兩岸網新聞中心 (來源：瞭望東方週刊) 2009 / 02 / 10 星期二 12:07
上海樓市：退租潮與暗降風 月租金6000以上的客戶，有25%是由所屬公司支付租金的，從2009年開始，公司的租賃標準縮水了30%～50%
“從去年10月份開始，常有業主跑過來說，租自己房子的外國人提前解約了，最多的一個月，這樣多出來的房子有15套。”
作為美聯物業東昌分行的經理，王曉東負責公司在小陸家嘴和浦東濱江的房屋租賃和二手房交易業務。這個區域以動輒千萬的豪宅為主，七成以上客戶是外企高管。
初步統計，2008年10月以來，“非正常解約，寧願支付違約金也要提前退房的客戶，比平常多出了25%左右。”
而每年2、3月，才是換租高峰期，換句話說，2、3月才是這些高檔住宅租賃合同正常到期的時候，“到時候可能會更加慘澹，”王曉東說，從他和公司其他分行經理的交流結果來看，他今後幾個月的業績“慘澹”似乎不可避免了。
高端住宅租賃報警
從美聯物業上海總部的媒介經理許嵩向《瞭望東方週刊》提供的最新資料來看，王曉東的擔憂並不過分。
“保守統計下來，盧灣和徐匯區的老洋房租賃價格，比2008年10月下調了15%~20%，租賃量仍然在萎縮，”許嵩說，針對高端租客，美聯物業剛剛在上海市範圍內進行了一項調查，“月租金6000元以上的租客，有25%是由所屬公司支付租金的，但是，從2009年開始，這些客戶從公司拿到的租賃標準縮水了30%~50%。自己支付租金的客戶方面，很難有量化的統計，但是從分行得到的資訊看，也普遍自行降低了標準。”
租賃標準，是指一些總部在國外的公司，給派駐上海的高級管理人員的租房補貼標準。
“一般來說，歐美企業的標準較高，總經理級別一般在8000~12000元左右(人民幣，下同)，新加坡、日本企業的標準略低，一般在6000~8000元左右。”新加坡某洋酒貿易公司總經理張美華對本刊記者說，她原本也享受著8000元的租房補貼標準，但2008年10月，總公司通知說，租房補貼標準自2009年起降為5000元。
如果繼續住在浦東濱江的老房子裏，張美華每個月就要自己另外支付3000元的租金。因此，1月31日剛回上海，她就開始尋找新公寓了。
在張美華的外籍高管圈子裏，“歐美企業的標準下調最厲害，很多都是下調了50%，而這些人，主要集中在浦東濱江那塊，就像新加坡人和日本人喜歡聚集在古北和徐家匯一樣。”
客戶沒錢了，仲介公司業務自然大幅縮水，而高端住宅的租賃價格也隨之大跌。21世紀不動產的統計資料說，2008年12月，上海中環以內住宅平均租金較2008年平均水準下降了13%左右；與高點相比，高檔住宅租金普遍出現三成左右的下降。
以上海虹口區外籍租客集中的瑞虹社區為例，三居室的租金，已經從2008年10月的7000~8000元，調低到現在的5000~6000元。
即便如此，包括瑞虹社區在內的高檔住宅換盤也達到了20%左右。
“換盤，就是高檔的客戶換到中檔的住宅，中檔的換到更低檔的住宅，”美聯物業虹口分行經理高一定告訴《瞭望東方週刊》，他預計，到2、3月，虹口區換盤將達到一個高潮，“但租金還將下跌，因為高端住宅沒人住了，就會降價跟中檔住宅搶市場，中檔住宅只好也降價保住客源，一層一層把租金壓下來。”
在新加坡和日本客戶聚集的古北板塊，21世紀不動產上海銳豐新古北店經理吳甯明告訴本刊記者，與2008年10月相比，由於租客大量換盤，中高端住宅租金跌幅已經超過15％，個別房源的租金價格甚至下降30％。
在曹楊區域的武寧板塊，美聯物業普陀區曹楊分行經理陳燕告訴本刊記者，從2009年1月份至今，高檔物業的租賃量已經下降了50%以上。
美聯物業位於市中心的所有分行中，只有徐家匯分行是個例外。
“從初三以後，生意都特別好，很多客戶今天到門店，第二天，甚至當天就要拿到房子，很多客戶原本並不住在這個區域。”許嵩告訴本刊記者。
徐家匯最具代表性的東方曼哈頓和鉑金館等樓盤，兩居室的租賃價格在每月6500元左右，三房為每月8500元左右，而且，“不管是掛牌價，還是成交價，都整體下調了10%左右”，而浦東濱江的兩居室房租金，起碼在8000元以上。
也就是說，在同等地段、交通、環境、配套條件下，徐家匯板塊的高端住宅的租金相比是較低的。“這些剛性需求客有很大一部分就是從浦東濱江流過來的，吸引他們的就是價格。”許嵩說。
即便如此，徐家匯“高檔物業租賃的掛牌量環比上漲了50%”，撇開新客戶大量湧入的因素，原有客戶，“也出現了大量流失的情況，按照我們公司內部的討論結果，他們可能流向到了中檔的市場”。
高檔二手房降價走向明朗
租賃市場的大蕭條，伴隨著二手房交易價格的下跌。
“從去年10月份開始，我就變得嘮叨了。”王曉東說。每當門店中來一個掛牌出售的客戶，王曉東都會問客戶3個價格，“如果急著出售，我就建議他把價格調低15％，如果願意等一等，就建議調低10％，如果他還不願意降，我就得給他上課了，現在不降個5％，人家根本就不會去看房，等於自己就先跟業主還了一次價了。”
這源自2008年10月份的一個突然發現。
按照王曉東門店內部的做法，一個客戶去看了同一套房源2次，工作人員才會跟客戶說出業主真正的心理價位，“但有一天，我突然發現，連續幾個月，來看房的就那麼一批人，看來看去，就是不出手。直到一個業主急用錢，降了20％，房子馬上就出手了，後來一個業主又降了15％，過幾天也賣掉了，其他價格稍高的房子掛在那裏幾個月都動不了。”
根據王曉東的統計，如今包括小陸家嘴、浦東濱江和東昌路三個板塊在內的高端二手房集中的區域，與2008年10月相比，平均議價空間，已經再次下跌了10％。
普陀區的曹陽路、寧夏路板塊，二手房成交均價從每平方米2.2萬元下降到了1.9萬元，靠近靜安寺的長壽路板塊，二手房成交均價每平方米也下跌了2000~3000元。
“原本以為這些位於市中心的房源價格會非常堅挺，但沒想到，一些客戶看形勢不好，連租都不好租，就急於拋售，壓低了均價，這又使一部分業主惜售轉入租賃市場，結果租賃市場又供大於求，最後二手房交易和租賃都陷入惡性循環，價格擋不住地往下跌。” 美聯物業普陀區曹楊分行經理陳燕說。
即便如此，陳燕手上的資料仍顯示，從2009年1月至今，曹楊地區的二手房交易量仍然下降了20％以上。
“相比之下，已經算好了。我們這邊只有10%~20%的下調，而外環的新房、次新房和二手房價格，很多甚至下跌了30％。”美聯物業虹口分行經理高一定說。
春節“不講價”
外環樓盤均價下跌30％的說法，只流傳在開發商、仲介公司等行內人之間，“大家都遮掩得很嚴，從表面上，一般人根本看不出來。”新加坡紅木集團總經理張永河告訴《瞭望東方週刊》。
如果僅從2009年春節前後的公開資料上看，被期待許久的“春節促銷旺季”裏，上海房價的確沒有多少鬆動。
根據本刊記者的整理，2008年12月到2009年1月，優惠幅度較大的只有位於浦東高行板塊的綠地崴廉公寓三期8.8折促銷；金豐藍庭景觀房8.8折；上海青年城一次性付款8.5折，貸款8.8折優惠；綠洲康城親水灣8.2折；綠地東岸漣城最低折扣8.5折，但這個樓盤卻是位於已經靠海的南匯臨港新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)。
其他各類優惠的樓盤雖多，但力度卻不大。
2008年12月的中房上海指數也說明，上海的新盤價格依然堅挺。
在中房上海指數選取的上海141個在售新建住宅中，只有23%的公寓樓盤出現價格下降，平均降幅3.6%，只有6個樓盤單價下降達到或者超過1000元/平方米，最大降幅也只有11.1%。
購房者也沒有“買賬”，按照上海網上房地產的資料，1月29日，上海只售出各類商品房23套，1月28日，上海只售出1套商品房。也就是說，牛年“購房旺季”中的正月初三、初四兩天，新房成交量只有24套。
“明平暗降”的最後觀望期
但在張永河看來，上海新房的價格堅挺其實只是表像。
“春節假期和一些開發商老總聚會，郊區樓盤的開發商早已開始明升暗降或者明平暗降，市中心區域的樓盤也作了降價的準備，”張永河告訴本刊記者，春節前後上海大部分新盤的打折和促銷，“都是雞頭魚尾，也就是你們說的邊角料”，不是主流房型，開發商的用意其實是要試探市場的反應。
影響開發商的主要因素就是進入2009年以來，上海政府層面的“不利”消息。
首先是1月14日政協會議上，上海市委書記俞正聲公開表態說沒有救房市的打算。
緊接著的1月19日，上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元在“攜手2009上海地產年度高峰論壇”上，建議“房地產開發企業需要積極應對市場變化，以合理的價格促進銷售，新盤要低開”。
1月21日，上海市政府新聞發言人又在市政府新聞發佈會上，對“上海將出臺藍印戶口、購房退稅政策刺激樓市”的傳言作出澄清，稱上海還沒有這方面的政策。
“從2008年下半年，開發商都在期待政府救市，特別是期待藍印戶口和退稅政策的出臺。”張永河告訴本刊記者，這一系列消息對上海樓市的打擊其實要甚於一個具體限制措施的出臺。
目前，“九亭、松江新城、三林等板塊的二手房和新盤的價格和2008年上半年相比，都下跌20％以上，不同的是，二手房是明降，新盤是暗降。”張永河說，目前他所接觸的大多開發商，都打算在2009年元宵節前後制定出新促銷計畫，進行真正意義上的降價，而郊區一些新盤集中的區域，價格下跌30％也已經實現或者正在實現，只是，“現在沒有人敢站出來說，我就是降價了”。
因此，“明平暗降”甚至“明升暗降”將在上海延續一段時期。“我們現在的策略就是看元宵節別人怎麼打折。”在上海閔行莘莊和浦東金橋板塊都開發了新盤的上海一家中型房地產公司董事長王誠（化名）告訴本刊記者。
“在九亭、松江新城、莘莊和浦東一些板塊，暗降的競爭也已經相當激烈了。”王誠說，為了和周邊的樓盤競爭，他在金橋的樓盤的“暗降”標準已經從“車位半價”升級到了“送車位、物業管理費、裝修費”。
在王誠的金橋樓盤中，一個車位原本的銷售價格是15萬元，原本車位半價，就等於房子和車位一起降價7.5萬元，但現在，不僅要送15萬元的車位，還要送5萬元的裝修費，以及1~3年不等每年幾千元的物業管理費，“等於100萬的房子，直接就減了20多萬，打了8折還多，”王誠說，這種做法，在上海中外環的樓盤間，已經成了爭搶客戶的主要方式。
具體做法則頗具戲劇性，“我們告訴售樓處，緊緊盯著看房人，只要有人來看了3次房子，馬上通知售樓經理，售樓經理把客戶請到辦公室，關起門來談，每個客戶談出的價格都不一樣。”王誠說，目前這種方式都是暗箱操作，而最後明面上的成交價，還是和幾個月前一樣甚至有所上升，“網上根本就看不出來，因為大家競爭歸競爭，還是要遮掩起來”。
Tuesday, February 10, 2009
Rights issues to pad up CapitaLand, CMT war chests
Posted by luxuryasiahome on February 10, 2009
Singapore’s biggest property developer CapitaLand and its listed retail trust CapitaMall Trust (CMT) yesterday announced two rights issues totalling some $3.07 billion.
