组屋转售价第四季微升1.4％

（2009-01-24）

● 吴淑贤

　　我国房地产市场在一片阴霾中仍有一丝曙光，组屋转售价格继续一反私宅价格的跌势，在去年第四季还是微升1.4％。

组屋价格 上半年可能失守

　　然而，受访分析家认为，在私宅、办公楼及工业厂房价格全线下滑的压力下，作为房地产市场最后一道防线的公共住屋也可能抵挡不了跌势，价格或将在今年上半年失守。

　　建屋发展局昨天公布第四季组屋转售市场数据，转售价指数上升至139.4，全年上升了13.8％。不过，第四季的1.4％增幅远比上一季的4.2％来得低，同时也是七个季度以来的最低涨幅。

　　除了组屋转售价格继续上升外，组屋溢价中位数（median cash-over-valuation）以及转售交易量都下滑，显示市场已明显降温。

　　第四季的组屋转售交易量猛跌24％，只有6190间组屋完成交易，比上个季度少了1920宗交易。这使得去年全年的组屋转售交易跌破3万宗，达2万8419宗交易，比2007年少了3％。

　　作为市场探温计的整体组屋溢价中位数也降低了，第四季的溢价是1万5000元，比上个季度少了4000元，下挫21％。85％的交易以溢价成交，比上个季度少了4％。

　　经济不景之际，大型组屋的买气也大不如前，无论是转售价还是溢价中位数都下滑不少。

二至四房式组屋的转售价中位数都有上升，增幅介于2000元至1万3000元。五房式组屋的转售价则维持在38万元，公寓式组屋则微升3000元至45万8000元。

　　溢价中位数方面，组屋屋型越大，下滑的幅度也更大。五房式和公寓式组屋的溢价中位数各下滑了6000元，跌幅都超过30％。前者从去年第三季的1万7000元减少至1万1000元，后者则从1万8000元减至1万2000元。

　　小型组屋也难逃跌势，不过跌幅较小，三房式和四房式的溢价中位数分别下滑4000元和5000元，同样达到第四季的1万5000元。

　　组屋估价是根据出售组屋的地点、屋龄、面积、设计和同地区转售组屋的售价进行比较后所得出的价格。组屋溢价指的是估价以外的现金数额。中位数指的是数据里头的中间数字，即一半的数字比中位数高，一半的数字比中位数低。

　　受访分析师认为，组屋转售市场将受到经济不景和私宅价格下挫的拖累，价格可能在今年上半年下滑，不过估计跌幅不如私宅显著。

　　Orange Tee执行董事陈道俊估计，组屋转售价可能在今年持平，即使有所下跌，幅度也会低于5％。

　　ERA助理副总裁林东荣也同意，转售价格可能在今年上半年下滑。“要是复苏的时间更长，转售价格可能在下半年持平后进一步滑落。”

市场情绪转弱

买家变得更谨慎

　　谈及组屋转售交易量下滑的原因，林东荣认为，市场情绪转弱使得买家变得更谨慎，在购屋前会三思。另一个原因可能是组屋的供应增加，当局去年推出约7000多间预购组屋（BTO），一些不急于购屋的公众可能宁可购买这些新组屋，而不是转售组屋。

莱坊研究部主管麦俊荣指出，交易量的下滑显示一些买家的购买力已减弱，转售价可能会在今年退低。

　　“在不确定时期，组屋是较为安全的住屋选择，因此这个市场的表现在接下来几个月将保持稳定。”

　　尽管经济不景气，博纳集团总裁伊斯迈还是认为，今年全年的组屋转售价会增加，因为组屋仍是供不应求。

　　新组屋方面，当局打算在今年上半年推出3000间预购组屋，近一半是小型公寓及二三房式组屋。大部分的新组屋将位于榜鹅新镇。

　　建屋局在去年第四季批准约3690个出租组屋的申请，使得全年批准的申请达到2万2200个，比2007年多了20％。去年第四季的组屋租金保持平稳，只有二房式的租金中位数上升了100元。