Posted by luxuryasiahome on September 9, 2008
WHAT a difference a year makes.
Just last year, all official hands were on deck to calm what was seen as an overheating property market.
To help keep soaring home prices in check, the Government released an unprecedented amount of data on the housing market.
It also deviated from usual practice to draw attention, in its quarterly updates, to the huge number of new homes in the supply pipeline.
This figure jumped by more than 10,000 units over the past year to reach almost 70,000 now.
To gauge how enormous this number is, just consider that it is about seven times the average number of new homes bought yearly since 2001.
The supply numbers were meant to reassure potential buyers that there were plenty to go round and they need not rush to buy.
Today, however, the property market is nowhere near as feverish as it was last year.
It is pertinent to ask whether this number is the best measure to guide potential buyers who no longer need assurance that there is enough in the pipeline but are now concerned there might be too many.
Developers have adjusted to the cooling market sentiment by putting off sales. So the Government should also adapt its calculation of supply figures to reflect these new conditions.
It could switch its focus to units already being built and supplement this data with information tailored for a wary market rather than an overexcited one.
The swift change in mood has been striking. Worries over runaway prices and property speculators have given way to a diametrically opposite problem: a protracted slowdown in the property market, sparked by the United States sub-prime mortgage crisis.
Home prices and rents are starting to dip and sales activity has slowed to a crawl. The only speculation taking place these days is about when property prices will crash for real, as no one can agree on whether the slowdown is a blip or the beginning of a downturn.
What is certain, though, is that the massive supply figure, originally meant to restore sanity to a frantic market, is now acting as a drag on already negative sentiment.
Citing these numbers, analysts, including Credit Suisse, DMG & Partners, Barclays and Nomura, have warned of a potential oversupply in coming years. This has formed the basis for their pessimistic outlook on Singapore’s property market.
A more accurate reflection of impending supply is to focus on units that have already begun to be built, as opposed to those still on the drawing board.
Given the construction crunch and the fact that developers are delaying launches due to market gloom, homes that were planned during a more bullish time could now be postponed indefinitely.
This change alone would more than halve the banner supply figure that has etched itself in bearish minds.
According to the latest data released by the Urban Redevelopment Authority (URA) in July, the total supply of homes in the pipeline has jumped to 67,569.
But a closer look at the data shows that construction has started on only 31,176 of these units.
Another reason to highlight the figures under construction is that they tend to stay more stable from quarter to quarter, unlike the total supply number, which fluctuates according to developers’ reactions to changing sentiment.
In the first quarter this year, the total number of homes expected to be ready next year and in 2010 alone was 30,296. Just three months later, URA revised this figure down by almost a third to 22,206 units, after developers submitted modified completion estimates in the light of delayed projects.
But the number of units actually under construction remained pretty much the same across the two quarters, at about 17,000 homes.
Making the change to focus on units under construction would be far from radical. In fact, before 2006, that was exactly what the URA did.
Apart from this, the URA should also divulge how many units have had their scheduled completion dates pushed back, and to which years.
This would throw light on the extent of delays in project completions, something the overall supply figure alone cannot communicate, and the current data only hint at.
The latest figures, for instance, show about 10,400 homes expected to be completed next year. But three months ago, there were 12,800. Have these missing 1,400 units been pushed back to 2010, finished ahead of schedule this year or taken out of the equation altogether?
The 2010 predictions fare even worse: The forecast for completions that year has been reduced from 17,500 units to 11,800 in just three months. When are these lost units expected to come on the market?
Another useful measure would be to break down expected supply by location, completion year and construction status.
The URA only provides the number of unsold units in each of three broad districts: the core central region, city-fringe areas and suburban locations.
If the URA could give this additional data by postal district, it would reveal valuable information about which areas might be in danger of oversupply. Quarter-on-quarter, it would also show how home supply is adjusting across different areas in reaction to demand.
Property consultancy CB Richard Ellis (CBRE) has already flagged a possible glut in the prime districts and in the East Coast, which have turned into major building sites after developers snapped up land there in the last two years.
The problem is that CBRE’s supply figures do not gel with the URA’s. But unless the Government releases more relevant information - and property developers cooperate to boost transparency - the question of supply overhang will continue to hang over the market for some time.
Source : Straits Times - 9 Sep 2008
Tuesday, September 9, 2008
Silversea - Located in Marine Parade Road. Leasehold 99 years w.e.f. 20/07/2007. TOP est in 2012.
Posted by luxuryasiahome on September 9, 2008
Silversea - Located in Marine Parade Road. Leasehold 99 years w.e.f. 20/07/2007. TOP est in 2012.
Directly opposite East Coast Park and the sea. The most beautiful project in the East Coast with the the best sea view yet comes with 4 towers consisting of a total of 383 units.
Units from 2 bedrooms @ 980sqft to 969sqft, 3 bedrooms from 1496sqft to 1582sqft, 3+1 from1647sqft to 1701sqft, 4 bedrooms from 2508sqft to 2562sqft and penthouse units from 3552sqft to 4962sqft.
Silversea comes with loads of recreational facilities which include: 50m lap pool, 50m leisure pool, a “lagoon” pool, wading pool, Tennis courts, International Pavilions(Japanese, Bazilian, North Indian, Italian), playground and more…..
Sky villa at 11th floor with Elemental Spa, Dining Rooms.
Silversea is situated in a convenient location surrounded by good schools, entertainment places, eateries, a short walk to Parkway Parade, mins walk to East Coast, a short drive to the airport and the city.
Opening for sale on 1st phase will be the 1st to 11th storeys in Tower 4.
Special pricing range for pre launch with lowest floor starting from NETT $1320psf only and highest selling floor (13th floor) priced at NETT $1720psf only!!!! That includes the sea view units!!!!!
For Early Birds: Stamp duty rebate!!Bank package of no interest, no instalment for 3 years!!!
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30 units sold at Martin No. 38
Posted by luxuryasiahome on September 9, 2008
DEVELOPERS will take heart from news that all 30 private preview units at SC Global’s New York-style loft apartments in Martin Road have been sold at better-than-expected prices in the past fortnight.
The company had said it was expecting around $2,000 per square foot for the project but sales came in at $1,881 psf to $2,494 psf, or an average of $2,130 psf.
That would make the flats around $2 million to $3.8 million, depending on the size and location in the 15-storey freehold development called Martin No. 38.
The firm announced yesterday that it defied expectations by selling about a third of the 91 units, with about 60 per cent of the buyers coming from overseas.
An investment bank had recently forecast a take-up rate of slightly over half of the preview units.
SC Global chairman and chief executive Simon Cheong told The Straits Times that the prices he achieved were clearly the highest in the area on a psf basis at this time. The prices also buck the trend, with sentiment in the property market still weak, particularly in the high-end sector.
‘These are 30 fellows buying in the midst of a storm. They must have seen a lot of value,’ said Mr Cheong. ‘To sell 30 units without an official launch, that has to do a lot with our branding.’
A market watcher who declined to be named said there has been little change in prices of some other developments in the area, with a few even falling.
Deals in the Robertson Quay area have been done at $1,130 to $1,840 psf this year although some Rivergate units sold for over $2,000 psf last year.
‘It’s like a salmon swimming against the tide,’ said Knight Frank director of research and consultancy Nicholas Mak, of the rarity of projects selling at 30 to 40 per cent above market like Martin No. 38, given today’s gloomy sentiment.
A market watcher noted that high pricing works in a bullish market but in the weak market prevailing now, sales are likely to slow after the first 20 or 30 per cent is sold.
The developer says there is no need for an official launch as it has sold out its preview units. It has yet to decide on the launch of the second phase
‘In good and bad times, if your product is strong, you can still sell,’ said Mr Cheong. ‘We could have launched next year but as far as a public company is concerned, we try to phase our launches.
‘In good times, a lot of people can claim a lot of wonderful things… This is a time when you ‘differentiate yourself’.’
Martin No. 38 will feature high ceilings and seamless interior spaces, like the warehouse lofts in Lower Manhattan.
It has mostly small units of 969 sq ft to 1,130 sq ft with a limited number of larger ones of 1,335 to 1,485 sq ft. There will also be four penthouses with pools.
SC Global bought the site in 1999. It has said that it deferred development partly to wait for the surrounding environment to be ready.
‘Although we are a developer, we don’t rush,’ said Mr Cheong. ‘The planning process took two to three years.’
It also has a site in the Ardmore Park area and another leasehold site in Sentosa Cove. Both are in the design stage, said Mr Cheong.
Source : Straits Times - 9 Sep 2008
DEVELOPERS will take heart from news that all 30 private preview units at SC Global’s New York-style loft apartments in Martin Road have been sold at better-than-expected prices in the past fortnight.
The company had said it was expecting around $2,000 per square foot for the project but sales came in at $1,881 psf to $2,494 psf, or an average of $2,130 psf.
That would make the flats around $2 million to $3.8 million, depending on the size and location in the 15-storey freehold development called Martin No. 38.
The firm announced yesterday that it defied expectations by selling about a third of the 91 units, with about 60 per cent of the buyers coming from overseas.
An investment bank had recently forecast a take-up rate of slightly over half of the preview units.
SC Global chairman and chief executive Simon Cheong told The Straits Times that the prices he achieved were clearly the highest in the area on a psf basis at this time. The prices also buck the trend, with sentiment in the property market still weak, particularly in the high-end sector.
‘These are 30 fellows buying in the midst of a storm. They must have seen a lot of value,’ said Mr Cheong. ‘To sell 30 units without an official launch, that has to do a lot with our branding.’
A market watcher who declined to be named said there has been little change in prices of some other developments in the area, with a few even falling.
Deals in the Robertson Quay area have been done at $1,130 to $1,840 psf this year although some Rivergate units sold for over $2,000 psf last year.
‘It’s like a salmon swimming against the tide,’ said Knight Frank director of research and consultancy Nicholas Mak, of the rarity of projects selling at 30 to 40 per cent above market like Martin No. 38, given today’s gloomy sentiment.
A market watcher noted that high pricing works in a bullish market but in the weak market prevailing now, sales are likely to slow after the first 20 or 30 per cent is sold.
The developer says there is no need for an official launch as it has sold out its preview units. It has yet to decide on the launch of the second phase
‘In good and bad times, if your product is strong, you can still sell,’ said Mr Cheong. ‘We could have launched next year but as far as a public company is concerned, we try to phase our launches.
‘In good times, a lot of people can claim a lot of wonderful things… This is a time when you ‘differentiate yourself’.’
Martin No. 38 will feature high ceilings and seamless interior spaces, like the warehouse lofts in Lower Manhattan.
It has mostly small units of 969 sq ft to 1,130 sq ft with a limited number of larger ones of 1,335 to 1,485 sq ft. There will also be four penthouses with pools.
SC Global bought the site in 1999. It has said that it deferred development partly to wait for the surrounding environment to be ready.
‘Although we are a developer, we don’t rush,’ said Mr Cheong. ‘The planning process took two to three years.’
It also has a site in the Ardmore Park area and another leasehold site in Sentosa Cove. Both are in the design stage, said Mr Cheong.
Source : Straits Times - 9 Sep 2008
Experts say Singapore won’t be spared from market turmoil
Posted by luxuryasiahome on September 8, 2008
The turmoil in the Asian markets last week is just the beginning of worse to come, said economists and analysts, and Singapore is unlikely to be spared in the weeks ahead.
There were jitters, even signs of panic, in Asian bourses the end of last week, with the rise in United States jobless claims — the highest in five years — spooking market sentiment. The Straits Times Index (STI) dropped 51.84 points or 2 per cent last Friday to 2574.21, its lowest close since October 2006.
Economists told TODAY that they are concerned by the blood-letting on the bourses, the result of various forces converging to contribute to fears of a prolonged global slowdown. None of them gave an indication of when things would pick up.
“There is a substantial degree of fear factor in the markets. Risk aversion dominates the market and everyone is getting worried despite the oil prices going down,” said DBS economist Irvin Seah.
“A few months ago, when oil prices shot up, it was interpreted as bad news for the economy. This time round, even when oil prices come down, it was also interpreted as a negative thing because of slowing global demand,” he added.
The manufacturing sector would probably bear the brunt of the cyclical decline. Such woes may eventually spread to export-oriented sectors as well as the transport services sector.
Sentiment-driven sectors like property and financial services may also start to feel the pain. There would be some pockets of retrenchment in these sectors, probably towards the end of the year, but nothing similar to what occurred in 2001, added Mr Seah.
A small open economy like Singapore’s will feel more acute pain as compared to an economy with a larger domestic market, said economists. Political instability in Asia — the violent clashes in Thailand and the abrupt resignation of Japan Prime Minister Yasuo Fukuda — only breeds more uncertainty for many companies here.
Credit Suisse, in a recent note, advised investors to avoid Malaysia and Thailand as the anticipated returns do not justify the risks.
Mr Song Seng Wun, regional economist at CIMB, said: “There will be more downward pressure on earnings growth, and we in Singapore will see fewer people passing through Changi Airport. Being a hub, we ride on overseas growth and people coming through. There could be lower growth than what the government projected.”
The recent selldown in the STI is more likely due to macroeconomic indicators pointing to slower economic activity and indicators of consumer confidence painting a cautious outlook.
“With the rest of the world showing very wobbly growth, perhaps higher inflation and tightening monetary policies around the world are taking their toll,” Mr Song said.
In the short term, the STI is unlikely to show signs of recovery and is expected to continue to decline. “For the week ahead, take cover, it’s going to be rough. There might be some technical rebounds, but they are unlikely to be sustained,” said an analyst at a local brokerage. “Fundamentals are way too messed up, and we don’t really need indicators to tell us things are going to get worse.”
Vice-president of group wealth management at OCBC Bank, Mr Vasu Menon, said that investors would need to brace themselves for a longer period of volatile stock markets. “Although commodity prices have pulled back and we see inflation abating, it is clear that there are still more bearish times ahead and investors need to tread cautiously in the short term,” he said.
Investors who are still seeking for places to park their money can consider funds that adopt market neutral strategies, said Mr Menon.
Economists are warning of tougher times ahead for the man on the street, but the reality has yet to hit most wage-earners.
“My hunch is that most Singaporeans are not feeling the pain yet. The turnout (at recent travel and consumer electronics fairs) has been fantastic despite headline growth coming off and the stock market crashing,” said DBS’s Mr Seah.
Yet, pressures on the employment scene are building up, say economists. The labour market tends to respond to the economic growth cycle after two quarters, and that means there might be some layoffs by the end of the year.
On a decidedly pessimistic note, he predicted that bonuses will shrink, and fresh graduates may find difficulty getting good jobs. “Workers who intend to switch jobs may find it difficult to find attractive openings as compared to the last two years.”
Source : Today - 8 Sep 2008
The turmoil in the Asian markets last week is just the beginning of worse to come, said economists and analysts, and Singapore is unlikely to be spared in the weeks ahead.
There were jitters, even signs of panic, in Asian bourses the end of last week, with the rise in United States jobless claims — the highest in five years — spooking market sentiment. The Straits Times Index (STI) dropped 51.84 points or 2 per cent last Friday to 2574.21, its lowest close since October 2006.
Economists told TODAY that they are concerned by the blood-letting on the bourses, the result of various forces converging to contribute to fears of a prolonged global slowdown. None of them gave an indication of when things would pick up.
“There is a substantial degree of fear factor in the markets. Risk aversion dominates the market and everyone is getting worried despite the oil prices going down,” said DBS economist Irvin Seah.
“A few months ago, when oil prices shot up, it was interpreted as bad news for the economy. This time round, even when oil prices come down, it was also interpreted as a negative thing because of slowing global demand,” he added.
The manufacturing sector would probably bear the brunt of the cyclical decline. Such woes may eventually spread to export-oriented sectors as well as the transport services sector.
Sentiment-driven sectors like property and financial services may also start to feel the pain. There would be some pockets of retrenchment in these sectors, probably towards the end of the year, but nothing similar to what occurred in 2001, added Mr Seah.
A small open economy like Singapore’s will feel more acute pain as compared to an economy with a larger domestic market, said economists. Political instability in Asia — the violent clashes in Thailand and the abrupt resignation of Japan Prime Minister Yasuo Fukuda — only breeds more uncertainty for many companies here.
Credit Suisse, in a recent note, advised investors to avoid Malaysia and Thailand as the anticipated returns do not justify the risks.
Mr Song Seng Wun, regional economist at CIMB, said: “There will be more downward pressure on earnings growth, and we in Singapore will see fewer people passing through Changi Airport. Being a hub, we ride on overseas growth and people coming through. There could be lower growth than what the government projected.”
The recent selldown in the STI is more likely due to macroeconomic indicators pointing to slower economic activity and indicators of consumer confidence painting a cautious outlook.
“With the rest of the world showing very wobbly growth, perhaps higher inflation and tightening monetary policies around the world are taking their toll,” Mr Song said.
In the short term, the STI is unlikely to show signs of recovery and is expected to continue to decline. “For the week ahead, take cover, it’s going to be rough. There might be some technical rebounds, but they are unlikely to be sustained,” said an analyst at a local brokerage. “Fundamentals are way too messed up, and we don’t really need indicators to tell us things are going to get worse.”
Vice-president of group wealth management at OCBC Bank, Mr Vasu Menon, said that investors would need to brace themselves for a longer period of volatile stock markets. “Although commodity prices have pulled back and we see inflation abating, it is clear that there are still more bearish times ahead and investors need to tread cautiously in the short term,” he said.
Investors who are still seeking for places to park their money can consider funds that adopt market neutral strategies, said Mr Menon.
Economists are warning of tougher times ahead for the man on the street, but the reality has yet to hit most wage-earners.
“My hunch is that most Singaporeans are not feeling the pain yet. The turnout (at recent travel and consumer electronics fairs) has been fantastic despite headline growth coming off and the stock market crashing,” said DBS’s Mr Seah.
Yet, pressures on the employment scene are building up, say economists. The labour market tends to respond to the economic growth cycle after two quarters, and that means there might be some layoffs by the end of the year.
On a decidedly pessimistic note, he predicted that bonuses will shrink, and fresh graduates may find difficulty getting good jobs. “Workers who intend to switch jobs may find it difficult to find attractive openings as compared to the last two years.”
