虹社區為例，三居室的租金，已經從2008年10月的7000~8000元，調低到現在的5000~6000元。
即便如此，包括瑞虹社區在內的高檔住宅換盤也達到了20%左右。
“換盤，就是高檔的客戶換到中檔的住宅，中檔的換到更低檔的住宅，”美聯物業虹口分行經理高一定告訴《瞭望東方週刊》，他預計，到2、3月，虹口區換盤將達到一個高潮，“但租金還將下跌，因為高端住宅沒人住了，就會降價跟中檔住宅搶市場，中檔住宅只好也降價保住客源，一層一層把租金壓下來。”
在新加坡和日本客戶聚集的古北板塊，21世紀不動產上海銳豐新古北店經理吳甯明告訴本刊記者，與2008年10月相比，由於租客大量換盤，中高端住宅租金跌幅已經超過15％，個別房源的租金價格甚至下降30％。
在曹楊區域的武寧板塊，美聯物業普陀區曹楊分行經理陳燕告訴本刊記者，從2009年1月份至今，高檔物業的租賃量已經下降了50%以上。
美聯物業位於市中心的所有分行中，只有徐家匯分行是個例外。
“從初三以後，生意都特別好，很多客戶今天到門店，第二天，甚至當天就要拿到房子，很多客戶原本並不住在這個區域。”許嵩告訴本刊記者。
徐家匯最具代表性的東方曼哈頓和鉑金館等樓盤，兩居室的租賃價格在每月6500元左右，三房為每月8500元左右，而且，“不管是掛牌價，還是成交價，都整體下調了10%左右”，而浦東濱江的兩居室房租金，起碼在8000元以上。
也就是說，在同等地段、交通、環境、配套條件下，徐家匯板塊的高端住宅的租金相比是較低的。“這些剛性需求客有很大一部分就是從浦東濱江流過來的，吸引他們的就是價格。”許嵩說。
即便如此，徐家匯“高檔物業租賃的掛牌量環比上漲了50%”，撇開新客戶大量湧入的因素，原有客戶，“也出現了大量流失的情況，按照我們公司內部的討論結果，他們可能流向到了中檔的市場”。

高檔二手房降價走向明朗
租賃市場的大蕭條，伴隨著二手房交易價格的下跌。
“從去年10月份開始，我就變得嘮叨了。”王曉東說。每當門店中來一個掛牌出售的客戶，王曉東都會問客戶3個價格，“如果急著出售，我就建議他把價格調低15％，如果願意等一等，就建議調低10％，如果他還不願意降，我就得給他上課了，現在不降個5％，人家根本就不會去看房，等於自己就先跟業主還了一次價了。”
這源自2008年10月份的一個突然發現。
按照王曉東門店內部的做法，一個客戶去看了同一套房源2次，工作人員才會跟客戶說出業主真正的心理價位，“但有一天，我突然發現，連續幾個月，來看房的就那麼一批人，看來看去，就是不出手。直到一個業主急用錢，降了20％，房子馬上就出手了，後來一個業主又降了15％，過幾天也賣掉了，其他價格稍高的房子掛在那裏幾個月都動不了。”
根據王曉東的統計，如今包括小陸家嘴、浦東濱江和東昌路三個板塊在內的高端二手房集中的區域，與2008年10月相比，平均議價空間，已經再次下跌了10％。
普陀區的曹陽路、寧夏路板塊，二手房成交均價從每平方米2.2萬元下降到了1.9萬元，靠近靜安寺的長壽路板塊，二手房成交均價每平方米也下跌了2000~3000元。
“原本以為這些位於市中心的房源價格會非常堅挺，但沒想到，一些客戶看形勢不好，連租都不好租，就急於拋售，壓低了均價，這又使一部分業主惜售轉入租賃市場，結果租賃市場又供大於求，最後二手房交易和租賃都陷入惡性循環，價格擋不住地往下跌。” 美聯物業普陀區曹楊分行經理陳燕說。
即便如此，陳燕手上的資料仍顯示，從2009年1月至今，曹楊地區的二手房交易量仍然下降了20％以上。
“相比之下，已經算好了。我們這邊只有10%~20%的下調，而外環的新房、次新房和二手房價格，很多甚至下跌了30％。”美聯物業虹口分行經理高一定說。

