金融海嘯重創香港樓市

上一則 下一則 鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：中國證券報)2008 / 11 / 29 星期六 10:25 寄給朋友 友善列印

走過了一年的大升浪，香港樓市今年4月份以來顯現頹勢，隨著近兩個月金融風暴以迅雷不及掩耳之勢迅速席捲，投資客紛紛撤離尋求自保，香港樓市出現加速下跌之勢，僅過去3個月整體樓價已連番下挫逾10%。　　成交驟降跌勢洶洶
　　香港土地註冊處公佈資料顯示，10月份所有種類樓宇買賣合約共6054宗，較9月份跌17.8%，按年則減少54.2%。10月份樓宇買賣合約總值189億元，按月減19.6%，按年跌62.6%。預計11月份的成交量將只有5000宗左右，與2003年5月份SARS時期差不多。
　　成交驟降帶來售價進而是租金價格的下跌，香港住宅租金也於10月下旬開始下調，11月下旬負資產住宅數量也呈現上升的趨勢。香港金融管理局11月21日公佈，今年第三季度，負資產按揭貸款宗數由上一季度的936宗，增加至2568宗。
　　整體房價加速下跌，豪宅跌幅更是急劇放大。地產代理公司香港置業日前發表報告指出，香港逾千萬豪宅樓價目前已下跌20%，預計第四季度將再下跌10%至15%，全年跌幅有望達到30%至35%。香港利嘉閣地產董事張偉文表示，今年10月份全港35個指標豪宅整體售價按月大跌12.5%，加權平均成交尺價最新報12044港元，創2003年有記錄以來單月最大跌幅，重返去年9、10月大升市前水平。若與今年3月高位相比，35個指標豪宅樓價跌幅擴大至19%。
　　香港置業執行董事李志成表示，自今年初起，港島區逾千萬豪宅樓價至今已下跌15%，逐漸恢復到2006年末至2007年初的水平；九龍區方面，九龍站豪宅跌幅較急，迄今下跌25%。
　　中檔住宅方面同樣跌幅明顯，尤其是前期投資熱點樓盤。中原地產西九龍分行區域經理歐陽振邦表示，9月下旬泓景台一套約94．6平方米的低層公寓，成交價為465萬港元，折合均價49150港元/平方米。而11月初該樓盤成交的一套63．9平方米公寓，僅以243．8萬港元易手，折合每平方米降至38150港元。
　　房價加速下滑源於金融風暴之後香港經濟增長的放緩以及失業率的攀升。統計顯示，香港第三季度生產總值(GDP)按年率計算只輕微增長1.7%，較第二季度4.2%的增長，進一步減慢；按季度計算，則比第二季度負增長0.5%，成為繼第二季度負增長1.4%的第二個季度負增長，從技術上來說香港已陷入衰退。
　　經濟的衰退跡象讓諸多擅長炒樓的投資客變得小心謹慎，甚至不惜虧損迅速止損。香港著名短炒高手黎汝遠曾於今年4月簽訂協議，以約18.83萬港元/平方米購入金鐘力寶中心41層全層，然而幾個月後卻選擇終止協議，不惜損失接近2280萬港元定金。黎汝遠對外表示，購入時期望在年底前價格能漲到20萬港元/平方米，但是買入僅4個月後，物業價格已經下跌了15%，且預期未來樓價還會下跌，因此盡早止損。