Source : Today - 8 Sep 2008
上海二手屋指數22個月來首次下跌 新房促銷價直逼二手價
鉅亨網謝淑娟．綜合報導2008 / 09 / 09 星期二 12:00 寄給朋友 友善列印
近期上海一手屋房價調降，連帶使二手屋價格壓力明顯增加。據上海二手屋指數辦公室公佈的報告顯示，今年 8月的二手屋價格指數為2385點，較 7月環比下降11點，跌幅 0.45%。這是上海二手屋指數自2006年10月以來，歷經22個月的升勢後首次出現下跌。在拋盤湧現的情況下，超過 7成區域房價出現不同程度的下降。 上海二手屋指數辦公室表示，市場自2007年第 4季度以來的觀望氛圍持續未減，成交量逐漸萎縮，「網上房地產」二手屋掛牌量突破12萬套，而同期市場承接能力較弱，無法繼續支撐高位盤整的價格，因此開始出現跌勢。
據香港《大公網》報導， 8月上海市超過 4成板塊的樓盤跌幅達3%以上。其中，浦東新區二手屋市場延續前期下跌勢，整體跌幅為 1.18%，跌幅居全市之冠。區域內僅小陸家嘴和張江板塊上漲，漲幅分別為 0.95%和 2.51%。大華錦繡華城、萬科金色雅築等一手樓盤降價銷售，相應板塊出現了一二手房倒掛現象。其中，世紀公園板塊跌幅較大，為 3.48%；三林板塊則出現連續下跌， 8月跌幅為3.14%。
此外，傳統中心區域僅黃浦區微升 0.28%，其餘區域均有所下跌：盧灣區下跌 0.85%，區域內的打浦橋板塊跌幅較大，為 1.33%；靜安區下跌 0.72%，區域內的南京西路和江寧路板塊分別下跌 1.21%和 1.61%；徐匯區跌幅較小為0.2%，但田林和華涇板塊分別下跌 0.72%和0.6%。
數據顯示，上海市二手屋市場進入全面調整期。在下跌區域擴大的同時，板塊跌幅也明顯加大，市場向下調整有跡可尋。在二手屋指數系統採樣的52個控制點中，38個出現下跌，較 7月大幅增加21個點。全市房價調整區域佔 73.1%，平均跌幅達1.22%。
中國最大房地產公司萬科集團本月推出新樓「 8盤促銷」，據悉上周末銷售額近億元人民幣，共成交76套住房，提出的優惠普遍達85折。上海的一手屋降價潮令新房價格直逼區域內二手屋的價格，部分二手屋單價甚至高出新房人民幣1500元。
房產代理商已感受到房價的鬆動：部分樓盤給仲介機構的佣金不斷增加，而二手屋的議價空間也進一步擴大。
近期上海一手屋房價調降，連帶使二手屋價格壓力明顯增加。據上海二手屋指數辦公室公佈的報告顯示，今年 8月的二手屋價格指數為2385點，較 7月環比下降11點，跌幅 0.45%。這是上海二手屋指數自2006年10月以來，歷經22個月的升勢後首次出現下跌。在拋盤湧現的情況下，超過 7成區域房價出現不同程度的下降。 上海二手屋指數辦公室表示，市場自2007年第 4季度以來的觀望氛圍持續未減，成交量逐漸萎縮，「網上房地產」二手屋掛牌量突破12萬套，而同期市場承接能力較弱，無法繼續支撐高位盤整的價格，因此開始出現跌勢。
據香港《大公網》報導， 8月上海市超過 4成板塊的樓盤跌幅達3%以上。其中，浦東新區二手屋市場延續前期下跌勢，整體跌幅為 1.18%，跌幅居全市之冠。區域內僅小陸家嘴和張江板塊上漲，漲幅分別為 0.95%和 2.51%。大華錦繡華城、萬科金色雅築等一手樓盤降價銷售，相應板塊出現了一二手房倒掛現象。其中，世紀公園板塊跌幅較大，為 3.48%；三林板塊則出現連續下跌， 8月跌幅為3.14%。
此外，傳統中心區域僅黃浦區微升 0.28%，其餘區域均有所下跌：盧灣區下跌 0.85%，區域內的打浦橋板塊跌幅較大，為 1.33%；靜安區下跌 0.72%，區域內的南京西路和江寧路板塊分別下跌 1.21%和 1.61%；徐匯區跌幅較小為0.2%，但田林和華涇板塊分別下跌 0.72%和0.6%。
數據顯示，上海市二手屋市場進入全面調整期。在下跌區域擴大的同時，板塊跌幅也明顯加大，市場向下調整有跡可尋。在二手屋指數系統採樣的52個控制點中，38個出現下跌，較 7月大幅增加21個點。全市房價調整區域佔 73.1%，平均跌幅達1.22%。
中國最大房地產公司萬科集團本月推出新樓「 8盤促銷」，據悉上周末銷售額近億元人民幣，共成交76套住房，提出的優惠普遍達85折。上海的一手屋降價潮令新房價格直逼區域內二手屋的價格，部分二手屋單價甚至高出新房人民幣1500元。
房產代理商已感受到房價的鬆動：部分樓盤給仲介機構的佣金不斷增加，而二手屋的議價空間也進一步擴大。
上海二手房指數近兩年來首跌 世紀公園跌幅最大
來源：新聞晨報 2008 / 09 / 09 星期二 10:48 寄給朋友 友善列印 二手指數報告：
22個月來首跌 調整氣氛加劇 二手房市場正進入全面調整期。8月上海二手房價格指數公佈，較7月環比下降 11點，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數自2006年10月以來，歷經22個月上升後再度出現下跌。
8月，上海二手房市場在拋盤湧現的情況下，逾7成區域房價出現不同程度下降。
上海二手房指數辦公室認為，自去年四季度以來觀望情緒持續未退，成交量逐漸萎縮，導致拋盤大幅增加，“網上房地產”二手房掛牌量突破12萬套，而同期市場承接能力較弱，無法繼續支撐高位盤整的價格，因此價格開始出現下跌。
根據上海二手房指數辦公室統計，在二手房指數系統採樣的52個板塊中，38個出現下跌,平均跌幅1.22%。其中，跌幅超過3%的有四個板塊，為世紀公園、羅山、三林和虹橋板塊。其中，世紀公園板塊跌幅較大，為3.48%；三林板塊出現連續下跌，8月跌幅為3.14%。
剛剛過去的8月，由於一手房價格的下調，二手房價格壓力明顯增加，降價出售量增多。相關人士分析，大華錦繡華城、萬科金色雅築等一手樓盤降價銷售，相應板塊出現了一二手房倒掛現象，從而“拖累”了二手房價格一塊下降。
任志強:真正的冬天還在後頭
財匯資訊提供，摘自：證券時報2008 / 09 / 09 星期二 11:42 寄給朋友 友善列印
我個人認為冬天還沒來，現在最多是個深秋，是個秋風掃落葉的時候。工商企業已經死了67000多戶，但有幾個開發商死了？沒有。秋風掃落葉的意思就是根不太深的葉子掉了，可能有些小企業倒閉，有些企業開始壓縮自己的投資規模，有些企業開始縮減自己的樓盤項目，有些企業開始降價，有些企業為現金流發愁。6月份統計局數據顯示，房地產到位資金2.26萬億，可是1-6月份完成投資額為1.5萬億，開發商手裡還有幾千億現金。如果今年銷售收入減少20%也就是6000億，還過得去。去年的存糧讓開發商沒有感覺到冬天。 會不會出現冬天？我個人覺得可能會，什麼時候來不知道。現在市場上並不缺錢，開發商需要錢有三個渠道：第一個是股權融資；其次是自籌資金，我們地產商今年自籌資金有8000多億；再次是銀行貸款，只增長了3700多億，其中相當一部分還來自股權。在座的你沒感覺是冬天，所以你也不想出讓自己的股權。
我們從來不擔心市場中開發商有沒有錢，我們更關心的是市場的銷售和消費。如果消費繼續下降，一定會有問題。有消費才能擴大生產，如果缺少消費一定會減少投資。我說冬天還沒來就是說，下半年的投資快速下滑會逐漸暴露得更加嚴重，真正的冬天在後頭。
SC环球马丁路38号公寓 首30个单位找到买家
（2008-09-09）
SC环球（SC Global）所推出的首30个马丁路38号（Martin No.38）公寓单位，已经全部找到买家，平均成交价格为每平方英尺2130元。这比它原本“瞄准”的平均售价——每平方英尺平均2000元来得高。 这些单位的成交价，最高为每平方英尺2494元，最低为1881元。
SC环球主席兼总裁钟世平说：“我们原本计划在9月底正式推出这个项目，因此这个销售率和反应超出了我们的期望。”
马丁路38号是一栋15层楼高的公寓楼，共有91个单位，设计概念取自纽约曼哈顿下段的货仓式阁楼单位。
SC环球（SC Global）所推出的首30个马丁路38号（Martin No.38）公寓单位，已经全部找到买家，平均成交价格为每平方英尺2130元。这比它原本“瞄准”的平均售价——每平方英尺平均2000元来得高。 这些单位的成交价，最高为每平方英尺2494元，最低为1881元。
SC环球主席兼总裁钟世平说：“我们原本计划在9月底正式推出这个项目，因此这个销售率和反应超出了我们的期望。”
马丁路38号是一栋15层楼高的公寓楼，共有91个单位，设计概念取自纽约曼哈顿下段的货仓式阁楼单位。
Monday, September 8, 2008
《謝國忠》三○年經濟最大調整在即
標簽： 三○年經濟 謝國忠．專欄
出口疲軟、企業和地方政府出現償債危機以及生產成本上升，是中國目前的三大挑戰
無疑，中國舉辦了一屆成功的也是最費錢的奧運會。沒有哪個國家曾花這麼多錢辦奧運。不過，中國作為東道主榮登金牌榜首，菲爾普斯和博爾特在這次奧運會上創造了種種「奇蹟」，這筆錢花得還算值。中國之所以能辦得起這場「豪華」奧運會，是因為過去三○年，它的經濟取得了成功。當然，是鄧小平的改革開放政策將中國引向成功。奧運會上，應該給改革開放政策發一塊最耀眼的金牌。
奧運盛會已經結束，我們必須重返真實世界。這可能有點讓人掃興。中國的經濟正面臨空前挑戰，不過，大多數與奧運會無關。
首先，歐洲、日本和美國經濟三○年來同時收縮。這對中國出口造成巨大壓力。其次，因「熱錢」流入而產生的中國資產泡沫(部分原因是對奧運行情過於樂觀)已經破滅。許多公司和地方政府在泡沫中擴張過度。由於資產價格下跌，他們正面臨一場償債能力危機。最後，也是更根本的，生產成本上升正在考驗中國低成本擴張戰略。
應對挑戰時，有正確的做法和錯誤的做法。正確的做法是，將短期穩定需求政策和深入改革、提高效率結合在一起。中國應該從以下幾方面著手：(一)增加地方政府的財政收入份額，以解決他們的償債能力危機；(二)加快基礎設施建設，來緩衝經濟增長減速；(三)改革金融業，提高經濟效率。
目前，中國最大的挑戰是出口需求疲軟。中國出口總額約占GDP的四○％。按附加值算，出口也占到GDP的四分之一。很明顯，如果出口增長減速甚至出現下滑，整體經濟增長將顯著放緩。
作為需求問題之一，自二○○四年以來，大宗商品價格開始上漲，中國的出口便遭遇成本上升難題。人民幣升值和工資上漲使問題更加嚴峻。勞動密集型商品的出口企業利潤本來就薄，成本壓力將它們中很大一部分推向虧損邊緣。因為固定資產成本的存在和企業主寄望情況會改善，利潤下降初期，企業都會堅持原來的生產計劃。這就是在過去三年 ，中國出口保持強勁的原因。但是，當企業看到成本上升是一個長期問題，它們會縮減產量。
◆出口之困
需求方面，市場格局發生改變。上漲的大宗商品價格，特別是石油價格，將全球收入重新分配，從經合組織和東亞國家向非洲、拉丁美洲、中東和俄羅斯傾斜。單油價上漲就重新分配了占全球GDP三％的收入(與中國出口總額持平)。這些錢轉移到了石油出口國。未來幾年，強勁的需求應該來自資源出口型國家。中國的出口企業應該在這些市場投資。
成本上升是一個更棘手的問題。大多數中國出口企業是原始設備生產商(OEM)，依賴價格競爭取得訂單。它們無法接觸最終使用者，也不擁有技術。它們是跨國公司的附屬工廠，並很難獨立謀生。這些中國出口企業和它們的客戶——跨國公司談判能力非常差。當成本上升，跨國公司迫使它們消化了這部分成本。這樣下去，會毀掉中國出口企業。這些企業的困境在股價中反映出來。過去兩年，在香港上市的出口企業股價已經跌了五○％～八○％(即使這些股票以前也沒大漲過)。金融市場基本上表明，這些企業的經營模式不再有效。
中國出口企業必須脫離跨國公司的控制，開闢獨立生存之路。在需求方面，隨著市場從經合組織國家向資源富裕國家轉移，出口企業需要開闢自己的銷售渠道。
在供給方面，中國出口企業也必須升級它們的技術、改善設計和提高品牌知名度。不幸的是，中國出口企業很少具備這些實力。增加這些方面實力需要很長時間。有一個捷徑，就是從國外買進技術和品牌。
金融危機為這個戰略提供了很好的機會。歐洲、日本和北美大多數中小企業都具備這樣的品質，而且現在非常便宜。但是，因為中國出口企業目前困難重重，即便國外的中小企業價格很低，它們也負擔不起。但我們也看到，中國外匯儲備已經增加到二兆美元。這些錢應該獲得好的回報。可以將這些外匯儲備借給出口企業，讓它們去買國外優質的中小企業。當這些出口企業盈利改善，它們的股價應該會回到此前的高位，從而也可以回饋它們的資金贊助人——管理外匯的機構。
◆債務之難
很明顯，中國企業存在償還債務問題。「三角債」，特別是以應收賬款形式存在的債務，在不斷堆積。問題的源頭可能是地方政府缺少資金。地方政府財政收入非常依賴土地銷售收入和房地產行業稅收收入。這鼓勵它們想盡辦法推高房價，這也是這場泡沫的一個主要原因。
解決問題最快的辦法就是增加地方政府的收入份額。中國的稅收已經達到歷史最高水準。預算收入可能達到六兆人民幣(前七個月已經是三．六七兆元人民幣)，占GDP的二一％，是二○世紀九○年代最低水平的兩倍。預算外收入會在此基礎上增加三○％～四○％。國有企業的利潤可能達到GDP的六％。總體而言，政府的金庫收藏了GDP三分之一的財富，或者是國民生產淨值(GDP減去資本貶值)的四○％。在過去十年，中國經濟明顯地轉向政府這邊，而地方政府的收入份額相對偏小。
降低政府在經濟中的重要程度，可能解決中國目前面臨的經濟問題。在此之前，部門間財政收入重新分配可能會提高地方政府償債能力。中央政府現在有實力這樣做。它可以向地方政府轉移財政盈餘，這對解決三角債問題有很大幫助。實際上，中央政府還可以發行債券並通過政府間轉移支付來解決地方政府償債問題。
財政再分配應該與增加基礎設施投資同步進行。中國經濟增長減速越來越明顯。考慮到出口企業和房地產開發商的資產流動性問題(這兩個行業支撐了中國一半經濟增長)，中國經濟可能會下滑非常快。一些財政激勵措施可以看做是軟著陸的保障。幸運的是，中國政府有足夠的實力制定這樣的計劃。其中，核心是城市基礎設施建設和鐵路網修建。
中國經濟將要面臨一九九八年以來最大的調整。疲軟的需求雖有財政刺激加以緩解，也可能要很久才能復原。在供給方面，成本上升需要用市場手段來解決。大多數調整應該依賴價格機制。許多企業將會破產。但是，更多有效率的企業會替代他們。最終，經濟會變得更有效率。
◆增效之徑
當一些企業瀕於破產，地方政府的一個反應就是如何拯救它們。不幸的是，這種態度是錯誤的。許多企業因為忽視主營業務、轉向房地產和其他金融交易來獲利，現在出現了問題。由於成本上升讓製造業盈利變得更加困難，許多企業轉向房地產和股票市場，因為這樣掙錢很快。隨著泡沫破滅，它們出現資不抵債。很難估計這個問題的嚴重程度有多深。
但是，當我去全國各個地方，與當地企業交談，我發現這個問題很普遍。受資產持續貶值影響，未來十二個月，銀行間的不良貸款會大幅增加。問題十分嚴重。
地方政府應該看住那些陷入困境的企業主，防止他們攜帶資產潛逃。這一幕在十年前發生過。相信許多人這次也會這麼做。他們出逃會讓中國損失很大。在逃跑前，他們會從破產公司向境外私人銀行轉移大筆現金，這將讓中國銀行出現更大的窟窿。所以，地方政府花錢營救他們是很愚蠢的舉動。這些錢很可能被偷走。為保護中國金融安全，最有用的政策應該是防止負債累累的企業主離開中國。
中國正面臨成本上升或者競爭力下降的挑戰。經濟增長復甦，需要提高效率。當然，提高效率應該在公司層面上，由價格機制引導。
但是，政策低效率也是一個重要問題。特別是，中國金融系統是中國經濟的沈重負擔。提高金融行業的效率，對經濟增長來講，有顯著的刺激作用。中國應該以提高存款利率作為開端，將存貸差降低到正常的兩個百分點。當然，中央銀行也應該降低存款準備金率，來使銀行系統正常化。同時，「熱錢」 流出給降低存款準備金率提供了好環境。
中國股票市場是個敗筆。上海A股指數在兩年從一千點升到六千點，然後又在一年內掉到二四○○點。中國應該徹底改進它的市場，防止未來出現目前的危機。重中之重，政府應放鬆在市場中的微觀干預。當法律出臺後，市場就應該自我運行。這是促進市場健康發展的惟一途徑。
(本文轉載自中國北京九月一日出版的總二一九期《財經》雜誌)
南京萬科打7.7折 河西精裝房8800元/平叫賣！
來源：東方網2008 / 09 / 08 星期一 13:08 寄給朋友 友善列印
昨天下午兩點半左右，河西萬科金域緹香銷售人員說：“今天已經有20幾套70平方米的小戶型被人訂走了，想買必須抓緊時間。”據瞭解，週末兩天，該樓盤降價的小戶型頗受青睞。 金域緹香：小戶型最低7.7折
昨天下午兩點，記者來到萬科河西金域緹香，發現售樓處有不少看房的人，一改之前冷清的局面。
“最近，70平方米的小戶型在搞優惠活動。”售樓小姐介紹說，房子均價在8800元人民幣（下同）/平方米。此次惠賣的70平方米小戶型，4月的開盤起售價為11500元/平方米。算一下，折扣達到了7.7折。
“如果只賣8000多，確實劃得來。”市民張先生說。另一些人卻被房型“嚇”走。“70平方米的房子只設計了一房一廳，我不會考慮的。”看了房型圖後，打算買房自住的小陳說。
南京萬科其他樓盤也將調價
南京萬科拿出的第二處惠賣房源南京萬科旗下紅郡項目。據銷售人員透露，此次惠賣的50平方米的酒店式公寓還未銷售，均價在8000元/平方米至9000元/平方米之間。目前，紅郡周邊眾多樓盤價格早就突破9000元/平方米。
除此之外，從南京萬科內部傳出消息，正在準備開盤的金域藍灣的價格也將作相應調整。
降價或將引發矛盾
杭州萬科前幾天推出降價活動後遭到了前期業主的“阻撓”。
南京萬科會不會也會出現這樣的情況？“前期業主和開發商一定會有矛盾，但是不會像杭州那樣嚴重。”江蘇蘇鼎房地產研究所宋堅說，“之前，除了單賣，金域緹香還把70平方米的戶型與90平方米的戶型搭在一起賣，均價過萬，而現在只是單買，價格也下降了。所以前期業主可能會與開發商產生矛盾，但是影響不會很大，因為之前這一戶型的房子賣得並不好，前期業主不多。”
大幅降價也許在後面
上周，南京萬科也要降價的消息剛一傳出，記者第一時間採訪其他開發商得到的回答是“我們要開會，我們要研究”，可見作為地產界的風向標，沒人會忽視萬科對市場的影響。
有樓市專家預測：像這樣大幅度降價，在南京樓市只是剛剛開始，後面也許還有更慘烈的。
“今年的‘金九銀十’市場會異常慘烈，就算上演價格戰也不稀奇。”某研究總監說。
分析员：恒指明年可望上2万7500点
（2008-09-08） （香港综合讯）港股上周五失守2万点大关，市场气氛跌至谷底，有“冠军分析员”美誉的瑞士银行外部顾问陆东指出，股市现处于牛市中的大调整，预测明年恒生指数合理值为2万7500点，明年走势将为“低高高”。 据香港报章报道，陆东认为，任何政府应救经济而非救市，但大陆经济无问题，故投资者不要寄望中央出手救市。他也预期楼市明年农历新年可望复苏，并带动港股回升。
受累于美股上周四急挫逾300点，恒指上周五一度泻逾近700点低见1万9708点，收报1万9933点，仍跌456点，创去年8月17日以来低位，而港股踏入9月以来，市值蒸发1万亿港元（1840亿新元）。
对于导致环球股市下挫的源头美国市场，陆东指出，次贷好比“癌症”，需要“开刀”做手术来解决，故他预期美股短期难出现强劲反弹。
陆东称，中资股增长动力虽有所减慢，但盈利却并非下跌，不讳言现阶段的港股，为2003年“沙斯”以来最令分析员迷惘的时期，证券界对于明年的盈利预测仍未有“斩钉截铁”的数字。
他又指出，根据瑞银的盈利预测模式，恒指明年合理值为3万2500点，但基于他本人在对美息走势看法上的分歧，他相信美息稍后将会上调，故他个人预测明年恒指合理值为2万7500点。
就港股目前是“牛市”还是“熊市”，证券界意见不一，对此，陆东表示，企业贷款未见急速膨胀，银行未见有追收贷款，加上大陆经济仍有6—8％的增长，香港受惠于大陆的增长，经济不会太差，故认为熊市仍未来临。
陆东表示，目前港股跌至2万点以下，是一个非常合理的水平。
受累于美股上周四急挫逾300点，恒指上周五一度泻逾近700点低见1万9708点，收报1万9933点，仍跌456点，创去年8月17日以来低位，而港股踏入9月以来，市值蒸发1万亿港元（1840亿新元）。
对于导致环球股市下挫的源头美国市场，陆东指出，次贷好比“癌症”，需要“开刀”做手术来解决，故他预期美股短期难出现强劲反弹。
陆东称，中资股增长动力虽有所减慢，但盈利却并非下跌，不讳言现阶段的港股，为2003年“沙斯”以来最令分析员迷惘的时期，证券界对于明年的盈利预测仍未有“斩钉截铁”的数字。
他又指出，根据瑞银的盈利预测模式，恒指明年合理值为3万2500点，但基于他本人在对美息走势看法上的分歧，他相信美息稍后将会上调，故他个人预测明年恒指合理值为2万7500点。
就港股目前是“牛市”还是“熊市”，证券界意见不一，对此，陆东表示，企业贷款未见急速膨胀，银行未见有追收贷款，加上大陆经济仍有6—8％的增长，香港受惠于大陆的增长，经济不会太差，故认为熊市仍未来临。
陆东表示，目前港股跌至2万点以下，是一个非常合理的水平。
Serangoon Gardens: Where 5,000 expats call home
Posted by luxuryasiahome on September 7, 2008
Housewife Laura Tamburrini, who is from Switzerland, has never felt anything but welcome since she moved into Serangoon Gardens with her family two months ago.
‘Though I’m just getting to know the area, people here have been very warm,’ said the 34-year-old mother of two.
She and her husband, who works in a Swiss bank, moved to the private estate in the north-east because it is near the Australian International School in Lorong Chuan which her sons attend.
Australian Ron Barnes, 47, a physical education teacher at the school, has been living in Chuan Park, a condominium on the fringe of the estate, for a year.
‘It’s such a friendly, nice little community,’ he said with affection.
Last week, foreigners in Serangoon Gardens made the news, although these weren’t middle-class types like Ms Tamburrini and Mr Barnes but blue-collar ones who work in jobs like construction.
Residents were up in arms over news that the authorities were thinking of turning the premises of the former Serangoon Gardens Technical School in Burghley Drive into dormitories for at least 1,000 workers.
A petition was started and signed by residents in about 1,600 households. There are between 4,000 and 7,000 households in the estate, depending on where the boundaries are drawn. Among other things, the residents were worried that the crime rate would rise.
Even before the possible influx of these foreign workers, the face of the estate has been changing, with more non-Singaporeans calling the area home.
There are an estimated 5,000 foreigners living in the area and many are there because of their children.
In 1999, the Lycee Francais De Singapour, or the Singapore French School, was set up in Ang Mo Kio Avenue 3, a short distance from the estate. And in 2003, the Australian International School set up home in Lorong Chuan.
By all accounts, shopkeepers and residents have welcomed these expatriates.
Mr N.K. Hazra, 66, general manager of the Serangoon Gardens Country Club, said there are 150 term members - those with short-term membership - at the club, most of whom are expatriates.
‘They seem to feel very comfortable here and mingle with the local residents quite well,’ he said.
Mrs Lim Hwee Hua, an MP for Aljunied GRC who looks after the area, noted that these expatriates have assimilated so well that they do not seem out of place.
‘I notice that they hang out quite comfortably at the ‘circus’ and shops,’ she said, referring to the area’s roundabout.
Relief teacher Janet Tan, who is in her 50s and has been living in the area for 40 years, welcomes them.
‘During the colonial days, we used to have parties and play together with the European children. It was like one happy family and I don’t mind them here,’ she said.
Even businesses have begun to cater to these expatriates.
Last November, a Cold Storage speciality store opened in the area.
‘It carries over 4,000 products from around the world and it is equipped with additional services such as home delivery, party platters ordering and requests for speciality food,’ said a spokesman.
Long-time residents said this is just one of the many changes that have taken place in the area, which started life in the 1950s when houses were built to accommodate the British soldiers in colonial Singapore. They said their sleepy ‘village’ is now becoming more vibrant, crowded and youthful.
‘There are a lot of younger people these days. Shops that cater to the younger crowd have moved in, like Coffee Bean and Cafe Cartel,’ said Mr Lim Sim Kwang, 56, owner of the New Huak Hing coffee shop. His shop has been around since the 1960s.
Mr Jeffery Wong, 35, owner of the Tuan Kee steamboat restaurant, said he set up his eatery next to the roundabout three months ago because he thinks the area has potential to boom.
‘Traffic here is very heavy and I believe it can become the next Holland Village in two or three years’ time,’ he said.
Denise The Wine Shop opened an outlet eight months ago and it is enjoying roaring business.
‘At first there were fewer than 100 customers on weekends, but in just eight months, it has risen to 200,’ said branch supervisor Joey Liew, 21.
But some residents are worried that the area is changing too quickly.
It has been reported that the Serangoon Gardens Village complex, which opened 50 years ago as the Paramount Theatre, will be torn down next February to make way for a big mall.
‘I used to watch movies there and it will be sad when it’s gone,’ said retiree Jonathan Choo, 61.
Others are worried about the crowds and heavy traffic.
‘Four years ago, on weekends, there would be cars parked outside our house, blocking the driveway. Now they are there on weekdays too,’ said Singaporean polytechnic student Ryan Peterson, 20.
‘People are already fighting for parking. What will it be like with the new developments?’
Source : Sunday Times - 7 Sep 2008
Housewife Laura Tamburrini, who is from Switzerland, has never felt anything but welcome since she moved into Serangoon Gardens with her family two months ago.
‘Though I’m just getting to know the area, people here have been very warm,’ said the 34-year-old mother of two.
She and her husband, who works in a Swiss bank, moved to the private estate in the north-east because it is near the Australian International School in Lorong Chuan which her sons attend.
Australian Ron Barnes, 47, a physical education teacher at the school, has been living in Chuan Park, a condominium on the fringe of the estate, for a year.
‘It’s such a friendly, nice little community,’ he said with affection.
Last week, foreigners in Serangoon Gardens made the news, although these weren’t middle-class types like Ms Tamburrini and Mr Barnes but blue-collar ones who work in jobs like construction.
Residents were up in arms over news that the authorities were thinking of turning the premises of the former Serangoon Gardens Technical School in Burghley Drive into dormitories for at least 1,000 workers.
A petition was started and signed by residents in about 1,600 households. There are between 4,000 and 7,000 households in the estate, depending on where the boundaries are drawn. Among other things, the residents were worried that the crime rate would rise.
Even before the possible influx of these foreign workers, the face of the estate has been changing, with more non-Singaporeans calling the area home.
There are an estimated 5,000 foreigners living in the area and many are there because of their children.
In 1999, the Lycee Francais De Singapour, or the Singapore French School, was set up in Ang Mo Kio Avenue 3, a short distance from the estate. And in 2003, the Australian International School set up home in Lorong Chuan.
By all accounts, shopkeepers and residents have welcomed these expatriates.
Mr N.K. Hazra, 66, general manager of the Serangoon Gardens Country Club, said there are 150 term members - those with short-term membership - at the club, most of whom are expatriates.
‘They seem to feel very comfortable here and mingle with the local residents quite well,’ he said.
Mrs Lim Hwee Hua, an MP for Aljunied GRC who looks after the area, noted that these expatriates have assimilated so well that they do not seem out of place.
‘I notice that they hang out quite comfortably at the ‘circus’ and shops,’ she said, referring to the area’s roundabout.
Relief teacher Janet Tan, who is in her 50s and has been living in the area for 40 years, welcomes them.
‘During the colonial days, we used to have parties and play together with the European children. It was like one happy family and I don’t mind them here,’ she said.
Even businesses have begun to cater to these expatriates.
Last November, a Cold Storage speciality store opened in the area.
‘It carries over 4,000 products from around the world and it is equipped with additional services such as home delivery, party platters ordering and requests for speciality food,’ said a spokesman.
Long-time residents said this is just one of the many changes that have taken place in the area, which started life in the 1950s when houses were built to accommodate the British soldiers in colonial Singapore. They said their sleepy ‘village’ is now becoming more vibrant, crowded and youthful.
‘There are a lot of younger people these days. Shops that cater to the younger crowd have moved in, like Coffee Bean and Cafe Cartel,’ said Mr Lim Sim Kwang, 56, owner of the New Huak Hing coffee shop. His shop has been around since the 1960s.
Mr Jeffery Wong, 35, owner of the Tuan Kee steamboat restaurant, said he set up his eatery next to the roundabout three months ago because he thinks the area has potential to boom.
‘Traffic here is very heavy and I believe it can become the next Holland Village in two or three years’ time,’ he said.
Denise The Wine Shop opened an outlet eight months ago and it is enjoying roaring business.
‘At first there were fewer than 100 customers on weekends, but in just eight months, it has risen to 200,’ said branch supervisor Joey Liew, 21.
But some residents are worried that the area is changing too quickly.
It has been reported that the Serangoon Gardens Village complex, which opened 50 years ago as the Paramount Theatre, will be torn down next February to make way for a big mall.
‘I used to watch movies there and it will be sad when it’s gone,’ said retiree Jonathan Choo, 61.
Others are worried about the crowds and heavy traffic.
‘Four years ago, on weekends, there would be cars parked outside our house, blocking the driveway. Now they are there on weekdays too,’ said Singaporean polytechnic student Ryan Peterson, 20.
‘People are already fighting for parking. What will it be like with the new developments?’
Source : Sunday Times - 7 Sep 2008
Mortgage rates still at rock bottom
Posted by luxuryasiahome on September 6, 2008
HOMEBUYERS and sellers, hit by the recent market malaise, have at least one comforting constant in a market plagued by uncertainty - low interest rates.
Despite various economic woes - inflation, volatile oil prices, slowing economic growth - Singapore’s banks are continuing to offer rock-bottom mortgages.
The latest to reaffirm Singapore’s low interest rate home loans environment was Malayan Banking (Maybank), which yesterday launched a new three-year variable home loan that offers a low interest rate of 1.68 per cent a year for the first year.
Still, after that, the rates increase to 2.48 per cent for the second year and 2.88 per cent in the third.
Maybank’s new package followed two other home loan launches by Standard Chartered Bank (Stanchart) and HSBC.
Both offer competitive interest rates, albeit through slightly more creative housing loans that are pegged to the Singapore Interbank Offered Rate (Sibor).
Stanchart’s MortgageOne Sibor is priced at 0.9 per cent a year above the three-month Sibor for the first three years.
It comes with a unique offset feature that allows customers to use the interest earned on their deposits to reduce the interest payable on their home loans.
HSBC’s latest Sibor-pegged home loan comes with a progressive interest rate reduction feature - the first of its kind here.
