多空博弈樓市未來兩年繼續徘徊

上一則 下一則 鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：上海證券報)2008 / 12 / 03 星期三 12:00 寄給朋友 友善列印
嘉賓：易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭　　

儘管中央政府已經吹響了拯救經濟的「集結號」，但是，未來兩年我國房地產市場的走勢仍將受利空和利好兩方面因素的「夾擊」影響。一方面是利空因素，國際金融風暴繼續肆虐，世界各國都受到波及，我國經濟亦受其負面影響，樓市必然同步下行。另一方面是利好因素，各國相繼救市，有助於抑制金融風暴的進一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國經濟和樓市面臨的外部壓力，而中央一系列新政也表明國家促內需保增長的力度將超過之前應對亞洲金融危機的措施，積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策也標誌著持續5年之久的緊縮型宏觀調控已轉變為擴張型調控。在此背景下，今後兩年我國房地產市場將何去何從？本周，我們邀請剛做完專題研究的業內人士與大家交流這一話題。

　　總體面貌不樂觀
　　主持人：您如何看待目前的樓市狀況及未來兩年的走勢？
　　楊紅旭：雖然在一系列新政的作用力下，樓市成交有局部、階段性的回升，但今年總體來看，全國房地產市場呈現出的是量價齊跌的形態。從去年年底開始，樓市開始調整，今年以來下行速度加快、下滑幅度加大，隨之房地產價格也開始回落。從區域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。
　　通過區域研究，我們發現東部地區深度調整。其中，珠三角地區是全國房價的「重災區」，今年以來，房價已下跌20%-40%；長三角地區今年以來成交量巨量萎縮，並在第三季度出現價格「拐點」；環渤海地區各城市表現分化，北京下行空間較大，也有些城市波瀾不驚；中部地區成交量明顯下降，房價開始小幅下跌，武漢等城市形勢比較嚴峻；西部地區成交量下降20%-40%，但房價比較穩定，下跌空間不大。
　　不過，在低迷的市場氛圍中，依然有四類樓盤實現熱銷。我們歸納如下：第一類，打折力度較大的知名企業的大盤；第二類，超小戶型單身公寓；第三類，近郊經濟型房源；第四類，綜合類特色產品。
　　至於今後兩年我國房地產市場的走勢，我們並不樂觀。預計2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮三至四成；但由於全國房價轉向出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長，不過商品房價格漲幅將由2007年的18%大幅回落，5%左右的可能性較大(與2006年4.4%的漲幅相近)。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長；2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

　　貨幣政策留希望
　　主持人：那麼，在利空和利好因素「博弈」的情況下，您作何判斷？
　　楊紅旭：我想以目前的貨幣政策為例，降息對樓市屬於利好。一方面是心理利好，使房企和購房者尤其是購房者清楚地認識到國家救經濟的決心，經濟早日穩定，樓市也必然提前趨穩；另一方面是實質利好，利率大幅下調，直接降低了個貸成本和開發貸成本，必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望，同時也使開發商運營費用下降，避免更多項目停工和爛尾樓的出現。
　　但短期來看，降息依然效果不明顯，近一個月來全國樓市並未因中央救市而有所起色。這充分證明一點：目前樓市下調是市場機制在控制主導權，是樓市經歷前幾年非理性繁榮後的自然回歸，任何利好政策都難以在短期之內強行「奪權」，我們只能期待市場慢慢回歸理性。
　　貨幣政策有其內在的運行規律，不管加息週期，還是降息週期，都需要幾年時間，多次持續累加之後，其效應才會完成由量變到質變的過程。我國上次降息週期從1996年5月1日開始到2002年2月21日終止，持續5年多，共計降息8次，基準存款利率累計下降6個百分點，基準貸款利率累計下降6.92個百分點。而本輪降息週期剛剛開始，經過4次降息之後，目前基準存款利率累計下降1.62個百分點，基準貸款利率累計下降1.89個百分點。無論從時間看，還是從幅度看，本輪降息週期皆尚未過半，不可能明顯刺激經濟增長，也無法扭轉樓市下跌的大勢和市場預期。2010年之前全國樓市成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此而發生根本性的改變。