明年后新私宅过多现象 料因政府伸援手而缓和

（2009-02-03）
● 李韵琳　　政府在财政预算案中向发展商伸出援手后，预料将防止明年以后出现新私宅供过于求的现象，这有助于缓和楼价和租金暴跌的压力。
　　随着楼市转淡，需求下滑至超过20年来的最低水平，新私宅供过于求的问题一直笼罩着市场。尽管市区重建局的第四季数据显示，2009年至2013年之间平均每年将有1万1626个新私宅单位完工，较过去10年（1999年至2008年）的年平均8671个单位来得多34％，但房地产咨询顾问公司戴德梁行（DTZ）认为，除了今年以外，未来四年的新供应预料比预测来得少。
　　戴德梁行最新报告指出，约1万个新单位将如期在今年内落成，大量新供应料将打压租金，从而对楼价造成下跌压力，黄金地带的私宅价格今年因此将下跌15％至20％，而其他地区的私宅价格则将退低10％至15％。
　　不过，报告也提出，市建局第四季预测的未来新私宅供应数据里，仅有53％已在建设中，而预计许多发展商将利用新政策，延后兴建未建设的项目，进而减少未来几年的新供应。　　
　　为协助发展商减少现金支出和更灵活推出新项目，政府在预算案中宣布暂停征收获批准发展空地的房地产税为期两年，同时把私宅项目的完工日期延长一年。
　　政府也让持有合格证书(qualifying certificate)的发展商，延长脱售项目中所有私宅单位的期限，从两年增加至四年，并允许发展商在这段期间将未售出单位出租。
预计明后年完工单位
发展商料延后建设
　　戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬表示，在政府宣布这些政策之前，已有不少发展商自行延后建设和推出新项目，而新政策能让发展商采取更灵活的建筑计划，预计会鼓励还没行动的发展商跟风。
截至去年第四季，预计在2010和2011年完工的私宅单位，分别有20％和31％还在策划阶段，而发展商很可能因新政策而延后建设这些单位，这将使未来几年的实际完工单位比预期来得更少。一般上，从打地基开始，私宅项目至少需要三年的时间建成。　　蔡楚芬说：“策划中的项目，有不少是赶在植物槽（planter boxes）和凸窗（bay window）须算在公寓可建筑面积内（GFA）的新准则生效前去申请策划准证(planning permission)的项目。考虑到目前的市场情况低迷，发展商短时间内不会推出这些项目或动工。”
　　这些项目包括旅店置业计划在浩然大厦（Horizon Towers）地段上兴建的253个公寓单位加上8个有地住宅的新项目、Hong Realty位于巴西立第8通道的1517个单位项目、远东机构位于惹兰拿督的234个单位项目、万国位于圣多马径的200个单位项目、Choice Homes Gamma位于大巴窑2巷的571个单位项目、TID位于新樟宜路上段的282个单位项目，和MCL地产面向实里达下段蓄水池的520个单位项目。后三个项目为政府去年的售地计划中售出的99年地契地段。
　　此外，蔡楚芬也指出，市建局在金融危机时期所公开的完工预测，与实际完工数据有大落差。
　　她举例，爆发亚洲金融危机时，市建局于1997年第四季所预测的未来四年完工新供应（1998年至2001年）数据，要比实际完工单位多了42％，错误预测的情况在1999年至2001年尤其严重，每一年的预测较实际完工单位多了50％至75％。这是由于政府当时允许完工期限延长至八年，同时豁免空地房地产税长达五年。
　　同样的，科技泡沫瓦解的那一年，市建局2001年第四季公开的2002年至2005年新供应预测，较实际完工单位来得多13％，每一年的预测则比实际完工单位多了7％至21％。
　　假设2011年至2013年之间完工但还在策划阶段的单位有半数被延后，这将使未来新供应减少21％，同时使2009年至2013年之间，每年完工的单位数额减少至9143个。
　　另一方面，蔡楚芬指出，虽然今年的需求料保持在5000至6000个单位的低水平，但新供应数据一再被调低，发展商目前的“存货”情况也较过去金融危机时期来得低，去年第四季的未出售单位比1996年和2000年第四季分别低了45％和14％。