On top of the prevailing three-month Sibor rate, customers pay an additional interest of 0.75 per cent in the first year. The rates fall to Sibor plus 0.65 per cent in the second and, from the third year onwards, Sibor plus 0.55 per cent.
With interest rates so low, many home owners naturally consider refinancing their home loans with packages that are pegged to a faltering Sibor.
DBS Bank head of deposits and secured lending Koh Kar Siong said Sibor-pegged loans offer customers more transparency and also allow them to enjoy lower interest rates in the current market environment.
Mr Gregory Chan, OCBC Bank’s head of secured lending, agreed. He said OCBC customers preferred home loans pegged to market rates because these are ‘more transparent and bear greater significance for consumers during uncertain times’.
Source : Straits Times - 6 Sep 2008
HOMEBUYERS and sellers, hit by the recent market malaise, have at least one comforting constant in a market plagued by uncertainty - low interest rates.
Despite various economic woes - inflation, volatile oil prices, slowing economic growth - Singapore’s banks are continuing to offer rock-bottom mortgages.
The latest to reaffirm Singapore’s low interest rate home loans environment was Malayan Banking (Maybank), which yesterday launched a new three-year variable home loan that offers a low interest rate of 1.68 per cent a year for the first year.
Still, after that, the rates increase to 2.48 per cent for the second year and 2.88 per cent in the third.
Maybank’s new package followed two other home loan launches by Standard Chartered Bank (Stanchart) and HSBC.
Both offer competitive interest rates, albeit through slightly more creative housing loans that are pegged to the Singapore Interbank Offered Rate (Sibor).
Stanchart’s MortgageOne Sibor is priced at 0.9 per cent a year above the three-month Sibor for the first three years.
It comes with a unique offset feature that allows customers to use the interest earned on their deposits to reduce the interest payable on their home loans.
HSBC’s latest Sibor-pegged home loan comes with a progressive interest rate reduction feature - the first of its kind here.
On top of the prevailing three-month Sibor rate, customers pay an additional interest of 0.75 per cent in the first year. The rates fall to Sibor plus 0.65 per cent in the second and, from the third year onwards, Sibor plus 0.55 per cent.
With interest rates so low, many home owners naturally consider refinancing their home loans with packages that are pegged to a faltering Sibor.
DBS Bank head of deposits and secured lending Koh Kar Siong said Sibor-pegged loans offer customers more transparency and also allow them to enjoy lower interest rates in the current market environment.
Mr Gregory Chan, OCBC Bank’s head of secured lending, agreed. He said OCBC customers preferred home loans pegged to market rates because these are ‘more transparent and bear greater significance for consumers during uncertain times’.
Source : Straits Times - 6 Sep 2008
5000读者享文化盛宴
（2008-09-08） ● 王珏琪曾坤顺（摄）
为配合《联合早报》庆祝85周年而举行的“歌乐满园林”户外音乐会，昨天吸引了大批读者前来观看。观众全神贯注地观赏节目，给予表演者热烈的掌声，在夜幕低垂之时，也坚持留下来直到音乐会结束。
优雅的古典乐曲演奏和优美的金曲演唱，昨天傍晚打破了植物园平时的寂静，也引来了5000多名观众。他们聚集在植物园邵氏交响舞台前，欣赏中国著名二胡演奏家马晓晖、河南郑州民歌歌唱家吉喆和台湾名歌手许景淳的演出。
无论是许景淳离开舞台站在观众中央唱《月亮代表我的心》的互动式表演，还是马晓晖同另外三名钢琴、大提琴和鼓乐名家演奏《草原情歌》，以及吉喆演唱《青春舞曲》时的优雅表演，都获得了观众们的热烈响应。
多名一直支持《南洋商报》和《星洲日报》，以及两报合并后成立的《联合早报》的忠实读者出席了音乐会，并给予好评。
一向少到植物园的袁言任倡（49岁，商人）一家五口，昨天特地为了观赏音乐会而到访植物园。一路来支持《南洋》、《星洲》和《早报》的他说，这样的音乐会非常少，多数人要到音乐厅才能观赏到这些演出，并认为华乐和管弦乐的演奏水平高。
在年轻时追看《星洲》，现在也一直支持《早报》的读者陈亚云（55岁，电子业者），则对吉喆的演唱赞不绝口。
在主持人胡文雁的带领下，观众、表演者、在场的《联合早报》总编辑林任君和华文报文化产业部执行副总裁萧作鸣等人以一声“《联合早报》生日快乐！”为音乐会画上句点。
为配合《联合早报》庆祝85周年而举行的“歌乐满园林”户外音乐会，昨天吸引了大批读者前来观看。观众全神贯注地观赏节目，给予表演者热烈的掌声，在夜幕低垂之时，也坚持留下来直到音乐会结束。
优雅的古典乐曲演奏和优美的金曲演唱，昨天傍晚打破了植物园平时的寂静，也引来了5000多名观众。他们聚集在植物园邵氏交响舞台前，欣赏中国著名二胡演奏家马晓晖、河南郑州民歌歌唱家吉喆和台湾名歌手许景淳的演出。
无论是许景淳离开舞台站在观众中央唱《月亮代表我的心》的互动式表演，还是马晓晖同另外三名钢琴、大提琴和鼓乐名家演奏《草原情歌》，以及吉喆演唱《青春舞曲》时的优雅表演，都获得了观众们的热烈响应。
多名一直支持《南洋商报》和《星洲日报》，以及两报合并后成立的《联合早报》的忠实读者出席了音乐会，并给予好评。
一向少到植物园的袁言任倡（49岁，商人）一家五口，昨天特地为了观赏音乐会而到访植物园。一路来支持《南洋》、《星洲》和《早报》的他说，这样的音乐会非常少，多数人要到音乐厅才能观赏到这些演出，并认为华乐和管弦乐的演奏水平高。
在年轻时追看《星洲》，现在也一直支持《早报》的读者陈亚云（55岁，电子业者），则对吉喆的演唱赞不绝口。
在主持人胡文雁的带领下，观众、表演者、在场的《联合早报》总编辑林任君和华文报文化产业部执行副总裁萧作鸣等人以一声“《联合早报》生日快乐！”为音乐会画上句点。
“醉花林”7000万元新会所动土
（2008-09-08） ● 谢燕燕林国明（摄）
新加坡现存历史最悠久的华商俱乐部、163年前由一群潮州籍富商创立的“醉花林”，准备以大约7000万元重建新会所，以发展成为国内外潮籍人士交流的一个枢纽。
新闻、通讯及艺术部长李文献医生昨天受邀为四层楼高的新会所大厦主持动土仪式。
1845年由潮州富商陈成宝（佘有进之妻舅）发起创立的醉花林，百多年来一直坐落在庆利路，占地约1万1000平方公尺。
醉花林古朴典雅的旧会所已在2007年9月底拆除，醉花林总理陈喜南受访时说：“我们耗资7000万元兴建及装修新会所，是为了使它具备现代高尚俱乐部所应具有的各种餐饮与消闲设施，吸引更多人到来参加活动，从而促进文化与情感交流。”
他也说：“作为醉花林步入新世纪的一个董事会，我们不单秉承俱乐部赋予发扬光大的任务，使醉花林恢复昔日光采，我们也要承前启后，努力地使它发展成为国内外潮籍人士交流的一个重要平台。”
新会所大厦楼高四层，面积大约6573平方公尺，天台有游泳池，地下有三层停车场，每层楼都有电梯到达。
预计两年内竣工
新会所预计在两年内建好，将设立潮州文化中心，设施包括行政与会议室、活动大厅、大礼堂、电脑室、卡拉OK室、健身运动室及相关设备，另外也设有酒楼餐厅和咖啡茶座。
作为潮州文化中心，新会所的场地，可用来进行潮剧或其他艺术表演，也可用来举行传统文化展览，办讲座和交流会，当然也可用来推广文化教育活动，举办有益身心的比赛如绘画、书法、健身等。 它的地面层是前厅办公室及酒廊咖啡座，后面是酒楼餐厅。二楼是长形多用途大厅，可作为会议、讲座，展览和宴会用途。二楼还有小型酒廊咖啡茶座、厨房和储藏室。
三楼是会员娱乐休闲设施，包括阅读室、麻将室、卡拉OK室、潮州文化厅，以及会议室等。四楼是健身运动室、SPA、老虎机和其他相关设施。顶楼则是游泳池、更衣室、厕所和花园等。俱乐部有三层地下停车场，总共设有222车位。
醉花林目前有88名会员，过去会员人数曾多达108名。上个世纪80年代之前，醉花林在招收会员方面非常保守，只有少数顶尖潮州富商能加入。当时想加入醉花林，需经会员介绍，还要俱乐部的总理（主席）、两位副总理（副主席）和司理（总务）一致同意，才能入会。
陈喜南说，除了兴建新会所，醉花林董事会目前正着手修改俱乐部章程，以配合新时代的需求。修改章程基本上分两方面，一是招收更多新的潮籍会员，另外则是设立机制，以妥善和透明地管理醉花林的资产。
他也透露，修改章程后，醉花林将成立基金管理委员会，管理俱乐部名下的不动产、现金、资金和投资事务。
醉花林发起人陈成宝在1879年去世后，当时的潮籍商人陈永锡、王柘榴、吴合弟、陈亚两、佘智章、庄振浩、刘老四、陈明和、何瑞吉及黄金炎，每人出资400元，凑足4000元，向陈成宝后人购买醉花林的地段。
醉花林现任总理是陈喜南，第一副总理王振强，第二副总理黄海庆，正司理陈达茂，副司理蔡纪典，正财政陈源财，副财政李崇海。
新加坡现存历史最悠久的华商俱乐部、163年前由一群潮州籍富商创立的“醉花林”，准备以大约7000万元重建新会所，以发展成为国内外潮籍人士交流的一个枢纽。
新闻、通讯及艺术部长李文献医生昨天受邀为四层楼高的新会所大厦主持动土仪式。
1845年由潮州富商陈成宝（佘有进之妻舅）发起创立的醉花林，百多年来一直坐落在庆利路，占地约1万1000平方公尺。
醉花林古朴典雅的旧会所已在2007年9月底拆除，醉花林总理陈喜南受访时说：“我们耗资7000万元兴建及装修新会所，是为了使它具备现代高尚俱乐部所应具有的各种餐饮与消闲设施，吸引更多人到来参加活动，从而促进文化与情感交流。”
他也说：“作为醉花林步入新世纪的一个董事会，我们不单秉承俱乐部赋予发扬光大的任务，使醉花林恢复昔日光采，我们也要承前启后，努力地使它发展成为国内外潮籍人士交流的一个重要平台。”
新会所大厦楼高四层，面积大约6573平方公尺，天台有游泳池，地下有三层停车场，每层楼都有电梯到达。
预计两年内竣工
新会所预计在两年内建好，将设立潮州文化中心，设施包括行政与会议室、活动大厅、大礼堂、电脑室、卡拉OK室、健身运动室及相关设备，另外也设有酒楼餐厅和咖啡茶座。
作为潮州文化中心，新会所的场地，可用来进行潮剧或其他艺术表演，也可用来举行传统文化展览，办讲座和交流会，当然也可用来推广文化教育活动，举办有益身心的比赛如绘画、书法、健身等。 它的地面层是前厅办公室及酒廊咖啡座，后面是酒楼餐厅。二楼是长形多用途大厅，可作为会议、讲座，展览和宴会用途。二楼还有小型酒廊咖啡茶座、厨房和储藏室。
三楼是会员娱乐休闲设施，包括阅读室、麻将室、卡拉OK室、潮州文化厅，以及会议室等。四楼是健身运动室、SPA、老虎机和其他相关设施。顶楼则是游泳池、更衣室、厕所和花园等。俱乐部有三层地下停车场，总共设有222车位。
醉花林目前有88名会员，过去会员人数曾多达108名。上个世纪80年代之前，醉花林在招收会员方面非常保守，只有少数顶尖潮州富商能加入。当时想加入醉花林，需经会员介绍，还要俱乐部的总理（主席）、两位副总理（副主席）和司理（总务）一致同意，才能入会。
陈喜南说，除了兴建新会所，醉花林董事会目前正着手修改俱乐部章程，以配合新时代的需求。修改章程基本上分两方面，一是招收更多新的潮籍会员，另外则是设立机制，以妥善和透明地管理醉花林的资产。
他也透露，修改章程后，醉花林将成立基金管理委员会，管理俱乐部名下的不动产、现金、资金和投资事务。
醉花林发起人陈成宝在1879年去世后，当时的潮籍商人陈永锡、王柘榴、吴合弟、陈亚两、佘智章、庄振浩、刘老四、陈明和、何瑞吉及黄金炎，每人出资400元，凑足4000元，向陈成宝后人购买醉花林的地段。
醉花林现任总理是陈喜南，第一副总理王振强，第二副总理黄海庆，正司理陈达茂，副司理蔡纪典，正财政陈源财，副财政李崇海。
美国“两房”被接管 港股料喘息
（香港） (2008-09-08) （联合早报网讯）香港星岛日报报道，港股上周五跌穿两万点，惟美国政府将接管房利美及房贷美以救市，市场憧憬能稳定港股，而且港股急跌后有机会反弹，今日港股料会稍稍造好，但受制资金外流，难言转势。至于两房或被接管的消息虽属正面，但长远对美国楼市及金融市场的影响仍待观察。
恒指上周五收报一九九三三点，跌四百五十六点，上周五晚美股早段仍跌一百五十点，但及后传出美国财政部将接管房利美及房贷美，传会通过买入“两房”大批优先股的形式进行，纾缓市场对美国楼市及金融市场进一步恶化的忧虑，消息刺激美股上周五晚尾市回稳。
美股最终转跌为升三十二点，报一一二二○点，港股在美预托证券（ADR）普遍回升，持有两房按揭债券的丰控股（005）ADR折算报一百一十八元五角，比本港收市价升百分之一。上周五曾触及八十元的中移动（941），其ADR则折算报八十二元七角三仙，亦比本港升近百分之一。
港股急挫至逼近去年“大奇日”八月十七日的一九三八六点，市场观望众多大型股份被轮流洗仓后，大市会否在该心理位置形成支持。高信投资行政总裁沈庆洪认为，港股跌得太残，估计有机会反弹，但资金外流下大市难言转势，预测本周上下波幅在一九三八六点至二○三○○点之间。此前各类股份被轮流洗仓，地产股、中资基建股、资源股甚至部分蓝筹股都先后遭殃，主要针对估值较高的股份，市场注视洗仓潮会否蔓延至其他股份。
大福证券企业及零售董事潘铁珊对本周港股高低位的预测相若，认为受制于外围市况不太稳定，港股走势将会反覆。对于美国政府接管两房的消息，沈庆洪及潘铁珊均认为消息正面，但两房现有股东可能宁愿在市场沽售股份，加剧两房股价跌势。
《华盛顿邮报》报道，两房短期内会受联邦政府全权监护，意味政府倾向保护而非出售两房资产，政府会保护公司债及优先股，但普通股股东的权益会受到摊薄，但未致于化为乌有。
另一方面，内地八月份消费物价指数（CPI）数据将于本周四公布，市场普遍预期内地通胀会进一步回落至百分之五左右，或成为后市的另一影响因素。
潘铁珊称，港股走势亦要视乎A股表现，倘数据放缓，内地宏观调控可望暂缓收紧，甚至有机会放宽，无论对A股及港股都会有帮助。但沈庆洪认为数据影响有限，最重要还是看资金流向。七月份内地通胀率为百分之六点三
恒指上周五收报一九九三三点，跌四百五十六点，上周五晚美股早段仍跌一百五十点，但及后传出美国财政部将接管房利美及房贷美，传会通过买入“两房”大批优先股的形式进行，纾缓市场对美国楼市及金融市场进一步恶化的忧虑，消息刺激美股上周五晚尾市回稳。
美股最终转跌为升三十二点，报一一二二○点，港股在美预托证券（ADR）普遍回升，持有两房按揭债券的丰控股（005）ADR折算报一百一十八元五角，比本港收市价升百分之一。上周五曾触及八十元的中移动（941），其ADR则折算报八十二元七角三仙，亦比本港升近百分之一。
港股急挫至逼近去年“大奇日”八月十七日的一九三八六点，市场观望众多大型股份被轮流洗仓后，大市会否在该心理位置形成支持。高信投资行政总裁沈庆洪认为，港股跌得太残，估计有机会反弹，但资金外流下大市难言转势，预测本周上下波幅在一九三八六点至二○三○○点之间。此前各类股份被轮流洗仓，地产股、中资基建股、资源股甚至部分蓝筹股都先后遭殃，主要针对估值较高的股份，市场注视洗仓潮会否蔓延至其他股份。
大福证券企业及零售董事潘铁珊对本周港股高低位的预测相若，认为受制于外围市况不太稳定，港股走势将会反覆。对于美国政府接管两房的消息，沈庆洪及潘铁珊均认为消息正面，但两房现有股东可能宁愿在市场沽售股份，加剧两房股价跌势。
《华盛顿邮报》报道，两房短期内会受联邦政府全权监护，意味政府倾向保护而非出售两房资产，政府会保护公司债及优先股，但普通股股东的权益会受到摊薄，但未致于化为乌有。
另一方面，内地八月份消费物价指数（CPI）数据将于本周四公布，市场普遍预期内地通胀会进一步回落至百分之五左右，或成为后市的另一影响因素。
潘铁珊称，港股走势亦要视乎A股表现，倘数据放缓，内地宏观调控可望暂缓收紧，甚至有机会放宽，无论对A股及港股都会有帮助。但沈庆洪认为数据影响有限，最重要还是看资金流向。七月份内地通胀率为百分之六点三
雷曼兄弟预测我国经济增长 从4.3％调低至3.2％
（2008-09-08） 预测环球经济还会持续下陷，新加坡作为开放的经济体将无可幸免，雷曼兄弟把新加坡经济增长预测从4.3％调低至3.2％。这不但比政府之前预测以及金融管理局（MAS）做的市场调查来得低，也相信是目前市场上最低的预测。 雷曼兄弟新加坡和东南亚证券研究主管林日生表示，调低预测主要是因为新加坡经济增长未来将面临更多下滑风险（downside risks），下半年的经济增长表现预计较上半年来得弱，而目前市场对企业营收增长预测也过于乐观，对外出口需求下跌和高通胀将使利润缩水。
此外，雷曼兄弟也估计，我国失业率可能从上一季的2.3％，在明年继续恶化至3％。
鉴于我国制造业和出口前景不明朗，参与金管局调查的20名经济师，把我国全年经济增长预测从较早时预测的5.5％调低到4.2％，处于政府之前预测4至5％的低端；明年经济增长预测则为4.6％。雷曼兄弟则预测明年的经济增长为5％（从之前的6.1％下调）。
我国第二季经济增长仅为2.1％，是五年来增长最缓慢的季度。政府也将全年增长预测调低到4％至5％，但贸工部指出，全年实际增长可能会出现在较低端。 由于本地股市离谷底预计还有一段距离，雷曼兄弟建议加磅（overweight）生产资本产品的大集团（比如制造钻油台的海事业者等，以及房地产投资信托（REITs），减持（underweight）房地产发展商、交通业者以及科技关联股，对银行、媒体和电信业者则保持中立。
林日生指出，生产资本产品的大集团订单强稳，负债比例健康，能支持未来一年的盈利增长，而该银行美国研究部做的调查显示，只要有油价维持在每桶85美元以上的水平，采油公司将愿意继续投资在钻油台等采油器材和基础设施。
林日生预测，海峡时报指数今年底将以2500点收市。海峡时报指数上周五以2574点闭市。
考虑到市场前景不明朗，林日生建议投资者组成一个结合防御性股和一些高风险股票股价已下调许多的投资组合，以便在市场回升时能从中受惠。
此外，雷曼兄弟也估计，我国失业率可能从上一季的2.3％，在明年继续恶化至3％。
鉴于我国制造业和出口前景不明朗，参与金管局调查的20名经济师，把我国全年经济增长预测从较早时预测的5.5％调低到4.2％，处于政府之前预测4至5％的低端；明年经济增长预测则为4.6％。雷曼兄弟则预测明年的经济增长为5％（从之前的6.1％下调）。
我国第二季经济增长仅为2.1％，是五年来增长最缓慢的季度。政府也将全年增长预测调低到4％至5％，但贸工部指出，全年实际增长可能会出现在较低端。 由于本地股市离谷底预计还有一段距离，雷曼兄弟建议加磅（overweight）生产资本产品的大集团（比如制造钻油台的海事业者等，以及房地产投资信托（REITs），减持（underweight）房地产发展商、交通业者以及科技关联股，对银行、媒体和电信业者则保持中立。
林日生指出，生产资本产品的大集团订单强稳，负债比例健康，能支持未来一年的盈利增长，而该银行美国研究部做的调查显示，只要有油价维持在每桶85美元以上的水平，采油公司将愿意继续投资在钻油台等采油器材和基础设施。
林日生预测，海峡时报指数今年底将以2500点收市。海峡时报指数上周五以2574点闭市。
考虑到市场前景不明朗，林日生建议投资者组成一个结合防御性股和一些高风险股票股价已下调许多的投资组合，以便在市场回升时能从中受惠。
雷曼兄弟：楼市转淡声中 中档私宅下跌危机最大
（2008-09-08） ● 李韵琳 楼市转淡，售价介于每平方英尺1000至2000元的中档私宅面临“身价”大跌的危机最大，大众化私宅价格则预计在今明两年内，持稳在每平方英尺介于700和800元的水平。私宅租金回报方面则会维持在4.7％的水平。
雷曼兄弟（Lehmen Brothers）房地产分析师蔡明兆预测，本地私宅价格将在今年下半年下降9％，明年则继续下跌10％。他于上周把房地产业的评级从“乐观”（positive）调降至“中立”（neutral）。
情况不像十年前
亚洲金融危机时严重
蔡明兆对本地房地产业长期基本面感到乐观，但他认为，经济萎缩在未来12个月内将拖累私宅和办公楼市场，经济增长减缓以及失业率攀升将导致实际私宅需求不如预期。
至于有市场人士预测楼市可能像1997/1998年亚洲金融危机时猛跌40％，蔡明兆认为，情况并没有那么严重，论供应和房贷负债比率，这次的下调周期较接近2000年第三季至2004年第一季的低潮期，整体价格跌幅约20％。