　　投資客虧本撤離
　　對於以二手房交易為主的香港房地產市場，許多購入期房的投資客樂於選擇在臨近入伙時放盤出售，這種現象近兩個月尤其明顯。在奧運站附近的浪澄灣、紅勘海濱南岸，業主以低於一手樓購入價一成甚至一成半以上甩賣的比比皆是。從事五金生意的陳女士告訴記者，幾個月前以550萬購入某770平方英尺單位(1平方米=10.7638平方英尺，1平方英尺=0.0929平方米)，而目前低於該價格出手時卻發現無人問津，因為市場上更低的放盤隨處可見。許多投資客反映，放盤稍慢就可能遭遇滯銷。
　　前兩年成為投資熱土的「西九四小龍」近期尺價開始跌破4000港元，升悅居現在僅維持在3870港元/尺左右，宇晴軒和泓景台甚至曾出現200萬港元左右的單位。業主劉小姐2003年以尺價3000元左右購入升悅居一個3房的單位，她表示由於預期未來房價會有較大跌幅，考慮將房子賣出，待明年樓價見底後再重新置業。
　　投資客張先生於2006年11月購進馬鞍山嵐岸1座高層單位，面積1089平方英尺的新房，總價659.2萬港元。而本月，張先生黯然將這套房子出手，價格是520萬港元，兩年的投資，損失了139.2萬港元。
　　美聯物業碧海藍天分行一高級經理透露，碧海藍天10月份只成交了3宗。其中一個景觀較好的679平方英尺的高層單位，原業主購入時313萬港元，現在卻以290萬港元甩賣成交，持有兩年卻貶值7％。此外，一面積667方尺的低層單位，業主10月份叫價303萬港元，連續降價三次，一直降至265萬港元，依然無法成交。
　　由於放盤較多，投資客脫手並非易事，一些投資客只有選擇轉售為租。位於港島區的貝沙灣6期，許多業主趕在入伙前出售，但有一些實力較強的投資客看中這裡較為活躍的租賃市場，轉租為售。但在位置偏遠的區域，能夠獲得好的租金回報率也非易事。
　　國際投行也紛紛看淡香港樓市，瑞士信貸報告指出，到明年底香港住宅地產價格還將下跌30%，原因是未來兩個季度失業率可能上升，預計中環地區的寫字樓租金將下滑35%，非繁華地區零售業的租金將下跌20%。摩根士丹利同樣持悲觀態度，認為香港樓價於未來12個月將會再下跌20%，其後12個月再跌10%多，並預期2011年前香港樓市不會見到復甦跡象。
　　而一些地產中介介紹，目前香港按揭利率都大大低於內地，預計還要隨美元繼續減息，利率進一步下調的可能性非常大。中原地產研究部聯席董事黃良升稱，減息會令樓價下跌速度減慢，跌幅減少，預計樓價再跌兩成就會有較強的支撐。
　　黃良升表示，香港居民1997年炒樓虧錢的很多，經過了這個慘痛教訓，在之前的樓市牛市中仍有克制，沒有過度借貸和投機，而香港人的存款總額是1997年的兩倍，接盤的能力很強，這次房價不可能像上次跌得那麼深。

　　珠三角房產遭港人拋盤
　　香港本地房價快速下跌，使得眾多在內地投資的港人恐慌心理加劇，尤其是九月份雷曼兄弟破產事件之後，港人在珠三角拋售房產套現集中湧現。在深圳著名的豪宅代表香蜜湖片區，某港人掛牌出售的244平方米的四房兩廳單位，一個月內價格從750萬元驟降至630萬元。近一個月來，在皇崗口岸和香蜜湖等港人投資較多的片區，港人掛牌出售房產的比例甚至佔到了七成。
　　中原地產香蜜湖片區某門店經理介紹，相對於口岸附近物業，豪宅被港人「甩賣」的幾率更大，原因在於一是物業總價高，資金鏈較為緊張；二是經濟危機導致高端租客減少，租金回報率低，空租率高。「如果業主急賣，豪宅買家又不夠多，價格就降幅較大，不過對於入市較早的投資客還是有較大利潤的。」
　　某香港投資客表示，香港人經歷過1997年亞洲金融風暴洗禮，普遍對國際經濟形勢反應迅速，金融海嘯剛一爆發，便將深圳物業主動降價，「靈敏」程度超過內地業主。這位投資客坦陳，他趁內地出台樓市新政之後的反彈時機，在兩周之內已將所有房產全部變現。
　　深圳美聯物業研究人員指出，金融海嘯衝擊到一些香港業主的資金鏈，他們從9月開始降價甩賣，在深圳二手房市場中香港業主成為最先降價的一群人。在一些著名的二手房網站上同樣可見眾多降價的豪宅，如2006年售價約600萬至800萬元/棟的深圳觀瀾湖高爾夫別墅，目前也出現掛牌650萬元出售，聯排別墅的二手價格更降至9300多元/平方米。
　　廣州的別墅市場同樣出現了降價求售的現象。在祈福新村，年初時聯排別墅售價110萬元左右，現在叫價才80多萬元。根據廣州市國土局公佈的數據，前8個月別墅總成交是4.53萬平方米，同比減少了86.4%。
　　而被譽為「小香港」的東莞樟木頭曾是港人最集中的區域，目前卻成為港人撤離最明顯的地方。樟木頭的房產中介幾乎都有港人低價拋售房產的掛單，「御景花園：三房兩廳、全屋家電、面向泳池，售17.5萬元」、「愛都花園三房兩廳，售9萬元」，但即便是如此低價，生意也依然冷淡。
　　據中介介紹，以這樣的低價賣樓的九成是香港人，以前定居於此或常來度假的香港人很多回香港去了，港資企業受經濟危機衝擊較大，撤離不少，另外對於經濟實力不強的普通香港人，香港正在調查，如果在內地有私宅，就不能在香港住公屋。
　　自今年起，豪宅雲集的港島區總價逾千萬的豪宅樓價，至今已下跌15%。逐漸回到2006年末的水平。