本地甲级办公楼租金首次下滑

（2008-10-09） ● 龚慧婷　　次贷危机爆发至今已有一年，本地办公楼市场在今年第三季第一次出现趋软的迹象。根据房地产咨询顾问公司的报告，黄金地段的甲级办公楼租金自2004年的谷底一路攀升后，在今年第三季首次下滑。
　　根据莱坊(Knight Frank)发布的第三季办公楼报告显示，全岛的办公楼租金都下滑，其中跌幅最大的是新达新加坡／政府大厦一带的甲级办公楼，租金季比下滑了6.2％，第三季租金为每平方英尺14.40元至15.90元。
　　珊顿道／罗敏申路／丹戎巴葛的租金季比也下滑了2.8％，目前的平均租金介于每平方英尺11.30元至12.30元之间。
　　莱佛士坊的甲级办公楼跌幅为1.4％，是三个地区中跌幅最小的。
　　莱佛士坊一带的甲级办公楼，如城市发展的共和大厦(Republic Plaza)的几个小单位（每个少于3000平方英尺的单位），在去年12月份曾喊出每平方英尺19.80元的要价。
　　莱坊的新调查报告就显示，莱佛士坊第三季的平均每月租金价格，介于每平方英尺17.10元至18.20元之间。
平均租用率下滑
但租金增长平稳
　　然而，戴德梁行(DTZ)昨天发表的第三季办公楼报告则显示，虽然金融海啸导致办公楼市场的展望较不乐观，全岛办公楼平均租用率季比下滑0.6个百分点，报96.3％，但租金增长只维持平稳，相信已达到顶峰。
因为业主在开出租金要价时，还是不愿意作出让步，只在租金配套上较为“灵活”，戴德梁行因此认为，这导致有效租金率下滑。　　戴德梁行执行董事郑晓莹指出，业主和租户在讨论办公楼租用时，现在会用更长的时间才能达成协议，由于经济情况不稳定，一些自用业主也暂时搁置扩展计划，选择更新现有的租约，以省下搬迁的费用。
　　一些公司开始迁到较具有成本效益的较远办公楼，那些符合高科技工业条例的公司则开始迁往商业园。
　　在供应方面，戴德梁行指出，由于接下来不会有新项目竣工，办公楼租金在接下来会保持平稳。
　　然而，有30％原本打算开始动工建设的项目，因为工程展延，可能在接下来被“放”回市场招租。目前，已开“先例”的就有国际工商财务大厦（Int'al Factors Building）、罗敏申大厦和海通大厦（Marina House）。
　　滨海中心和安顺路／丹戎巴葛的办公楼资本价值，在这一季也分别下滑2至3％。至于接下来的跌幅有多大，则取决于接下来几个月的金融危机有多严重而定。
更多公司整合业务
料更多分租现象
　　戴德梁行认为，随着更多公司开始整合业务，进行空间运用的规划，办公楼市场接下来可能也会开始出现更多分租的现象。
　　但莱坊研究部主管麦俊荣认为，一些公司由于面对资金周转的问题，接下来也可能会把办公楼分租出去，导致市场上的供应增加。
他因此预测，平均办公楼租金在接下来的12个月内，将下滑14至19％。　　在工业市场方面，戴德梁行的数据也显示，虽然制造业出现负增长，但越来越多办公楼租户开始迁移到商业园，使工业地段（尤其是商业园）的租用率依旧良好，商业园的租用率就达到平均92.5％，季比上涨2个百分点。包括商业园在内的高科技厂房租金季比上涨3.4％。
　　一些多租户商业园发展项目也受到市场欢迎，例如丰树商业城的三栋建筑，其中一栋也被预订一空。
　　然而，传统私人工业楼面（较高楼层）已出现租金增长放缓的现象。
　　戴德梁行执行董事蔡慧玲说，由于2009年开始会有许多新的工业园项目登场，加上经济展望不太乐观，一般来说，工业空间的租金在2009年估计会下滑。