另外，他也指出，由于2008年至2010年完工的私宅供应比预期来得少，有助缓冲宏观经济的负面影响，而大众化私宅则在组屋供应短缺、外来人才和集体出售业主寻求较便宜房屋的格局下，相信能保住身价。以预购组屋项目来计算，雷曼兄弟原本估计今年完工的组屋约有6000个，但实际数字相信较低，可能只有5200个，而明年的供应则更少，预计仅有3000个，是一般市场需求的一半，2010年则预计有6000个组屋单位完工。
蔡明兆受访时说：“组屋转售价已经达到每平方英尺500、600元的水平，700和800元的水平是大众化私宅合理的支持水平。大众化私宅售价有组屋提升者支撑，高档豪宅买家的价格敏感性较低，相比之下，中高档私宅在缺乏买家撑腰下面对非常大的下跌压力。位于东海岸、纽顿和诺维娜等地区的中档私宅已从去年高峰期的每平方英尺2000元下跌至1300、1400元左右了。”
办公楼方面，受经济不景气影响、需求减少的情况下，蔡明兆预计租金会在今年下半年下调4％，明年则继续下跌15％。
若经济萎缩比预期来得严重，我国全年经济增长放缓至2％到4％，蔡明兆认为，私宅和办公楼价格和租金将进一步退低，整体下跌25％。 尽管办公楼租金将整合，但下调后的价格依然较三年前来得高，而预计有80％的办公楼租约将在今明两年期满需要续约，预计将刺激每股盈利持续增长。因此，雷曼兄弟较看好房地产投资信托（REITs），建议投资资产规模较大、财务状况较雄厚、有能力增加贷款来收购更多资产的REITs。
蔡明兆也指出，截至7月底，REITs的表现不但比发展商类股来得好，也优于大市，仅退低9％，发展商关联股和海峡时报指数则分别下跌24％和17％。
海峡时报指数(STI)
（2008-09-08） ● 银
本栏于上周一(9月1日)曾预估指数一旦完成回扯，则重力加速度的下跌，将跌穿位于2601.75点的支撑点。当时指数为2739.95点。果然不出所料，指数于9月5日终于应声跌穿了上述支撑点直试2554.04点，印征了本栏于8月25日所发出的预警，即：指数可能在8月底或9月初出现可观的跌幅，且这将是其每月一杆图中的“动力”讯号自2003年11月以来第一次进入负号界域。如今其“动力”讯号已完全进入负号界域，也证实指数已进入长期跌势。整个周期有如孔尚任《桃花扇》中的“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。
本栏于上周一(9月1日)曾预估指数一旦完成回扯，则重力加速度的下跌，将跌穿位于2601.75点的支撑点。当时指数为2739.95点。果然不出所料，指数于9月5日终于应声跌穿了上述支撑点直试2554.04点，印征了本栏于8月25日所发出的预警，即：指数可能在8月底或9月初出现可观的跌幅，且这将是其每月一杆图中的“动力”讯号自2003年11月以来第一次进入负号界域。如今其“动力”讯号已完全进入负号界域，也证实指数已进入长期跌势。整个周期有如孔尚任《桃花扇》中的“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。
A股盈利急跌意味着什么？
摩根大通证券(亚太)中国市场主席李晶为英国《金融时报》中文网撰稿 2008-09-04 选择字号: 大 中 小加入收藏 电邮给朋友 打印本文章 写信给编辑
受全球经济放缓、国内宏观调控及运营成本上升的共同影响，中国国内上市企业上半年盈利急剧下滑。从沪深两市1,619家上市公司公布的中期业绩看，2008年上半年盈利平均按年下跌16.0%，较2007年49.4%的增长率大幅萎缩。跌幅最明显的是中央直属国有企业，盈利按年下跌10.3%。
各行业苦乐不均
深入分析这些数据后，我们发现盈利急剧下滑背后最大的原因是炼油及发电行业的巨额亏损。除了这些行业，中国上市公司的盈利按年增长41.5%。其它经济领域方面，最为显著的是银行及上游的资源行业上半年取得大幅增长。
A股市场的深度调整（年初至今的跌幅达到57%）也是导致盈利下跌的原因之一，因为公司不能再依靠投资收益来获得更高的盈利。今年上半年,亏损的公司增加至13.5%，而2007年仅为7.5%。
物价调控导致巨额亏损
今年上半年油和煤价格屡创历史新高，加之政府对成品油及电力价格进行调控，导致中国炼油商及发电商遭受巨额亏损。尽管获得人民币303亿元（约合44.2亿美元）补贴以及出口成品油增值税退税人民币31亿元（约合4.52亿美元），中国最大的炼油商中石化上半年盈利仍下滑77.3%。该公司最近发出公告表示，由于原油价格下跌以及国内成品油价格从6月20日开始提价，该公司本季度所获得的补贴将有可能减少。根据官方的新华社报导，2008年前7个月有80%以上的国内发电商遭受亏损。
上游资源公司则受益于强劲需求
与此相反，上游的资源供应商在当前环境下却有着不俗的表现。受益于国内对煤炭持续强劲的需求，中国的煤炭企业均取得强劲的业绩表现。中国最大的油气开采商中海油，上半年盈利大幅增长89%至人民币275.4亿元（40亿美元），即主要得益于产量增加及油品价格上涨。
中资银行盈利高于全球同行
由于净息差扩大及非利息收入增加，中国几家主要银行的利润创下历史新高。中国最大的银行中国工商银行上半年利润增长57%至人民币649亿元（约合95亿美元），该利润额是全球银行业历史上最大的半年利润。
房地产企业不容乐观
尽管房地产销售急剧放缓，但由于从2007年的预售楼盘获得收入，上半年中国房地产企业利润依然增长了51.9%。在未来几个季度，预计各地产商的盈利将反映出市况恶化的现状。
展望
除了宏观经济方面对经济增长放缓、通胀及人民币升值的担忧外，市场也越来越担心企业的盈利前景，这使得中国股市从年初至今经历了大幅调整。
如果不是企业所得税从今年起由33%下调至25%，2008年上半年盈利增长的下滑幅度将会更大。展望未来，中国政府可能将采取有针对性的措施（如削减企业所得税，退回出口企业的增值税），以防止部份重要行业的周期性下滑对整体经济造成影响。政府对燃料及电力市场的管制将成为影响中国企业盈利前景的主要因素。
（注：本文仅代表作者本人观点。）
受全球经济放缓、国内宏观调控及运营成本上升的共同影响，中国国内上市企业上半年盈利急剧下滑。从沪深两市1,619家上市公司公布的中期业绩看，2008年上半年盈利平均按年下跌16.0%，较2007年49.4%的增长率大幅萎缩。跌幅最明显的是中央直属国有企业，盈利按年下跌10.3%。
各行业苦乐不均
深入分析这些数据后，我们发现盈利急剧下滑背后最大的原因是炼油及发电行业的巨额亏损。除了这些行业，中国上市公司的盈利按年增长41.5%。其它经济领域方面，最为显著的是银行及上游的资源行业上半年取得大幅增长。
A股市场的深度调整（年初至今的跌幅达到57%）也是导致盈利下跌的原因之一，因为公司不能再依靠投资收益来获得更高的盈利。今年上半年,亏损的公司增加至13.5%，而2007年仅为7.5%。
物价调控导致巨额亏损
今年上半年油和煤价格屡创历史新高，加之政府对成品油及电力价格进行调控，导致中国炼油商及发电商遭受巨额亏损。尽管获得人民币303亿元（约合44.2亿美元）补贴以及出口成品油增值税退税人民币31亿元（约合4.52亿美元），中国最大的炼油商中石化上半年盈利仍下滑77.3%。该公司最近发出公告表示，由于原油价格下跌以及国内成品油价格从6月20日开始提价，该公司本季度所获得的补贴将有可能减少。根据官方的新华社报导，2008年前7个月有80%以上的国内发电商遭受亏损。
上游资源公司则受益于强劲需求
与此相反，上游的资源供应商在当前环境下却有着不俗的表现。受益于国内对煤炭持续强劲的需求，中国的煤炭企业均取得强劲的业绩表现。中国最大的油气开采商中海油，上半年盈利大幅增长89%至人民币275.4亿元（40亿美元），即主要得益于产量增加及油品价格上涨。
中资银行盈利高于全球同行
由于净息差扩大及非利息收入增加，中国几家主要银行的利润创下历史新高。中国最大的银行中国工商银行上半年利润增长57%至人民币649亿元（约合95亿美元），该利润额是全球银行业历史上最大的半年利润。
房地产企业不容乐观
尽管房地产销售急剧放缓，但由于从2007年的预售楼盘获得收入，上半年中国房地产企业利润依然增长了51.9%。在未来几个季度，预计各地产商的盈利将反映出市况恶化的现状。
展望
除了宏观经济方面对经济增长放缓、通胀及人民币升值的担忧外，市场也越来越担心企业的盈利前景，这使得中国股市从年初至今经历了大幅调整。
如果不是企业所得税从今年起由33%下调至25%，2008年上半年盈利增长的下滑幅度将会更大。展望未来，中国政府可能将采取有针对性的措施（如削减企业所得税，退回出口企业的增值税），以防止部份重要行业的周期性下滑对整体经济造成影响。政府对燃料及电力市场的管制将成为影响中国企业盈利前景的主要因素。
（注：本文仅代表作者本人观点。）
Friday, September 5, 2008
美国签证 国人赴美明年起须上网登记 现已开始试行
（2008-09-05） 自8月1日起，美国开始启用网上登记系统，让来自27个免签证国家的旅客在入境72小时前登记。 这个新系统名为“旅游授权电子系统”（Electronic System for Travel Authorization ，简称 ESTA），目前仍处于自愿试行的阶段。到了明年1月12日，所有免签证旅客都必须先上网到新系统申请认证。网址是：https://esta.cbp.dhs.gov/。
旅游授权电子系统计划的主任贝弗利昨日在美国驻新加坡大使馆召开记者会，讲解该系统的要求与申请程序。
她指出，新系统将使入境手续变得更方便和快捷。该网站到目前为止已经接到了近3万个申请，其中1500个来自新加坡。
新系统所需要的资料，和旅客抵境前在飞机上填写的I-94W入境
卡的资料类似，包括护照号码、居住国、健康状况和是否参与恐怖活动等等。一般情况下，旅游授权电子系统会即刻自动回复。一般有三种反应：批准、待批、不批准。待批的人需在72小时内到网上查询最新结果。不会使用电脑的申请者将可由亲人或旅游业者代劳，但他本人仍需为所呈上的资料负责。
申请一次两年有效
此外，明年1月12日起，开始强制性规定到网上申请认证之后，公众的申请如果被批准，他们将无需在抵境时填写I-94W入境卡。
旅游授权电子系统所保存的资料有效期为两年，所以在有效期内不必重复申请。换言之，旅客只要申请一次，就可在两年内多次入境美国。如果护照有效期少于两年，则以护照有效期为准。在两年期间，如果更换了护照，改了名字、国籍或性别，或上次申请中回答“是”“否”的选择有所改变，则须重新申请。
在今年10月15日前，网站只提供英语服务，之后会增加其他免签证国家的语文。
目前有27个国家参与了“免签证计划”（Visa Waiver Program，简称 VWP）。除了我国之外，还包括了挪威、爱尔兰、丹麦、法国、德国、英国、安道尔、澳大利亚、文莱、日本、纽西兰等国。 对新系统有疑问的公众，可上网http://www.cbp.gov/travel了解更多详情。
旅游授权电子系统计划的主任贝弗利昨日在美国驻新加坡大使馆召开记者会，讲解该系统的要求与申请程序。
她指出，新系统将使入境手续变得更方便和快捷。该网站到目前为止已经接到了近3万个申请，其中1500个来自新加坡。
新系统所需要的资料，和旅客抵境前在飞机上填写的I-94W入境
卡的资料类似，包括护照号码、居住国、健康状况和是否参与恐怖活动等等。一般情况下，旅游授权电子系统会即刻自动回复。一般有三种反应：批准、待批、不批准。待批的人需在72小时内到网上查询最新结果。不会使用电脑的申请者将可由亲人或旅游业者代劳，但他本人仍需为所呈上的资料负责。
申请一次两年有效
此外，明年1月12日起，开始强制性规定到网上申请认证之后，公众的申请如果被批准，他们将无需在抵境时填写I-94W入境卡。
旅游授权电子系统所保存的资料有效期为两年，所以在有效期内不必重复申请。换言之，旅客只要申请一次，就可在两年内多次入境美国。如果护照有效期少于两年，则以护照有效期为准。在两年期间，如果更换了护照，改了名字、国籍或性别，或上次申请中回答“是”“否”的选择有所改变，则须重新申请。
在今年10月15日前，网站只提供英语服务，之后会增加其他免签证国家的语文。
目前有27个国家参与了“免签证计划”（Visa Waiver Program，简称 VWP）。除了我国之外，还包括了挪威、爱尔兰、丹麦、法国、德国、英国、安道尔、澳大利亚、文莱、日本、纽西兰等国。 对新系统有疑问的公众，可上网http://www.cbp.gov/travel了解更多详情。
世界级龙狮队 河畔翩翩起舞
（2008-09-05） ● 杨全龙（梁麒麟摄）
“月圆河畔庆中秋”活动第一次请来世界级龙狮团“三林龙狮队”，为公众带来耳目一新的舞龙舞狮表演。
浦东三林龙狮队获数十国际国家金牌
来自上海浦东的三林龙狮队是今年“月圆河畔庆中秋”活动的重头戏。
三林龙狮队在1994年成立，多年来在国际舞龙比赛中屡获佳绩。从1996年到2006年，该队先后获得国际级、国家级金牌20枚、银牌6枚、铜牌4枚。
三林龙狮队这次派出了超过30人，每晚在“月圆河畔庆中秋”克拉码头Central 购物中心前的会场演出。在长达45分钟的节目中，公众能够欣赏风格特异的舞狮和舞龙表演，包括刚健柔美的狮子滚灯舞、旱龙舟、三人挥舞的五节小彩龙、单人彩带龙，还有手持龙形风筝。
三林龙狮队总教练陆大杰说，龙狮队结合了北方粗犷和南方灵动，也吸纳了海外龙狮技巧，糅合成独特的舞龙舞狮风格，以创新方式呈现在观众眼前。
海陆空三龙齐舞陆大杰说：“在压轴项目《龙狮船舞－相约世博》中，天上飞龙、水中蛟龙、陆上祥龙，三龙相聚新加坡河畔，翩翩起舞，展现国泰民安、社会祥和的景象。” 除了舞狮舞龙，三林龙狮队也在节目中呈献川剧变脸、民族舞蹈、书法表演等中国传统民间艺术。
率团来新的上海浦东新区区委宣传部副部长刘豫峰说：“新加坡的华族同胞对中华文化有一定的了解，三林龙狮队为本地观众带来结合中国民间艺术精华的多元表演，能让双方做进一步的文化交流和沟通。”
三林龙狮队来新演出，获得上海文化基金会的大力支持。
“月圆河畔庆中秋”由《联合早报》、《联合晚报》、《新明日报》和艺心创意公司(Graphic Point International)联合主办，并由Central和新加坡宗乡总会协办。
“月圆河畔庆中秋”将一直举行到本月14日，时间是每天傍晚6时至晚上10时,地点在Central购物中心旁。
“月圆河畔庆中秋”活动第一次请来世界级龙狮团“三林龙狮队”，为公众带来耳目一新的舞龙舞狮表演。
浦东三林龙狮队获数十国际国家金牌
来自上海浦东的三林龙狮队是今年“月圆河畔庆中秋”活动的重头戏。
三林龙狮队在1994年成立，多年来在国际舞龙比赛中屡获佳绩。从1996年到2006年，该队先后获得国际级、国家级金牌20枚、银牌6枚、铜牌4枚。
三林龙狮队这次派出了超过30人，每晚在“月圆河畔庆中秋”克拉码头Central 购物中心前的会场演出。在长达45分钟的节目中，公众能够欣赏风格特异的舞狮和舞龙表演，包括刚健柔美的狮子滚灯舞、旱龙舟、三人挥舞的五节小彩龙、单人彩带龙，还有手持龙形风筝。
三林龙狮队总教练陆大杰说，龙狮队结合了北方粗犷和南方灵动，也吸纳了海外龙狮技巧，糅合成独特的舞龙舞狮风格，以创新方式呈现在观众眼前。
海陆空三龙齐舞陆大杰说：“在压轴项目《龙狮船舞－相约世博》中，天上飞龙、水中蛟龙、陆上祥龙，三龙相聚新加坡河畔，翩翩起舞，展现国泰民安、社会祥和的景象。” 除了舞狮舞龙，三林龙狮队也在节目中呈献川剧变脸、民族舞蹈、书法表演等中国传统民间艺术。
率团来新的上海浦东新区区委宣传部副部长刘豫峰说：“新加坡的华族同胞对中华文化有一定的了解，三林龙狮队为本地观众带来结合中国民间艺术精华的多元表演，能让双方做进一步的文化交流和沟通。”
三林龙狮队来新演出，获得上海文化基金会的大力支持。
“月圆河畔庆中秋”由《联合早报》、《联合晚报》、《新明日报》和艺心创意公司(Graphic Point International)联合主办，并由Central和新加坡宗乡总会协办。
“月圆河畔庆中秋”将一直举行到本月14日，时间是每天傍晚6时至晚上10时,地点在Central购物中心旁。
萬科公司債票面利率處下限
來源：東方早報2008 / 09 / 05 星期五 10:01 寄給朋友 友善列印 早報訊
萬科昨日公告稱，公司發行的五年期固息公司債，有擔保和無擔保兩個品種票面利率均落在詢價區間下限，分別為5.50%和7.00%。 公告顯示，根據機構投資者網下的認購情況，最終確定該期債券無擔保品種網上對社會公眾投資者預設發行規模為3.75億元。發行人決定行使無擔保品種超額增發權，超額增發14億元，全部對網下機構投資者配售。
萬科週二公告稱，將於週三起簿記建檔發行至多59億元人民幣五年期固息公司債。其中有擔保品種的票面利率詢價區間為5.50%—6.00%;無擔保品種的票面利率詢價區間則為7.00%至7.50%。
萬科本期債有擔保品種發行規模30億元;無擔保品種基本發行規模15億元。無擔保品種的最終發行規模不超過29億元。
萬科昨日公告稱，公司發行的五年期固息公司債，有擔保和無擔保兩個品種票面利率均落在詢價區間下限，分別為5.50%和7.00%。 公告顯示，根據機構投資者網下的認購情況，最終確定該期債券無擔保品種網上對社會公眾投資者預設發行規模為3.75億元。發行人決定行使無擔保品種超額增發權，超額增發14億元，全部對網下機構投資者配售。
萬科週二公告稱，將於週三起簿記建檔發行至多59億元人民幣五年期固息公司債。其中有擔保品種的票面利率詢價區間為5.50%—6.00%;無擔保品種的票面利率詢價區間則為7.00%至7.50%。
萬科本期債有擔保品種發行規模30億元;無擔保品種基本發行規模15億元。無擔保品種的最終發行規模不超過29億元。
Thursday, September 4, 2008
程宗楷：年輕人要像水庫，迅速累積能量
標簽： 程宗楷 《30雜誌》撰文＝江佩蓉
身為全球最大的手機製造商，諾基亞（Nokia）無論在技術研發與營運佈局，總有出奇制勝的招數。在台灣，諾基亞也出了一名與眾不同的年輕CEO，程宗楷。
上任僅半年，他便帶領台灣諾基亞奪回三成市占率，坐穩手機市場龍頭寶座；去年，諾基亞改變傳統的手機鋪貨方式，改由諾基亞主導終端的手機定價策略，也讓國內手機業一片譁然。
未滿40歲就當上外商公司總經理，應該是很多人在職場生涯中，極欲攀上的巔峰之一，如果少了名校光環加持，這段爬坡似乎更顯陡峭。而程宗楷面對人生，總是緊緊盯著目標，秉心靜氣走自己的路，他曾這樣形容自己：「牡羊座的人走直線的路，前面有山，我會一腳把山踢開。」只不過，找到真正適合自己的位子前，他也有過許多衝撞與嘗試。
@面對未知 從頭做起打基礎
與刻板印象中的外商公司總經理相比，程宗楷的故事顯得格外勵志。大學重考過3次，好不容易考上輔大物理系，卻因為對所學沒有興趣，在大二升大三時被二一退學。但是，他沒有放棄自己，那年暑假，他奮發圖強念書參加考試，以轉學插班生的身分，回到同一個班級中。
之後程宗楷課業表現優異，畢業時甚至獲得直升研究所的資格。但是，他放棄了。「我知道自己該是個生意人。」程宗楷說，他想給自己機會，嘗試不同的角色。
學物理，卻一心想往商界發展，剛步入社會的程宗楷，決定從進入門檻相對較低的業務工作做起。
他進入船運公司擔任銷售業務員。當時公司正在拓展新版圖（美國遠洋業務），在缺乏資源的情況下，程宗楷只好土法煉鋼，拿了3大本工商名錄，按著筆畫字數，一一打電話詢問是否需要美國線的航運，這麼一打就是3000通電話，順利幫公司開拓出新市場。 有人認為這種方法既耗時又費工，但是程宗楷卻從過程中得到許多收穫。這項成功經驗讓他學會，面對未知的領域，只有從頭開始打基礎，並直接與目標客戶溝通，才能真正掌握情況。
程宗楷認為，職涯發展是一條循序漸進的路，如同諾基亞文化中所要求的，經理人要先學會「managing yourself」（自我管理），再來才能「managing team」（管理團隊），之後才能談「managing business」（商業操作）。
但鮮少有人知道，這名在商業操作上屢建奇功的總經理，自我管理的方式，是從投資市場中學到的。
@白癡投資法則 長線佈局好標的
30歲那年，還在陽明海運擔任業務員的程宗楷，經由朋友介紹認識了投資方法。第一份工作的月薪只有2萬2000元，但是他想，透過投資，或許可以更快存到人生第一桶金。為了快速達成目標，他選擇風險相對較高的投資商品：期貨。
相較於股票和基金，期貨的漲跌波動更劇烈，此外，期貨槓桿操作比例較高，1元的成本就可以操作10元的商品，因此，對薪水不高的投資新手來說，有著驚人的魔力。
「高獲利的投資很吸引人，卻容易讓人迷失自己。」程宗楷說，每天晚上11點，他等著美股開盤，看著棉花的期貨價格在10分鐘內激烈走升後下跌，自己的財富也在轉瞬間蒸發。過高的財務槓桿操作，讓這位投資新手的首戰以三、四十萬元的負債收場，也結束了他極短的期貨投資夢。
但是，這筆6位數的學費繳得很值得。他瞭解兩件事情，第一，無論投資或商業操作，都應該選擇自己真正熟悉的產業進入；其次，必須降低情緒幹擾，理性做出正確決策。「追高搶低是人性常態，但絕不是投資的最終目的。」他說。經過這段磨練，讓他學習控制自己的欲望，冷靜做判斷，不被短期的獲利迷惑而忘了最終目標，這是身為經理人必經的修練之一。
這場修練後，程宗楷也從船運轉行，投入手機產業。至此，他只選擇自己從事的手機產業做投資，並且自創一套「白癡投資」哲學。這其實是極簡單的道理，就是挑有發展潛力且獲利穩定的公司，一旦選定標的，就耐心等待，每年操作一兩次，而不再隨大盤漲跌輕舉妄動。
@穩定發展 自己就是績優股
他也將這套投資哲學運用在職涯發展上，期許自己是穩定中發展的「大型績優股」。為了培養自己成為績優股，程宗楷不斷創造機會，讓自己全盤瞭解公司運作。
10年前，他進入台灣諾基亞擔任銷售服務經理，小至總機，大到總經理，無論是前端銷售人員，或是後端維修、客服，他都藉聊天互動的過程瞭解對方的工作，一點一滴培養自己對產業的認識。「這就像是拼圖，剛起步的時候，每一塊都格外重要。」他說。
例如一次在和客服人員聊天的過程中，知道消費者對某款特定手機抱怨特別多，一般人可能會將客服的意見轉達給產品經理，然後事情就此結束；但是，程宗楷認為，這可能是產品操作出現問題，而非手機品質不佳。徵詢產品經理的意見後，他主動提議，邀請產品經理到客服部門進行解說，讓客服端可以更清楚瞭解商品，為消費者解決問題。
這次無心經驗，讓他更清楚掌握前後端的運作流程，也熟悉了各部門之間的互動對應關係。「因此我在進行決策時，可以360度思考。」程宗楷說。
2002年被派任大陸時，這項經驗就適時為他解決了問題。當時，諾基亞在中國的發展面臨了空前的挑戰，市占率不到兩成，甚至一度跌到14％。面對13億人口、2300個城市的新市場，程宗楷選擇用最根本的方法，找出問題。「用身體去感受市場，是最精準的方式。」他說。
@水庫哲學 多元學習蓄能量
瞭解中國市場的基本狀況後，他擬了一份問卷，到諾基亞市占率最高的6個中國省分，拜訪當地的銷售經理、業務和店面銷售員，透過對話和觀察，瞭解問題的癥結點。程宗楷認為，中國市場幅員遼闊，每個省分在產品知識和銷售技巧上缺乏一致性，如何有效訓練銷售人員並進行管理，是相當大的難題。
此時，他想起過去的經驗，認為應該善用客戶服務這項機制的概念，將核心團隊往外延伸，在中國市場布建完整的銷售通道。他開始佈局銷售網絡，將諾基亞在中國的銷售團隊由1800人擴編到6000人，不僅讓市占率成功回到30％，也讓程宗楷更上一階，回台接任台灣諾基亞客戶暨市場營運總經理。
透過自己的經驗，程宗楷要和年輕世代分享「水庫哲學」。「剛進入職場的年輕人，不必急著證明自己有多行，而是該重在學習。」程宗楷說，進入職場到35歲前，都應該是打地基培養自己高度的時候，他形容這個時候的年輕人應該像是水庫一樣，不要設限找框框，相反的應該到不同的領域中歷練，從不斷嘗試中找到真正適合自己的路，這會是一條漫長、但絕對精彩萬分的道路。
身為全球最大的手機製造商，諾基亞（Nokia）無論在技術研發與營運佈局，總有出奇制勝的招數。在台灣，諾基亞也出了一名與眾不同的年輕CEO，程宗楷。
上任僅半年，他便帶領台灣諾基亞奪回三成市占率，坐穩手機市場龍頭寶座；去年，諾基亞改變傳統的手機鋪貨方式，改由諾基亞主導終端的手機定價策略，也讓國內手機業一片譁然。