CapitaLand said that it will raise $1.84 billion in a 1-for-2 rights issue to build up its war chest to $6 billion, from $4.2 billion now, as it remains on the lookout for acquisition opportunities in markets such as Singapore and China. The developer’s fourth-quarter net profit slumped 88 per cent.
And CMT, Singapore’s largest real estate investment trust which is 29.7 per cent owned by CapitaLand, will raise $1.23 billion in a 9-for-10 rights offer. It will use most of the proceeds to pay off $956.2 million of debt due this year.
Market rumour that CapitaLand was planning a rights issue first surfaced early last month, depressing the company’s shares.
CapitaLand is the second major Singapore company to raise money through a rights issue in recent months. In late December, DBS Group said that it planned to raise about $4 billion to bulk up its capital base. Both CapitaLand and DBS count Singapore investment company Temasek Holdings as their largest shareholder.
‘This year is turning out to be a race in raising funds through rights issues and has depressed CapitaLand’s shares for a while,’ Nicole Sze, a Singapore-based investment analyst at Bank Julius Baer & Co, told Bloomberg.
But while CapitaLand’s rights issue was expected, CMT’s announcement took some by surprise. Analysts were expecting it to just look for debt refinancing. Another one of CapitaLand’s Reits, CapitaCommercial Trust, recently said that it had refinanced at attractive rates.
Another element that caught most analysts by surprise was the steep discounts at which the rights issues are being done.
CapitaLand’s rights offer is priced at $1.30 a share, which represents a 45 per cent discount to its closing price of $2.36 a share last Friday, the last day that the stock was traded. The offer price is also at a 54 per cent discount to CapitaLand’s post-rights issue net tangible asset (NTA) of $2.80 per share.
Likewise, CMT is making its rights offer at 82 cents a unit - 43.4 per cent lower than last Friday’s closing price of $1.45 and also 50.3 per cent lower that CMT’s expected net asset value per unit once the rights issue is completed.
‘CapitaLand and CMT could be pricing the rights issues lower to entice their shareholders to take up their allotments in the current weak market,’ said one analyst.
Both the developer and its trust are expected to be in a better position to grow once the rights issues are completed.
CapitaLand said that the ‘pre-emptive’ rights issue will provide it with ‘greater financial capacity to pursue acquisitions and investment opportunities that may arise’.
‘We will also be well-positioned for any mergers and acquisitions opportunities that might arise,’ said CapitaLand chief executive Liew Mun Leong. ‘We have a number of proposals on the table that we are studying but we are not ready to make any announcements yet.’
He identified Singapore, China and Japan as attractive markets for acquisitions, and also said that CapitaLand is on the lookout for distressed assets.
CMT, on the other hand, will use the bulk of the proceeds to repay borrowings due this year, which total $956.2 million. The balance will be used to pay for asset enhancement initiatives as well as for general corporate and working capital purposes.
DMG & Partners Securities analyst Brandon Lee said that the rights issue puts CMT ‘in the clear when it comes to its debt’ - which means that CMT will not have to compete with other property trusts for financing in the tight credit environment.
Lim Beng Chee, chief executive of CMT’s manager, said that the trust chose to go with a rights issue rather than look for refinancing for its loans as it was looking at the ‘longer-term’. The rights issue is expected to provide the trust with greater financial flexibility for future opportunities, such as asset enhancement works at Jurong Entertainment Centre and the newly-acquired The Atrium@Orchard, he said.
Analysts also said that the trust will be better positioned to make acquisitions after the rights issue as its gearing is expected to fall from 43.2 per cent to 29.1 per cent. This will make it easier for CMT to raise money in future. CapitaLand similarly said that its net gearing will be reduced from 0.47 times now to 0.28 times after the rights issue. But the developer’s NTA per share will fall from $3.57 to $2.80.
CapitaLand has agreed to subscribe for up to 60 per cent of the total size of CMT’s rights issue, including its rights entitlement based on its current 29.7 per cent stake. If CapitaLand takes up 60 per cent of the rights issue, its stake in CMT will climb to 44.1 per cent. The developer said that it will not use any proceeds from its own rights issue to buy any units in CMT’s rights issue, and will instead use existing cash reserves.
CapitaLand also said that Temasek Holdings, which has a direct stake of 39.7 per cent in the company, will subscribe to all rights shares that it is entitled to.
Shares of both CapitaLand and CMT resume trading today.
Source : Business Times - 10 Feb 2009
Singapore’s biggest property developer CapitaLand and its listed retail trust CapitaMall Trust (CMT) yesterday announced two rights issues totalling some $3.07 billion.
CapitaLand said that it will raise $1.84 billion in a 1-for-2 rights issue to build up its war chest to $6 billion, from $4.2 billion now, as it remains on the lookout for acquisition opportunities in markets such as Singapore and China. The developer’s fourth-quarter net profit slumped 88 per cent.
And CMT, Singapore’s largest real estate investment trust which is 29.7 per cent owned by CapitaLand, will raise $1.23 billion in a 9-for-10 rights offer. It will use most of the proceeds to pay off $956.2 million of debt due this year.
Market rumour that CapitaLand was planning a rights issue first surfaced early last month, depressing the company’s shares.
CapitaLand is the second major Singapore company to raise money through a rights issue in recent months. In late December, DBS Group said that it planned to raise about $4 billion to bulk up its capital base. Both CapitaLand and DBS count Singapore investment company Temasek Holdings as their largest shareholder.
‘This year is turning out to be a race in raising funds through rights issues and has depressed CapitaLand’s shares for a while,’ Nicole Sze, a Singapore-based investment analyst at Bank Julius Baer & Co, told Bloomberg.
But while CapitaLand’s rights issue was expected, CMT’s announcement took some by surprise. Analysts were expecting it to just look for debt refinancing. Another one of CapitaLand’s Reits, CapitaCommercial Trust, recently said that it had refinanced at attractive rates.
Another element that caught most analysts by surprise was the steep discounts at which the rights issues are being done.
CapitaLand’s rights offer is priced at $1.30 a share, which represents a 45 per cent discount to its closing price of $2.36 a share last Friday, the last day that the stock was traded. The offer price is also at a 54 per cent discount to CapitaLand’s post-rights issue net tangible asset (NTA) of $2.80 per share.
Likewise, CMT is making its rights offer at 82 cents a unit - 43.4 per cent lower than last Friday’s closing price of $1.45 and also 50.3 per cent lower that CMT’s expected net asset value per unit once the rights issue is completed.
‘CapitaLand and CMT could be pricing the rights issues lower to entice their shareholders to take up their allotments in the current weak market,’ said one analyst.
Both the developer and its trust are expected to be in a better position to grow once the rights issues are completed.
CapitaLand said that the ‘pre-emptive’ rights issue will provide it with ‘greater financial capacity to pursue acquisitions and investment opportunities that may arise’.
‘We will also be well-positioned for any mergers and acquisitions opportunities that might arise,’ said CapitaLand chief executive Liew Mun Leong. ‘We have a number of proposals on the table that we are studying but we are not ready to make any announcements yet.’
He identified Singapore, China and Japan as attractive markets for acquisitions, and also said that CapitaLand is on the lookout for distressed assets.
CMT, on the other hand, will use the bulk of the proceeds to repay borrowings due this year, which total $956.2 million. The balance will be used to pay for asset enhancement initiatives as well as for general corporate and working capital purposes.
DMG & Partners Securities analyst Brandon Lee said that the rights issue puts CMT ‘in the clear when it comes to its debt’ - which means that CMT will not have to compete with other property trusts for financing in the tight credit environment.
Lim Beng Chee, chief executive of CMT’s manager, said that the trust chose to go with a rights issue rather than look for refinancing for its loans as it was looking at the ‘longer-term’. The rights issue is expected to provide the trust with greater financial flexibility for future opportunities, such as asset enhancement works at Jurong Entertainment Centre and the newly-acquired The Atrium@Orchard, he said.
Analysts also said that the trust will be better positioned to make acquisitions after the rights issue as its gearing is expected to fall from 43.2 per cent to 29.1 per cent. This will make it easier for CMT to raise money in future. CapitaLand similarly said that its net gearing will be reduced from 0.47 times now to 0.28 times after the rights issue. But the developer’s NTA per share will fall from $3.57 to $2.80.
CapitaLand has agreed to subscribe for up to 60 per cent of the total size of CMT’s rights issue, including its rights entitlement based on its current 29.7 per cent stake. If CapitaLand takes up 60 per cent of the rights issue, its stake in CMT will climb to 44.1 per cent. The developer said that it will not use any proceeds from its own rights issue to buy any units in CMT’s rights issue, and will instead use existing cash reserves.
CapitaLand also said that Temasek Holdings, which has a direct stake of 39.7 per cent in the company, will subscribe to all rights shares that it is entitled to.
Shares of both CapitaLand and CMT resume trading today.
