海外人士和永久居民 购本地房产豪气不再

（2008-10-07） ● 龚慧婷　　环球金融危机“威力无穷”，不但侵蚀了房地产投资者的信心，在过去九个月内，也让购买本地房地产的海外人士和永久居民，收敛过去几年出手时的豪气，开始变得迟疑。
　　根据世邦魏理仕(CBRE)提供的研究资料，在截至今年9月12日的头九个月，在超过1万宗总交易中，1330宗的买家是本地永久居民，1179宗的买家是海外人士。若以比例来看，永久居民买家占13.2％，海外买家占11.7％。
　　虽然这个比例同2007年分别占13.3％和13％的永久居民及海外买家的比例差额，看似相差不远，然而，若以实际交易数量来看，去年整年由永久居民经手的房地产就高达4832宗，海外买家则涉及4728起交易。
　　房地产市场去年非常旺热，不管本地买家还是海外买家都争先恐后地进场。本地买家涉及的交易数目就达到2万4322起。
　　在过去12个月，受到美国次贷危机所波及，本地房地产市场开始冷却，本地买家数量大幅滑坡，只有7292起交易，只占去年全年交易量的30％。
　　但在比较下，永久居民和海外买家的买屋热忱似乎退得更快，截至9月12日，这些人士在本地买下的私宅，只分别占去年全年的27.5％和24.9％。
　　世邦魏理仕研究部认为，有三个主要原因可解释这个现象：（一）环球金融危机侵蚀市场信心，导致基金流量出现信贷紧缩。（二）本地私宅价格在06至07年攀升了不少，已名列亚太地区最昂贵的城市之一。（三）新元坚挺，兑换后使买价看来更高昂。
　　戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬认为，虽然今年海外买家的人数比去年少，但若以百分比来看，则相差不远。但由于市场情绪疲弱，本地和海外买家今年对买屋的兴趣缺失。同时，股市下滑，经济放缓等都预示了房地产接下来的走势。
　　她认为，以目前来说，比较谨慎的作法是持观望态度，而不是一进场就面对价格可能进一步下滑的风险。
海外买家退热快，但加温的速度却也不慢。　　本地房地产于2005年开始慢慢起飞时，海外人士对本地房地产可谓特别钟爱。
　　世邦魏理仕研究部指出，2004年我国受到环球电子业放缓的影响，私宅市场面临寒冬。
　　蔡楚芬说，当时的海外买家比今年还少了约18％。
　　然而，随着环球经济复苏、股市一片大好、外资流入，新加坡开始以环球城市的定位行销、就业人士增加等，也让房地产价格在05年开始上扬。
　　世邦魏理仕认为，在05至06年，由于私宅租金上涨，不少一些原本租房子居住的海外买家和永久居民就决定买屋，不再受制于不断飙升的租金。集体出售热潮也让黄金地段一些较旧的私人住宅让位，海外人士也开始买下市区以外的房地产项目。
　　蔡楚芬则认为，当市场朝上走的时候，海外人士的买气就会比较旺，因为他们中不少是投资者。
　　她说：“海外人士一向来都对本地房地产有兴趣，至于百分比的上下，则取决于市场周期。”
　　但世邦魏理仕和戴德梁行都认为，美国金融市场最近的大海啸，让人们变得比过去还要谨慎。　
　　世邦魏理仕相信，目前的金融海啸将让环球经济在接下来的半年到一年内出现下滑局面。海外人士相信会继续等待房地产削价。
它根据本地今年前三季度的数据计算，每一季购买私宅的永久居民和海外人士分别是450和400人，这意味着，到了年底，今年全年由永久居民和海外人士经手的私宅交易，可能分别是1800和1600宗。 　　蔡楚芬也相信，接下来私宅市场新推出的项目和销售额应该都不多。最近的金融海啸可能导致海外人士受到祖国经济放缓的影响，购买力下滑。
　　但与此同时，由于价格下滑，美国、欧洲、日本、澳大利亚等市场也开始浮现更多具有投资潜能的房地产选择，海外人士或者选择“琵琶别抱”，或者继续“痴心等待”价格进一步下滑。