未滿40歲就當上外商公司總經理，應該是很多人在職場生涯中，極欲攀上的巔峰之一，如果少了名校光環加持，這段爬坡似乎更顯陡峭。而程宗楷面對人生，總是緊緊盯著目標，秉心靜氣走自己的路，他曾這樣形容自己：「牡羊座的人走直線的路，前面有山，我會一腳把山踢開。」只不過，找到真正適合自己的位子前，他也有過許多衝撞與嘗試。
@面對未知 從頭做起打基礎
與刻板印象中的外商公司總經理相比，程宗楷的故事顯得格外勵志。大學重考過3次，好不容易考上輔大物理系，卻因為對所學沒有興趣，在大二升大三時被二一退學。但是，他沒有放棄自己，那年暑假，他奮發圖強念書參加考試，以轉學插班生的身分，回到同一個班級中。
之後程宗楷課業表現優異，畢業時甚至獲得直升研究所的資格。但是，他放棄了。「我知道自己該是個生意人。」程宗楷說，他想給自己機會，嘗試不同的角色。
學物理，卻一心想往商界發展，剛步入社會的程宗楷，決定從進入門檻相對較低的業務工作做起。
他進入船運公司擔任銷售業務員。當時公司正在拓展新版圖（美國遠洋業務），在缺乏資源的情況下，程宗楷只好土法煉鋼，拿了3大本工商名錄，按著筆畫字數，一一打電話詢問是否需要美國線的航運，這麼一打就是3000通電話，順利幫公司開拓出新市場。 有人認為這種方法既耗時又費工，但是程宗楷卻從過程中得到許多收穫。這項成功經驗讓他學會，面對未知的領域，只有從頭開始打基礎，並直接與目標客戶溝通，才能真正掌握情況。
程宗楷認為，職涯發展是一條循序漸進的路，如同諾基亞文化中所要求的，經理人要先學會「managing yourself」（自我管理），再來才能「managing team」（管理團隊），之後才能談「managing business」（商業操作）。
但鮮少有人知道，這名在商業操作上屢建奇功的總經理，自我管理的方式，是從投資市場中學到的。
@白癡投資法則 長線佈局好標的
30歲那年，還在陽明海運擔任業務員的程宗楷，經由朋友介紹認識了投資方法。第一份工作的月薪只有2萬2000元，但是他想，透過投資，或許可以更快存到人生第一桶金。為了快速達成目標，他選擇風險相對較高的投資商品：期貨。
相較於股票和基金，期貨的漲跌波動更劇烈，此外，期貨槓桿操作比例較高，1元的成本就可以操作10元的商品，因此，對薪水不高的投資新手來說，有著驚人的魔力。
「高獲利的投資很吸引人，卻容易讓人迷失自己。」程宗楷說，每天晚上11點，他等著美股開盤，看著棉花的期貨價格在10分鐘內激烈走升後下跌，自己的財富也在轉瞬間蒸發。過高的財務槓桿操作，讓這位投資新手的首戰以三、四十萬元的負債收場，也結束了他極短的期貨投資夢。
但是，這筆6位數的學費繳得很值得。他瞭解兩件事情，第一，無論投資或商業操作，都應該選擇自己真正熟悉的產業進入；其次，必須降低情緒幹擾，理性做出正確決策。「追高搶低是人性常態，但絕不是投資的最終目的。」他說。經過這段磨練，讓他學習控制自己的欲望，冷靜做判斷，不被短期的獲利迷惑而忘了最終目標，這是身為經理人必經的修練之一。
這場修練後，程宗楷也從船運轉行，投入手機產業。至此，他只選擇自己從事的手機產業做投資，並且自創一套「白癡投資」哲學。這其實是極簡單的道理，就是挑有發展潛力且獲利穩定的公司，一旦選定標的，就耐心等待，每年操作一兩次，而不再隨大盤漲跌輕舉妄動。
@穩定發展 自己就是績優股
他也將這套投資哲學運用在職涯發展上，期許自己是穩定中發展的「大型績優股」。為了培養自己成為績優股，程宗楷不斷創造機會，讓自己全盤瞭解公司運作。
10年前，他進入台灣諾基亞擔任銷售服務經理，小至總機，大到總經理，無論是前端銷售人員，或是後端維修、客服，他都藉聊天互動的過程瞭解對方的工作，一點一滴培養自己對產業的認識。「這就像是拼圖，剛起步的時候，每一塊都格外重要。」他說。
例如一次在和客服人員聊天的過程中，知道消費者對某款特定手機抱怨特別多，一般人可能會將客服的意見轉達給產品經理，然後事情就此結束；但是，程宗楷認為，這可能是產品操作出現問題，而非手機品質不佳。徵詢產品經理的意見後，他主動提議，邀請產品經理到客服部門進行解說，讓客服端可以更清楚瞭解商品，為消費者解決問題。
這次無心經驗，讓他更清楚掌握前後端的運作流程，也熟悉了各部門之間的互動對應關係。「因此我在進行決策時，可以360度思考。」程宗楷說。
2002年被派任大陸時，這項經驗就適時為他解決了問題。當時，諾基亞在中國的發展面臨了空前的挑戰，市占率不到兩成，甚至一度跌到14％。面對13億人口、2300個城市的新市場，程宗楷選擇用最根本的方法，找出問題。「用身體去感受市場，是最精準的方式。」他說。
@水庫哲學 多元學習蓄能量
瞭解中國市場的基本狀況後，他擬了一份問卷，到諾基亞市占率最高的6個中國省分，拜訪當地的銷售經理、業務和店面銷售員，透過對話和觀察，瞭解問題的癥結點。程宗楷認為，中國市場幅員遼闊，每個省分在產品知識和銷售技巧上缺乏一致性，如何有效訓練銷售人員並進行管理，是相當大的難題。
此時，他想起過去的經驗，認為應該善用客戶服務這項機制的概念，將核心團隊往外延伸，在中國市場布建完整的銷售通道。他開始佈局銷售網絡，將諾基亞在中國的銷售團隊由1800人擴編到6000人，不僅讓市占率成功回到30％，也讓程宗楷更上一階，回台接任台灣諾基亞客戶暨市場營運總經理。
透過自己的經驗，程宗楷要和年輕世代分享「水庫哲學」。「剛進入職場的年輕人，不必急著證明自己有多行，而是該重在學習。」程宗楷說，進入職場到35歲前，都應該是打地基培養自己高度的時候，他形容這個時候的年輕人應該像是水庫一樣，不要設限找框框，相反的應該到不同的領域中歷練，從不斷嘗試中找到真正適合自己的路，這會是一條漫長、但絕對精彩萬分的道路。
做自己的教練 標簽： 鍛鍊 《30雜誌》撰文＝吳永佳
30歲是人生的黃金時期，雖然還有太多的夢想與欲望等待被實現，但也開始懂得運用實力加計畫築夢踏實；從初出社會的懵懂衝撞，到30歲開始進一步追尋自我；從20歲盲目地偶像崇拜，到30歲開始想要自己當家作主。世界如何轉動，「我就是這樣子！」「我鍛鍊我自己！」今天先把實力準備好，明天世界將因我而改變。
@初入職場 先把實力準備好
專業能力是30世代在職場所要積累的第一種實力。從企業主心態來看，哪種專業能力在現下會變得更重要呢？在經濟榮景衰退、資源有限的環境下，可將資源做最有效整合及運用的人才，才能幫雇主花最少、省更多；此外，人力緊縮，「好用耐操」、具多元職能又願意高度配合的人最受歡迎；當然，能為公司帶進業績的人才，自然也更形重要。
那麼高階人才的就業市場如何呢？根據104獵才顧問中心分析指出，2008年電腦、網路資訊等相關產業的持續性發展，帶動一波中高階主管的求才指標。而逐年增長的行銷、業務職缺，顯示科技產品的技術已發展成熟，目前急需透過行銷業務人才推廣至消費者手中。 對於中高階人才來說，豐富的產業經驗是最基本的專業要件，而優越的行銷及業務能力，也可為自己加分。此外，在這天涯若比鄰的時代，熟悉歐洲或亞太市場經驗，是許多產業重視的專業力；當然，既然商品都要賣到全世界、賺世界的錢，而高階工作者也漸漸成為「逐工作而居」的遊牧上班族，隨時可能到世界任何一個地區工作，那麼，外語能力、國際視野，以及對全球資訊的閱讀及掌握能力，無疑是愈來愈重要了。
@心理素質決定人生格局
掌握了專業能力與職場競爭力之餘，還必須有健全的心理素質。104人力銀行董事長楊基寬，歷經多年的創業經驗後，對年輕世代提出頗中肯的觀點：因為不可能隨著外在環境的變動起舞，就算畢業後有幸進入所謂的熱門產業或上市上櫃大企業，也不代表所處的產業永遠景氣，或者公司永遠不會裁員。職場生態及大環境時時年年在改變、消長，不是你我所能左右，然而，一個人的「心理素質」，以及面對職場所建立的心態，卻是自我可以努力培養的。
「心理素質」，決定一個人面對外在挫折與困境時的應對能力及心態。楊基寬多年來接觸許多上班族，10位上班族中大概有9個對工作不滿，譬如薪資被低估、沒有升遷機會、老闆很豬頭、產業沒前途……心理素質低落的人，眼中所見都是負面因素，以及外在環境的無法順心如意。
相反的，懷抱健康心態的上班族會更積極要求自己：「我該如何做，才能為公司帶來更高的產值與貢獻？」「我是否已在我可發揮的職位上盡力發揮？」「我是否曾自發性地完成或超越被要求的績效？」 能用以上思維去看待工作的員工，肯定是受老闆歡迎的員工，無論環境怎麼變，你都能保有競爭力，不怕自己是被淘汰的那一個！
@自己成就一個「品牌」
有人看到外在環境的變動，總慨嘆自己生不逢時；有些人卻能擺脫這種「失敗者」心態，立志去改變產業的未來。楊基寬舉了大家熟知的畫家幾米為例，畫插畫不是一般人認定的熱門行業，而且從業者眾，競爭激烈；但幾米讓插畫不再只是插畫，透過畫作結合充滿意境的文字，創造出動人的生活小品，建立自己特有的「幾米式」風格，甚而發展出無所不在的周邊商品及跨業結盟的創意產業，讓「幾米」兩個字變成「品牌」，自己創造了一個產業。
所以，30世代要如何利用這「最好的時代」刺激自己再為實力加碼呢？一方面要培養更健康的「心理素質」，鍛鍊自己面對變局的應變能力，不必隨波逐流；另一方面，要時時盤點自己的實力與專長，並且，努力讓自己原有的「第一專長」再升級，成就自我獨一無二的風格及特色。
他人衡量你的成就，從來不是看年紀、資歷、職銜及待過的公司，而是「你曾經做過什麼事？」「成就過什麼？」所以，薪資、職位、公司大小……不是你唯一該在意的，完成自我、建立自己的行事風格，才是更高段的成功。
不只成為一名「標準的專業工作者」，更要設法讓自己升級成一個「不標準」的「品牌」！例如攝影師有很多，但專長於「昆蟲攝影」者可能不多，讓自己成為某種「專家」，就可能提升競爭力！
建立自己獨特的生涯方向及專長，是值得一生去追尋的目標，唯有如此才能使你真正免於外在環境一時的衝擊。
@30到50歲 追求上半場人生成就
當然，在不同的人生階段，有不同的職場功課。從初入社會到30歲以前，要像海綿一樣努力吸收學習，不要拒絕任何挑戰及要求，畢竟在這個階段，積極累積人生資本是最重要的！台灣諾基亞客戶暨市場營運總經理程宗楷也說：「剛進入職場的年輕人，不必急著證明自己有多行，而是該重在學習。」然後，試著找到自己的「核心職能」，也就是核心專長。
30到40歲階段，是人生進一步找尋自我定位的關鍵期，食益補（白蘭氏）集團台灣暨香港區總裁馮南陽，在30歲時思考的是，自己最感興趣的產業是什麼，有沒有一種商品能讓自己一輩子投入。「這是人生中最重要的階段，得思考自己要到哪裡，往自己的長處經營。」30歲之後，要在發揮自己的「核心職能」上，把握一切機會，創造屬於自己的亮眼工作紀錄，並且同步學習管理職能。在人生的黃金階段，許多人已站上主管級的職位，初嚐管理滋味，應該抱著「少說多聽」、「少我多你」的態度，多傾聽別人的意見，保持謙遜，懂得站在他人的立場思考，就容易在職場得到助力而非阻力。
40到50歲階段，正式進入接棒及攻頂的時期。雖然自身的能力及資歷趨成熟，但此時也容易面對生涯上的高原期，卡在同一個位階停滯不前；如何不斷的「自我顛覆」，揚棄舊經驗、突破新思惟，變成最重要的修練。同時，人在高處未必永遠不會跌倒，臺北藝術大學校長朱宗慶當年放下教職，進入兩廳院擔任藝術總監，由一個浪漫的藝術家轉型面對許多世俗繁瑣的行政經營工作，曾經痛苦不堪；馮南陽在擔任百靈大中國區總經理期間，也因為集團全球整併，而由總經理降級轉任市場總監。所以即使在40到50歲的生涯成熟期，對於職涯的變動，我們一樣要保持自己高度的彈性及靈活度，勇於挑戰應對！
@50歲後 追求下半場夢想意義
50歲之後，人生進入下半場比賽，有人自己創業，有人準備退休，開創第二個人生。然而，思考、閱讀及挑戰自我的腳步不能停歇，如日本趨勢大師大前研一所說，不斷思考人生的目標，時時懷抱「重新開機」的生活態度。如果說人生的上半場，我們多多少少還必須為「生存」而工作，那麼到了50歲之後，我們或許可以開始為「滿足自己靈魂的渴望」而工作了。世界展望會會長杜明翰，在46歲前是科技金童，之後卻投身非營利組織的志工企業家行列，這樣大的轉折，只為了繼續追尋人生下半場的夢想與意義。
起風時跳舞，在夢想與現實間擺盪，30世代努力拼湊屬於我們這個世代的幸福拼圖：專業實力、生活態度、財務規畫、人文素養，缺一不全。如果環境很嚴峻，我們更該堅定投資自己，將環境的挑戰化為蛻變的契機。因為，新台幣可以縮水，夢想不能打折！
@初入職場 先把實力準備好
專業能力是30世代在職場所要積累的第一種實力。從企業主心態來看，哪種專業能力在現下會變得更重要呢？在經濟榮景衰退、資源有限的環境下，可將資源做最有效整合及運用的人才，才能幫雇主花最少、省更多；此外，人力緊縮，「好用耐操」、具多元職能又願意高度配合的人最受歡迎；當然，能為公司帶進業績的人才，自然也更形重要。
那麼高階人才的就業市場如何呢？根據104獵才顧問中心分析指出，2008年電腦、網路資訊等相關產業的持續性發展，帶動一波中高階主管的求才指標。而逐年增長的行銷、業務職缺，顯示科技產品的技術已發展成熟，目前急需透過行銷業務人才推廣至消費者手中。 對於中高階人才來說，豐富的產業經驗是最基本的專業要件，而優越的行銷及業務能力，也可為自己加分。此外，在這天涯若比鄰的時代，熟悉歐洲或亞太市場經驗，是許多產業重視的專業力；當然，既然商品都要賣到全世界、賺世界的錢，而高階工作者也漸漸成為「逐工作而居」的遊牧上班族，隨時可能到世界任何一個地區工作，那麼，外語能力、國際視野，以及對全球資訊的閱讀及掌握能力，無疑是愈來愈重要了。
@心理素質決定人生格局
掌握了專業能力與職場競爭力之餘，還必須有健全的心理素質。104人力銀行董事長楊基寬，歷經多年的創業經驗後，對年輕世代提出頗中肯的觀點：因為不可能隨著外在環境的變動起舞，就算畢業後有幸進入所謂的熱門產業或上市上櫃大企業，也不代表所處的產業永遠景氣，或者公司永遠不會裁員。職場生態及大環境時時年年在改變、消長，不是你我所能左右，然而，一個人的「心理素質」，以及面對職場所建立的心態，卻是自我可以努力培養的。
「心理素質」，決定一個人面對外在挫折與困境時的應對能力及心態。楊基寬多年來接觸許多上班族，10位上班族中大概有9個對工作不滿，譬如薪資被低估、沒有升遷機會、老闆很豬頭、產業沒前途……心理素質低落的人，眼中所見都是負面因素，以及外在環境的無法順心如意。
相反的，懷抱健康心態的上班族會更積極要求自己：「我該如何做，才能為公司帶來更高的產值與貢獻？」「我是否已在我可發揮的職位上盡力發揮？」「我是否曾自發性地完成或超越被要求的績效？」 能用以上思維去看待工作的員工，肯定是受老闆歡迎的員工，無論環境怎麼變，你都能保有競爭力，不怕自己是被淘汰的那一個！
@自己成就一個「品牌」
有人看到外在環境的變動，總慨嘆自己生不逢時；有些人卻能擺脫這種「失敗者」心態，立志去改變產業的未來。楊基寬舉了大家熟知的畫家幾米為例，畫插畫不是一般人認定的熱門行業，而且從業者眾，競爭激烈；但幾米讓插畫不再只是插畫，透過畫作結合充滿意境的文字，創造出動人的生活小品，建立自己特有的「幾米式」風格，甚而發展出無所不在的周邊商品及跨業結盟的創意產業，讓「幾米」兩個字變成「品牌」，自己創造了一個產業。
所以，30世代要如何利用這「最好的時代」刺激自己再為實力加碼呢？一方面要培養更健康的「心理素質」，鍛鍊自己面對變局的應變能力，不必隨波逐流；另一方面，要時時盤點自己的實力與專長，並且，努力讓自己原有的「第一專長」再升級，成就自我獨一無二的風格及特色。
他人衡量你的成就，從來不是看年紀、資歷、職銜及待過的公司，而是「你曾經做過什麼事？」「成就過什麼？」所以，薪資、職位、公司大小……不是你唯一該在意的，完成自我、建立自己的行事風格，才是更高段的成功。
不只成為一名「標準的專業工作者」，更要設法讓自己升級成一個「不標準」的「品牌」！例如攝影師有很多，但專長於「昆蟲攝影」者可能不多，讓自己成為某種「專家」，就可能提升競爭力！
建立自己獨特的生涯方向及專長，是值得一生去追尋的目標，唯有如此才能使你真正免於外在環境一時的衝擊。
@30到50歲 追求上半場人生成就
當然，在不同的人生階段，有不同的職場功課。從初入社會到30歲以前，要像海綿一樣努力吸收學習，不要拒絕任何挑戰及要求，畢竟在這個階段，積極累積人生資本是最重要的！台灣諾基亞客戶暨市場營運總經理程宗楷也說：「剛進入職場的年輕人，不必急著證明自己有多行，而是該重在學習。」然後，試著找到自己的「核心職能」，也就是核心專長。
30到40歲階段，是人生進一步找尋自我定位的關鍵期，食益補（白蘭氏）集團台灣暨香港區總裁馮南陽，在30歲時思考的是，自己最感興趣的產業是什麼，有沒有一種商品能讓自己一輩子投入。「這是人生中最重要的階段，得思考自己要到哪裡，往自己的長處經營。」30歲之後，要在發揮自己的「核心職能」上，把握一切機會，創造屬於自己的亮眼工作紀錄，並且同步學習管理職能。在人生的黃金階段，許多人已站上主管級的職位，初嚐管理滋味，應該抱著「少說多聽」、「少我多你」的態度，多傾聽別人的意見，保持謙遜，懂得站在他人的立場思考，就容易在職場得到助力而非阻力。
40到50歲階段，正式進入接棒及攻頂的時期。雖然自身的能力及資歷趨成熟，但此時也容易面對生涯上的高原期，卡在同一個位階停滯不前；如何不斷的「自我顛覆」，揚棄舊經驗、突破新思惟，變成最重要的修練。同時，人在高處未必永遠不會跌倒，臺北藝術大學校長朱宗慶當年放下教職，進入兩廳院擔任藝術總監，由一個浪漫的藝術家轉型面對許多世俗繁瑣的行政經營工作，曾經痛苦不堪；馮南陽在擔任百靈大中國區總經理期間，也因為集團全球整併，而由總經理降級轉任市場總監。所以即使在40到50歲的生涯成熟期，對於職涯的變動，我們一樣要保持自己高度的彈性及靈活度，勇於挑戰應對！
@50歲後 追求下半場夢想意義
50歲之後，人生進入下半場比賽，有人自己創業，有人準備退休，開創第二個人生。然而，思考、閱讀及挑戰自我的腳步不能停歇，如日本趨勢大師大前研一所說，不斷思考人生的目標，時時懷抱「重新開機」的生活態度。如果說人生的上半場，我們多多少少還必須為「生存」而工作，那麼到了50歲之後，我們或許可以開始為「滿足自己靈魂的渴望」而工作了。世界展望會會長杜明翰，在46歲前是科技金童，之後卻投身非營利組織的志工企業家行列，這樣大的轉折，只為了繼續追尋人生下半場的夢想與意義。
起風時跳舞，在夢想與現實間擺盪，30世代努力拼湊屬於我們這個世代的幸福拼圖：專業實力、生活態度、財務規畫、人文素養，缺一不全。如果環境很嚴峻，我們更該堅定投資自己，將環境的挑戰化為蛻變的契機。因為，新台幣可以縮水，夢想不能打折！
人民日報談斷供現象：樓市調控決不半途而廢（圖）
來源：人民日報2008 / 09 / 04 星期四 15:16 寄給朋友 友善列印
部分購房者斷供後，“深圳出現‘斷供潮’”、“深圳房貸壞賬超千億”的傳聞開始在網路上流傳，部分線民甚至認為“浮現中國式‘次貸危機’”。 深圳市銀監局當即回應“深圳出現‘斷供潮’”、“深圳房貸壞賬超千億”的說法是“想當然”，明確表示:深圳目前沒有出現大規模的房貸斷供，深圳銀行包括房貸在內的全部壞賬餘額也不到1000億元。
根據央行的抽樣調查結果，深圳的住房貸款98.5%處於正常狀態。據深圳市銀監局統計，至今年6月底，深圳個人住房不良貸款率為0.79%，比年初僅增加0.11%，貸款壞賬率甚至低於全國平均水準。
深圳房地產研究中心副主任王鋒認為，與美國銀行把錢貸給低收入群體、甚至是無家可歸者不同，中國的銀行則把錢貸給還款能力良好的優質客戶，國內購房者的經濟條件和還款能力都比美國“次貸”客戶高，由此他認為不會引發美國式“次貸”危機。
斷供敲響的警鐘
儘管深圳的房產、金融部門認定該市並未出現“斷供潮”、眼下出現的斷供只是個案，但深圳大學國際金融研究所所長國世平說，這並不意味著可以高枕無憂，這些個案也向房產、金融部門甚至政府敲響了警鐘。
深圳市銀監局的工作人員說，銀行對房貸審查不嚴、一些樓盤只需一兩成首付甚至零首付，的確對房價的走高“推波助瀾”。
國世平說，斷供就是銀行違規放貸出現的風險，在當前樓市持續調整的情況下，銀行應當嚴格遵循國家二套住房房貸等相關政策，才能防止風險、保證房貸資金安全。
有專家認為，樓市隨意炒作、房價隨意攀高、網上“房貸壞賬超千億”假資訊流傳，都因為中國樓市目前資訊極度不對稱。利用購房者對供求關係的不瞭解，開發商、炒房客肆意捂盤、抬價，這些現象應該引起房地產管理部門的反思。
斷供不影響調整
深圳房地產研究中心就該市今年前7個月的房地產市場形勢發佈了分析報告。報告說，該市國土房產、銀監、人民銀行等部門已密切關注斷供情況，加強對房地產金融風險防範政策和措施的研究。
據悉，今年1至7月，深圳商品房空置面積165萬餘平方米，同比增加29%；新建住宅銷售面積180萬平方米，同比減少53.17%；新建商品住房價格持續回落。
王鋒說，當前深圳樓市的調整態勢是過熱的房地產市場理性回歸。深圳市政府的一位官員也表示，個案的斷供不會影響整體的調整，深圳將繼續執行國家宏觀調控要求的土地、信貸等政策，“樓市的正常調控決不半途而廢”。
2007年底，深圳常住人口住房自有率僅為21.1%。王鋒說，常住人口的購房需求是促進樓市活躍的基礎；同時，毗鄰的香港目前房價遠高於深圳，能夠帶動深圳樓市的持續發展。
他認為，儘管樓市仍處於房價小幅波動、市民持幣觀望的調整狀態，但是，“深圳樓市深度回調已空間不大，房價繼續大幅下降、成交量大幅下挫的局面不大可能出現。”
部分購房者斷供後，“深圳出現‘斷供潮’”、“深圳房貸壞賬超千億”的傳聞開始在網路上流傳，部分線民甚至認為“浮現中國式‘次貸危機’”。 深圳市銀監局當即回應“深圳出現‘斷供潮’”、“深圳房貸壞賬超千億”的說法是“想當然”，明確表示:深圳目前沒有出現大規模的房貸斷供，深圳銀行包括房貸在內的全部壞賬餘額也不到1000億元。
根據央行的抽樣調查結果，深圳的住房貸款98.5%處於正常狀態。據深圳市銀監局統計，至今年6月底，深圳個人住房不良貸款率為0.79%，比年初僅增加0.11%，貸款壞賬率甚至低於全國平均水準。
深圳房地產研究中心副主任王鋒認為，與美國銀行把錢貸給低收入群體、甚至是無家可歸者不同，中國的銀行則把錢貸給還款能力良好的優質客戶，國內購房者的經濟條件和還款能力都比美國“次貸”客戶高，由此他認為不會引發美國式“次貸”危機。
斷供敲響的警鐘
儘管深圳的房產、金融部門認定該市並未出現“斷供潮”、眼下出現的斷供只是個案，但深圳大學國際金融研究所所長國世平說，這並不意味著可以高枕無憂，這些個案也向房產、金融部門甚至政府敲響了警鐘。
深圳市銀監局的工作人員說，銀行對房貸審查不嚴、一些樓盤只需一兩成首付甚至零首付，的確對房價的走高“推波助瀾”。
國世平說，斷供就是銀行違規放貸出現的風險，在當前樓市持續調整的情況下，銀行應當嚴格遵循國家二套住房房貸等相關政策，才能防止風險、保證房貸資金安全。
有專家認為，樓市隨意炒作、房價隨意攀高、網上“房貸壞賬超千億”假資訊流傳，都因為中國樓市目前資訊極度不對稱。利用購房者對供求關係的不瞭解，開發商、炒房客肆意捂盤、抬價，這些現象應該引起房地產管理部門的反思。
斷供不影響調整
深圳房地產研究中心就該市今年前7個月的房地產市場形勢發佈了分析報告。報告說，該市國土房產、銀監、人民銀行等部門已密切關注斷供情況，加強對房地產金融風險防範政策和措施的研究。
據悉，今年1至7月，深圳商品房空置面積165萬餘平方米，同比增加29%；新建住宅銷售面積180萬平方米，同比減少53.17%；新建商品住房價格持續回落。
王鋒說，當前深圳樓市的調整態勢是過熱的房地產市場理性回歸。深圳市政府的一位官員也表示，個案的斷供不會影響整體的調整，深圳將繼續執行國家宏觀調控要求的土地、信貸等政策，“樓市的正常調控決不半途而廢”。
2007年底，深圳常住人口住房自有率僅為21.1%。王鋒說，常住人口的購房需求是促進樓市活躍的基礎；同時，毗鄰的香港目前房價遠高於深圳，能夠帶動深圳樓市的持續發展。
他認為，儘管樓市仍處於房價小幅波動、市民持幣觀望的調整狀態，但是，“深圳樓市深度回調已空間不大，房價繼續大幅下降、成交量大幅下挫的局面不大可能出現。”
Economists lower growth forecast
Posted by luxuryasiahome on September 4, 2008
MAS survey reveals a more bearish outlook, with a 4.2% expansion
Private sector economists are becoming more bearish over Singapore’s growth prospects for this year, as the global economic slowdown tightens its grip.