Source : Business Times - 10 Feb 2009
Monday, February 9, 2009
经纪到邻近组屋区发请柬 Caspian公寓两天卖80单位
（2009-02-07）
● 李韵琳
本地楼市自爆发金融海啸后便一直死气沉沉，销售情况非常惨淡。为重新激起市场兴趣，吸引买家上门，房地产经纪在新项目推出之前，不惜到附近组屋区沿家挨户亲自递上请柬，邀请居民参加预售活动。
采取这个手法，同时配合削价的Caspian共管公寓项目，在短短两天之内为80个单位找到买家，其中70％的买家是组屋提升者。
由星狮地产发展的Caspian共管公寓项目，今天公开预售，平均售价订在每平方英尺580元。这个价格不但比市场一般预期的630元至650元来得低10％，也是去年这一带最高成交价的近一半，已回到2006年下半年的水平。
由于距离湖畔地铁站两分钟路程的Caspian，单位多达712个，是半年来规模最大的项目，再加上目前市场信心脆弱，负责销售该项目的房屋代理公司ERA和Propnex，属下房屋经纪过去几个星期，不辞劳苦到周围的组屋区挨家挨户亲自邀请屋主前去展示厅参观。
星狮地产受询时告诉本报，截至昨天傍晚6时半，Caspian成功卖出80个单位，售价介于每平方英尺530元至640元。买家主要是受邀客户以及星狮地产的职员。Caspian第一阶段推出250个单位，意味在正式推出市场之前，该项目已售出了近四分之一。
属于99年地契，有11座高17楼的建筑的Caspian，最小的单位为463平方英尺的小型公寓，最大的则为1604平方英尺的4卧房式加书房单位，预计于2013完工。
市场人士预计，Caspian销售情况旺热将带动更多发展商乘胜追击，在近期内推出新项目，或将旧项目重新推出。
由于金融海啸相关坏消息仍源源不绝，许多发展商都等待农历新年过后才推出新房地产项目，一方面是希望预算案有一些刺激作用，一方面是因为拜年和新春庆祝活动可能会影响人们的购屋兴趣。
除了Caspian，本周末新上场的项目还有位于惠德里一带，拥有10个聚落式有地洋房单位的Montclair @ Whitley。至少另外两个新房地产项目将在近日正式推出，即：位于女皇镇地铁站旁，拥有293个单位的永久地契项目Alexis @ Alexandra，和位于马里士他路、属于永久地契，拥有88个单位的Nova 48。
● 李韵琳
本地楼市自爆发金融海啸后便一直死气沉沉，销售情况非常惨淡。为重新激起市场兴趣，吸引买家上门，房地产经纪在新项目推出之前，不惜到附近组屋区沿家挨户亲自递上请柬，邀请居民参加预售活动。
采取这个手法，同时配合削价的Caspian共管公寓项目，在短短两天之内为80个单位找到买家，其中70％的买家是组屋提升者。
由星狮地产发展的Caspian共管公寓项目，今天公开预售，平均售价订在每平方英尺580元。这个价格不但比市场一般预期的630元至650元来得低10％，也是去年这一带最高成交价的近一半，已回到2006年下半年的水平。
由于距离湖畔地铁站两分钟路程的Caspian，单位多达712个，是半年来规模最大的项目，再加上目前市场信心脆弱，负责销售该项目的房屋代理公司ERA和Propnex，属下房屋经纪过去几个星期，不辞劳苦到周围的组屋区挨家挨户亲自邀请屋主前去展示厅参观。
星狮地产受询时告诉本报，截至昨天傍晚6时半，Caspian成功卖出80个单位，售价介于每平方英尺530元至640元。买家主要是受邀客户以及星狮地产的职员。Caspian第一阶段推出250个单位，意味在正式推出市场之前，该项目已售出了近四分之一。
属于99年地契，有11座高17楼的建筑的Caspian，最小的单位为463平方英尺的小型公寓，最大的则为1604平方英尺的4卧房式加书房单位，预计于2013完工。
市场人士预计，Caspian销售情况旺热将带动更多发展商乘胜追击，在近期内推出新项目，或将旧项目重新推出。
由于金融海啸相关坏消息仍源源不绝，许多发展商都等待农历新年过后才推出新房地产项目，一方面是希望预算案有一些刺激作用，一方面是因为拜年和新春庆祝活动可能会影响人们的购屋兴趣。
除了Caspian，本周末新上场的项目还有位于惠德里一带，拥有10个聚落式有地洋房单位的Montclair @ Whitley。至少另外两个新房地产项目将在近日正式推出，即：位于女皇镇地铁站旁，拥有293个单位的永久地契项目Alexis @ Alexandra，和位于马里士他路、属于永久地契，拥有88个单位的Nova 48。
金融海啸房价缩水 本地楼价仍高居全球第八位
（2009-02-09）
尽管金融海啸使本地房价大缩水，但从国际角度来看仍“身价不俗”，在全球城市中排名第八。
环球房地产指南（Global Property Guide）最新调查显示，新加坡公寓以每平方米9701美元的平均售价在全球城市中排名第八。这项一年一度的全球性调查，比较全球110个城市里市中心面积达120平方米的高档公寓售价，数据在2008年所收集。
据调查结果，摩纳哥的蒙地卡罗（Monte Carlo）公寓的售价为世上最贵，每平方米的平均售价遥遥领先“老二”莫斯科，为后者的两倍以上；伦敦则以微差排第三。其他进入“10大”的城市依序为：日本、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马和孟买。
其中，新加坡的排名同去年维持不变。根据这项调查去年所公布的结果，本地公寓在2007年每平方米的平均售价介于1万1500美元到1万3340美元之间。
亚洲楼市身价上涨
调查也显示，亚洲楼市的身价在全球不断上涨。在全球公寓最昂贵的10大城市中，有四个城市来自亚太地区：东京（第四）、香港（第五）、新加坡（第八）和孟买（第10）。其中，今年排名第四的东京以1万7998美元的每平方米平均售价击败香港，成为亚洲公寓最昂贵的城市。
去年，香港公寓的售价比东京来得高，介于1万零490美元至1万4780美元，东京则为7600美元至1万1870万美元。原因之一或许是因为日元不断升值。过去一年，日元兑美元汇率高涨，去年底突破1美元兑90日元大关，创下13年来新高。
另一方面，这项调查也披露了世界上最便宜的楼市。其中，中国四川省的成都以每平方米999美元的价格成为全球112个城市中第五便宜的。根据调查，全球10个公寓最便宜的城市中有三个亚太城市：印度班加罗尔、成都及雅加达。
根据市区重建局（URA）数据，本地私宅2008年全年共下跌了4.7％。尽管我国公寓已经变得越来越便宜，但环球房地产指南指出，我国的租金回报（rental yield）仍然少于5％，反映出估价过高的问题。所谓的租金回报是以房地产租金除以价格来计算，因此当价格涨得很高的时候，回报就会很低。
环球房地产指南网站指出，新加坡房地产市场的租金回报为3.97％，在亚洲排名第三低，比香港（3.73％ ）和台湾（2.38％）来得高，但低于其他亚洲城市如日本（4.86％）、泰国（7.97％）、中国（4.36％）和马来西亚（9.22％）。
环球房地产指南认为，随着全球资金的移动越来越容易及一些政府解除对外国人购买房产的限制，跨国房地产投资活动过去一年来大幅增长，推翻了房价跟随当地市场起舞的传统看法。鉴于此，全球房市的上下起伏也相对“全球化”。
尽管金融海啸使本地房价大缩水，但从国际角度来看仍“身价不俗”，在全球城市中排名第八。
环球房地产指南（Global Property Guide）最新调查显示，新加坡公寓以每平方米9701美元的平均售价在全球城市中排名第八。这项一年一度的全球性调查，比较全球110个城市里市中心面积达120平方米的高档公寓售价，数据在2008年所收集。
据调查结果，摩纳哥的蒙地卡罗（Monte Carlo）公寓的售价为世上最贵，每平方米的平均售价遥遥领先“老二”莫斯科，为后者的两倍以上；伦敦则以微差排第三。其他进入“10大”的城市依序为：日本、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马和孟买。
其中，新加坡的排名同去年维持不变。根据这项调查去年所公布的结果，本地公寓在2007年每平方米的平均售价介于1万1500美元到1万3340美元之间。
亚洲楼市身价上涨
调查也显示，亚洲楼市的身价在全球不断上涨。在全球公寓最昂贵的10大城市中，有四个城市来自亚太地区：东京（第四）、香港（第五）、新加坡（第八）和孟买（第10）。其中，今年排名第四的东京以1万7998美元的每平方米平均售价击败香港，成为亚洲公寓最昂贵的城市。
去年，香港公寓的售价比东京来得高，介于1万零490美元至1万4780美元，东京则为7600美元至1万1870万美元。原因之一或许是因为日元不断升值。过去一年，日元兑美元汇率高涨，去年底突破1美元兑90日元大关，创下13年来新高。
另一方面，这项调查也披露了世界上最便宜的楼市。其中，中国四川省的成都以每平方米999美元的价格成为全球112个城市中第五便宜的。根据调查，全球10个公寓最便宜的城市中有三个亚太城市：印度班加罗尔、成都及雅加达。
根据市区重建局（URA）数据，本地私宅2008年全年共下跌了4.7％。尽管我国公寓已经变得越来越便宜，但环球房地产指南指出，我国的租金回报（rental yield）仍然少于5％，反映出估价过高的问题。所谓的租金回报是以房地产租金除以价格来计算，因此当价格涨得很高的时候，回报就会很低。
环球房地产指南网站指出，新加坡房地产市场的租金回报为3.97％，在亚洲排名第三低，比香港（3.73％ ）和台湾（2.38％）来得高，但低于其他亚洲城市如日本（4.86％）、泰国（7.97％）、中国（4.36％）和马来西亚（9.22％）。
环球房地产指南认为，随着全球资金的移动越来越容易及一些政府解除对外国人购买房产的限制，跨国房地产投资活动过去一年来大幅增长，推翻了房价跟随当地市场起舞的传统看法。鉴于此，全球房市的上下起伏也相对“全球化”。
黄金价格步步高
（2009-02-09）
● 李竟荣
在世界经济论坛举行期间，其他资产级的市场波动剧烈之际，欧洲投资者大量转向作为“避风港”的黄金，把以英镑及欧元报价的黄金价格分别提高到660英镑和700欧元水平的历史性高峰，这就是以美元报价的国际黄金价格也被提高到900美元水平的推动力。
此后，美国联储局决定维持联邦基金利率不变，也就是零至0.25％，同时，美国去年第四季度国内生产总值下滑至负3.8％，但并不如经济分析师所认为的那么糟；可是，商业用机器与软体设备的支出只下跌27.8％，出口仅下滑19.7％，这些数据反映的是一个不健康的现象，即是工厂并没有大力减产，以配合销售滑落的情况，最终将造成库存增加，对第一季度经济增长产生很不利的冲击。
如此的经济数据，先是打击到黄金价格，之后被大力提升，这就是黄金价格进一步飙涨到930美元水平的原因。
然而，在技术上，黄金走势似乎遇到了阻力，以致假借已知世界最大消费国——印度1月份黄金进口下降93％、中东迪拜同月金饰销售业务挫跌70％的现象，作为消费需求大幅下跌的理由，引发了市场的套利活动，同时也牵引出抛售的压力，这是黄金价格自高水平重回900美元水平的原因。最低还曾达895美元。
另一方面，在黄金价格回跌的同一个交易日，以实质黄金为后盾的世界最大黄金信托股票，其数量反而增加9.78吨至历史新高。因此，黄金在低价位又被试探性的扶持力提升回到900美元水平以上。这也显示投资需求扶持着黄金的市道。
不仅如此，接下来连续两个交易日内，其数量持续增加到13.872吨。截至2月5日为止，总数量共达867.19吨的历史新高，充分显示投资者看淡经济前景，而购入黄金保值。
其实，连过去一段长时间只减少黄金储备的欧盟央行，如今也公布因其属下央行购入金币，截至1月30日的一周，总行的黄金价值增加了100万欧元。由此可见黄金热正是目前提升黄金价格的唯一重要因素。
瑞银（UBS）与高盛都已预测今年黄金价格可达到1000美元。
● 李竟荣
在世界经济论坛举行期间，其他资产级的市场波动剧烈之际，欧洲投资者大量转向作为“避风港”的黄金，把以英镑及欧元报价的黄金价格分别提高到660英镑和700欧元水平的历史性高峰，这就是以美元报价的国际黄金价格也被提高到900美元水平的推动力。
此后，美国联储局决定维持联邦基金利率不变，也就是零至0.25％，同时，美国去年第四季度国内生产总值下滑至负3.8％，但并不如经济分析师所认为的那么糟；可是，商业用机器与软体设备的支出只下跌27.8％，出口仅下滑19.7％，这些数据反映的是一个不健康的现象，即是工厂并没有大力减产，以配合销售滑落的情况，最终将造成库存增加，对第一季度经济增长产生很不利的冲击。
