深圳房價止跌難改觀望樓市呼喚"軟著陸"

財匯資訊提供，摘自：上海證券報2008 / 07 / 09 星期三 08:11 寄給朋友 友善列印 一路調整的深圳樓市似乎迎來了「轉機」：中國指數研究院發佈的數據顯示，６月份深圳房價為每平方米１４５７４元，環比上漲３０．７９％。然而有關專家指出，這一「高水平」的數據主要是大戶型和豪宅項目抬升所致，深圳普通住宅市場並未回暖，樓市只有結束觀望狀態，才能迎來「軟著陸」。 　　普通住宅交易依然低迷
　　今年以來，曾經是房價漲幅榜冠軍的深圳卻一直在領跌全國。來自深圳市國土房管局的統計顯示，今年前５個月深圳房價分別為每平方米１５０８０元、每平方米１６３１４元、每平方米１３６１８元、每平方米１１９６２元和每平方米１１０１４元。
　　到了６月，房價持續探底的情況，隨著一批豪宅項目的入市得以改變。中指研究院的監測數據顯示，６月份新增入市的別墅項目有東部華僑城的天麓、卓越維港以及萊蒙地產的水榭山，這幾個項目在６月份總共成交了７３套，成交面積達１．８７萬平方米。在豪宅項目的力挺下，６月份深圳整體房價達到每平方米１４５７４元，環比上漲３０．７９％。
　　但如果將６月份新增別墅項目的成交量剔除的話，６月深圳的成交均價大致為每平方米１１３４２元，相對於５月份每平方米１１０１４元的價格水平，漲幅並不明顯。
　　業內人士指出，由於該平均價格是深圳市住宅房屋拆遷補償的依據，具有較大的可信度和參考價值。它明確告訴購房者，深圳全市普通住宅交易均價全部都在下降，但寶安、龍崗等非中心區下降的幅度要大一些，而福田和羅湖等中心區的樓價則要抗跌一些。

　　房價下跌不良貸款抬頭
　　深圳房價持續下跌，已經給當地的金融機構帶來了一定的影響。根據人民銀行深圳中心支行發佈的消息，今年深圳房貸業務不良率略有上升。到３月末，深圳全市個人住房不良貸款餘額為１３．３６億元，比去年末增加了０．８１億元。房貸不良率為０．５８％，比去年末上升了０．０４個百分點。
　　據記者瞭解，深圳不良貸款出現抬頭的主要原因，是由於房價不斷下跌造成一些還未交付使用的物業變成負資產，有的購房者乾脆選擇主動斷供。事實上，與去年１０月每平方米１７３５０元的歷史高位相比，到今年５月，深圳房價已經下跌超過３０％，這意味著很多購房者的三成首付化為烏有，其房產的現價不足以抵擋銀行的貸款，選擇斷供也是情理之中的事情。
　　寶安區泰華陽光海和鹽田區半山溪谷的業主告訴記者，他們中有不少人選擇了主動斷供。「我的房產都成了負資產，讓銀行把房子收去，我還虧得少一點。」一位張姓業主告訴記者說。泰華陽光海的一家按揭銀行也向記者證實，確有業主斷供。
　　與此同時，由於房價下跌，深圳的一些樓盤出現了曠日持久的維權事件。比如金地梅隴鎮去年推出的二期項目的售價為每平方米１５０００元，而今年推出的三期項目售價僅為每平方米１１０００元，這引發了很多二期業主的不滿，他們每逢週末都會到售樓部維權。
　　重建信心讓樓市「軟著陸」
　　實際上，作為實際居住人口已經達到１４００萬的深圳而言，由於人多地少，人均購買力較強，住房的剛性需求一直很強，如果房價降到合適的價位，廣大自住客戶入市，必然推動成交放大、房價企穩。
　　據記者瞭解，很多購房者都不願或不敢買房，主要是覺得現在房價還沒有降到位。這主要是由於一些開發商的心態還處於去年的亢奮中，認為房地產的利潤就應該是那個水平，不願意降價，或者降起價來扭扭捏捏，採取打折、送裝修等手段暗送秋波，就是不願意明明白白地降價。
　　深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，深圳樓市已持續低迷，當前必須盡快尋求解套之策，以防止長時間的冰封催生規模化負資產、空置率上升導致一些開發商資金鏈斷裂，從而導致行業危機。
　　高海燕認為，適度降價是解封當前樓市的最好辦法，以降價換得普通置業者入市，以降價換取交易量的回升。
　　此外，高海燕認為，建設保障性住房也是讓樓市「軟著陸」的辦法。像深圳最近公佈有６４７１戶家庭通過審查，可以申購２００７年度深圳６００６套保障性住房，它既緩解了供求關係，又向社會傳遞出政府調控樓市的信號，表明在深圳暴漲的房價是不受歡迎的。
　　「當然，房價如果還沒有漲起來的城市，最好是在防止房價暴漲方面多做點工作，沒有大起，也就沒有大落。這樣社會的總體代價會更小。」高海燕說。