萬科上海項目確認停工 金地想退“番禺地王”

後一則 前一則 來源：理財週報2008 / 11 / 17 星期一 10:23 寄給朋友 友善列印

有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已被證實 十月份過去了，在可能成為地產商們在今年中最後好日子的這個月份裏，樓市黯淡依舊。
“金九”的慘澹自不待言，而在“救市”措施頻頻出臺的“銀十”，房地產行業依然烏雲密佈。一方面，各大城市的房產成交量繼續萎縮；另一方面，大型上市房企在10月份的銷售資料也未見任何起色。
尤其值得注意的是，房地產開發商對於拿地的態度也出現了明顯的轉向。此前還在“吃貨”的萬科在10月份一塊地也沒有拿過，而另一地產商金地集團則傳出了退地的消息。
冰封“金九銀十”
對於房地產行業來說，今年的“金九銀十”如冬天一般冷。
9月份，包括上海、深圳、杭州、廣州等各大城市成交量持續低迷。而10月的數位更加慘澹：十月份北京期房住宅成交套數和面積環比上月分別下降了15%和7%，現房住宅成交套數和面積則驟降了35%和41%；上海商品房成交套數與成交面積環比分別微減3%與5%；深圳一手商品房成交量則相比上月有所上升，為近五個月的最高水準，成交套數和面積環比上月分別上漲了6%和10%。
上市房地產公司的銷售資料也鮮有亮點。萬科10月份實現銷售面積46.4萬平方米，銷售金額33.5億元，分別比上月減少12.8%和22.1%，比2007年同期分別減少15.0%和35.1%。
1月至10月，金地集團共實現銷售面積84.81萬平方米，較上年同期下降2.27%；銷售金額89.97億元，較上年同期增長16.33%。
只有保利地產的情況相對較好，其今年前10月實現銷售面積210.47萬平方米，同比增長24.3%；實現銷售認購金額167.35億元，同比增長18.58%。
其中，10月份保利地產實現銷售面積34.44萬平方米，實現銷售認購金額25.82億元。
實際上，“保萬金招”之中只是萬科的推盤速度比較均勻，因此觀測萬科的月度銷量更加有參考意義。
萬科虧錢賣房？
11月初，萬科部分專案停工的消息傳出，業界一片譁然。有消息稱，萬科在京、滬、深等地都有項目停工的狀況，而上海萬科城花新園的停工已經被證實。
停工其實早有預兆，萬科三季報表示將在上半年減少165萬平方米開工面積的基礎上再減110萬平方米。
停工的背後是大量的存貨，截至三季度末，萬科的存貨已高達873.76億元。根據天相投資的統計，截至2008年9月末，30家房地產上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長59.22%。照此推測，其他房地產商跟風停工的可能性很大。據興業證券王嘉估計，房地產上市公司2008年的開、竣工面積可能分別比年初計畫下降20%和15%。
萬科年報顯示，在上海的專案從之前的9個急增到22個，大部分新增的項目都是在2007年地產高峰期拿下的。
2007年7月，萬科曾以4.2億元代價拍得廣州市番禺區沙灣一地塊，折合樓面地價後約5800元/平方米，一度創下當時廣州住宅用地最高價。而今據陽光家緣的統計，該地塊開發出的萬科金色城品苑品院街2、3號，品泉街7、8號自7月初開盤銷售至今，可售的239套商品房中仍然有近79%未能銷售出去。
而萬科公司一位內部人士向理財週報記者表示，由於土地等成本成本過高，目前該樓盤售價已經低於成本價。
面對此困境，萬科持續收縮戰線，萬科的10月份簡報披露，10月份萬科已沒有增加任何新項目，也沒有購買一塊土地。
金地或準備退還“地王”
面對不斷下滑的房價和地價，對於房地產商來說，推掉利潤微薄甚至會導致虧損的土地無疑是明智的選擇。之前蘇寧環球退掉了上海44億元“地王”，而最近理財週報記者獲悉，金地集團也在醞釀退掉廣州番禺的“地王”。
2007年9月11日，金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區南區4-2地塊，折合樓面地價6230元每平方米，一舉打破此前萬科創下的最高記錄。但時至今日，金地該處地塊仍然一片荒蕪，沒有施工的跡象。
據曾去金地調研的國信證券等多家機構透露，金地集團已經醞釀退出該專案。“該地塊合同已到期，但政府仍未交地，目前金地正在和當地政府協商，爭取能解除合同，或者在專案規劃方面做些調整。”國信證券分析師陳林在報告中表示。據瞭解，該處地塊金地已給付3億元定金，尚有13億元未給付。
興業證券王嘉認為，金地帳面貨幣資金80.2億，短期負債和一年內到期負債合計62.5億，長期負債和應付債券94.2億，資產負債率76.3%。從該公司的現金和有息負債的匹配以及資產負債率來看，仍存在較大的資金壓力。
實際上，為了降低資金壓力，金地梅隴鎮第四期一手房起售價已經跌落至6700元/平米，而該樓盤的地皮則是去年3月金地以總價近8.6億元所得，業內人士指出其樓面地價應在8000元/平方米。金地這番低價發售，顯然是希望快速回款以幫助其度過市場收縮後的冬天。
此外，另外一個廣州“地王”遭遇“退婚”的傳聞也在業內流傳。該消息稱，恒大地產將在近期與廣州市國土房產局達成協定，退還位於廣州員村的絹麻廠地塊。
絹麻廠地塊是恒大在今年1月8日通過招標方式以41億元取得的，這一價格當時超過底價近八倍。絹麻廠地塊規劃總建築面積約為31萬平方米，樓面價約達每平方米1.3萬元，以樓面價計算的單位地價在廣州市排名第二，亦是天河區的“地王”。
儘管，上述兩個退地傳聞目前尚未得到當事者的正面確認，不過在今年啟動的房地產專案多數屬於去年高價拿到的地塊的行業背景下，兩大重量級房企的“收手”無疑會對全行業產生非常巨大的震撼。