如此的经济数据，先是打击到黄金价格，之后被大力提升，这就是黄金价格进一步飙涨到930美元水平的原因。
然而，在技术上，黄金走势似乎遇到了阻力，以致假借已知世界最大消费国——印度1月份黄金进口下降93％、中东迪拜同月金饰销售业务挫跌70％的现象，作为消费需求大幅下跌的理由，引发了市场的套利活动，同时也牵引出抛售的压力，这是黄金价格自高水平重回900美元水平的原因。最低还曾达895美元。
另一方面，在黄金价格回跌的同一个交易日，以实质黄金为后盾的世界最大黄金信托股票，其数量反而增加9.78吨至历史新高。因此，黄金在低价位又被试探性的扶持力提升回到900美元水平以上。这也显示投资需求扶持着黄金的市道。
不仅如此，接下来连续两个交易日内，其数量持续增加到13.872吨。截至2月5日为止，总数量共达867.19吨的历史新高，充分显示投资者看淡经济前景，而购入黄金保值。
其实，连过去一段长时间只减少黄金储备的欧盟央行，如今也公布因其属下央行购入金币，截至1月30日的一周，总行的黄金价值增加了100万欧元。由此可见黄金热正是目前提升黄金价格的唯一重要因素。
瑞银（UBS）与高盛都已预测今年黄金价格可达到1000美元。
海峡时报指数（STI）
（2009-02-09）
● 银
本栏于上周一(2日) 曾论及指数目前其时间讯号尚未出现“方向性”，因此，只要位于1570.23点的支撑点未跌穿，则回扯填补介于1860.58点至1880.58点间的缺口依然可能。也正因指数目前缺少“方向性”才导致上周指数仅在介于1746.93点至1697.28点间的狭小幅度中波动，而在时间因素的累积过程，指数就可能蓄存动力而向上回扯，估计不但能将上述缺口填补，也可能填补介于1991.07点至2059.39点间的缺口，并吸引投资者蜂拥而入，这么一来就能累积足够动力，迅速下跌，而挑战1197.85点就不成问题了。
● 银
本栏于上周一(2日) 曾论及指数目前其时间讯号尚未出现“方向性”，因此，只要位于1570.23点的支撑点未跌穿，则回扯填补介于1860.58点至1880.58点间的缺口依然可能。也正因指数目前缺少“方向性”才导致上周指数仅在介于1746.93点至1697.28点间的狭小幅度中波动，而在时间因素的累积过程，指数就可能蓄存动力而向上回扯，估计不但能将上述缺口填补，也可能填补介于1991.07点至2059.39点间的缺口，并吸引投资者蜂拥而入，这么一来就能累积足够动力，迅速下跌，而挑战1197.85点就不成问题了。
辉立交易员：海指正处缓慢上升势头
（2009-02-09）
● 于泽涵
因缺少重大消息而缺乏明确的导向，海峡时报指数经过了一个星期的窄幅震荡后，全周下跌31.12点至1715.35点。
辉立证券资深交易员黄荣贵表示，上个星期海指的成交量稀薄，而且交易范围较小，这是因为没有重大的消息和刺激方案出台，为市场指引一条清晰的方向。同时，由于波动性不够，无法制造出不错的价差（spread），交易员也因此置身场外。
他还认为，从技术分析的角度，海指目前处于上升的势头，但涨势将比较缓慢。短期内，海指的阻力位于1765点。
美股指数全面看涨
美国股市方面，三大指数全面看涨。道琼斯工商指数闭市报8280.59点，全周涨3.5％。标准普尔500指数报868.6点，全周升5.2％。而以科技股为主的纽约自动报价股市则经历了12月初以来的最好的一周，全周飙7.8％至1591.71点。
美国总统奥巴马将在星期一中午公布金融业拯救方案，投资者认为该方案将让美股下个星期持续走高，并提升脆弱的美国经济。
摩根大通（JP Morgan）的一名美国股市战略师表示，下个星期有可能是2009年最为关键的一个星期，无论即将公布的是怎样的一个计划，都将为恢复金融系统提供一个框架。
整体而言，市场对刺激配套和金融业拯救计划的期望，战胜了不利的就业报告，以及惨淡的公司业绩和业务前景的负面影响。至今为止，标准普尔500指数中已有286间公司发布了第四季度业绩，其中有58％的公司超过了市场的预期，34％的公司业绩令市场失望。
目前，市场人士正翘首期盼这项旨在拯救银行业的计划内容。Delta全球顾问的资深市场战略师潘托（Michael Pento）表示，方案中有可能包括一些注资或者政府担保之类的举措，不过也不排除其他可能性，如把不良资产从银行的资产负债表中移走，放入一个由政府所拥有的银行中。
黄荣贵认为，如果美国的金融业拯救方案得以通过，将让其状态低迷的银行业为之一振，同时银行业现在已经越来越全球化，而且融为一体，这也将对本地银行股产生正面影响。
不过，他也提到，有鉴于大家都在期待该方案的具体细节，多数投资者也会因此暂不入场，这将造成交易量降低，波动性减小。
上个星期，本地涨幅最大的一只股为STX泛洋。由于市场、特别是中国对商品需求有望攀升，船运类股和开采类股上周出现上涨。
黄荣贵指出，各国推出的方案无法一夜之间彻底为市场重注信心、让股市上涨，这些计划是为了能让经济中的伤口愈合，而且需要一段时间才能看出效果。因此，刺激方案不能够吸引投资者和交易员重新进场，因为多数人都想要握有更多的现金，特别是在经济衰退期。
● 于泽涵
因缺少重大消息而缺乏明确的导向，海峡时报指数经过了一个星期的窄幅震荡后，全周下跌31.12点至1715.35点。
辉立证券资深交易员黄荣贵表示，上个星期海指的成交量稀薄，而且交易范围较小，这是因为没有重大的消息和刺激方案出台，为市场指引一条清晰的方向。同时，由于波动性不够，无法制造出不错的价差（spread），交易员也因此置身场外。
他还认为，从技术分析的角度，海指目前处于上升的势头，但涨势将比较缓慢。短期内，海指的阻力位于1765点。
美股指数全面看涨
美国股市方面，三大指数全面看涨。道琼斯工商指数闭市报8280.59点，全周涨3.5％。标准普尔500指数报868.6点，全周升5.2％。而以科技股为主的纽约自动报价股市则经历了12月初以来的最好的一周，全周飙7.8％至1591.71点。
美国总统奥巴马将在星期一中午公布金融业拯救方案，投资者认为该方案将让美股下个星期持续走高，并提升脆弱的美国经济。
摩根大通（JP Morgan）的一名美国股市战略师表示，下个星期有可能是2009年最为关键的一个星期，无论即将公布的是怎样的一个计划，都将为恢复金融系统提供一个框架。
整体而言，市场对刺激配套和金融业拯救计划的期望，战胜了不利的就业报告，以及惨淡的公司业绩和业务前景的负面影响。至今为止，标准普尔500指数中已有286间公司发布了第四季度业绩，其中有58％的公司超过了市场的预期，34％的公司业绩令市场失望。
目前，市场人士正翘首期盼这项旨在拯救银行业的计划内容。Delta全球顾问的资深市场战略师潘托（Michael Pento）表示，方案中有可能包括一些注资或者政府担保之类的举措，不过也不排除其他可能性，如把不良资产从银行的资产负债表中移走，放入一个由政府所拥有的银行中。
黄荣贵认为，如果美国的金融业拯救方案得以通过，将让其状态低迷的银行业为之一振，同时银行业现在已经越来越全球化，而且融为一体，这也将对本地银行股产生正面影响。
不过，他也提到，有鉴于大家都在期待该方案的具体细节，多数投资者也会因此暂不入场，这将造成交易量降低，波动性减小。
上个星期，本地涨幅最大的一只股为STX泛洋。由于市场、特别是中国对商品需求有望攀升，船运类股和开采类股上周出现上涨。
黄荣贵指出，各国推出的方案无法一夜之间彻底为市场重注信心、让股市上涨，这些计划是为了能让经济中的伤口愈合，而且需要一段时间才能看出效果。因此，刺激方案不能够吸引投资者和交易员重新进场，因为多数人都想要握有更多的现金，特别是在经济衰退期。
Saturday, February 7, 2009
14幸运儿分享 1025万元多多红包
（2009-02-07）
多多博彩新春“千万红包”大奖公布，共有14名幸运儿分享第一组1024万9147元奖金，每人平均分得73万2082元。
向来被公认为多多旺地的投注站：义顺5道第102座7-Eleven便利店，不负众望，其中两名幸运儿就是在那里下注而赢得70多万元奖金。
财神爷到场迎接
这期多多博彩昨晚9时30分在一名公众和两名审计师的见证下，开出的6个中奖号码是：06、14、15、28、37和43，额外号码是24。
到新加坡博彩公司百乐市大厦的办事处看开彩结果的民众，约有600人，博彩公司特地安排“财神爷”到场迎接，递上“金牛”糖果，预祝好运、顺利。
14中奖彩券
售自13投注站
14名测中6个“正字”的幸运儿，只有一名花20元买“系统券”（System Roll），10名选择3元5角的“系统7”（System 7）方式，其余3名是以5角的普通方式投注。
博彩公司资料也显示，12人是以电脑选号（Quickpick）方式下注。
14张中奖的多多彩券分别在下列投注站售出：史各士路（远东广场）、宏茂桥10道第447座、勿洛水池路第741座、如切路、红山巷第84座、蔡厝港 51街第533座（林邦购物中心）、兀兰50通道第888座、后港1道第106座、义顺5道第102座（7－Eleven便利店）、金文泰西2街第722 座、巴西立72街第735座（巴西立西厦）、裕廊西41街第498座、红山中路第166座。
多多博彩新春“千万红包”大奖公布，共有14名幸运儿分享第一组1024万9147元奖金，每人平均分得73万2082元。
向来被公认为多多旺地的投注站：义顺5道第102座7-Eleven便利店，不负众望，其中两名幸运儿就是在那里下注而赢得70多万元奖金。
财神爷到场迎接
这期多多博彩昨晚9时30分在一名公众和两名审计师的见证下，开出的6个中奖号码是：06、14、15、28、37和43，额外号码是24。
到新加坡博彩公司百乐市大厦的办事处看开彩结果的民众，约有600人，博彩公司特地安排“财神爷”到场迎接，递上“金牛”糖果，预祝好运、顺利。
14中奖彩券
售自13投注站
14名测中6个“正字”的幸运儿，只有一名花20元买“系统券”（System Roll），10名选择3元5角的“系统7”（System 7）方式，其余3名是以5角的普通方式投注。
博彩公司资料也显示，12人是以电脑选号（Quickpick）方式下注。
14张中奖的多多彩券分别在下列投注站售出：史各士路（远东广场）、宏茂桥10道第447座、勿洛水池路第741座、如切路、红山巷第84座、蔡厝港 51街第533座（林邦购物中心）、兀兰50通道第888座、后港1道第106座、义顺5道第102座（7－Eleven便利店）、金文泰西2街第722 座、巴西立72街第735座（巴西立西厦）、裕廊西41街第498座、红山中路第166座。
Thursday, February 5, 2009
Caspian公寓周末推出 售价较高峰期锐减近半
（2009-02-05）
● 李韵琳 尽管发展商普遍坚持不降价，星狮地产（Frasers Centrepoint）准备在这个周末推出的Caspian共管公寓项目，却一口气较高峰期锐减了近一半，平均预售价订在每平方英尺580元，回到2006年下半年的水平。
Caspian隔邻的西湖园(The Lakeshore)在去年7月的高峰期时，曾经有单位以每平方英尺1090元售出，这个在一年多前完工的项目近期的平均成交价则为730元左右。
此外，属于99年地契、距离湖畔地铁站两分钟路程的Caspian，拥有712个单位，是过去半年来，本地推出的最大型公寓项目。该项目有11座高17楼的建筑，预计于2013完工。最小的单位为463平方英尺的小型公寓，最大的则为1604平方英尺的4卧房式加书房单位。
Caspian第一阶段将推出的250个单位，每平方英尺580元的预售价格比市场一般预期的630元至650元来得低10％，让市场人士猜测，这是否将引发新一轮的削价战。
由于Caspian的单位相当多，再加上目前市场信心脆弱，市场人士认为，发展商必须拟订一个较为吸引人的价位，才能推动一定的销售量，为市场注入一点信心。
削价这一招看来奏效，据市场消息说，发展商已收到超过100张支票。
不少有兴趣买家出价
星狮地产受询时向本报证实，收到不少有兴趣的买家出价(EOI)，但没有确定收取的支票数额。
星狮地产营运总监郑国强表示，市场调查结果证实西部存在积压需求(pent-up demand)，加上获得有兴趣自住买家和投资者的热烈反应，因此决定在这个时候将项目推出，公司对销售情况感到乐观。
