越南房市過冬 財匯資訊提供

，摘自：21世紀經濟報道2008 / 06 / 17 星期二 15:54 寄給朋友 友善列印 「我一個人做兩份工作,加上先生的工作,一個月才900萬盾(700USD) 的收入。這在越南已經算是不錯的收入水平了。現在我們住在婆婆家裡,可以省下一份房租,但去掉必需的生活費用後,一個月只能存下200萬盾(150美元)。」河內市民明珠如此對本報記者說。 　　明珠今年30歲,在一份日常工作之外,還需要到一家外貿公司打工,家裡有兩個孩子。
　　這樣估算,她的小家庭想要在越南河內市買一套75平方米、開盤價1,000美元的公寓,需要存足40餘年的錢。這還是一次性付款,如果要按揭供樓的話,按現在越南14%的基準貸款利率,就不知道明珠的有生之年能不能供完一套房子了。
　　「我們工廠的年青工人,工資僅在100美元左右,工程師也僅有200美元。所以,我個人很難理解這些樓市的主要購買者是誰。」在河內已經工作了三年的一位中國公司總經理對本報記者說。
　　這位中國公司經理所住的小區裡,幾乎全是老外,沒有本地人。儘管如此,河內的樓盤還在不斷開工建設中。
　　僅僅從這些細節,有分析認為:當地的樓市價格的回落,僅僅只是一個時間問題。
　　越南政府早在2007年就已經意識到這個問題———2007年年底,越南政府發佈稅收新政,從2009年1月1日,轉手樓盤的收益將徵收25%的稅收。越南樓市隨後應聲暴跌。
　　分析人士認為,是越南政府發現炒樓之風而主動刺破了樓市的泡沫。不過,這
　　一措施也造成了股市銀行板塊的下跌,進而造成整個股市市值蒸發65%。樓市,因此被認為是本次越南經濟波動的「引爆點」。
　　房市入冬
　　6月16日,本報記者獲得一份由SAVILLS完成的「河內及胡志明市公寓用房調研報告」。SAVILLS是全球著名的房地產物業銷售、代理及市場咨詢機構。
　　「胡志明市的房地產市場上,中等級公寓房在2008年年底將會有3800套的供應量,價格在每平方米500-1000美元。但是這個價格比二手市場上同等級的樓盤貴出很多。」SAVILLS的這份報告上寫到。
　　根據這一數據,最近胡志明市樓市價格的幾乎腰斬———胡志明市的樓市已經進入了寒冬期。
　　SAVILLS的報告非常完整地詳述了越南兩大經濟中心———河內與胡志明市的房地產現狀:
　　胡志明市的高端樓盤價格,已經達到了3,875美元/平米(27,125人民幣)。中檔的樓盤也已經到了1,840美元(12,880人民幣/平米)。即便是低檔的樓盤,二手市場上的價格也已經達到990美元(6930人民幣/平米)的均價。
　　胡志明市的公寓市場供應還將進一步擴大———從2008年的5000套/每年供應量上升到20,000套/年的供應量。SAVILLS預測,由於現在越南政府對貸款炒房採取嚴厲態度,銀行信貸也從嚴控制,胡志明市最近的房產交易數量肯定會下滑,投機性的購買會大幅減少。首都河內呈現的也是類似的格局。2001年,河內的公寓價格平均約300美元/平方米,在經歷兩年暴漲後達到600美元/平方米。2004年至2005年少許下滑,但2006年又從600美元狂漲到800美元。一年之內均價上漲50%。
　　SAVILLS預測,除了買房需求受打擊之外,河內的公寓樓盤供應也肯定會受到越南政府本次信貿緊縮的打擊。SAVILLS估計,河內現在有近80個樓盤,但因為房地產開發商的信貸來源被切斷,未來市場上樓盤的供應數字肯定會掉頭向下。但是在中長期內,樓盤供應的減少,還是會造成一定程度上的市場短缺。
　　記者在河內看到,2000美元/平方米的高檔樓盤,建築密度相當之高,容積比率,相當接近香港房地產的形態。而建築形態上,也類似於香港的高密度樓盤,居住者的居住條件並不理想。
　　第三段:冰火兩重天
　　值得注意的是,在住宅市場之外,SAVILLS的報告呈現的則是一片欣欣向榮的商用地產場景:酒店業方面,胡志明市現有國際5星級酒店11家,國際4星級8家,總計4,000個酒店房間。不過,因為越南旅遊呈高速增長態勢,高檔酒店業的房間還是會供不應求。胡志明市旅遊委的統計數據顯示,2007年共有三百萬人次造訪胡志明市。在高峰時間,客房率已經達到了80-90%。五星級酒店的價格達到了160美元/晚(1,120人民幣)。
　　河內市現有國際5星級酒店9家,國際4星級6家,總計3939個酒店房間。平均入住率70%,入住5星級每晚平均要花735元人民幣。但是在2010之前,河內還會新增4,188個4星、5星酒店。但是同胡志明市一樣,因為供不應求,所以未來河內的5星級酒店每晚的花銷可能會達到200美元/晚(1,400人民幣)。
　　記者看到,在河內著名的西湖景區,因為有開闊的水景,所以幾家5星級酒店已經在開工建設。
　　商用辦公樓宇市場也是越南正在火熱的一個市場。據SAVILLS的調查,最高檔的A級寫字樓已經達到62.5美元/月/平方米,租用率高達98%左右。2007年1月,A級和B級寫字樓的平均租金僅為25美元,短短一年就已經上漲40%,達到36美元/月/平米。
　　SAVLLIS估計,雖然現在在建的辦公樓在未來5年內可以提供130萬平方米的供應量,但是A級的辦公樓的月租金還是會上升到70美元/平方米。
　　胡志明市的商用辦公樓宇則比河內更火爆,一共98幢國際標準辦公樓在用。而A級樓宇的租金已經達到89美元/月/平方米。A級和B級樓宇現在全部一房難求,出租率接近100%。
　　記者在河內看到,B級的寫字樓跟中國國內的辦公樓品質上還有差別,但是已經有分眾傳媒的LCD視頻掛在電梯口的牆壁上。而IBMVIETNAM和GEVIETNAM分公司所在的太平洋中心則是A級商用樓宇,電梯採用的是最先進的集中式指令式電梯,已經可以比美香港和上海最好的商用樓宇,不過沒有分眾傳媒入住。
　　零售業用房方面,則可能是最受本次越南政府宏觀調控的房地產物業。「2008年開始的高通貨膨脹略有影響零售百貨業的景氣度,有可能進一步影響到零售業用樓。」SAVILLS的報告指出。
　　由此看來,越南的整個房地產市場呈現的是冰火兩重天格局。商用的酒店寫字樓還有零售用樓依然有上升和投資的空間。而住宅地產則已經進入了真正的冬天。