On average, economists now expect 4.2 per cent expansion this year, according to the latest Monetary Authority of Singapore survey released yesterday.
This is still regarded by economists as solid growth, given grim global conditions, but it is well down from the 5.5 per cent they had predicted in the previous quarterly poll in June.
Next year’s growth is expected to be 4.6 per cent, the survey found. The economy grew a zippy 7.5 per cent last year.
The revision comes amid growing signs of an economic slowdown here, including a retreat in exports in recent months, and the worst manufacturing slump since late 2001, recorded in July.
Last month, the Government lowered its 2008 growth target from a range of 4-6 per cent to 4-5 per cent, citing weakness in the global economy.
The MAS said statistical analysis of the Aug 11 survey sent to 24 private sector economists, of whom 20 responded, suggested growth was likely to come in this year at between 4 and 4.9 per cent.
Economists foresee more gloom ahead, with several likely to cut their growth forecasts in the coming weeks.
CIMB-GK economist Song Seng Wun told The Straits Times: ‘The 4.2 per cent figure is still surprisingly high. The survey results are a little too optimistic, given the poor July factory output figures and downgrading of forecasts by most OECD (major industrialised) countries.’
Mr Song, who is tipping 3.5 per cent growth, expects the forecast to dive by about one percentage point in the year-end MAS survey as optimism dims.
Economists have also cut their forecast for third-quarter growth from 3.7 per cent to 2.7 per cent. Inflation is tipped to hit 6.4 per cent this year, up from the 6 per cent forecast earlier. Unemployment is expected to rise to 2.5 per cent, higher than the 2.2 per cent in the June poll.
Standard Chartered Bank economist Alvin Liew, who expects 3.5 per cent growth this year, believes manufacturing weakness will lead the economy into a technical recession - two consecutive quarters of negative growth.
He said: ‘The high bases built up in 2007 for many of the star industries like the financial sector, marine engineering and construction are unlikely to offer sufficient offset to the manufacturing sector’s slowing momentum.’
He added that the potential benefits of the F1 Grand Prix race this month is untested and ‘unlikely to give that much boost to retail sales’. The construction sector’s boom is ‘too small to make a big difference’ as it makes up about 4 per cent of economic output.
But all is not gloom and doom. HSBC economist Robert Prior-Wandesforde said: ‘The fundamentals for domestic growth remain extremely good - low interest rates, a very accommodative fiscal policy, double-digit job growth and strong gains in HDB flat prices.’
He expects 5.8 per cent growth, but says he will cut this in coming weeks.
One bright spot was a 15 per cent surge in overall spending at home year-on-year in the second quarter, thanks mainly to a 25 per cent rise in investment, he said.
Source : Straits Times - 4 Sep 2008
MAS survey reveals a more bearish outlook, with a 4.2% expansion
Private sector economists are becoming more bearish over Singapore’s growth prospects for this year, as the global economic slowdown tightens its grip.
On average, economists now expect 4.2 per cent expansion this year, according to the latest Monetary Authority of Singapore survey released yesterday.
This is still regarded by economists as solid growth, given grim global conditions, but it is well down from the 5.5 per cent they had predicted in the previous quarterly poll in June.
Next year’s growth is expected to be 4.6 per cent, the survey found. The economy grew a zippy 7.5 per cent last year.
The revision comes amid growing signs of an economic slowdown here, including a retreat in exports in recent months, and the worst manufacturing slump since late 2001, recorded in July.
Last month, the Government lowered its 2008 growth target from a range of 4-6 per cent to 4-5 per cent, citing weakness in the global economy.
The MAS said statistical analysis of the Aug 11 survey sent to 24 private sector economists, of whom 20 responded, suggested growth was likely to come in this year at between 4 and 4.9 per cent.
Economists foresee more gloom ahead, with several likely to cut their growth forecasts in the coming weeks.
CIMB-GK economist Song Seng Wun told The Straits Times: ‘The 4.2 per cent figure is still surprisingly high. The survey results are a little too optimistic, given the poor July factory output figures and downgrading of forecasts by most OECD (major industrialised) countries.’
Mr Song, who is tipping 3.5 per cent growth, expects the forecast to dive by about one percentage point in the year-end MAS survey as optimism dims.
Economists have also cut their forecast for third-quarter growth from 3.7 per cent to 2.7 per cent. Inflation is tipped to hit 6.4 per cent this year, up from the 6 per cent forecast earlier. Unemployment is expected to rise to 2.5 per cent, higher than the 2.2 per cent in the June poll.
Standard Chartered Bank economist Alvin Liew, who expects 3.5 per cent growth this year, believes manufacturing weakness will lead the economy into a technical recession - two consecutive quarters of negative growth.
He said: ‘The high bases built up in 2007 for many of the star industries like the financial sector, marine engineering and construction are unlikely to offer sufficient offset to the manufacturing sector’s slowing momentum.’
He added that the potential benefits of the F1 Grand Prix race this month is untested and ‘unlikely to give that much boost to retail sales’. The construction sector’s boom is ‘too small to make a big difference’ as it makes up about 4 per cent of economic output.
But all is not gloom and doom. HSBC economist Robert Prior-Wandesforde said: ‘The fundamentals for domestic growth remain extremely good - low interest rates, a very accommodative fiscal policy, double-digit job growth and strong gains in HDB flat prices.’
He expects 5.8 per cent growth, but says he will cut this in coming weeks.
One bright spot was a 15 per cent surge in overall spending at home year-on-year in the second quarter, thanks mainly to a 25 per cent rise in investment, he said.
Source : Straits Times - 4 Sep 2008
What goes up will also come down
Posted by luxuryasiahome on September 4, 2008
But analysts divided over 2010 ‘nightmare scenario’
Despite healthy profits reported for subsales in the first seven months of the year, there seems to be an uneasy air looming over the property market - in particular, the slowing mid- and high-end residential segments - these days.
The coffeeshop chatter found its way into public discourse last month when Wing Tai Holdings’ chairman Mr Cheng Wai Keung - known for his candid assessments of the property market - warned that the peak prices in 2006 and last year could lead to a firesale come 2010 when these projects are completed.
In effect, what Mr Cheng was saying as he announced Wing Tai’s second quarter results was this: Come 2010, only a spectacular economic recovery would stop the property market from being flooded with “expensive apartments”.
Records were set during the property bull run, with units at The Marq sold for as high as $5,100 per square foot (psf) and some at The Orchard Residences going for $5,500 psf. In the past 12 months, caveats were lodged for The Marq and Orchard Residences at prices averaging about $4,900 and $4,100 psf.
Analysts Today spoke to are split over the likelihood of such a “nightmare scenario” coming about, but they do rule out a repeat of the property market crash of a decade ago.
Typically, there would be a rush to offload units right before a project’s completion, when more payment instalments are due. The term “subsale”, often seen as a gauge of speculative activity, refers to secondary market deals in projects that have yet to receive their Certificates of Statutory Completion. This may be anywhere from three to 12 months after the project receives its Temporary Occupation Permit (TOP) - people can move in, pending completion of the final paperwork.
Apart from the global economic uncertainty and financial market turmoil that could hurt demand, the situation is made worse by the fact that developers, buoyed by the property fever, now have “too many projects on their hands”, said Chesterton International associate director Colin Tan.
Adding that the buzz surrounding the upcoming F1 Grand Prix and the integrated resorts was “overplayed”, leading to “unrealistic” downtown property prices, Mr Tan added: “We know the market is declining, but yet, developers are still launching their properties.”
Data from Savills Singapore shows that nearly 97 per cent of those who have sold private apartments and condos in the subsale market in the first seven months of this year have made profits. For those who turned a profit, the average gain per unit came to $417,563 or 36.5 per cent. Most of the sellers had picked up their units in 2004 and 2005.
The industry estimates that just under 30 per cent of private homes are owned by foreigners, including permanent residents.
Standing out against the doomsayers, Wakefield and Cushman managing director Mr Donald Han pointed out that the market is “still flushed with cash”.
He said: “If you look at Singapore’s wealth management industry, it’s still growing. Any investors looking to put his money into Asia will first take into consideration political stability and economic growth.”
Dr Chua Yang Liang, head of South-east Asia research at Jones Lang LaSalle, felt it was “difficult to call”, adding that the construction crunch has slowed the pipeline, mitigating fears of an oversupply of private homes.
Noting the “obliqueness” of the market, Dr Chua said: “Looking at it on face value, yes, there’s a potential (it could happen). For those who bought the properties under the deferred payment scheme (DPS), they may have overstretched themselves. But nobody knows the financial background of these buyers.”
In a bid to curb excessive speculation, the Government scrapped the DPS last October. But since then, banks including OCBC and UOB have rolled out similar schemes in the form of the interest absorption scheme (IAS) and the zero-instalment scheme.
Under the new schemes, buyers have to sign up for a bank loan for the property. Once the credit worthiness - based on factors including income level, credit history and repayment ability - is established, the buyer pays nothing more until the TOP is issued. Under the IAS, the developer pays the interest to the banks during that period.
Dr Chua noted that compared to the DPS, the new schemes allow banks to carry out more extensive checks on the prospective buyers before extending the loans.
But some fear a replay of the United States sub-prime woes, sparked by mounting defaulted payments. Mr Tan said: “The question is, how strict are the banks when they assess credit worthiness? The banks in the United States behaved irresponsibly; what is there to stop Singapore banks from behaving the same way?”
On its part, the Monetary Authority of Singapore has stepped up its surveillance on banks here, following the US sub-prime crisis.
Overall, the mid-market is experiencing a weak transaction volume, noted a recent OCBC report. Some new high-end projects “had not sold a single unit since launching”, it added.
According to latest official figures, rentals of private homes rose 2.5 per cent in the second quarter of this year, compared with 6 per cent in the previous quarter.
The first signs of trouble would be declining rents, said an analyst who declined to be named.
He added: “If I cannot sell my property for a good price, I can always fall back on rentals. But if rentals only give me, say, 1-per-cent yield, what’s the point? ”
In the words of property magnate Kwek Leng Beng, “what has gone up very high in a straight line will also come down”. Property owners are all hoping - with their title deeds and bank books in hand - that the slide in private home prices will not take the same steep path.
Source : Today - 4 Sep 2008
But analysts divided over 2010 ‘nightmare scenario’
Despite healthy profits reported for subsales in the first seven months of the year, there seems to be an uneasy air looming over the property market - in particular, the slowing mid- and high-end residential segments - these days.
The coffeeshop chatter found its way into public discourse last month when Wing Tai Holdings’ chairman Mr Cheng Wai Keung - known for his candid assessments of the property market - warned that the peak prices in 2006 and last year could lead to a firesale come 2010 when these projects are completed.
In effect, what Mr Cheng was saying as he announced Wing Tai’s second quarter results was this: Come 2010, only a spectacular economic recovery would stop the property market from being flooded with “expensive apartments”.
Records were set during the property bull run, with units at The Marq sold for as high as $5,100 per square foot (psf) and some at The Orchard Residences going for $5,500 psf. In the past 12 months, caveats were lodged for The Marq and Orchard Residences at prices averaging about $4,900 and $4,100 psf.
Analysts Today spoke to are split over the likelihood of such a “nightmare scenario” coming about, but they do rule out a repeat of the property market crash of a decade ago.
Typically, there would be a rush to offload units right before a project’s completion, when more payment instalments are due. The term “subsale”, often seen as a gauge of speculative activity, refers to secondary market deals in projects that have yet to receive their Certificates of Statutory Completion. This may be anywhere from three to 12 months after the project receives its Temporary Occupation Permit (TOP) - people can move in, pending completion of the final paperwork.
Apart from the global economic uncertainty and financial market turmoil that could hurt demand, the situation is made worse by the fact that developers, buoyed by the property fever, now have “too many projects on their hands”, said Chesterton International associate director Colin Tan.
Adding that the buzz surrounding the upcoming F1 Grand Prix and the integrated resorts was “overplayed”, leading to “unrealistic” downtown property prices, Mr Tan added: “We know the market is declining, but yet, developers are still launching their properties.”
Data from Savills Singapore shows that nearly 97 per cent of those who have sold private apartments and condos in the subsale market in the first seven months of this year have made profits. For those who turned a profit, the average gain per unit came to $417,563 or 36.5 per cent. Most of the sellers had picked up their units in 2004 and 2005.
The industry estimates that just under 30 per cent of private homes are owned by foreigners, including permanent residents.
Standing out against the doomsayers, Wakefield and Cushman managing director Mr Donald Han pointed out that the market is “still flushed with cash”.
He said: “If you look at Singapore’s wealth management industry, it’s still growing. Any investors looking to put his money into Asia will first take into consideration political stability and economic growth.”
Dr Chua Yang Liang, head of South-east Asia research at Jones Lang LaSalle, felt it was “difficult to call”, adding that the construction crunch has slowed the pipeline, mitigating fears of an oversupply of private homes.
Noting the “obliqueness” of the market, Dr Chua said: “Looking at it on face value, yes, there’s a potential (it could happen). For those who bought the properties under the deferred payment scheme (DPS), they may have overstretched themselves. But nobody knows the financial background of these buyers.”
In a bid to curb excessive speculation, the Government scrapped the DPS last October. But since then, banks including OCBC and UOB have rolled out similar schemes in the form of the interest absorption scheme (IAS) and the zero-instalment scheme.
Under the new schemes, buyers have to sign up for a bank loan for the property. Once the credit worthiness - based on factors including income level, credit history and repayment ability - is established, the buyer pays nothing more until the TOP is issued. Under the IAS, the developer pays the interest to the banks during that period.
Dr Chua noted that compared to the DPS, the new schemes allow banks to carry out more extensive checks on the prospective buyers before extending the loans.
But some fear a replay of the United States sub-prime woes, sparked by mounting defaulted payments. Mr Tan said: “The question is, how strict are the banks when they assess credit worthiness? The banks in the United States behaved irresponsibly; what is there to stop Singapore banks from behaving the same way?”
On its part, the Monetary Authority of Singapore has stepped up its surveillance on banks here, following the US sub-prime crisis.
Overall, the mid-market is experiencing a weak transaction volume, noted a recent OCBC report. Some new high-end projects “had not sold a single unit since launching”, it added.
According to latest official figures, rentals of private homes rose 2.5 per cent in the second quarter of this year, compared with 6 per cent in the previous quarter.
The first signs of trouble would be declining rents, said an analyst who declined to be named.
He added: “If I cannot sell my property for a good price, I can always fall back on rentals. But if rentals only give me, say, 1-per-cent yield, what’s the point? ”
In the words of property magnate Kwek Leng Beng, “what has gone up very high in a straight line will also come down”. Property owners are all hoping - with their title deeds and bank books in hand - that the slide in private home prices will not take the same steep path.
Source : Today - 4 Sep 2008
月圆河畔庆中秋 红河州歌舞团呈献少数民族歌舞
（2008-09-04） ● 杨全龙曾坤顺(摄)
“月圆河畔庆中秋”活动今年弥漫着浓厚的中国少数民族风情。
来自中国云南省的红河州歌舞团，每晚将在“月圆河畔庆中秋”克拉码头Central购物中心前的会场与芳林公园演出，呈献精彩的歌舞节目。
红河州歌舞团是一个中外闻名的中国边疆少数民族歌舞团，建团于1951年。歌舞团由哈尼族、彝族、瑶族、壮族、回族、白族、满族和汉族等多民族演员组成。
表演者通过历代相传的歌舞，将少数民族地区的悠久历史、淳朴民风、秀丽风光和博大精深文化，以及色彩斑斓的服饰，融会贯通于表演节目中。
第二次来新演出
团长何军受访时说，这是红河州歌舞团相隔十年后，第二次来新加坡演出。这次一共出动了21名团员，无论在人数和表演节目来说，规模都比第一次大得多。他们将呈献多支获奖歌舞，包括知名的彝族舞蹈《踩云彩》。
何军说：“观众也能欣赏云南少数民族服饰风情表演《多彩云南情》。多名表演者必须在16分钟的表演中，带出云南26个少数民族的服装特色、民俗、文化、生活面貌，难度非常高。”
“月圆河畔庆中秋”由《联合早报》《联合晚报》《新明日报》和艺心创意公司(Graphic Point International)联合主办，并由Central购物中心和新加坡宗乡会馆联合总会协办。指定酒店为金航国际发展有限公司。
“月圆河畔庆中秋”即日至本月14日，在新加坡河畔和芳林公园举行。
美林：新兴市场股票 再跌10％即可买进
（2008-09-04） （新加坡综合讯）美林证券表示，正在淹没的市场(submerging markets)今年可能再跌10％，却是绝佳买进良机。 据美林的新闻稿，如果正在淹没的市场，也就是股市正在下跌的新兴市场，股价再跌10％，将是很好的进场时机。换言之，就是摩根士丹利资本国际(MSCI)新兴市场指数跌到850点时，将是绝佳的进场点。
美林也建议投资者下半年采用两种战略，即买进中国、印度、巴西和俄罗斯金砖四国（BRIC）中最好和拥有健康现金流的中小规模市值的高素质股票，和购入新兴市场依赖国内需求增长的蓝筹股。
该公司认为，小型股现在已严重超卖，10只股票中有9只在其200天均线之下交易。金砖四国的小型股目前的市账率(Price to book ratio即P/B)为1.5倍，是三年来最便宜的。
此外，美林全球新兴市场首席策略师迈克尔哈尼特（Michael Hartnett）表示，新兴市场未来几年的经济增长将超越发达市场，摩根士丹利资本国际新兴市场指数今年来下跌25％，可能因升息及商品价格下跌而再下跌10％，投资者可趁机捡便宜。
哈尼特将中国企业提高为“高于大盘比重”，降低俄罗斯股市到“中立”，他也推荐买进中国的工业股、俄罗斯及印度的金融股、俄罗斯及南非的原料股，以及埃及的股票。
哈尼特建议卖出巴西的公用事业股、墨西哥及韩国的民生消费股、印度科技股等。
他在发给媒体的报告中指出，该行认为新兴市场总体可能仍有10％左右的调整空间，届时可能出现绝佳投资机会。
哈尼特表示，短期内，新兴市场仍面临资金赎回的压力。该行注意到，在过去10周内，针对新兴市场的股票基金出现了200亿美元（286亿新元）的净赎回，包括对冲基金在内的大型机构，迫于赎回压力仍在抛售新兴市场头寸。
美林认为，当前新兴市场仍显得较为“脆弱”，来自美国金融业、通胀以及中国经济增长等方面的负面消息，仍可能不时冲击新兴市场。
哈尼特建议，如果MSCI新兴市场股价指数跌至850点附近，那么投资者应该大胆地杀入。
美林也建议投资者下半年采用两种战略，即买进中国、印度、巴西和俄罗斯金砖四国（BRIC）中最好和拥有健康现金流的中小规模市值的高素质股票，和购入新兴市场依赖国内需求增长的蓝筹股。
该公司认为，小型股现在已严重超卖，10只股票中有9只在其200天均线之下交易。金砖四国的小型股目前的市账率(Price to book ratio即P/B)为1.5倍，是三年来最便宜的。
此外，美林全球新兴市场首席策略师迈克尔哈尼特（Michael Hartnett）表示，新兴市场未来几年的经济增长将超越发达市场，摩根士丹利资本国际新兴市场指数今年来下跌25％，可能因升息及商品价格下跌而再下跌10％，投资者可趁机捡便宜。
哈尼特将中国企业提高为“高于大盘比重”，降低俄罗斯股市到“中立”，他也推荐买进中国的工业股、俄罗斯及印度的金融股、俄罗斯及南非的原料股，以及埃及的股票。
哈尼特建议卖出巴西的公用事业股、墨西哥及韩国的民生消费股、印度科技股等。
他在发给媒体的报告中指出，该行认为新兴市场总体可能仍有10％左右的调整空间，届时可能出现绝佳投资机会。
哈尼特表示，短期内，新兴市场仍面临资金赎回的压力。该行注意到，在过去10周内，针对新兴市场的股票基金出现了200亿美元（286亿新元）的净赎回，包括对冲基金在内的大型机构，迫于赎回压力仍在抛售新兴市场头寸。
美林认为，当前新兴市场仍显得较为“脆弱”，来自美国金融业、通胀以及中国经济增长等方面的负面消息，仍可能不时冲击新兴市场。
哈尼特建议，如果MSCI新兴市场股价指数跌至850点附近，那么投资者应该大胆地杀入。
亚洲货币纷纷下跌 新元兑美元一度跌至八个月来低点
（2008-09-04） 亚洲近几天的政治局势混乱，日本首相福田康夫宣布辞职、泰国进入紧急状态，导致亚洲货币纷纷下跌。各国央行星期二便进场护盘但却不得要领，亚洲货币昨天连续第二天下滑。 新元昨天一度报1.4401兑1美元，是八个月来的最低，最后以1.4373收市，比前天跌0.47％。自7月16日创1.345兑1美元的最高记录后，新元这一个多月来已下跌了6.5％。
除了受区域气氛所影响，新加坡金融管理局昨天发表的调查报告显示，新加坡今年全年的经济增长可能是五年来最慢的一次，也影响新元走势。
渣打银行的分析师哈尔(Thomas Harr)和柳天成在一份研究报告中预测，随着新加坡陷入技术性经济衰退，新元在明年下半年之前，可能跌至1.49的水平。哈尔说：“新加坡经济无疑正在放慢，新加坡没有理由维持强势货币。”
市场目前的焦点是金管局将在10月公布的货币政策立场。今年4月，基于通货膨胀压力增加，金管局宣布收紧货币政策。
亚洲汇率昨天普遍走低，韩元昨天的跌势最为严重。尽管韩国央行周二召开紧急会议商讨救市，但韩元并未就此止住近期的跌势，昨天再跌1.31％至1147.90兑1美元，盘中一度突破1150的关口至1159兑1美元，为2004年8月以来最低点。
韩元今年以来累计下跌19％，韩联社昨天发表的一篇文章指出，韩国第三季的汇率变动达到金融危机以来的最高水平，预示有再度发生危机的风险。
此外，泰国政局动荡也导致亚洲货币人气看跌。不过泰铢本身昨天不跌反起，收市时比前天起了0.09％，报34.45兑1美元。交易员认为，这是因为央行护盘有功。
分析师指出，如果泰国政情短期内不能回稳，对旅游业以致整体经济，势必产生重大冲击，外资可能撤离泰铢资产。
与此同时，马来西亚反对党领袖安华（安瓦尔）在赢得槟州巴东埔选区国会补选后，扬言要在本月16日之前推翻现任政府，也令本区域的稳定蒙上阴影。
而在东北亚，福田康夫突然请辞后，日本政府是否再度陷入不断更换领袖的局面，不仅影响日本政经形势的稳定，日本作为一个主要的金融中心，也与本区域的稳定息息相关。
除了受区域气氛所影响，新加坡金融管理局昨天发表的调查报告显示，新加坡今年全年的经济增长可能是五年来最慢的一次，也影响新元走势。
渣打银行的分析师哈尔(Thomas Harr)和柳天成在一份研究报告中预测，随着新加坡陷入技术性经济衰退，新元在明年下半年之前，可能跌至1.49的水平。哈尔说：“新加坡经济无疑正在放慢，新加坡没有理由维持强势货币。”
市场目前的焦点是金管局将在10月公布的货币政策立场。今年4月，基于通货膨胀压力增加，金管局宣布收紧货币政策。
亚洲汇率昨天普遍走低，韩元昨天的跌势最为严重。尽管韩国央行周二召开紧急会议商讨救市，但韩元并未就此止住近期的跌势，昨天再跌1.31％至1147.90兑1美元，盘中一度突破1150的关口至1159兑1美元，为2004年8月以来最低点。
韩元今年以来累计下跌19％，韩联社昨天发表的一篇文章指出，韩国第三季的汇率变动达到金融危机以来的最高水平，预示有再度发生危机的风险。
此外，泰国政局动荡也导致亚洲货币人气看跌。不过泰铢本身昨天不跌反起，收市时比前天起了0.09％，报34.45兑1美元。交易员认为，这是因为央行护盘有功。
分析师指出，如果泰国政情短期内不能回稳，对旅游业以致整体经济，势必产生重大冲击，外资可能撤离泰铢资产。
与此同时，马来西亚反对党领袖安华（安瓦尔）在赢得槟州巴东埔选区国会补选后，扬言要在本月16日之前推翻现任政府，也令本区域的稳定蒙上阴影。
而在东北亚，福田康夫突然请辞后，日本政府是否再度陷入不断更换领袖的局面，不仅影响日本政经形势的稳定，日本作为一个主要的金融中心，也与本区域的稳定息息相关。
Wednesday, September 3, 2008
萬科降價風刮到杭州 4個樓盤折扣幅度7.3-8折
來源：浙江在線2008 / 09 / 03 星期三 17:47 寄給朋友 友善列印
從廣州到深圳再到上海，全國地產老大萬科的降價風潮，終於刮到了杭州。繼8月28日萬科在上海頓出““喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱旗下８個樓盤限時推出特價房源，並喊出“直降10萬”的口號之後，昨天，萬科在杭州也啟動了震驚杭州樓市的中秋促銷。 昨天下午，不少萬科樓盤的意向客戶們都收到了一條短信，在該短信中，萬科聲稱：
“今年萬客會成立十周年，值此中秋之際，杭州萬科盛情推出了‘萬客會十周年之青年置業計畫’，在白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣，我們為青年置業和首次置業家庭精選部分小面積低總價的房源進行優惠，是萬客會的一項客戶回饋活動，以滿足青年首次購房的需求。”
萬科此次推出的226套優惠房源，其折扣力度基本在7.3~8折之間，折扣後的價格於2007年年初時基本相當。對參與促銷的房源數，截至記者昨晚10：00發稿時，萬科杭州行銷部相關人員表示，尚在開會討論中。有人猜測房源數會在200套以上。
萬科全面促銷的消息，無疑是昨天下午杭州人討論最多的話題。下午4點半後，記者接到了無數詢問電話，開篇無一例外都是“聽說萬科降價了”；在杭州大大小小的房地產論壇上，關於萬科此次促銷的帖子也幾乎佔據了整個頁面。
萬科的業主們是其中最鬱悶的一群人。小Z今年年初剛剛買了魅力之城的一套約90平方米的精裝修房子，當時花了約106萬元，而現在同樣的精裝修房源只賣8500~9500元/平方米，相當於總價只要不到90萬元，“幾個月內虧了10多萬元，比我虧在股市裏的虧的錢還多。”小Z痛心疾首，“我要求差價補償！”
而尚未購房的人們，大多數都對萬科此舉持肯定態度。“商品價格有漲有跌，這是很正常的事情。”今年以來一直想買房的吳懿，前不久去白鷺郡南看房時就很中意，只是當時覺得價格有點高，遲遲未動手，“現在只賣7000元/平方米，蠻合算的。我打算這兩天再去現場看看。”
也有一些購房者認為，萬科這次的促銷，只是杭州樓市步入降價通道的序曲。“接下來，我們可以拭目以待更多的樓盤價格回歸。”網友“LOCK”說。
從廣州到深圳再到上海，全國地產老大萬科的降價風潮，終於刮到了杭州。繼8月28日萬科在上海頓出““喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱旗下８個樓盤限時推出特價房源，並喊出“直降10萬”的口號之後，昨天，萬科在杭州也啟動了震驚杭州樓市的中秋促銷。 昨天下午，不少萬科樓盤的意向客戶們都收到了一條短信，在該短信中，萬科聲稱：
“今年萬客會成立十周年，值此中秋之際，杭州萬科盛情推出了‘萬客會十周年之青年置業計畫’，在白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣，我們為青年置業和首次置業家庭精選部分小面積低總價的房源進行優惠，是萬客會的一項客戶回饋活動，以滿足青年首次購房的需求。”
萬科此次推出的226套優惠房源，其折扣力度基本在7.3~8折之間，折扣後的價格於2007年年初時基本相當。對參與促銷的房源數，截至記者昨晚10：00發稿時，萬科杭州行銷部相關人員表示，尚在開會討論中。有人猜測房源數會在200套以上。
萬科全面促銷的消息，無疑是昨天下午杭州人討論最多的話題。下午4點半後，記者接到了無數詢問電話，開篇無一例外都是“聽說萬科降價了”；在杭州大大小小的房地產論壇上，關於萬科此次促銷的帖子也幾乎佔據了整個頁面。
萬科的業主們是其中最鬱悶的一群人。小Z今年年初剛剛買了魅力之城的一套約90平方米的精裝修房子，當時花了約106萬元，而現在同樣的精裝修房源只賣8500~9500元/平方米，相當於總價只要不到90萬元，“幾個月內虧了10多萬元，比我虧在股市裏的虧的錢還多。”小Z痛心疾首，“我要求差價補償！”
而尚未購房的人們，大多數都對萬科此舉持肯定態度。“商品價格有漲有跌，這是很正常的事情。”今年以來一直想買房的吳懿，前不久去白鷺郡南看房時就很中意，只是當時覺得價格有點高，遲遲未動手，“現在只賣7000元/平方米，蠻合算的。我打算這兩天再去現場看看。”
也有一些購房者認為，萬科這次的促銷，只是杭州樓市步入降價通道的序曲。“接下來，我們可以拭目以待更多的樓盤價格回歸。”網友“LOCK”說。
Developers starting to preview projects
Posted by luxuryasiahome on September 2, 2008
With Hungry Ghost month over, condo projects being launched to test market
NOW that Hungry Ghost month is over, property developers are starting to line up project previews and launches to test the market.