郑国强说：“在目前的市场环境中，相对风险高的金融产品，投资者对钢骨水泥制成的房地产较有兴趣。” Caspian所在的23万6815平方英尺地段，是2007年下半年政府售地计划“正选名单”中的八幅私宅地段之一。星狮地产是在2007年12月以2亿零556万元，即容积率每平方英尺248元，将它标下。
市场人士指出，若建筑成本为每平方英尺300元左右，580元的售价意味发展商是以接近回本价推出第一批单位，希望能带动买气，之后可能抬高价钱。
“市场已很久没有价格大众化的99年地契郊外共管公寓推出，预料具吸引力的价格将能吸引组屋提升者和一直在观望的买家进场。”
为刺激销量，星狮地产还与大华银行合作，提供买家类似延迟付款计划(deferred payment scheme，简称DPS)的利息吸纳计划(Interest Absorption Scheme)。在利息吸纳计划下，在项目领取临时入伙准证(TOP)之前，发展商将承担买家的利息。这将减少买家的现金支出，在项目完成之前只需付定金。
由于金融海啸相关坏消息仍源源不绝，许多发展商都等待农历新年过后才推出新房地产项目，一方面是希望预算案有一些刺激作用，一方面是因为拜年和新春庆祝活动可能会影响人们的购屋兴趣。
直落古楼公寓
牛年第一个登场
位于东部直落古楼的Palmera Residence公寓抢先成为牛年第一个正式登场的新项目，在大年初三（1月28日）就正式展开销售活动。
发展商World Class置地证实，在短短一个多星期内已卖出超过一半的单位。
这个永久地契项目共有38个单位，每平方英尺售价介于650元至900元。最便宜的单位价格从50万元起跳，最昂贵的单位价格为129万元。 至少有另外三个新房地产项目相信会在近日正式推出：位于女皇镇地铁站旁，拥有293个单位的永久地契项目Alexis @ Alexandra、位于马里士他路、属于永久地契，拥有88个单位的Nova 48，以及拥有10个聚落式有地洋房单位，位于惠德里一带的Montclair @ Whitley。
● 李韵琳 尽管发展商普遍坚持不降价，星狮地产（Frasers Centrepoint）准备在这个周末推出的Caspian共管公寓项目，却一口气较高峰期锐减了近一半，平均预售价订在每平方英尺580元，回到2006年下半年的水平。
Caspian隔邻的西湖园(The Lakeshore)在去年7月的高峰期时，曾经有单位以每平方英尺1090元售出，这个在一年多前完工的项目近期的平均成交价则为730元左右。
此外，属于99年地契、距离湖畔地铁站两分钟路程的Caspian，拥有712个单位，是过去半年来，本地推出的最大型公寓项目。该项目有11座高17楼的建筑，预计于2013完工。最小的单位为463平方英尺的小型公寓，最大的则为1604平方英尺的4卧房式加书房单位。
Caspian第一阶段将推出的250个单位，每平方英尺580元的预售价格比市场一般预期的630元至650元来得低10％，让市场人士猜测，这是否将引发新一轮的削价战。
由于Caspian的单位相当多，再加上目前市场信心脆弱，市场人士认为，发展商必须拟订一个较为吸引人的价位，才能推动一定的销售量，为市场注入一点信心。
削价这一招看来奏效，据市场消息说，发展商已收到超过100张支票。
不少有兴趣买家出价
星狮地产受询时向本报证实，收到不少有兴趣的买家出价(EOI)，但没有确定收取的支票数额。
星狮地产营运总监郑国强表示，市场调查结果证实西部存在积压需求(pent-up demand)，加上获得有兴趣自住买家和投资者的热烈反应，因此决定在这个时候将项目推出，公司对销售情况感到乐观。
郑国强说：“在目前的市场环境中，相对风险高的金融产品，投资者对钢骨水泥制成的房地产较有兴趣。” Caspian所在的23万6815平方英尺地段，是2007年下半年政府售地计划“正选名单”中的八幅私宅地段之一。星狮地产是在2007年12月以2亿零556万元，即容积率每平方英尺248元，将它标下。
市场人士指出，若建筑成本为每平方英尺300元左右，580元的售价意味发展商是以接近回本价推出第一批单位，希望能带动买气，之后可能抬高价钱。
“市场已很久没有价格大众化的99年地契郊外共管公寓推出，预料具吸引力的价格将能吸引组屋提升者和一直在观望的买家进场。”
为刺激销量，星狮地产还与大华银行合作，提供买家类似延迟付款计划(deferred payment scheme，简称DPS)的利息吸纳计划(Interest Absorption Scheme)。在利息吸纳计划下，在项目领取临时入伙准证(TOP)之前，发展商将承担买家的利息。这将减少买家的现金支出，在项目完成之前只需付定金。
由于金融海啸相关坏消息仍源源不绝，许多发展商都等待农历新年过后才推出新房地产项目，一方面是希望预算案有一些刺激作用，一方面是因为拜年和新春庆祝活动可能会影响人们的购屋兴趣。
直落古楼公寓
牛年第一个登场
位于东部直落古楼的Palmera Residence公寓抢先成为牛年第一个正式登场的新项目，在大年初三（1月28日）就正式展开销售活动。
发展商World Class置地证实，在短短一个多星期内已卖出超过一半的单位。
这个永久地契项目共有38个单位，每平方英尺售价介于650元至900元。最便宜的单位价格从50万元起跳，最昂贵的单位价格为129万元。 至少有另外三个新房地产项目相信会在近日正式推出：位于女皇镇地铁站旁，拥有293个单位的永久地契项目Alexis @ Alexandra、位于马里士他路、属于永久地契，拥有88个单位的Nova 48，以及拥有10个聚落式有地洋房单位，位于惠德里一带的Montclair @ Whitley。
後市堪憂 香港地產股連番下挫 4大富豪買自家股份護盤
鉅亨網編輯查淑妝‧台北綜合報導2009 / 02 / 05 星期四 10:20
香港地產股股價連番下挫，不少地產股大股東紛紛出手增持公司股份。繼恆地 (0012-HK)主席李兆基11度進場外，長實 (0001-HK)主席李嘉誠也作出年內首度增持公司股份舉動，新地 (0016-HK)郭氏家族、新世界 (0017-HK)鄭裕彤也進場買自家股份。 《香港文匯報》報導，長實主席李嘉誠本周二忍不住出手了，今年首度增持長實 5萬股普通股，每股平均價 67.14港元，涉資335.7萬港元，持股量由 932,043,744股(40.24%)增至932,093,744股 (40.24%)。長實股價昨日上漲 0.15%，收報 66.30港元。
進場買自家股份最積極的要算是恆地主席李兆基了。據聯交所資料顯示，今年以來，李兆基已先後11次增持恆地股份，涉及資金約2.24億港元。最近一次是在 1月30日，以每股平均價29.3港元，增持7000股，涉資 20.51萬港元，使其持股量由1,153,865,872股(53.75%)升至1,153,872,872股 (53.75%)。最早一次則是在 1月12日，當時其持股量為1,146,650,872(53.41%)。
除長實和恆地外，新鴻基地產的郭氏家族也加入增持行列，郭氏兄弟及其母親鄺肖卿於 1月29日出手，各自增持 28800股公司股份，每股均價69.1元，佔已發行股本比例由42.02%至42.92%不等，總共涉資近 800萬港元，但該股昨日仍下跌 0.23%收報 64.50港元。
新世界發展亦不例外，主席鄭裕彤家族於 1月21日增持58,519,351股公司股份，每股均價 5.845港元，其持股量由1,425,243,774股(37.92%)升至1,483,763,125股(38.51%)。該股昨日上漲 0.42%收報7.09港元。
這些超級富豪相繼增持旗下地產旗艦的股份，令人聯想到其目的除有穩定股價之外，即將步入業績周期才是考量重點，一旦業績未如理想，將拖累股價表現，加上外資唱衰地產股，市場擔憂地產股可能長期下跌。
香港地產股股價連番下挫，不少地產股大股東紛紛出手增持公司股份。繼恆地 (0012-HK)主席李兆基11度進場外，長實 (0001-HK)主席李嘉誠也作出年內首度增持公司股份舉動，新地 (0016-HK)郭氏家族、新世界 (0017-HK)鄭裕彤也進場買自家股份。 《香港文匯報》報導，長實主席李嘉誠本周二忍不住出手了，今年首度增持長實 5萬股普通股，每股平均價 67.14港元，涉資335.7萬港元，持股量由 932,043,744股(40.24%)增至932,093,744股 (40.24%)。長實股價昨日上漲 0.15%，收報 66.30港元。
進場買自家股份最積極的要算是恆地主席李兆基了。據聯交所資料顯示，今年以來，李兆基已先後11次增持恆地股份，涉及資金約2.24億港元。最近一次是在 1月30日，以每股平均價29.3港元，增持7000股，涉資 20.51萬港元，使其持股量由1,153,865,872股(53.75%)升至1,153,872,872股 (53.75%)。最早一次則是在 1月12日，當時其持股量為1,146,650,872(53.41%)。
除長實和恆地外，新鴻基地產的郭氏家族也加入增持行列，郭氏兄弟及其母親鄺肖卿於 1月29日出手，各自增持 28800股公司股份，每股均價69.1元，佔已發行股本比例由42.02%至42.92%不等，總共涉資近 800萬港元，但該股昨日仍下跌 0.23%收報 64.50港元。
新世界發展亦不例外，主席鄭裕彤家族於 1月21日增持58,519,351股公司股份，每股均價 5.845港元，其持股量由1,425,243,774股(37.92%)升至1,483,763,125股(38.51%)。該股昨日上漲 0.42%收報7.09港元。
這些超級富豪相繼增持旗下地產旗艦的股份，令人聯想到其目的除有穩定股價之外，即將步入業績周期才是考量重點，一旦業績未如理想，將拖累股價表現，加上外資唱衰地產股，市場擔憂地產股可能長期下跌。
永慶房屋：上海一手房存量高達842萬平方米 今年降價埋下伏筆
鉅亨網記者張智堯‧台北 2009 / 02 / 04 星期三 20:50
永慶房屋今(4)日表示，根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，截止到1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米（不含動遷及配套房，下同），接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米，約需市場消化10個月。其中，各主要城區中，閘北區一手住宅存量需市場消化時間最久，長達19.5個月，預計後期將面臨最為嚴峻的降價壓力及補跌效應。盧灣、靜安次之。 台慶房產統計，至1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米，接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米；存量套數達62437套，而2008年全年一手住宅月平均銷售6425套，若按2008年銷售行情，目前存量足需市場消化約10個月。
台慶房產副總經理陳史翎表示，一般來說，存量供應在一個季度到半年的銷量區間較為合理。小於這個區間，房價具有上漲的潛力；若大於這個區間，房價則面臨下跌的壓力。目前，上海一手住宅存量達到了約10個月的銷量，已遠大于一般水準。這將為新年後開發商的降價行為埋下一個重要的伏筆。
陳史翎表示，樓市實質意義上的大規模降價即將掀開已為業內公認。不只因為面臨市場存量過大的問題，也與2008年的嚴峻形勢相關。對於開發商而言，通常前一年度的銷售回款為其這一年度的流動資金，儘管2008年銷售形勢不佳，但因2007年樓市較旺，開發商銷售回款尚為豐厚，儘管上半年銀根緊縮，尤可勉強撐住。但是經歷了較為慘澹的2008年後，2009年對開發商來說，真正的挑戰才剛開始。
陳史翎認為，正如一些開發商所表示的，無論週邊形勢如何，今年3月左右，必須得掀開羞答答的面紗，開始正式降價了。
根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，到1/31，松江區一手住宅存量最高，為10097套，但其月均去化量也最高，存量約需市場消化近11個月。閘北區一手住宅存量套數為1876套，其2008年月均銷售套數96套，按此行情，預計其當前存量可供市場消化19.5個月之久，為各主要城區之首。其次為盧灣和靜安區，存量分別可供市場消化19及15.7個月。
