房價普跌應已為期不遠

財匯資訊提供，摘自：中國證券報2008 / 07 / 04 星期五 08:20 寄給朋友 友善列印 根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2％，漲幅比4月低0.9個百分點；環比上漲0.1％，漲幅比4月低0.1個百分點。單從數據來看，房價依然在上漲，期待已久的普跌局面並未出現。無論是開發商還是購房者，都心存疑慮，房價究竟能否跌下去呢？ 　　答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是對資產價格泡沫的回應，房價的下跌又怎能避免呢？只不過房地產市場有其自身的運行規律，價格的理性回歸尚在征途而已。因此，有必要先對房價的運行週期進行分析。
　　房價運行週期與經濟週期類似，必然要經歷多個發展階段。第一是價格的恢復性上漲。房價在長期處於均衡狀態之後，受需求拉動呈現小幅上漲。其表現為一手房和二手房價格基本同步上漲，房價泡沫的成分並不多。第二是價格的快速上漲。投資需求明顯佔據主導地位，房價開始脫離供求均衡位置。其表現為二手房價格漲幅顯著高於一手房，房價泡沫開始逐漸堆積。第三是價格漲幅逐步回落。單月房價漲幅並非最大，但仍然保持較高的環比增幅。其表現為一手房價格漲幅反超二手房，房價泡沫急劇膨脹。第四，是價格小幅盤整。無論是一手房還是二手房，環比漲幅均大幅回落，接近恢復性上漲階段的水平。其表現為一手房價格漲幅顯著高於二手房，房價拐點初現。第五，則是房價的普跌。
　　房價為什麼會出現上述走勢呢？很明顯是開發商與投機資金博弈的結果。眾所周知，投機資金是房價泡沫的始作俑者。在房價恢復上漲階段，自住需求佔據主導地位，同時投機資金也部分參與進來。由於投機資金的逐利性，低價吃進一手房後，往往蟄伏待機，以更高的價格出手完成套利過程。於是，二手房價格漲幅明顯高於一手房，房價進入快速上漲階段。後知後覺的開發商開始醒悟過來，於是捂盤或者以天價開盤，畢竟有二手房價格支撐，購房者也不會覺得太離譜。由於房價經過了一段時間的上漲，投機資金深知獲利空間已不大，參與的力度有所減弱，開發商在此輪博弈中佔據上風。一手房漲幅再次成為市場的風向標，只不過漲幅趨緩而已。此時，自住需求購房者依然奮不顧身，投機資金則奪路而逃，市場成交開始顯著回落，房價則步入小幅整理之中。
　　「盤久必跌」是股市的四字箴言，同樣也適用於房價走勢。成交大幅萎縮之後，房價停滯不前，開發商擔心成交上不去，投機資金則憂慮價格跌下來。購房者也看出了個中端倪，普遍採取觀望的態度。最終，二手房價格轟然倒塌，有產權年限的原因，也有部分投機資金止損出局。二手房價格下來了，一手房能獨善其身嗎？顯然不能。比價效應及日益趨緊的資金鏈條，迫使開發商降價賣房。於是，房價普跌的局面也就出現了。
　　以近來領跌市場的深圳房地產市場為例，在經歷恢復性上漲、快速上漲、漲幅逐步縮小三個階段後，在去年10月達到了峰值，隨後即高位盤整、小幅下滑，而到今年3月後價格開始出現加速回落，無論是特區外還是特區內房價，均步入下行通道，房價普跌已成事實。深圳的房價走勢很好地詮釋了房價週期，因此，並不是市場獨有的現象。5月份70個大中城市房屋銷售價格監測顯示，二手房銷售價格首次環比下降0.2％。二手房價格已開始回落，一手房價格自然也岌岌可危。全國房價已盤整半年之久，房價普跌還會遠麼？