Keppel Land released a new high-rise tower block at its Reflections at Keppel Bay on the weekend, putting up a third of the block’s 83 units for sale in Singapore and Hong Kong.
An artist’s impression of Reflections at Keppel Bay. Units in a new tower block there were released for sale over the weekend. — PHOTO: KEPPEL CORP
About 10 apartments have been sold since Saturday, at an average of just over $2,000 per sq ft (psf). Prices range from $1,500 to $2,300 psf, depending on the floor and the view.
A two-bedroom apartment on a low floor would cost about $1.5 million, according to property agents. Reflections has a total of 1,129 units in six high-rise tower blocks and 11 low-rise villa blocks.
Also on the weekend, Far East Organization invited interested buyers to its showflat for Miro in Lincoln Road, which sources say will be launched in about two weeks.
The freehold 85-unit development is priced at around $1,700 per sq ft (psf) on average, they said. Prices start at about $1.6 million for a one-bedroom studio loft of 990 sq ft.
Also available in the 32-storey tower are two-bedroom units of 1,302 sq ft and three-bedroom lofts at more than 1,600 sq ft.
A boutique project at nearby Moulmein Road starts previews this weekend with plans for a launch next Monday.
Mulberry Tree has 32 freehold units and a ‘retro-style’ facade, said an agent marketing the development. Indicative prices have been set at $1,300 to $1,500 psf. They start at less than $700,000 for the smallest apartment.
Agents said the two-bedroom flats, of about 710 sq ft each, would cost around $900,000. The project is forecast to be completed at the end of 2011.
Developer Hong Fok is expected to preview its Concourse Skyline in Beach Road later this month. Prices are likely to range from $1,600 to $2,000 psf, with two-bedroom units priced upwards of $1.8 million, The Straits Times understands.
The 360-unit development is slated to be completed in 2013.
Tat Aik Group has also started to preview its Nathan Residences, which will be developed on the former Nathan Court in Nathan Road.
Sales are expected to start this week, with prices in the region of $2,000 psf, said marketing agents. One-bedroom units will start at $1.2 million and two-bedroom apartments are likely to go for $1.6 million.
Source : Straits Times - 2 Sep 2008
With Hungry Ghost month over, condo projects being launched to test market
NOW that Hungry Ghost month is over, property developers are starting to line up project previews and launches to test the market.
Keppel Land released a new high-rise tower block at its Reflections at Keppel Bay on the weekend, putting up a third of the block’s 83 units for sale in Singapore and Hong Kong.
An artist’s impression of Reflections at Keppel Bay. Units in a new tower block there were released for sale over the weekend. — PHOTO: KEPPEL CORP
About 10 apartments have been sold since Saturday, at an average of just over $2,000 per sq ft (psf). Prices range from $1,500 to $2,300 psf, depending on the floor and the view.
A two-bedroom apartment on a low floor would cost about $1.5 million, according to property agents. Reflections has a total of 1,129 units in six high-rise tower blocks and 11 low-rise villa blocks.
Also on the weekend, Far East Organization invited interested buyers to its showflat for Miro in Lincoln Road, which sources say will be launched in about two weeks.
The freehold 85-unit development is priced at around $1,700 per sq ft (psf) on average, they said. Prices start at about $1.6 million for a one-bedroom studio loft of 990 sq ft.
Also available in the 32-storey tower are two-bedroom units of 1,302 sq ft and three-bedroom lofts at more than 1,600 sq ft.
A boutique project at nearby Moulmein Road starts previews this weekend with plans for a launch next Monday.
Mulberry Tree has 32 freehold units and a ‘retro-style’ facade, said an agent marketing the development. Indicative prices have been set at $1,300 to $1,500 psf. They start at less than $700,000 for the smallest apartment.
Agents said the two-bedroom flats, of about 710 sq ft each, would cost around $900,000. The project is forecast to be completed at the end of 2011.
Developer Hong Fok is expected to preview its Concourse Skyline in Beach Road later this month. Prices are likely to range from $1,600 to $2,000 psf, with two-bedroom units priced upwards of $1.8 million, The Straits Times understands.
The 360-unit development is slated to be completed in 2013.
Tat Aik Group has also started to preview its Nathan Residences, which will be developed on the former Nathan Court in Nathan Road.
Sales are expected to start this week, with prices in the region of $2,000 psf, said marketing agents. One-bedroom units will start at $1.2 million and two-bedroom apartments are likely to go for $1.6 million.
Source : Straits Times - 2 Sep 2008
Now, deferred payments with a twist
Posted by luxuryasiahome on September 2, 2008
Credit-worthy buyers offered loans with no interest and instalment payment until TOP
The deferred payment scheme may have been banned, but something strikingly similar is doing the rounds to help developers sell their properties.
The interest absorption scheme (IAS) and the zero instalment scheme allow the buyer to make a 20 per cent downpayment - and then pay nothing until the temporary occupation permit, which may still be up to three years down the road.
Maybank, OCBC Bank and United Overseas Bank (UOB) are currently offering the scheme. Standard Chartered Bank is launching it soon, according to Dennis Khoo, its general manager of lending. Interestingly, DBS Bank has decided to stop offering such schemes.
The deferred payment scheme was banned by the government last October to dampen excessive speculation. It was offered by buyers and you did not even have to qualify as a borrower to buy property worth millions of dollars - as long as you had funds for the downpayment.
Under the new schemes, the buyers have to sign up to a bank loan for the property. ‘The buyer has to be credit-worthy,’ said Nicholas Mak, Knight Frank’s director of research and consultancy. Once the creditworthiness is established, the buyer pays nothing more till TOP. During that period, it is the developer that pays interest to the bank, under the IAS.
Some small projects such as Chepstow Ville and Lynwood Grove are practically sold out after resorting to the IAS. However, the developer of another project who asked not to be named said the IAS has not helped his sales and he thinks it is the pricing that could be critical.
DBS Bank used to offer a zero instalment home loan scheme until TOP to buyers. The results were not always clear-cut. At the preview period of the 724-unit Livia, 160 units were sold in early July when DBS Bank offered a zero instalment home loan scheme. Subsequently, sales at the Livia slowed down and by end-July, it had sold 301 units, according to the latest data from the URA.
DBS said that the bank no longer offers the scheme. ‘We had targeted the HDB upgraders on a project-by-project basis,’ said Koh Kar Siong, DBS’ head of deposits and secured loans. Some observers say such schemes could come back to bite the banks if the value of the properties fall. Last month, Citi analyst Wendy Koh said she expects a 20-30 per cent price correction for high-end properties from their recent peak, and reckons the mid-tier is likely to decline 10-20 per cent.
Said Helen Neo, Maybank Singapore head of consumer banking: ‘Our credit assessment policy has always been to ensure that the buyer has the capacity to repay. It boils down to repayment capability.’
Kevin Lam, UOB head of loans, said the assessment of the customer is key. ‘If the profile of the customer is good for a regular loan, he is good enough for this.’ He also noted that the risks to the developer is lower with the IAS because the bank will disburse the loan to the developer according to the progressive payment schedule during construction. ‘Unlike the deferred payment scheme, the developer gets no money from the buyers during the construction period.’
Gregory Chan, OCBC Bank head of secured lending, noted: ‘Under the interest absorption scheme, the bank will not be exposed to additional risk as loan applicants are assessed based on their ability to repay both the principal and the subsequent instalments.’
Source : Business Times - 2 Sep 2008
Credit-worthy buyers offered loans with no interest and instalment payment until TOP
The deferred payment scheme may have been banned, but something strikingly similar is doing the rounds to help developers sell their properties.
The interest absorption scheme (IAS) and the zero instalment scheme allow the buyer to make a 20 per cent downpayment - and then pay nothing until the temporary occupation permit, which may still be up to three years down the road.
Maybank, OCBC Bank and United Overseas Bank (UOB) are currently offering the scheme. Standard Chartered Bank is launching it soon, according to Dennis Khoo, its general manager of lending. Interestingly, DBS Bank has decided to stop offering such schemes.
The deferred payment scheme was banned by the government last October to dampen excessive speculation. It was offered by buyers and you did not even have to qualify as a borrower to buy property worth millions of dollars - as long as you had funds for the downpayment.
Under the new schemes, the buyers have to sign up to a bank loan for the property. ‘The buyer has to be credit-worthy,’ said Nicholas Mak, Knight Frank’s director of research and consultancy. Once the creditworthiness is established, the buyer pays nothing more till TOP. During that period, it is the developer that pays interest to the bank, under the IAS.
Some small projects such as Chepstow Ville and Lynwood Grove are practically sold out after resorting to the IAS. However, the developer of another project who asked not to be named said the IAS has not helped his sales and he thinks it is the pricing that could be critical.
DBS Bank used to offer a zero instalment home loan scheme until TOP to buyers. The results were not always clear-cut. At the preview period of the 724-unit Livia, 160 units were sold in early July when DBS Bank offered a zero instalment home loan scheme. Subsequently, sales at the Livia slowed down and by end-July, it had sold 301 units, according to the latest data from the URA.
DBS said that the bank no longer offers the scheme. ‘We had targeted the HDB upgraders on a project-by-project basis,’ said Koh Kar Siong, DBS’ head of deposits and secured loans. Some observers say such schemes could come back to bite the banks if the value of the properties fall. Last month, Citi analyst Wendy Koh said she expects a 20-30 per cent price correction for high-end properties from their recent peak, and reckons the mid-tier is likely to decline 10-20 per cent.
Said Helen Neo, Maybank Singapore head of consumer banking: ‘Our credit assessment policy has always been to ensure that the buyer has the capacity to repay. It boils down to repayment capability.’
Kevin Lam, UOB head of loans, said the assessment of the customer is key. ‘If the profile of the customer is good for a regular loan, he is good enough for this.’ He also noted that the risks to the developer is lower with the IAS because the bank will disburse the loan to the developer according to the progressive payment schedule during construction. ‘Unlike the deferred payment scheme, the developer gets no money from the buyers during the construction period.’
Gregory Chan, OCBC Bank head of secured lending, noted: ‘Under the interest absorption scheme, the bank will not be exposed to additional risk as loan applicants are assessed based on their ability to repay both the principal and the subsequent instalments.’
Source : Business Times - 2 Sep 2008
Waiver aimed at lessees of state land
Posted by luxuryasiahome on September 2, 2008
What is a building premium?
It is a charge payable by an owner when he extends the lease on state land.
The amount is determined by the chief valuer but not disclosed as it is computed into the land premium.
The premium is calculated based on the building’s condition. Lessees tended to let properties run down until the leases expire in the hope of paying less when they extend their lease.
Why waive it?
It is to encourage lessees to continue to invest in the upkeep and improvement of a property when a lease extension is granted so they will not let the site run down.
If a building premium is payable, lessees will not be motivated to upkeep, improve or redevelop a property.
It is not meant as an incentive but rather removes a factor that may have discouraged improvement work.
What’s the impact?
The waiver is expected to have minimal impact as few people will be affected, although lessees of long-term industrial land are among those likely to benefit.
In general, the Government will allow leases to expire without extension. It will consider lease extensions on a case-by-case basis. For instance, it may allow extensions for conservation properties to give as incentive for lessees to carry out major conservation works.
Source : Straits Times - 2 Sep 2008
Aust rate cut a relief for homebuyers
Posted by luxuryasiahome on September 2, 2008
A cut in Australia’s benchmark interest rate is a relief for homebuyers, Prime Minister Kevin Rudd said on Tuesday, but was only a beginning. ‘This interest rate decision is welcome, but it is not a day for celebration.
Interest rates took a long time to rise, they will take a long time, a long time to come back down, and the road will be a very uneven one,’ Mr Rudd told Australia’s Parliament on Tuesday.
The Reserve Bank of Australia cut its benchmark cash rate by 25 basis points to 7.0 per cent on Tuesday, the first fall in Australian interest rates since December 2001.
Source : Business Times - 2 Sep 2008
澳洲央行周二宣佈調降現金利率1碼至7%，為7年來首 次，希望避免經濟硬著陸，但暗示對未來降息會持審 慎態度。央行總裁Glenn Stevens表示，央行理事會 將持續評估未來需求和通貨膨脹的情況，並制定貨幣 政策，將通膨壓回2-3%的目標。受此影響，澳元匯價 跌至83.4美分，為12個月最低。經濟學家預測，澳洲 央行未來1年會持續降息，以提振低迷的房地產需求 及停滯的信用成長。
澳洲第2季因家庭支出出現1993年以來首度萎縮，國 民生產毛額(GDP)僅較第1季成長0.3%，為2004年底以 來最低。與去年同期相較，第2季經濟成長2.7%，也 是2006年底以來最差。8月家庭支出減少0.1%，印證 了澳洲央行周二降息的正當性，並且提高了進一步降 息的可能性。
Tuesday, September 2, 2008
分析师：房地产股跌势未见底
（2008-09-02） ● 林诗慧