陳史翎表示，松江、浦東、閔行、寶山四個區儘管住宅存量基數比較大，但其月均去化量也都遙遙領先，歷來都是成交較為活躍的區域，因其區段、價格、相關配套比較受自住型購房者的青睞。另外，各主要城區中，僅寶山和閔行存量消化需要時間低於全市平均水準，處於或接近合理的存量供應水準。相比較而言，未來這兩個區的補跌壓力較小，抗跌性反而比較高。
閘北雖然新盤存量並不多，存量套數為閔行區的36%，但其月去化量過低，不足100套，僅為閔行的14%。作為傳統的老城區，閘北樓盤主要是上海人在購買，其2008年一手住宅共售出1488套，其中，上海人購買1035套，佔有絕對優勢。相比較閔行而言，閘北對外地人士、港澳臺人士的吸引較為有限。
就盧灣、靜安區而言，其各方面配置遠優於閔行、浦東、松江等區，但其一手住宅存量消化需要時間也僅位元列閘北之後，高達19及15.7個月，遠高於全市平均水準，緣於其推盤價過高不符實際，以翠湖天地為例，一期雅苑單價4萬~5萬，二期御苑單價5萬~6萬，到了2008年推出的三期嘉苑時，均價直接拉到8萬。未來高總價住宅補跌壓力大。
陳史翎建議，有意購房的剛性需求買家可多關注松江、浦東、閔行等區域地段較具優勢的樓盤。在目前自住型需求為主的市場形勢下，其去化速度較快，而且預算不高、各項配套也比較完善，相對抗跌。
永慶房屋今(4)日表示，根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，截止到1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米（不含動遷及配套房，下同），接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米，約需市場消化10個月。其中，各主要城區中，閘北區一手住宅存量需市場消化時間最久，長達19.5個月，預計後期將面臨最為嚴峻的降價壓力及補跌效應。盧灣、靜安次之。 台慶房產統計，至1/31，上海一手住宅存量達842萬平方米，接近於2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米；存量套數達62437套，而2008年全年一手住宅月平均銷售6425套，若按2008年銷售行情，目前存量足需市場消化約10個月。
台慶房產副總經理陳史翎表示，一般來說，存量供應在一個季度到半年的銷量區間較為合理。小於這個區間，房價具有上漲的潛力；若大於這個區間，房價則面臨下跌的壓力。目前，上海一手住宅存量達到了約10個月的銷量，已遠大于一般水準。這將為新年後開發商的降價行為埋下一個重要的伏筆。
陳史翎表示，樓市實質意義上的大規模降價即將掀開已為業內公認。不只因為面臨市場存量過大的問題，也與2008年的嚴峻形勢相關。對於開發商而言，通常前一年度的銷售回款為其這一年度的流動資金，儘管2008年銷售形勢不佳，但因2007年樓市較旺，開發商銷售回款尚為豐厚，儘管上半年銀根緊縮，尤可勉強撐住。但是經歷了較為慘澹的2008年後，2009年對開發商來說，真正的挑戰才剛開始。
陳史翎認為，正如一些開發商所表示的，無論週邊形勢如何，今年3月左右，必須得掀開羞答答的面紗，開始正式降價了。
根據台慶房產(上海臺灣永慶房屋)統計，到1/31，松江區一手住宅存量最高，為10097套，但其月均去化量也最高，存量約需市場消化近11個月。閘北區一手住宅存量套數為1876套，其2008年月均銷售套數96套，按此行情，預計其當前存量可供市場消化19.5個月之久，為各主要城區之首。其次為盧灣和靜安區，存量分別可供市場消化19及15.7個月。
陳史翎表示，松江、浦東、閔行、寶山四個區儘管住宅存量基數比較大，但其月均去化量也都遙遙領先，歷來都是成交較為活躍的區域，因其區段、價格、相關配套比較受自住型購房者的青睞。另外，各主要城區中，僅寶山和閔行存量消化需要時間低於全市平均水準，處於或接近合理的存量供應水準。相比較而言，未來這兩個區的補跌壓力較小，抗跌性反而比較高。
閘北雖然新盤存量並不多，存量套數為閔行區的36%，但其月去化量過低，不足100套，僅為閔行的14%。作為傳統的老城區，閘北樓盤主要是上海人在購買，其2008年一手住宅共售出1488套，其中，上海人購買1035套，佔有絕對優勢。相比較閔行而言，閘北對外地人士、港澳臺人士的吸引較為有限。
就盧灣、靜安區而言，其各方面配置遠優於閔行、浦東、松江等區，但其一手住宅存量消化需要時間也僅位元列閘北之後，高達19及15.7個月，遠高於全市平均水準，緣於其推盤價過高不符實際，以翠湖天地為例，一期雅苑單價4萬~5萬，二期御苑單價5萬~6萬，到了2008年推出的三期嘉苑時，均價直接拉到8萬。未來高總價住宅補跌壓力大。
陳史翎建議，有意購房的剛性需求買家可多關注松江、浦東、閔行等區域地段較具優勢的樓盤。在目前自住型需求為主的市場形勢下，其去化速度較快，而且預算不高、各項配套也比較完善，相對抗跌。
中國物流與採購聯合會公佈1月採購經理人指數為 45.3
中國物流與採購聯合會公佈1月採購經理人指數為 45.3，高於去年12月的41.2，經濟似乎有復甦的跡象 ，但指數低於50意味著經濟活動仍萎縮。雖然指數顯 示就業情況仍惡化，但中國商品需求下滑的速度已減 緩。1月出口訂單分類指數由12月的30.7升至33.7。 Merrill Lynch經濟學家Ting Lu表示，採購經理人指 數印證了中國經濟出現復甦跡象的看法。他預測中國 今年經濟成長8%。
Wednesday, February 4, 2009
澳洲政府公佈415億澳元(261.9億美元)的經濟振興方 案
澳洲政府公佈415億澳元(261.9億美元)的經濟振興方 案，未來4年用於減稅、發放現金、及基礎建設的支 出，央行並大舉降息4碼至3.25%，創45年來最低。央 行總裁Glenn Stevens表示，短期的全球經濟前景是 多年來最為疲弱。澳洲總理Kevin Rudd承諾，如有必 要，將擴大振興方案的規模，直到經濟成長重回正軌 或3%，財政部預估要到2011年6月結束的年度才會達 成。財政部將2008-09年GDP成長率預估由2%調降至1% ，2009-10年由2.25%降至0.75%。
潛在供應量大上海房價壓力驟增
鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：上海證券報)2009 / 02 / 04 星期三 08:04 上一則 有限的供應量一直被視作上海房價的一大支撐，然而在2009年，這一情況將發生逆轉。昨天，記者從易居中國獲得的最新統計顯示，上海今年預期上市的新建住宅樓盤可達165個、共計2237萬平方米，幾乎比去年的1230萬平方米翻了一番。更何況，上海去年的商品住宅銷售量僅907萬平方米，如果今年市場消化能力依然不強，樓市價格戰可能更為激烈。 根據統計，預期上市的165個樓盤中，浦西9區加浦東的中心10區的樓盤占67 個，閔行、寶山、嘉定等近郊6區的樓盤達71個，崇明、奉賢、金山遠郊3區的樓盤有27個。
開發商背負的巨大的存量壓力被視作造成此種局面的主要原因之一。「世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業都曾表示今年的銷售額要有較大的提高，事實上是去年積壓在手上的大量房源需要在今明兩年上市消化。如全國範圍內，世茂未來要上市的樓盤有30個之多、富力更是達到38個。」易居中國分析師薛建雄介紹。
他還認為，上海樓市的價格戰已呈一觸即發狀態，「實際上在春節前一個月就已經顯露苗頭，只是因為春節假期而休停，蓄勢到春節之後，價格戰可能更為激烈。目前看來，在市場對價格反應非常敏感的情況下，春節後開發商也不太敢輕舉妄動。但一旦開年的營銷失策，就可能影響到其整年的銷售計劃。」
不過，更令人擔心的還是市場的「承接力」。易居中國分析師付琦介紹，1月上海商品住宅供應量為15.9萬平方米、成交量為50.7萬平方米、成交均價13533萬元/平方米。從成交量來看，環比去年12月的逾140萬平方米要萎縮了三分之二。「當然，1月節假日較集中，開發商的營銷大幅放鬆，2月的成交量可能也會再度下滑，但隨著春季供應量逐步上升，3、4月的成交量可能受到推動。」
開發商背負的巨大的存量壓力被視作造成此種局面的主要原因之一。「世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業都曾表示今年的銷售額要有較大的提高，事實上是去年積壓在手上的大量房源需要在今明兩年上市消化。如全國範圍內，世茂未來要上市的樓盤有30個之多、富力更是達到38個。」易居中國分析師薛建雄介紹。
他還認為，上海樓市的價格戰已呈一觸即發狀態，「實際上在春節前一個月就已經顯露苗頭，只是因為春節假期而休停，蓄勢到春節之後，價格戰可能更為激烈。目前看來，在市場對價格反應非常敏感的情況下，春節後開發商也不太敢輕舉妄動。但一旦開年的營銷失策，就可能影響到其整年的銷售計劃。」
不過，更令人擔心的還是市場的「承接力」。易居中國分析師付琦介紹，1月上海商品住宅供應量為15.9萬平方米、成交量為50.7萬平方米、成交均價13533萬元/平方米。從成交量來看，環比去年12月的逾140萬平方米要萎縮了三分之二。「當然，1月節假日較集中，開發商的營銷大幅放鬆，2月的成交量可能也會再度下滑，但隨著春季供應量逐步上升，3、4月的成交量可能受到推動。」
Tuesday, February 3, 2009
牛年開鴻運、十二盞財神燈
( 2009/02/03 )眾所期待的元月行情虎頭蛇尾，留上影線收黑棒，可惜○九年開春未能先聲奪人，假期後的己丑牛年，玄學派都說這是三個土排在一起的土牛年，大部分經濟學者對於今年頂多是在否極與否上爭論，尚不敢有泰來的期待，趁著農曆年長假，有沖到太歲者要應應景去安太歲，或者點光明燈，要考試者要點文昌燈，金融操作者也要記得去點財神燈。期待牛年開運，抓住扭轉乾坤之契機，本期先探也針對各項題材交叉篩選出十二檔財神燈個股，供大家參考，並且針對二月份以後的七項變數深入探討，讓讀者能提早擬定策略，執掌牛耳，握住先機。
假期間國際股市的漲跌是第一個要觀察的變化，尤其是美國股市，道瓊工業指數在七五○○點與九千點之間盤整約四個月，倘若能站上九千點，將是整個國際股市轉強的訊號，以此類比，台股將有站上五千點的機會，起碼道瓊也要收復季線八六二一點才不算弱勢，目前道瓊跌破八千點，倘若七五○○失守，則七二○○點的長期大頸線恐怕也將不保，規模十年的大頭部形態倘若完成，全球股市恐將有另一波的修正，以此類推，台股的四千點恐將失守而成為短期反壓關卡，目前歐洲的德國、英國、法國等股市，結構明顯比美國要弱，必需提防成為○九年上半年震央之所在。
道瓊七五○○不可失守
歐巴馬挽救經濟的速度有多快速？將是美股後勢發展關鍵，一月二十三日美國眾議院將對於其減稅方案進行考慮，不過相對於之前布希的每人五百美元減稅(一次領取)，未來倘若減稅方案過關，每人六百美元金額稍多，但是卻是分六個月發放，對於景氣的刺激力道明顯較緩。歐巴馬目前民調支持率高達八四％，似乎人氣可用，挽救方案應該通行無阻，不過華爾街日報針對美國最近六○年歷屆總統人氣做過統計比較，只要上任初期民調支持超過八成者，都是一路走低，像是老布希從八二％一路下滑到三五％，小布希從八五％到跌破三○％，五○年代的杜魯門更是從接近九成的支持率，重摔到二成左右，其他像是愛森豪、甘乃迪、詹森、尼克森等，雖然支持率未曾到八成，但也是都開高走低，唯有雷根與柯林頓能蹲低之後彈高，從機率上來看，歐巴馬恐難避免嚴峻的考驗。已經有觀察家擔心歐巴馬的妥協個性，恐怕不容易像一九三二年小羅斯福總統，高瞻遠矚的推出五到十年大型救市規劃，之前八千億美元的救市計畫，因為共和黨要求要有減稅項目，之後又有民主黨認為不應一面倒的減稅，因此從播出四千億減稅，到縮減為二三○○億美元減稅，一路妥協、一直搖擺，似乎可見端倪。
地產股、銀行股破底
全球金融股再度破底，是第二個必需小心觀察的變化，過去一年的金融風暴，全球金融市場急速休克，所有央行、政府聯手電擊、強心針，才略見甦醒，不過近期蘇格蘭皇家銀行、美國銀行、匯豐控股等，大型銀行股股價又再度破底，似乎意味著之前的挽救銀行動作未見功效，原本大家希望從央行到銀行之間血路暢通之後，再由銀行再向企業輸血，結果現在的銀行卻像是冠狀動脈鈣化，隨時有心肌梗塞的危險，即使Libor已經降到二千年的低點，但是銀行仍然不敢放款給企業，銀行體系崩潰之後未能迅速重建，將是整體經濟無法復原的主要原因。
