黃浦區二手房交易按差額強征20%個稅

朱楠《東方早報》2008 / 07 / 02 星期三 11:58 寄給朋友 友善列印 ２００６年７月，國家稅務總局下發了《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，對於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題作了進一步明確，並被視為當初宏觀調控“組合拳”中的核心措施。 《通知》下發後，上海各區域各自制定了實施細則，大多以“部分售房者無法提供房屋原值憑證”為由，讓納稅者在按照交易額１％或２％的“核定徵稅”及差額２０％兩種方式中選擇。納稅人“未能”提供完整、準確的房屋原值憑證的，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行“核定徵稅”。
昨日記者從漢宇地產獲悉，最近黃浦區房地產交易中心規定，凡2008年後取得產證的交易房源，不論房東是否提供原值發票，都須按照交易差額的20%嚴格徵收個稅。
記者從漢宇地產黃浦分行高級經理魯泓娟處瞭解到，由於目前旨在“短炒”的投資客不多，因此在2008年辦出產證後就立即再度轉手的二手房源並不多見。但是，黃浦區的上海灘花園、仕林華苑、複地雅園、長豐新苑和黃浦華庭這幾個新近交付的次新樓盤都是2008年後辦出產證的，目前已有房源進入二手市場，一旦成交，房東必須按照差價的20%繳納個稅，且已有成交實例。“目前漢宇門店成交的應該不超過5套。”魯泓娟告訴記者，雖然涉及的房源範圍並不廣，但已造成一定的市場壓力，很多雖不在強征範圍內的買賣雙方，生怕政府部門會在近期全面嚴征，因此紛紛急忙過戶，趁早繳稅。
記者昨日致電黃浦區交易中心，負責稅費諮詢部門的工作人員表示，不能提供原值發票的，按照總價1%或2%核定徵收個稅。“那產證是2008年以後的如果不能提供原值該如何繳稅呢？”記者追問。工作人員對此回答十分含糊，只告知須帶上產權證，到交易中心來核價後再說。
記者又撥打上海財稅諮詢電話，工作人員僅表示：“08年才辦出房產證，總不至於這麼快發票就找不到了吧？”但對於各區的實際徵收情況，該工作人員表示尚不知情。
部分房東稅費成本猛增
很多業內人士認為，雖然在強征範圍之內的房源目前成交並不多，但在黃浦區小範圍試點後如果一旦推至全市執行，那麼之前個稅徵收可以“靈活掌握”的“擦邊球”將很難再打下去。
21世紀不動產交易按揭部總監謝壘華告訴記者，目前僅有黃浦區作出此規定，其他區域個稅徵收辦法不變。“黃浦區交易中心從未對此出具任何書面檔，只是我們前往辦理過戶手續的時候會口頭告知一下。產證日期在2008年之後的二手房源增值空間比較有限，因此按照20%差額徵收，影響未必會很大。”
但是，謝壘華也坦言，市場揣摩政策的心理影響比實際影響更大。“很多客戶包括我們房產仲介自己都在揣摩，政府是不是在黃浦區做一個試點，然後全面推行。如果真是這樣，那將給二手房市場帶來極大震動。”
記者瞭解到，位於黃浦區的上海灘花園、仕林華苑等5個去年或前年一手買進、08年剛拿到產證的次新房增值利潤依然豐厚。以仕林華苑二手房源為例，當時房東的一手買入均價在22000元/平方米左右，目前二手成交價可達到32000元/平方米左右；仕林華苑當初預售價在17000元/平方米左右，而目前賣出價將近30000元/平方米；複地雅苑當時預售價在15000元/平方米左右，而如今二手成交價可達26000元/平方米。以一套上海灘花園145平方米的房源為例，以單價22000元買進、32000元賣出的市場價計算，如按以往未提供原值的核定徵收方式，房東須繳納總價2%也就是9.28萬元的個人所得稅；如按黃浦區最新規定，以該套房源“轉讓所得”的20%計算，房東須繳納個稅約21萬元，此類房源嚴征個稅後，房東的稅費成本明顯增加。
值得注意的是，中原地產負責黃浦區交易按揭的洪文靜告訴記者，黃浦區交易中心以2008年1月1日為線，哪怕是2007年12月31日辦出產證的，依然可以不提供原值證明，可選擇核定徵收的個稅徵收方式。