永慶房屋：上海一手房存量高達842萬平方米 今年降價埋下伏筆

鉅亨網記者張智堯‧台北 2009 / 02 / 04 星期三 20:50

永慶房屋今(4)日表示，根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，截止到1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米（不含動遷及配套房，下同），接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米，約需市場消化10個月。其中，各主要城區中，閘北區一手住宅存量需市場消化時間最久，長達19.5個月，預計後期將面臨最為嚴峻的降價壓力及補跌效應。盧灣、靜安次之。 台慶房產統計，至1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米，接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米；存量套數達62437套，而2008年全年一手住宅月平均銷售6425套，若按2008年銷售行情，目前存量足需市場消化約10個月。
台慶房產副總經理陳史翎表示，一般來說，存量供應在一個季度到半年的銷量區間較為合理。小於這個區間，房價具有上漲的潛力；若大於這個區間，房價則面臨下跌的壓力。目前，上海一手住宅存量達到了約10個月的銷量，已遠大于一般水準。這將為新年後開發商的降價行為埋下一個重要的伏筆。
陳史翎表示，樓市實質意義上的大規模降價即將掀開已為業內公認。不只因為面臨市場存量過大的問題，也與2008年的嚴峻形勢相關。對於開發商而言，通常前一年度的銷售回款為其這一年度的流動資金，儘管2008年銷售形勢不佳，但因2007年樓市較旺，開發商銷售回款尚為豐厚，儘管上半年銀根緊縮，尤可勉強撐住。但是經歷了較為慘澹的2008年後，2009年對開發商來說，真正的挑戰才剛開始。
陳史翎認為，正如一些開發商所表示的，無論週邊形勢如何，今年3月左右，必須得掀開羞答答的面紗，開始正式降價了。
根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，到1/31，松江區一手住宅存量最高，為10097套，但其月均去化量也最高，存量約需市場消化近11個月。閘北區一手住宅存量套數為1876套，其2008年月均銷售套數96套，按此行情，預計其當前存量可供市場消化19.5個月之久，為各主要城區之首。其次為盧灣和靜安區，存量分別可供市場消化19及15.7個月。
陳史翎表示，松江、浦東、閔行、寶山四個區儘管住宅存量基數比較大，但其月均去化量也都遙遙領先，歷來都是成交較為活躍的區域，因其區段、價格、相關配套比較受自住型購房者的青睞。另外，各主要城區中，僅寶山和閔行存量消化需要時間低於全市平均水準，處於或接近合理的存量供應水準。相比較而言，未來這兩個區的補跌壓力較小，抗跌性反而比較高。
閘北雖然新盤存量並不多，存量套數為閔行區的36%，但其月去化量過低，不足100套，僅為閔行的14%。作為傳統的老城區，閘北樓盤主要是上海人在購買，其2008年一手住宅共售出1488套，其中，上海人購買1035套，佔有絕對優勢。相比較閔行而言，閘北對外地人士、港澳臺人士的吸引較為有限。
就盧灣、靜安區而言，其各方面配置遠優於閔行、浦東、松江等區，但其一手住宅存量消化需要時間也僅位元列閘北之後，高達19及15.7個月，遠高於全市平均水準，緣於其推盤價過高不符實際，以翠湖天地為例，一期雅苑單價4萬~5萬，二期御苑單價5萬~6萬，到了2008年推出的三期嘉苑時，均價直接拉到8萬。未來高總價住宅補跌壓力大。
陳史翎建議，有意購房的剛性需求買家可多關注松江、浦東、閔行等區域地段較具優勢的樓盤。在目前自住型需求為主的市場形勢下，其去化速度較快，而且預算不高、各項配套也比較完善，相對抗跌。