有外商銀行做過比喻，二千年科技泡沫是出現在企業之間，因此企業購併、調整供需之後，景氣得以迅速恢復，不過這一次從次貸開始的風暴，出問題的是每一個家庭的資產負債，想要類推，用家庭來併購家庭，是不可能的事情，因此整個調整期將會拉長，已經將景氣落底的時間從今年第三季，延後到二○一○年之後。由此觀之，倘若全球房地產價格持續下跌，則目前銀行手上的這一些地產債權的衍生性金融產品仍將繼續跌價，這可能是各銀行呆帳一直打不完的主因，各國政府也只好一直運錢進去填坑。近期美國的成屋銷售又創新低，消化餘屋的月數又從九．四個月跳升到十一個月以上，英國與澳洲的地產指數也同步破底，這個金融風暴根源，持續惡化的情形尚未能止住。
房地產的跌勢往往落後股市一年左右，台股與日股在一九九○年高點反轉，二者房地產在九一年見高點可為印證，台股在○八年重挫四千點之後，○九年的房市將比股市更為凶險，近期已經有不少房地產商以搭配消費券刺激消費為名，而行大降價之實，而高雄美術館附近的成交價從每坪二五萬降到十八萬，台北豪宅也出現明顯降價，必需留意，是否為價格正式破壞的開始。
產能仍過剩 需求尚未冷到谷底
從高成長到低成長或負成長之間的能量錯置，如何調整，將是第三個觀察重點，金融風暴之前，大家都以高度成長的預期在作各種準備，因此出現了產能嚴重過剩、設備過剩、雇員過剩、投資過剩等情形，下游需求突然不見了，這一些過剩都將成為夢魘，中國連續幾年維持十％以上的高成長，○九年大家都猜GDP可能只剩下五～六％，之前為成長十％所做的各種準備，會產生多大的後坐力？頗值得研究。近期部分電子與傳產都傳出回補急單的訊息，不過在媒體的同一版，企業主卻對短線急單相當保守與低調，因為在供給嚴重過剩之下，景氣能否回溫，光看供給面的調整是不夠的，只要未出現大關廠潮，只是減產，隨時可以開出大額供給產能，未來終端的需求何時出現？將是核心問題，不過，供給面好估算(算廠房、算資本支出即可)，需求面不好估算，而現在需求面是不是已經冷到谷底呢？倘若從各國失業率都還沒到達經濟學家的預估目標來看(例如美國失業率六．七％仍遠低於大家預測的九～十％)，似乎需求面的谷底仍未到。
不景氣時，最適合改革
農曆年中國與台灣的消費情形為第四個觀察點，由於各家廠商搶食消費券的商機，因此紛紛推出原價六千、一萬，但是可用三六○○元消費券購買的優惠方案，由此看來，消費券反而成了物超所值的潛力商品了，想要以刺激內需的消費券來挽救經濟，從GDP的結構上來看，並不容易成功，相關建設工程的加速落實發包，影響可能才比較大。不景氣是推行一切改革的大助力，政府宜趁此時機好好大破大立，例如設立優惠全球廠商以及台商的專區、稅賦的優惠、投資移民的放寬，都是為台灣吸引有活力的企業、資金、人才等重要項目，宜趁此人心思變時順勢成就。
中國可能是唯一亮點
重量級公司其對於景氣的看法，將是今年第一個試金石，一月二二日有微軟、AMD、MEMC、NOKIA、台積電、友達、力成、旺宏等，都是重要公司，一月二十三日有三星、一月二十六有TI、二十八日有Qualcomn，二十九日有易利信，二月份六日有聯發科、宏達電，九日有矽品、十日有聯電、十一日有凌陽、日月光，十二日有奇美電、華碩、創意，其經理人的氣色、一貫言論的比較、訂單能見度等，均值得留意追蹤。○八年年報以及○九年第一季的季報將在四月份公布，應以利空居多，不過之前有做過財測的公司，必需在一月底二月初就公布去年全年獲利的自結數，此項利空有部分提前發酵的可能。
匯率波動、DRAM的整併也是觀察變數之一，在全球利率先後調降的趨勢未變之下，各國匯率應該以維持大箱型的短線波動居多，不過英國以及歐元區景氣警訊越來越多，英鎊與歐元對美元恐將持續走軟，三月份仍須提防日圓對美元出現升值走勢，人民幣則維持橫盤居多，原物料在紛紛跌回到起漲區之後，也進入了反覆打底區間。中國股市常常與國際股逆向，領先站上半年線的中國股市能否成為唯一亮點？○八年十二月份是大小非解禁的高峰之一，籌碼壓力最大，中國股市依然維持盤堅，已屬強勢，三月份將召開中國人大、政協兩會，屆時是否有更進一步的利多，亦是觀察重點。
綜合零利率下的高股息殖利率、中、台救經濟之各項政策、宅經濟、股價價值、產業重整之轉機、旺季效應、董監改選等多重題材，交叉篩選出十二檔財神燈股，分別是：中華電(2412)、潤泰全(2915)、晶電(2448)、環泥(1104)、宇峻(3546)、東元(1504)、中工(2515)、台聚(1304)、系微(6231)、普格(3073)、南科(2408)、中鴻(2014)等，於後專文探討，值得假期中深入研究。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1501-1502合刊號，本期加碼再送楊應超《下一支飆股》別冊
假期間國際股市的漲跌是第一個要觀察的變化，尤其是美國股市，道瓊工業指數在七五○○點與九千點之間盤整約四個月，倘若能站上九千點，將是整個國際股市轉強的訊號，以此類比，台股將有站上五千點的機會，起碼道瓊也要收復季線八六二一點才不算弱勢，目前道瓊跌破八千點，倘若七五○○失守，則七二○○點的長期大頸線恐怕也將不保，規模十年的大頭部形態倘若完成，全球股市恐將有另一波的修正，以此類推，台股的四千點恐將失守而成為短期反壓關卡，目前歐洲的德國、英國、法國等股市，結構明顯比美國要弱，必需提防成為○九年上半年震央之所在。
道瓊七五○○不可失守
歐巴馬挽救經濟的速度有多快速？將是美股後勢發展關鍵，一月二十三日美國眾議院將對於其減稅方案進行考慮，不過相對於之前布希的每人五百美元減稅(一次領取)，未來倘若減稅方案過關，每人六百美元金額稍多，但是卻是分六個月發放，對於景氣的刺激力道明顯較緩。歐巴馬目前民調支持率高達八四％，似乎人氣可用，挽救方案應該通行無阻，不過華爾街日報針對美國最近六○年歷屆總統人氣做過統計比較，只要上任初期民調支持超過八成者，都是一路走低，像是老布希從八二％一路下滑到三五％，小布希從八五％到跌破三○％，五○年代的杜魯門更是從接近九成的支持率，重摔到二成左右，其他像是愛森豪、甘乃迪、詹森、尼克森等，雖然支持率未曾到八成，但也是都開高走低，唯有雷根與柯林頓能蹲低之後彈高，從機率上來看，歐巴馬恐難避免嚴峻的考驗。已經有觀察家擔心歐巴馬的妥協個性，恐怕不容易像一九三二年小羅斯福總統，高瞻遠矚的推出五到十年大型救市規劃，之前八千億美元的救市計畫，因為共和黨要求要有減稅項目，之後又有民主黨認為不應一面倒的減稅，因此從播出四千億減稅，到縮減為二三○○億美元減稅，一路妥協、一直搖擺，似乎可見端倪。
地產股、銀行股破底
全球金融股再度破底，是第二個必需小心觀察的變化，過去一年的金融風暴，全球金融市場急速休克，所有央行、政府聯手電擊、強心針，才略見甦醒，不過近期蘇格蘭皇家銀行、美國銀行、匯豐控股等，大型銀行股股價又再度破底，似乎意味著之前的挽救銀行動作未見功效，原本大家希望從央行到銀行之間血路暢通之後，再由銀行再向企業輸血，結果現在的銀行卻像是冠狀動脈鈣化，隨時有心肌梗塞的危險，即使Libor已經降到二千年的低點，但是銀行仍然不敢放款給企業，銀行體系崩潰之後未能迅速重建，將是整體經濟無法復原的主要原因。
有外商銀行做過比喻，二千年科技泡沫是出現在企業之間，因此企業購併、調整供需之後，景氣得以迅速恢復，不過這一次從次貸開始的風暴，出問題的是每一個家庭的資產負債，想要類推，用家庭來併購家庭，是不可能的事情，因此整個調整期將會拉長，已經將景氣落底的時間從今年第三季，延後到二○一○年之後。由此觀之，倘若全球房地產價格持續下跌，則目前銀行手上的這一些地產債權的衍生性金融產品仍將繼續跌價，這可能是各銀行呆帳一直打不完的主因，各國政府也只好一直運錢進去填坑。近期美國的成屋銷售又創新低，消化餘屋的月數又從九．四個月跳升到十一個月以上，英國與澳洲的地產指數也同步破底，這個金融風暴根源，持續惡化的情形尚未能止住。
房地產的跌勢往往落後股市一年左右，台股與日股在一九九○年高點反轉，二者房地產在九一年見高點可為印證，台股在○八年重挫四千點之後，○九年的房市將比股市更為凶險，近期已經有不少房地產商以搭配消費券刺激消費為名，而行大降價之實，而高雄美術館附近的成交價從每坪二五萬降到十八萬，台北豪宅也出現明顯降價，必需留意，是否為價格正式破壞的開始。
產能仍過剩 需求尚未冷到谷底
從高成長到低成長或負成長之間的能量錯置，如何調整，將是第三個觀察重點，金融風暴之前，大家都以高度成長的預期在作各種準備，因此出現了產能嚴重過剩、設備過剩、雇員過剩、投資過剩等情形，下游需求突然不見了，這一些過剩都將成為夢魘，中國連續幾年維持十％以上的高成長，○九年大家都猜GDP可能只剩下五～六％，之前為成長十％所做的各種準備，會產生多大的後坐力？頗值得研究。近期部分電子與傳產都傳出回補急單的訊息，不過在媒體的同一版，企業主卻對短線急單相當保守與低調，因為在供給嚴重過剩之下，景氣能否回溫，光看供給面的調整是不夠的，只要未出現大關廠潮，只是減產，隨時可以開出大額供給產能，未來終端的需求何時出現？將是核心問題，不過，供給面好估算(算廠房、算資本支出即可)，需求面不好估算，而現在需求面是不是已經冷到谷底呢？倘若從各國失業率都還沒到達經濟學家的預估目標來看(例如美國失業率六．七％仍遠低於大家預測的九～十％)，似乎需求面的谷底仍未到。
不景氣時，最適合改革
農曆年中國與台灣的消費情形為第四個觀察點，由於各家廠商搶食消費券的商機，因此紛紛推出原價六千、一萬，但是可用三六○○元消費券購買的優惠方案，由此看來，消費券反而成了物超所值的潛力商品了，想要以刺激內需的消費券來挽救經濟，從GDP的結構上來看，並不容易成功，相關建設工程的加速落實發包，影響可能才比較大。不景氣是推行一切改革的大助力，政府宜趁此時機好好大破大立，例如設立優惠全球廠商以及台商的專區、稅賦的優惠、投資移民的放寬，都是為台灣吸引有活力的企業、資金、人才等重要項目，宜趁此人心思變時順勢成就。
中國可能是唯一亮點
重量級公司其對於景氣的看法，將是今年第一個試金石，一月二二日有微軟、AMD、MEMC、NOKIA、台積電、友達、力成、旺宏等，都是重要公司，一月二十三日有三星、一月二十六有TI、二十八日有Qualcomn，二十九日有易利信，二月份六日有聯發科、宏達電，九日有矽品、十日有聯電、十一日有凌陽、日月光，十二日有奇美電、華碩、創意，其經理人的氣色、一貫言論的比較、訂單能見度等，均值得留意追蹤。○八年年報以及○九年第一季的季報將在四月份公布，應以利空居多，不過之前有做過財測的公司，必需在一月底二月初就公布去年全年獲利的自結數，此項利空有部分提前發酵的可能。
匯率波動、DRAM的整併也是觀察變數之一，在全球利率先後調降的趨勢未變之下，各國匯率應該以維持大箱型的短線波動居多，不過英國以及歐元區景氣警訊越來越多，英鎊與歐元對美元恐將持續走軟，三月份仍須提防日圓對美元出現升值走勢，人民幣則維持橫盤居多，原物料在紛紛跌回到起漲區之後，也進入了反覆打底區間。中國股市常常與國際股逆向，領先站上半年線的中國股市能否成為唯一亮點？○八年十二月份是大小非解禁的高峰之一，籌碼壓力最大，中國股市依然維持盤堅，已屬強勢，三月份將召開中國人大、政協兩會，屆時是否有更進一步的利多，亦是觀察重點。
綜合零利率下的高股息殖利率、中、台救經濟之各項政策、宅經濟、股價價值、產業重整之轉機、旺季效應、董監改選等多重題材，交叉篩選出十二檔財神燈股，分別是：中華電(2412)、潤泰全(2915)、晶電(2448)、環泥(1104)、宇峻(3546)、東元(1504)、中工(2515)、台聚(1304)、系微(6231)、普格(3073)、南科(2408)、中鴻(2014)等，於後專文探討，值得假期中深入研究。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1501-1502合刊號，本期加碼再送楊應超《下一支飆股》別冊
DTZ Research says property inventory may take 5.5 years to clear
Posted by luxuryasiahome on February 2, 2009
Property consultancy firm DTZ Research said it will take 5.5 years to clear the inventory of unsold private residential units in Singapore as at the end of 2008. There are now 44,661 unsold private residential units.
