怎樣才能激活房地產市場

鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：中國證券報)2009 / 02 / 25 星期三 09:15 上一則 下一則 最近一段時間，很多大中城市紛紛推出購房入戶政策，一些地方政府力圖通過這一方法激活日漸低迷的房地產市場。從目前的情況看，暫時還未看到十分明確的效果。　　站在政府的角度考量，房地產市場長期低迷所帶來的一個直接後果是，地方財政的錢袋子日漸乾癟。南京江寧區房產局局長關於「房地產開發商低於成本售樓要被查」的言論，可以說是部分地方政府官員心態的寫照。地方政府之所以不願意看到房價下跌，主要是不想看到地價下跌。
　　從房地產開發的成本構成看，政府各部門收取的各種稅費大約佔到55%左右。其中稅收占10%，土地費用占30%，奧妙無窮的「其他」費用則占15%—20%。某政協委員舉例說，他公司旗下的房地產項目，從開始獲取土地到項目竣工結算備案，要跑遍25個局、委的80多個科室，共繳納50多項費用。因此，民間有「一稅輕、二稅重、三費四費無底洞」的說法。另一位開發商坦言，如果市場皆在陽光下運作的話，房地產成本可下降10%至15%。
　　客觀地說，激活房地產市場並不只是地方政府的利益所在。促進住房消費除了可以拉動內需，還可刺激多個產業的發展。分析一下近些年中國經濟的快速增長歷程，我們發現1998年的積極財政政策的確對結束當時的經濟下行趨勢起到了一定作用。但其時還有一個重要因素不可忽略。1999年我國推行的住房制度改革，結束了福利分房，住房商品化所釋放出的巨大能量，大大拉動了投資與消費。在涉及房地產業投資方面，鋼鐵產量中22%的粗鋼、27%的水泥、18%的玻璃、27%的鋁、36%的PVC……都用於房地產開發建設上。這大大促進了一批重化工企業的投資與增長。
　　眼下，判斷房地產市場能否走出蕭條的標準不是房價的高低，而是看是否有交易量。儘管現在全國各大城市的房地產市場價格開始出現下降的苗頭，但與普通民眾所能承受的消費水平還差得較多。房地產行業所面臨的「去庫存化」問題與其他行業沒什麼不同，但沒有像其他行業那樣大規模地降價，而房價能否降到普通百姓能夠買得起的水平取決於多種因素。
　　首先，宏觀經濟未來趨勢是決定目前房價能否繼續堅挺的重要因素。從已經公開的信息得知，世界主要發達國家的經濟危機對我國的影響正在逐漸顯露。尤其是全球第一大經濟體美國的金融泡沫破滅，打破了以往「中國製造出口—美國信用消費」這一經濟循環格局的平衡。這不僅使得中國製造業產能過剩的問題凸顯，更令就業形勢陡然嚴峻起來。沒有充分就業保證，房地產市場的有效需求必將大打折扣，支撐高房價的基本面極不樂觀。
　　其次，儘管許多城市推出種種刺激樓市的政策，諸如購房入戶、減免房地產流轉稅等，但對一些主要稅費目前還沒有看到哪個城市有大手筆的減免動作。南京市江寧區房產局局長不讓開發商降價的所作所為並非是個人的一時糊塗，而是表達了地方政府的利益訴求，這又與上面說到的基本面狀況形成了對沖。於是就有了今天我們看到的有價無市的奇怪景象。
　　如何激活房地產市場？假若做個問卷調查，估計十個人會有十一個答案。看上去有點像是腦筋急轉彎的答案，似乎頗有道理：要麼大幅提高民眾的收入水平，要麼大幅降低房價。