扭转前两年猛涨形势 豪宅销量价格去年齐跌

（2009-01-08） ● 龚慧婷　　金融海啸席卷，房市情况不明朗，豪华私宅的销售量和价格也跟着滑坡，扭转前几年一路飞涨的局面。
　　根据世邦魏理仕最新的房地产报告，在2008年，豪宅（包括公寓在内）的交易量只有1096宗，只相等于2007年数量的19％和06年的32％。
　　豪宅一般指的是位于第9、10邮区黄金地段的豪华住宅。
　　这家房地产咨询公司认为，2006到2007年时，私宅价格猛涨，尤其是那些具有投资潜能的房地产更是倍受买家青睐，加上这两年发展商推出大量的新豪宅，更助长了豪宅的销售量。
　　然而，去年的成交量虽少，但价格介于100万至700万元的豪宅，只占所有出售豪宅的89.6％（往年都是占90％以上）。其中介于100万至300万元的豪宅交易有777宗，只相等于07年的22％、06年的29％。
　　较令人惊讶的是，去年，以超过1000万元价格成交的豪宅，超过06年的22宗，达到82宗。世邦魏理仕董事王德万认为，这可能是因为06年缺乏这类房地产项目的缘故。
　　同时，房屋转售禁令也显示，在82宗交易中，有63宗交易集中在华业集团的公寓Nassim Park Residences。截至去年11月，这个在去年5月推出市场、共有100个单位的永久地契豪华公寓项目，已卖出68个单位，平均尺价为2900元。
价格回到2006年水平
　　在价格方面，豪宅的价格已大致回落到2006年的水平。我国房地产市场在2006年开始复苏，豪华洋房的价格在06年和07年一路飞涨。在2006年，豪宅的平均推出价格介于每平方英尺1800元至2600元之间，在2007年则上涨到介于2000元至4000元。　　
然而，在2008年底，次贷问题肆虐进而演变成全世界多个主要城市的房地产泡沫破裂，豪宅价格也应声下跌。本地豪宅的价格在2008年也下滑到每平方英尺2000元至2600元。　　王德万举例说，现有的一些豪宅项目，如阿摩园(Ardmore Park)、四季园（Four Seasons Park）和葛兰轩（Grange Residences），其售价也从2006年的每平方英尺1600元至2000元，攀升到2007年的2000元至3300元，但到了去年底，则回落到2000元至2400元。
　　在2007年下半年，美国次贷危机的消息传出后，不但影响了豪宅价格，也让房地产买家踩了“紧急刹车”，导致多数在2007年下半年推出的豪宅项目，无法像2006年和2007年上半年市场旺热时那样全数卖出。在2008年11月，出售的豪宅单位只占总数的45％。
　　市场不景气，一些在房市旺热时买下黄金地段集体出售项目的发展商，因此决定出租这些单位，以延迟重新发展计划。其中一些项目就包括景福苑(Grangeford)、礼敦岭(Leedon Heights)、幸运大厦(Lucky Tower)和杨忠礼(YTL)集团的良园(Westwood Apartments)地段。

优质洋房销量也锐减
　　杨忠礼集团是在2007年11月，当房地产市场开始放缓时，以容积率每平方英尺2525元的超高尺价（即4亿3500万元），买下位于乌节林荫道的良园地段，创下本地集体出售纪录。　　
　　不仅豪华公寓受创，供应量有限的优质洋房(GCB)去年的销售量也锐减，从2006年的119个单位(总值12.3亿元)和2007年的87个单位(总值11.5亿元)，下滑到仅有49个单位(总值7.85亿元)。
　　王德万指出，优质洋房销售量在2006年创高峰，主要是因为房地产正开始从低谷朝上走，价格非常吸引人。
　　在2006年，一栋位于第10、11邮区，地皮面积介于1万5070至2万平方英尺的优质洋房，平均价格介于600万至1200万元之间。但在08年，价格已上涨到1200万至1600万元。同样的，一栋超过3万平方英尺的优质洋房，在2006年的售价介于1500万至3000万元，在2008年就卖2000万至4000万元。
　　以每平方英尺来计算，在短短两年，优质洋房的尺价已上涨了64％，从2006年的每平方英尺501元、2007年的681元到2008年的822元。因此，优质洋房的价格走势似乎异军突起，走势强劲。　　
但王德万也指出，若单以优质洋房的售价来分析可能会具误导性，因为优质洋房的价格取决于许多不同因素，包括地点、地皮面积、形状、面向、屋龄等。　　他说：“当市场好的时候，买家愿意为优质洋房支付溢价。但像现在经济走下坡时，买家只愿支付市价。但降价抛售的情况非常罕见，因为多数优质洋房的业主都有持守能力。”
　　尽管如此，王德万也估计，接下来，豪宅市场依旧会“微温”，相等于去年下半年的水平，成交量相信不高。他也预测，优质洋房今年可能跌价10％，豪华公寓价格也可能会下滑10至15％。因为发展商手头上还有已推出但未卖完的项目，因此价格将面对进一步下跌的压力。
　　但他也相信，有一些豪宅发展商或许会选择持守，等阴霾散尽，市场复苏再将项目推出市场。