春節“不講價”
外環樓盤均價下跌30％的說法，只流傳在開發商、仲介公司等行內人之間，“大家都遮掩得很嚴，從表面上，一般人根本看不出來。”新加坡紅木集團總經理張永河告訴《瞭望東方週刊》。
如果僅從2009年春節前後的公開資料上看，被期待許久的“春節促銷旺季”裏，上海房價的確沒有多少鬆動。
根據本刊記者的整理，2008年12月到2009年1月，優惠幅度較大的只有位於浦東高行板塊的綠地崴廉公寓三期8.8折促銷；金豐藍庭景觀房8.8折；上海青年城一次性付款8.5折，貸款8.8折優惠；綠洲康城親水灣8.2折；綠地東岸漣城最低折扣8.5折，但這個樓盤卻是位於已經靠海的南匯臨港新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)。
其他各類優惠的樓盤雖多，但力度卻不大。
2008年12月的中房上海指數也說明，上海的新盤價格依然堅挺。
在中房上海指數選取的上海141個在售新建住宅中，只有23%的公寓樓盤出現價格下降，平均降幅3.6%，只有6個樓盤單價下降達到或者超過1000元/平方米，最大降幅也只有11.1%。
購房者也沒有“買賬”，按照上海網上房地產的資料，1月29日，上海只售出各類商品房23套，1月28日，上海只售出1套商品房。也就是說，牛年“購房旺季”中的正月初三、初四兩天，新房成交量只有24套。

“明平暗降”的最後觀望期
但在張永河看來，上海新房的價格堅挺其實只是表像。
“春節假期和一些開發商老總聚會，郊區樓盤的開發商早已開始明升暗降或者明平暗降，市中心區域的樓盤也作了降價的準備，”張永河告訴本刊記者，春節前後上海大部分新盤的打折和促銷，“都是雞頭魚尾，也就是你們說的邊角料”，不是主流房型，開發商的用意其實是要試探市場的反應。
影響開發商的主要因素就是進入2009年以來，上海政府層面的“不利”消息。
首先是1月14日政協會議上，上海市委書記俞正聲公開表態說沒有救房市的打算。
緊接著的1月19日，上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元在“攜手2009上海地產年度高峰論壇”上，建議“房地產開發企業需要積極應對市場變化，以合理的價格促進銷售，新盤要低開”。
1月21日，上海市政府新聞發言人又在市政府新聞發佈會上，對“上海將出臺藍印戶口、購房退稅政策刺激樓市”的傳言作出澄清，稱上海還沒有這方面的政策。
“從2008年下半年，開發商都在期待政府救市，特別是期待藍印戶口和退稅政策的出臺。”張永河告訴本刊記者，這一系列消息對上海樓市的打擊其實要甚於一個具體限制措施的出臺。
目前，“九亭、松江新城、三林等板塊的二手房和新盤的價格和2008年上半年相比，都下跌20％以上，不同的是，二手房是明降，新盤是暗降。”張永河說，目前他所接觸的大多開發商，都打算在2009年元宵節前後制定出新促銷計畫，進行真正意義上的降價，而郊區一些新盤集中的區域，價格下跌30％也已經實現或者正在實現，只是，“現在沒有人敢站出來說，我就是降價了”。
因此，“明平暗降”甚至“明升暗降”將在上海延續一段時期。“我們現在的策略就是看元宵節別人怎麼打折。”在上海閔行莘莊和浦東金橋板塊都開發了新盤的上海一家中型房地產公司董事長王誠（化名）告訴本刊記者。
“在九亭、松江新城、莘莊和浦東一些板塊，暗降的競爭也已經相當激烈了。”王誠說，為了和周邊的樓盤競爭，他在金橋的樓盤的“暗降”標準已經從“車位半價”升級到了“送車位、物業管理費、裝修費”。
在王誠的金橋樓盤中，一個車位原本的銷售價格是15萬元，原本車位半價，就等於房子和車位一起降價7.5萬元，但現在，不僅要送15萬元的車位，還要送5萬元的裝修費，以及1~3年不等每年幾千元的物業管理費，“等於100萬的房子，直接就減了20多萬，打了8折還多，”王誠說，這種做法，在上海中外環的樓盤間，已經成了爭搶客戶的主要方式。
具體做法則頗具戲劇性，“我們告訴售樓處，緊緊盯著看房人，只要有人來看了3次房子，馬上通知售樓經理，售樓經理把客戶請到辦公室，關起門來談，每個客戶談出的價格都不一樣。”王誠說，目前這種方式都是暗箱操作，而最後明面上的成交價，還是和幾個月前一樣甚至有所上升，“網上根本就看不出來，因為大家競爭歸競爭，還是要遮掩起來”。