花旗：办公楼租金豪宅价格 年内料出现巨大跌幅

（2009-01-14） ● 龚慧婷　　花旗集团（Citi）最新房地产报告表示，在上一次的房地产市场大涨潮中，办公楼租赁市场和高档豪华私宅价格的涨幅最惊人，但随着更多供应将流入市场，需求又下滑，在接下来的一至一年半，这两个领域可能会出现前所未见的巨大跌幅。
　　除了预测办公楼租金会从巅峰的每平方英尺18.50元，猛跌超过65％，达到每平方英尺6元外，花旗集团也预测，接下来，中档和豪华私人住宅价格可能进一步下滑35％，因此，若从高峰期计算，总下滑幅度将介于45至60％，房地产市场的价格也因此可能回到1998年的水平。
　　花旗集团认为，随着房地产的估价下跌，买家可借贷到的款项减少50％，买家可能因此而需要拿出30％的现金来填补估价上的差距，那些在延迟付款计划下出售的房子，可能面对价格进一步显著下滑的压力。
　　这也是截至目前为止，对本地房地产市场最悲观的预测。
　　上一个“悲观记录”的保持者是野村证券(Nomura)。它不久前预测，我国高档私宅的身价可能在2008至2010年之间共暴跌43.8％，而大众化私宅也无法幸免，可能锐减32.1％。　　
　　同花旗集团报告一样，高盛（Goldman Sachs）的最新报告也预料，私宅价格会在2010年中见底。随着更多海外买家（包括永久居民）从买家变成卖家，需求也跟着下滑。
　　然而，高盛的报告就没有那么悲观。它预计，在接下来的18个月，房地产市场的基本面将依旧疲弱，到了2010年，大众私宅和黄金地段房地产的价格会分别再下滑26％和31％（即从巅峰往下滑落40％），相信到了这个价位，买家会被吸引回来。
　　花旗集团指出，本地中档和高档私宅的价格在07年第三季见顶，根据集团估计，多数项目的价格至今已调整20至35％，甚至已消掉所有在2007年取得的价格涨幅，并已回落到06年底和07年初的水平。但一些大众化私宅的价格依旧相对持稳。
　　花旗集团认为，随着经济衰退的影响进一步扩大，非黄金地段的转售私宅，其价格在08年第四季掉到接近每平方英尺平均1000元的价位，这也是自2005年以来的新低。随着更多海外人士离开本地，私宅市场也受到冲击。
至于大众私宅，花旗集团认为，只要政府不削减公积金缴交率，大众私宅将会从目前的价位再滑落10至15％，回到1998年的水平。　　然而，对于那些用延迟付款配套买房子的买家，花旗集团建议，发展商或许要考虑提供“填补”（top-up）贷款给这些买家。
　　同时，高盛也认为，发展商将继续面对现金周转方面的压力，一些借贷过度和较弱的发展商今年的表现将继续“不如大市”，只能继续坐冷板凳，希望等待下一回资产价格上扬时再出击。
　　因此，高盛认为，若今年的财政预算案能推出一些措施，如延迟缴付印花税和提供产业税回扣，将能协助面临现金周转不灵的发展商。
　　至于房地产类股，高盛持保守态度，认为年底才是进场较佳时期。
　　花旗认为在上一轮的金融危机，虽然整体股市只下滑了60％，但房地产类股的价值从高峰滑落了80至90％，并在98年第三季见底，当时正是裁员高峰和房地产市场价格见底前的一个季度。集团相信历史将重演。
　　花旗集团也认为，股市今年会走低，在年底回弹并在2010年复苏。