DTZ said based on a 10-year average take-up rate of 8,000 units, selling them all will take more than five years.
In its latest report, DTZ said last year’s unsold inventory was much lower compared with those of previous recessions in 1997 and 2001.
But it pointed out that the current downturn could have a more pronounced impact on demand due to rising unemployment and tight credit controls.
DTZ believes the take-up rate will remain low this year at between 5,000 and 6,000 units.
It is also predicting that the projected completion supply of private residential units is likely to be reduced further as only 53 per cent are under construction.
However, DTZ noted that recent measures unveiled by the government in the Budget would give developers more flexibility in spreading out their construction plans.
Source : Channel NewsAsia - 2 Feb 2009
Property consultancy firm DTZ Research said it will take 5.5 years to clear the inventory of unsold private residential units in Singapore as at the end of 2008. There are now 44,661 unsold private residential units.
DTZ said based on a 10-year average take-up rate of 8,000 units, selling them all will take more than five years.
In its latest report, DTZ said last year’s unsold inventory was much lower compared with those of previous recessions in 1997 and 2001.
But it pointed out that the current downturn could have a more pronounced impact on demand due to rising unemployment and tight credit controls.
DTZ believes the take-up rate will remain low this year at between 5,000 and 6,000 units.
It is also predicting that the projected completion supply of private residential units is likely to be reduced further as only 53 per cent are under construction.
However, DTZ noted that recent measures unveiled by the government in the Budget would give developers more flexibility in spreading out their construction plans.
Source : Channel NewsAsia - 2 Feb 2009
千万多多新春大奖周五开彩 昨晚开始接受投注大排长龙
（2009-02-03） ● 宋佳佳 千万多多新春大奖星期五开彩，许多投注站外从昨晚6时开始出现一试手气的排队人潮。
义顺大牌102的7-11便利店投注站外，昨天傍晚出现人潮，多多迷从柜台延伸出店外约20米，大家都乘着金牛跃身百万富翁行列。
来自中国杭州的61岁退休人士陈豪，排了半个小时的队下注，他说自己刚好经过，看到大家都在排队，心血来潮，决定碰碰运气，连号码也是随便想的。
从事采购行业的王姓女子选择以自己的生日和时辰组成6个号码买个希望。她在受访时笑着说：“我常常在报纸上看到有人靠5角钱的快速投注，就赢了百万，所以我今天也要用一块钱给自己一个机会。”
37岁的电子工程师王荣文和14名朋友联合下注800多元，他说经济好不好都会买，而且每次都会下注超过50元。他说：“这里是旺地，几乎每年都有人中，而且千万奖金实在太吸引人了，不试试实在可惜。”
义顺大牌102的7-11便利店投注站外，昨天傍晚出现人潮，多多迷从柜台延伸出店外约20米，大家都乘着金牛跃身百万富翁行列。
来自中国杭州的61岁退休人士陈豪，排了半个小时的队下注，他说自己刚好经过，看到大家都在排队，心血来潮，决定碰碰运气，连号码也是随便想的。
从事采购行业的王姓女子选择以自己的生日和时辰组成6个号码买个希望。她在受访时笑着说：“我常常在报纸上看到有人靠5角钱的快速投注，就赢了百万，所以我今天也要用一块钱给自己一个机会。”
37岁的电子工程师王荣文和14名朋友联合下注800多元，他说经济好不好都会买，而且每次都会下注超过50元。他说：“这里是旺地，几乎每年都有人中，而且千万奖金实在太吸引人了，不试试实在可惜。”
謝金河：「牛轉乾坤」都是好年 台股將先苦後甘，漸入佳境
‧先探投資週刊 2009/01/23
台股在每次的牛年，都很有看頭，今年的牛年，我的看法比較接近一九八五年那一次，很可能先是寒澈骨，然後才會有撲鼻香。 【文／謝金河】全球矚目的美國新總統歐巴馬正式接下美國第四十四任總統職位，歐巴馬在零下六度的冷天氣中登上美國總統寶座。
不過美國股市卻給了他一個軟釘子，美國四大指數在二十日全面收黑。從技術面與心理面來看，八○○○點的道瓊指數是要塞之地，金融海嘯以來，道瓊指數在八○○○至九○○○點之間盤旋很長一段時間，一度下跌到七四四九，但是很快又往上，歐巴馬上任後，如果八○○○點大關，正式失守，那麼全球股市將面臨最嚴厲的考驗。
而S&P五○○從長線的角度看，二○○○年的一五三四，與去年的一五五七正好形成M頭的雙頂，八○○點是頸線最關鍵的位置，S&P五○○也不容失守八○○點。
道瓊八千關卡不宜失守
不過眼前歐巴馬第一個必須面對的是全球會不會有第二波金融海嘯的問題，因為企業壞帳的衝擊，銀行的體質再度面臨嚴厲考驗。
最近銀行風暴從英國引爆，英國面臨二次金融海嘯襲擊，情況愈來愈嚴重，英鎊最近急跌，已成為全球不穩定的因素之一，歐洲的德意志銀行、瑞士銀行、瑞士信貸也面臨空前挑戰。
美股急跌銀行股是元凶
美股的急跌，元凶也在金融股，這家擁有二兆美元，號稱是美國最大資產的銀行，如今市值只剩下一五二．六二億美元，可用慘烈來形容。
金融海嘯已經耗時近兩年，先是次級房貸，然後是銀行信用緊縮，下一波企業債是否引爆危機，這是值得注意的焦點。
歐巴馬的另一項任務是美國在大注資、大降息之後，未來消費力會不會激盪出來，把美國消費、中國出口、台灣出口與對中國出口放在一起看，去年十一月美國貿易逆差減到四○四億美元，其中中國少了五七億美元，這個逆差的減少，很明顯是對中國出口的減少，中國對美國出口小幅衰退，台灣對中國出口就變成大衰退，這是台灣出口代工產業最嚴重的壓力之所在。
而這嚴重影響了大型代工業的業績，到農曆年封關為止，我們來看過去最能代表台灣產業向上提升的大型電子代工股，股價居然都創了新低。
創新低的意涵
不過在沈悶的困局中，台股也逐漸發揮抵抗力，封關日，美股大跌，全球股市都大跌，台股卻逆勢上漲五．三六，這代表台股接近四千點，抵抗力逐漸增強。
沒有寒澈骨哪來撲鼻香
一九八五年的牛年是我們生平當中最具「牛轉乾坤」的一年，那一次的大機會如果掌握得住，個人財富身價完全改觀，今年的牛年，我的看法比較接近一九八五年那一次，很可能先是寒澈骨，然後才會有撲鼻香。
上半年可能仍然是冷冬的低氣壓中，也就是說，金融海嘯的餘波盪漾可能有那麼快平息，全世界各國政府必須搶救銀行，之後是企業週轉的問題，從訂單急凍到資金急凍，挺不住這次寒冬的企業可能出局。如果企業的庫存、財務調整得好，下半年需求會逐漸出籠，全球經濟會緩慢復甦，那麼股價在重跌後，能夠率先吸到成長養份的個股，股價就會逐漸挺身而出。
中国国务院紧急叫停重庆购房退税政策
（2009-02-03 1.00pm） （综合讯）中国内地媒体《第一财经日报》报道，从重庆市有关方面获得证实，该市相关部门昨日收到国务院下发的一份紧急通知，该通知要求重庆市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。
报道认为，在国内多个房地产热点城市官员陆续表态“不托市”的背景下，重庆的这一新闻，似表明“救楼市”风向正在发生微妙的改变。
1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声曾明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。
消息人士称，该紧急通知于昨日上午送达重庆市有关部门，通知叫停“购房退个税”政策的原因是，该操作的“性质无法界定”，问题在“合规还是不合规”上，相关操作需要等待进一步认定。
报道认为，在国内多个房地产热点城市官员陆续表态“不托市”的背景下，重庆的这一新闻，似表明“救楼市”风向正在发生微妙的改变。
1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声曾明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。
消息人士称，该紧急通知于昨日上午送达重庆市有关部门，通知叫停“购房退个税”政策的原因是，该操作的“性质无法界定”，问题在“合规还是不合规”上，相关操作需要等待进一步认定。
美国道琼斯工业指数
（2009-02-03） ● 银 本栏于去年10月25日曾论及道琼斯工业指数目前正处肯跌低(Kondratieff Cycle)周期中的冬天，过后指数更于11月21日一度下试7449.38点，幸好当天以“一日转向”讯号止跌回升，并开始形成a,b及c波三波回扯，其中a波于今年元月6日的9,088.06点完成，而b波是否已于元月23日的7,909.03点结束还是一个疑问。至于c波则当在9088.06点之上完成后迅速回落，因为基本上自上述的7449.38点以下，确是没有什么可供参考的支撑点，估计一旦此价位失守，则指数将挑战1994年4月的3520.80点了。
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