尽管本地发展商的股价今年以来已下滑33％，跌势较海峡时报指数的22％来得大，分析师却认为它们目前还未见底。
高盛（Goldman Sachs）预期本地住宅市场接下来会出现更多疲软的迹象，建议投资者远离该市场六到九个月的时间。
随着本地优质房地产价格今年以来下滑了10％，高盛预计它从现在到明年底期间会继续挫跌20％。目前保持稳定的大众房地产价格则料将下滑10％。
高盛指出，虽然目前的股价已反映了房地产市场的疲弱，但由于下跌风险犹存，投资者对本地发展商依然保持谨慎态度。
高盛对本地房地产股持有的消极态度可从它给予的评级略见一斑。七只股票中，有五只获得“中性”评级，其余两只被建议抛售。虽然不看好本地发展商，高盛却对房地产投资信托（REITs）市场表示看好。
联昌国际（CIMB-GK）则指出，大市值房地产股目前估计正以低于重估后净资产值（RNAV）30％到40％的价格交易。这较1997至1998年的55％到80％折让与2003年的45％到55％折让甚远。根据以上历史低位，它认为房地产市场的估价还未见底。
假设商用房地产价值下滑30％到40％至2003年沙斯（SARS）风暴的水平，中国和越南等区域市场的房地产价格也自现水平继续挫跌30％，联昌国际估计目前的估价象征着平均销售价格（ASP）25％到60％的跌幅。
联昌国际指出，尽管股票估价已降低不少，房屋价格却在低成交量的同时显现韧性。由于股市一般都是向前看的，因此要是房屋价格大跌，其走下坡的风险也会随之增加。
它也指出，更多环球经济衰退的坏消息，以及房地产投机活动的下降，都会继续影响市场的表现。随着更多项目完工，明年对市场来说会是更大的考验。
尽管房地产股目前的估价相当低，但由于市场缺乏重估的催化剂，并有可能出现更多坏消息，联昌国际因而维持对该行业的“中性”评级。由于市场目前仍在探底，它建议投资者等到估价临近历史低位时才出手。 星展唯高达（DBS Vickers）则对本地房地产市场维持乐观态度，预期我国经济中期基本面将保持强劲。此外，房地产市场在2001至2003年低潮的初期也比现在来得差。当时，空房率以及未来供应（pipeline supply）占现有供应（available stock）的比例都创下高水平。
但它指出，自1996年开始有统计数据以来，今年可能是私宅销售最惨淡的一年。随着需求大幅缩减，第一手市场的销售量在首季跌至762个单位。虽然它第二季增至1525个单位，上半年售出的总单位却不超过2300个。这是2003全年创下的最低水平（5156个单位）的约44％。
在个人而非发展商占据的转售市场，需求则维持在12年来的平均水平。今年上半年转售的单位已占12年平均销售量的约58％。
尽管本地发展商的股价今年以来已下滑33％，跌势较海峡时报指数的22％来得大，分析师却认为它们目前还未见底。
高盛（Goldman Sachs）预期本地住宅市场接下来会出现更多疲软的迹象，建议投资者远离该市场六到九个月的时间。
随着本地优质房地产价格今年以来下滑了10％，高盛预计它从现在到明年底期间会继续挫跌20％。目前保持稳定的大众房地产价格则料将下滑10％。
高盛指出，虽然目前的股价已反映了房地产市场的疲弱，但由于下跌风险犹存，投资者对本地发展商依然保持谨慎态度。
高盛对本地房地产股持有的消极态度可从它给予的评级略见一斑。七只股票中，有五只获得“中性”评级，其余两只被建议抛售。虽然不看好本地发展商，高盛却对房地产投资信托（REITs）市场表示看好。
联昌国际（CIMB-GK）则指出，大市值房地产股目前估计正以低于重估后净资产值（RNAV）30％到40％的价格交易。这较1997至1998年的55％到80％折让与2003年的45％到55％折让甚远。根据以上历史低位，它认为房地产市场的估价还未见底。
假设商用房地产价值下滑30％到40％至2003年沙斯（SARS）风暴的水平，中国和越南等区域市场的房地产价格也自现水平继续挫跌30％，联昌国际估计目前的估价象征着平均销售价格（ASP）25％到60％的跌幅。
联昌国际指出，尽管股票估价已降低不少，房屋价格却在低成交量的同时显现韧性。由于股市一般都是向前看的，因此要是房屋价格大跌，其走下坡的风险也会随之增加。
它也指出，更多环球经济衰退的坏消息，以及房地产投机活动的下降，都会继续影响市场的表现。随着更多项目完工，明年对市场来说会是更大的考验。
尽管房地产股目前的估价相当低，但由于市场缺乏重估的催化剂，并有可能出现更多坏消息，联昌国际因而维持对该行业的“中性”评级。由于市场目前仍在探底，它建议投资者等到估价临近历史低位时才出手。 星展唯高达（DBS Vickers）则对本地房地产市场维持乐观态度，预期我国经济中期基本面将保持强劲。此外，房地产市场在2001至2003年低潮的初期也比现在来得差。当时，空房率以及未来供应（pipeline supply）占现有供应（available stock）的比例都创下高水平。
但它指出，自1996年开始有统计数据以来，今年可能是私宅销售最惨淡的一年。随着需求大幅缩减，第一手市场的销售量在首季跌至762个单位。虽然它第二季增至1525个单位，上半年售出的总单位却不超过2300个。这是2003全年创下的最低水平（5156个单位）的约44％。
在个人而非发展商占据的转售市场，需求则维持在12年来的平均水平。今年上半年转售的单位已占12年平均销售量的约58％。
普陀地王重新上市 底價猛增4億多
來源：東方早報
2008 / 09 / 01 星期一 17:31 寄給朋友 友善列印
經歷了3個月的退地傳聞之後，長風生態商務區4C南地塊終於出現在上海市房地局週末最新公佈的28號土地公告中，這也使得這則當事人一直否認的傳聞最終敲定。
長風地塊是上海土地出讓以來首次有開發商退地之後重新上市，此次土地掛牌價格的7.64億元，雖然比去年土地成交價低了30%，但價格已經是一年前土地底價翻倍都不止了。
長風地塊底價翻番
長風生態商務區4C南地塊位於東至瀘澱路，南至規劃光復西路、蘇州河，西至長風4B地塊，出讓面積 26835.2 平方米，容積率2.5。
2007年9月位於普陀長風生態商務區的該地塊首次問世，在經過400輪的競價過後，一家名不見經傳的民營企業“上海志成企業發展有限公司”最終以11.04億元的價格從國美名下鵬潤地產、華潤集團以及上海新黃浦等大鱷口中搶下這一地塊。
但到今年6月，地塊傳出退地消息，當初拿地的志成寧願犧牲保證金將土地退回。志成企業董事長鄭建祿此前一直否認將土地退還，並稱已經完成了規劃。
掛牌檔顯示，此次土地供給價格約為7.64億元，去年普陀地塊上市之初的掛牌起始價格僅為3.14億元。不過由於今年土地市場冷清，如果以底價成交，則價格就比去年降了30%。
去年高峰時期出讓的土地遭到退地並非只有長風一塊，另外還有黃浦區163地塊同樣也遭遇了退地的命運，6.7萬元/平方米天價拿地，在持有土地一年多之後，蘇寧環球集團最終將土地以原價退還給了黃浦區政府。
市中心地塊集中上市
和過去地塊集中在郊區的狀況不一樣，包括長風地塊，大量市中心地塊也出現在了此次28號公告中。
徐匯區中心地段有多幅地塊上市，其中包括徐家匯商圈的“中漕新村地塊”以及“曹家宅地塊”兩個商業地塊，另外還有長寧虹橋鎮住宅地塊也出現在此次公告中。
“中漕新村地塊”的位置是此次出讓公告中最好的一個，地塊東至漕溪北路920－1000號，南至華亭賓館、華苑大廈，西至中漕路，北至裕德路住宅社區，是徐匯區舊區改造項目中拆遷完成的土地之一。公告顯示，這一地塊土地面積23614.2平方米，容積率2.5，建築總量接近于重新出讓的長風地塊，而由於地理位置優越，土地起始價就達到了10.6億元。
另外一幅曹家宅地塊臨近長寧區，地塊東至中山西路，南至規劃柳州路，總建築面積達到32800平方米，土地主要用於建造辦公樓，起價3.3億元。
除幾個商業用地之外，此次28號公告還有眾多住宅用地推出，這些地塊分別是位於南匯的惠南鎮東城區C6-1儲備地塊，青浦重固鎮夏陽金城西側地塊等。
根據推地計畫，這些土地將在10月15日左右完成出讓。
Monday, September 1, 2008
從金融機構的行為模式 發現價格
標簽： 價格
當通貨緊縮的夢魘蔓延在各個資產市場，現金為王，好賣的資產盡量脫手，不好賣的資產更要想辦法脫手。美林證券出售了彭博資訊的持股，另一家SunTrust銀行賣掉持股長達90年的可口可樂，這些具有實體價值的資產比較有投資者願意接手，至於虛幻地建立在模型價值的金融資產，只能跳樓大拍賣了。
◆美林證券「賤賣」資產的啟示
美林證券於今年7月底出售手上帳面價值306億美元的CDO (Collateralized Debt Obligation，抵押債務債券)，以22％的價格出售，等於損失了78％。再者，美林亦提供買方75％的融資，這也就是說美林實際上只拿到了5.5％的現金。不僅如此，這些CDO還是超級資深階段(super-senior tranches)，係最優等級的CDO，風險最低，而不是品質較糟糕的底層階段(bottom tier)。
《華爾街日報》對此事件即評論說：「這是真正的損失，此舉是苦藥。大多數的其它金融機構恐怕也該如此。」美林此舉等同提供了投資者該如何評估CDO真正價格的線索，而當前金融機構使用的模型，鮮少膽敢將其價值作95％的減損，這也就是說，金融機構的資產負債表「惡化」空間還有很大。
美林自2007年12月以來共發行4次新股，籌資逾300億美元，但每次增資後都說資金充足，毋須再增資，就連今年7月初公布第2季財報時也不例外，卻於7月底又改口，令外界懷疑該公司的可信度。
◆前途岌岌可危的雷曼兄弟
以市場最不以為然的雷曼兄弟(Lehman Brothers，LEH)為例，在2007年信用緊縮危機尚未開展之前，LEH突然發行50億美元的長期公司債，接著於2007年末LEH大聲嚷嚷宣稱將在每股65美元附近實施庫藏股買回1億股，但結果一股都沒有買。即使股價接連下挫，公司仍不斷宣稱不缺資金。
在今年4月1日愚人節時，LEH宣布一項40億美元的可轉換優先股籌資案，獲得3倍的認購。公司自誇他們並不需要籌資，但基於市場觀感，投資人的踴躍認購顯示對該公司的信心。當時籌資案的優先股殖利率為7.25％，轉換價為49.87美元。 隨後6月9日，LEH再次籌資，以每股28美元賣出1.43億股，此外，並發行20億美元可轉換優先股，轉換價為25美元，該優先股殖利率為7.95％。如今LEH股價在14元附近，過去參與現增認股的資金全套牢，優先股殖利率已高達13.1％。
LEH自2007年以來，資產減損了80億美元，公司將於9月間宣布季報，一般預料將再有20～40億美元的資產減損。
近期8月22日又有消息傳出，指韓國發展銀行有意收購LEH，可是此案充滿了太多變數，結果並不樂觀。即使LEH想再發債籌資，公司相關的債券殖利率卻已比公債殖利率超過500個基本點，發債的殖利率一定要超過10％以上才可能有吸引力，但這卻對公司而言成本過高，十分不經濟。 目前LEH陷入困境在於：
股價過低，現增籌資，發行股數將過大，稀釋比率過大，股價更易跌破發行價；優先股的殖利率最高，發行成本過高；發債一樣不划算；更多的減損，亦將陸續發生；基本面還看不到轉機的可能，持續惡化中。
◆高殖利率帶來沉重的壓力
與LEH有類似命運的公司還有Zions Bancorp、Key Corp、Fith Third Bank、Washington Mutual、Nation City、Regions Financial及Wachovia等，此外，通用汽車及福特汽車也是如此。
通用汽車股價僅剩10美元，優先股的殖利率為18％，短債的殖利率高達25～30％，長債的殖利率為17％，自2008年7月即不再發現金股利。福特汽車股價僅剩下4美元，優先股的殖利率為16～17％，長債的殖利率為18～20％，自2008年9月將不再發現金股利。 這就好像台灣最近有禿鷹人士鎖定公司債價格過低(即殖利率偏高)的公司，參照其基本面進行放空，甫出事不久的歌林即是一例。
◆從美國反觀台灣
以美林證券賤賣CDO為例，不管是用帳面上較好看的22％價格，或是從實際拿回5.5％的現金來看，美林此舉等同提供了投資者很好的線索，去評估CDO相關商品的真正價格。若按此比例去評估台灣金融業手上持有的相關商品，其後果恐怕令人憂慮。 前金管會委員吳琮璠今年4月底表示，有些金融機構，把投資次貸的結構商品「藏在無活絡市場裡」，整體金融業的投資損失比金管會公布的313億元多！
吳琮璠並表示，根據金管會掌握的資料，包括壽險和產險在內的國內保險公司，投資與次貸連結的部位金額約為235億元，銀行則是662億元，合計約900億元，其中已處分或未實現提列減損金額則是300億元，約占三分之一。他也承認，前述數字都是「業者自己報上來的」，尚未經過金管會檢查局查核，因此目前減損的數字夠不夠還未認定，需要再進一步檢視。
我要提的是，金管會可能只專注在美國次級房貸的金融商品，卻忽略了美國更高等級的房貸、還有商用不動產等相關金融商品的風險，業者當然避重就輕回答，致使潛在風險的評估偏低。但吳琮璠的疑問恐怕沒錯，該類的金融商品難有公平市價，業者多會放在「無活絡市場」的債券投資。 首先說明的是，台灣金融業的「二房」相關投資，在財務報表上，並非放在「無活絡市場的債券投資」科目中，業者多放在「持有至到期日金融資產」或「備供出售的資產」。「二房」相關金融商品的流動性，遠比無活絡性市場的債券投資好很多。 根據上市櫃33家金融業者(未含證券業)重大訊息公告的二房相關商品投資金額，我統計出約為新台幣4100億元，排名前3名分別是：國泰金(2000億元)、新光金(1400億元)及富邦金(210億元)。這3家金融業的投資金額即占所有上市櫃金融業總投資金額的88％。
「二房」的前途堪憂，被美國官方接管的可能性大，若美國官方接管，「二房」的普通股股票將變成壁紙，優先股的前途未定，官方願意對「二房」相關的房貸抵押債券作出多少承諾，也是一大疑問。 姑且不論「二房」的問題，我一一翻閱台灣上市櫃33家金融業者(未含證券業)的2008年第1季的合併報表，統計出無活絡市場的債券投資淨額為8400億元台幣，這是「二房」相關投資的2倍，相當這33家業者股東權益的40％。
表1是無活絡性市場的債券投資占股東權益的比例排名。特別說明的是，金融業放在無活絡性市場債券投資並不一定全是美國的金融商品，例如中壽其無活絡性市場的債券投資近90％是台灣的商品。投資者應更關心的是「無活絡市場」的債券投資，特別是國外長期債券、結構型債券兩個科目。 ◆觀其言察其行 避開高風險公司
再者，我翻閱各金融業者財報的另一心得是，無活絡性資產被認列損失的比例並不高，永豐金及中信金算是最有勇氣坦承錯誤，分別認列了投資金額77％及62％為損失。
台灣金融業投資美國金融商品放在無活絡資產認列損失比例不高的原因，有3種可能：
第一，台灣金融業者運用資金的槓桿倍數未及華爾街的30倍至40倍，所以較有本錢撐過風暴。
第二、台灣金融業者手上持有的相關金融商品甚至較華爾街大券商美林的品質還佳，或者是台灣金融業者人才濟濟，遠比華爾街更有本事處理這些金融商品。
第三、金融業者死鴨子嘴硬。
至於會是上列哪種可能，則由投資者自行判斷。哪家公司風險較高？投資者可另依文中所提的「2007年以來華爾街金融業的行為模式」，觀其言察其行，相信應可發現不少雷同之處。
上海樓市頻現零成交
來源：中國證券報2008 / 09 / 01 星期一 13:26 寄給朋友 友善列印
進入奧運期間，上海樓市持續了大半年的觀望氣氛有增無減。在一系列利空消息的打擊下，購房者明顯減緩了入市的腳步，這使得上海樓市的成交量一降再降，重現了2005年一輪調控時日均成交200餘套的慘狀。 分析人士認為，由於中國經濟存在較大不確定性，加之股市暴跌導致財富縮水，而上海的房價卻仍然高高在上，這使得有效需求銳減，如果中央的宏觀調控政策依然持續，上海樓市的降價不可避免。
近兩年幾乎絕跡的區域“零成交”現象日前再現上海樓市。網上房地產最近一周(8月18日-8月24日)資料顯示，盧灣、靜安兩區新建商品房一周內出現“零”成交現象。
而荒島工作室公佈的調查結果表明，除盧灣、靜安兩區新建商品房一周內出現“零”成交現象，近期區域內的個別明星樓盤也難逃“零”成交命運，例如位於盧灣板塊的豪宅翠湖天地嘉苑今年上半年一直保持著不錯的平穩銷售，但是最近兩周連續出現“零”成交。
對於這種零成交狀況，業內人士分歧較大。荒島工作室研究人員認為，這說明是中心區域內豪宅市場有所降溫。
而也有分析人士認為，奧運期間出現“零成交”並不奇怪，因為奧運比賽轉移了人們的注意力，而且市場波動過程中偶爾出現零成交也是正常現象。不過，零成交現象還是說明了市場當前觀望情緒非常濃重。
事實上，上海樓市的開發商們正承受著前所未有的壓力，這種壓力或許比零成交更讓他們難受。某開發商高管告訴記者，由於銀行貸款政策的緊縮和對外資投資樓市的諸多限制，使得投資性購房的需求銳減。
“現在前來購房的，大部分都是一次性付清或者少量貸款的，但這種人畢竟太少，根本支撐不起需求。而銀行對房地產企業貸款政策太嚴格了，別說民營企業，就是國有企業也不容易獲得貸款，兩相擠壓，我們的日子實在很難過。”該高管向記者抱怨道。
萬科旗下8個樓盤限時推出特價房源
世華財訊提供2008 / 09 / 01 星期一 14:59 寄給朋友 友善列印
萬科宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下8個樓盤限時推出特價房源，對於即將到來的樓市傳統銷售旺季，能否扭轉頹勢出現“金九銀十”，備受業界關注。 據新華社9月1日報導，在2008年元宵節率先“降價”的萬科，中秋前夕在上海又一次吹響了打折的號角。
8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下8個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬”的口號。
在位於浦東三林路的“金色雅築”樓盤，聞聲而來的看房者絡繹不絕。銷售人員介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當天簽約並在3日內付清3成房款，那麼就可以享受總價10萬元的優惠。如果一次性付清房款，那麼還可以在這個基礎上打9.9折。
另一個位於松江區的樓盤白馬花園，銷售人員介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現在最低50萬元就能買到；86平方米的“迷你情景花園”洋房，最低價從95萬元降至88萬元。
事實上，早在8月16日，萬科金色雅築就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優惠推出。業內人士認為，由於臨近2010年上海世博會址，三林類股去年漲勢過猛，2008年價格出現回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，在這個敏感的時點，對市場而言也是一記重磅炸彈，可能加劇樓市分化。
作為全國樓市風向標的上海，2008年以來走出了異於全國的逆勢上漲、高位盤整格局。據了解，除了少數“特價房”，上海南大學部分樓盤並未出現傳說中單價直跌數千元的情況。各新開樓盤儘管推出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質性折扣也只是在5%左右。萬科金色雅築，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地灣流域、大華錦繡華城、中遠兩灣城，儘管價格與前期相比有所下跌，但降幅並不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標誌的李嘉誠旗下“禦翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠資金後，每平方米售價重又回到4萬元以上。
復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，萬科拿出幾十套房源促銷“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，顯示市場已能接受這個價格；如果市場仍無動於衷，則可能繼續降價。
“萬科降價是順應大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場。”尹伯成說，“實力較弱的開發商將受到較大衝擊，而實力雄厚的大開發商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來併購無力支撐的小開發商。”
萬科8月5日公佈的半年報顯示，2007年底到2008年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產公司部分或全部股權。其中最新的一份通訊協定簽署於5月份，受讓深圳易理房地產開發有限公司57%的股權。
而對於即將到來的樓市傳統銷售旺季，是扭轉頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續地量成交、重蹈07年覆轍，成為此刻開發商最關心的問題。
數據顯示，上半年上海房地產銷售面積1,228.91萬平方米，環比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統計局公佈的數據顯示，上半年全市商品房銷售均價環比微漲0.4%。
上海易居房地產研究院分析師楊紅旭認為，在市場普遍產生下跌預期後，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。
國家統計局公佈的數據顯示，7月份國房景氣指數為102.36，比6月份環比回落0.72點，比07年同月回落1.64點，連續8個月出現回落。
隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發商只有給出實際的價格優惠，才能真正刺激銷售。2008年樓市價格的回調，是對07年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利於房地產市場持續、健康、平穩發展。但房子不是股票，不會出現暴跌，當價格回調到一定的時候就會得到剛性需求的有力支撐。”
(徐志嬌 編輯)
上海房價05年大跌故事重演?
財匯資訊提供，摘自：經濟觀察報2008 / 09 / 01 星期一 14:40 寄給朋友 友善列印
8月下旬，上海市房地資源系統黨政負責幹部大會上，「保持房市房價基本穩定」成為上海市房地局下半年重點工作之一。無獨有偶，上海多家銀行也接到監管部門文件，要求務必在內部進行房貸壓力測試，預估房價下跌導致的信貸壞賬金額。 一直被視為房價最為穩定的上海，再次為房價的下行開始擔憂了。據瞭解，七、八月份上海房價出現了一波明顯的降價，甚至個別樓盤最大跌幅為30％。「這只是開始。」上海成全置業顧問有限公司董事長全忠認為，開發商最難熬的日子將會在年底，預測房價底部構築最快在明年5月。
最吸引眼球的是，國內兩大知名開發商萬科和金地，前兩個月在上海新房主戰場三林板塊「大打出手」，採取的「殺手鑭」都是降低價格。
今年7月初，金地 「灣流域」憑其後發的產品和配套優質，與萬科「金色雅築」花園洋房價格相當。7月25日，萬科「金色雅築」將小高層報價從18000-16000元/平方米下調至17000-15000元/平方米。緊跟著，金地「灣流域」所開出的小高層房源報價只有15000-13000元/平方米。隨後，萬科立即宣佈兩幢小高層每套房源再降10萬元。
萬科「金色雅築」售樓處龐先生8月26日說，這批主推的是90平方米左右的裝修房，其中兩幢臨街的小高層每套房優惠10萬元，其他房源最大優惠為房價的3.2％。「現在這兩幢樓只剩下1套房子，其他房子也賣了六成以上，賣得還是比較好的。」
「網上房地產」的數據顯示，「金色雅築」參考價格為18000元/平方米，與「灣流域」17000元/平方米比較接近。可以看出，萬科「金色雅築」售價價格下降了6％－20％。
從「金色雅築」出發，途經一段攤販嘈雜的馬路和露天菜場，約1000米遠就是金地「灣流域」。售樓處人士介紹，該樓盤裝修房單價要比萬科「金色雅築」便宜1000元/平方米左右，「來我們這裡看房的人很多，現在花園洋房已經賣了1/4，雙拼別墅賣了1/2。」
據瞭解，萬科和金地的「競價銷售」，已經引發了三林板塊新房價格的整體下降，周邊原先漲到13000元/平方米的樓盤跌回到萬元水平，甚至出現新房價格低於二手房的情況。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，兩大樓盤相繼降價使三林地區房價理性回歸。事實上，從去年初開始，三林板塊房價一路飆升，到今年年初已翻了一番。在今年樓市進入低迷期時，三林成為上海樓市房價調整的重災區。
一系列跡象表明，房價下跌已不止三林一個板塊，上海北蔡、萬里、大華等地的房價也都從16000元/平方米以上回調到14000元/平方米以下。
據瞭解，由上海本地企業開發的 「大華錦繡華城」，8月份拿出沿馬路的1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元/平方米，其中5套「特價房」只有12079元/平方米，遠遠低於上半年成交均價17740元/平方米。
寒冬尚未到來
一系列跡象表明，這次上海似乎正在重演2005年房價大跌的歷史，其跌幅極有可能要比2005年大得多。
作為上海超級大盤的 「中遠兩灣城」，1999年起價為3200元/平方米，隨後一路上漲至2005年初的16000元/平方米。在宏觀調控下，該樓盤2006年2月起價下跌至10967元/平方米，價格進入一個階段性低谷。
隨後，調控政策出台較少，該樓盤房價又開始上漲，去年初起價為13030元/平方米，而到今年2月售價已高達23000元/平方米，漲幅高達71%。據瞭解，當時售樓處還一再聲稱，低區售價也要達到22800元/平方米。
今年3月份之後，隨著成交量一路下滑，「中遠兩灣城」打出9折售房廣告，儘管價格下降了3000多元/平方米，但銷售業績仍不理想。為此，今年8月「中遠兩灣城」採取了進一步的降價措施。
截至8月21日，該樓盤成交的34套2至4樓的房源，成交均價為14001元/平方米。其中，8月18日集中成交的29套房源均價僅13842元/平方米，而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。與5個月前的最高售價相比，房價已經下跌了近40%。
「降價銷售是惟一出路。」上海成全置業顧問有限公司董事長全忠認為，上半年大部分開發商銷售業績只完成全年任務的25％左右，這必然促使他們在下半年加大銷售力度。在市場面沒有根本好轉以及年底財務結算的壓力下，到年底一些開發商很難撐得住。
「構築房價底部，最快也要到明年5月份。」全忠說，快到9月至11月的銷售旺季，上海大部分開發商採取「中低定價」策略，然而還有一些開發商「主意未定」。
尤其是一些滾動開發的項目，定價陷入進退兩難的境地，低於之前已售房價，擔心引發業主退房，砸了苦心經營的品牌；高於之前已售房價，擔心很難賣出去，資金緊張難以解決。
在這種情況下，民間投資開始「棄房斷供」。
一位來自福建的房地產業界人士透露，在今年初上海房價高位時買入的一些福建「合夥」投資者，開始了「棄房斷供」做法。「房價跌了，就沒人願意放錢了，反正虧了也就那麼幾萬塊。」據介紹，這些「合夥」投資者，買房資金大部分來自銀行貸款。
據悉，已完成的部分壓力測試結果並不樂觀。有的銀行測試結果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約4%。
謝金河》台灣電子一軍實力愈來愈強韌 ( 2008/08/29 )
全球矚目的北京奧運已落幕，世界經濟再度回到基本面，這一段時間，我們先來回顧一下，七、八月全球金融市場產生了那些新變化？牽動全球最敏感神經的一個是油價、一個是美元、一個是全世界都看好的標的突然反轉向下，一個是大家都看壞的美元大幅反彈。
現在先從美元的強彈說起，美國經濟基本面一無是處，美元已經跌了八年，現在居然強力彈升，美元指數從二○○○年的一二一點跌下來，今年最低跌至七○．六九八，這次大家都唱衰美元，但是美元指數卻彈升到七七．六一九，從低檔彈升了近一成。美元強彈，主要是基期已經夠低，美國基本面差，但其他國家的經濟也好不到哪，這段時間，資金從新興市場撤出，資金回流美國本土，這是造成美元超強走勢的關鍵。
美元走強，使得原本對美元極強的貨幣紛紛回貶，這一週歐元一度跌至一．四五七、英鎊滑落到一．八三三二、澳幣跌至○．八五四五、紐幣也退守至○．六九五七。亞洲貨幣以韓元最慘，一口氣從八九九．五兌一美元貶至一○八八兌一美元，新台幣也退守至三一．四六九，全球匯市出現豬羊變色的走勢。
美元走強，原物料行情降溫，油價從一四七．二七美元，最低跌至一一一．三四美元，金價則從一○三二．七五美元跌落到七七四．九美元，BDI指數最低跌至六九九二，CRB指數最低三七九．○七，其他的貴金屬如鎳一度跌至一七七○○美元，鋁跌至一六八○美元，鋅跌至一五六○美元，銅價跌至七○四○美元，其他農產品如小麥回檔四成，玉米回跌三 五％，黃豆也下跌二八％。
原物料降溫，立刻衝擊到全球股市，這一週跌幅最重的是俄羅斯股市，俄羅斯RTS指數從二四九○點跌至一五四七，跌幅達二七．八八％，今年全球股市原來俄羅斯表現超強，沒想到七、八月急跌，外資大規模從俄國境內撤資，如今股價下跌，盧布貶值，俄羅斯攻打喬治亞之後，股匯市都面臨嚴厲的調整，另一個與俄羅斯並駕其驅的巴西，最近也從七三九二○跌至五二四四六，跌幅也達二七％。
到目前為止，中國股市跌了六一％，印度股市跌了四一％，加上巴西、俄羅斯都加入下跌行列，金磚四國股市的牛市應已告一段落，這次奧運閉幕，原本大家以為這是中國經濟新的里程碑，不過結果並不如預期，深滬Ａ、Ｂ股在奧運結束後再跌，上海Ｂ股從三九四．二一跌至一四○．二九一跌幅達六四．四八％，這一週上證跌至二二八四．五八五，上海Ａ跌至二三八八．四七七，深滬三○○則跌到二二七二．八九三，都是創了新低價。
深滬股市下跌，也牽動港股向下調整，香港恆生指數這一週創了二○三五○．四八的今年新低價，亞洲股市創新低的有南韓綜合指數跌至一四六六．四六，馬來西亞寫下一○六五．二四，泰國跌至六六○．一六，新加坡跌至二六八八．四九，澳洲跌至四八二九．二，都是今年新低價，相較於亞洲股市相繼破底，台股在六七○八觸底後，在六八○九．六八三七都試圖打出底部，使得短線有形成三重底的機會，只是基本面仍不佳，加權指數可能盤旋在七千點附近，雖然加權指數上攻力道不足，但已是亞洲相對比較強勢的市場。
這次美元走強，原物料回跌，全球金融市場幾乎是豬羊變色，例如，美國原本是全球經濟風暴的核心，次貸的壓力其實是從美國衍生出來的，但是美國發行很多衍生性金融商品，把風險分散到全世界結果大家都受傷害，美國反而相對受傷輕微，以道瓊指數來說，正當全球股市都在破底創新低，但是道瓊指數七月十五日寫下一○八二七．七一的低點就不再下跌了。
電子股扮演重要角色
最強勢的則是NASDAQ，今年三月十七日NASDAQ就出現二一五五．四二的低點，七月十五日道瓊破底，但是NASDAQ跌至二一七四．四六就止跌了，目前ASDAQ在二三八二，已是相當高姿態的表現。全世界資金班師回朝救美股，使得美國股市相對顯得強勢。台灣股市這次在亞洲股市已算是相對抗跌的市場，台股沒有破底，電子股扮演了重要角色。
鋼鐵、水泥、航運等類股大跌，主要受到原物料回檔衝擊，金融股則進一步再受到洗錢風暴的重傷害，真正獨撐大局的只要電子股，電子分類去年在四一二點形成Ｍ頭排列，形成了一個主跌段，這次台股漲到九三○九，但是電子股因為景氣下滑，電子分類指數漲到三五二．三七就回檔，然後一口氣跌至二六○．五八，電子股在大盤跌至六七○八就已觸底，目前分類指數在二八七．九九，距底部都有一成的差距。
一線大廠站在最好的位子
在不景氣的時代，電子業一線大廠累積了最好的競爭力，最足以抵抗不景氣襲擊，且台幣貶值，原物料跌停，一線大廠可以站在最好的位置成為景氣調整的受益者。
目前半年報公布已進入緊鑼密鼓階段，在不景氣中能交出亮麗半年報的族群，目前看起來太陽能光電是最具威力的一族，今年的半年報，太陽能族群會是滿堂彩。
遠東集團股逢低找買點
其他值得注意的還有台塑集團。今年IT產業重心在PC族群上面，台幣貶值，原料跌價是最大助力，今年PC的主戰場在低價電腦，為了降低成本，過去以鎂鋁合金為主的機殼改成塑膠機殼，這是今年可成，鴻準(2354)股價大跌的主因，反而是以生產塑膠殼為主的巨騰(3236HK)異軍突起。
原物料回檔後，過去那些受原物料下跌之害的個股，可能開始有鬆一口氣的機會，像鋼鐵的線材廠，也許情況會好一些，過去一直都是上肥下瘦，未來結構可能會調整。
這一週受到洗錢風暴影響，股價跌得最慘的是遠東集團，SOGO案宣判應是最後利空了，遠紡(1402)、遠百(2903)、亞泥(1102)如果非理性下跌，逢低應可找買點，在香港掛牌的亞泥中國(0743HK)從七．四三港元跌至四．三三港元，目前反彈到五．○二港元，表現相當穩健，台灣政治利空對基本面影響應只是一時。
高盛：散裝航運景氣將連壞三年 ( 2008/08/29 )
日前高盛發表一篇散裝航運景氣將連衰三年的報告，預估BDI運價指數，將連續二年往下修正四成，二○一○年BDI指數且將下看二七一九點，震撼全球散裝航運市場本刊摘譯精彩報告內容，供投資人參考。以下是重點摘要內容。
對於散裝航運的長期基本面，我們持謹慎看法，且認為市場已開始調整散裝航運的獲利預估，預估散裝航運股的本益比，將在未來一段時間開始出現明顯壓縮，而因為景氣下滑、散裝航運將自二○○九年開始供過於求，我們預測，BDI波羅的海指數明年將一口氣下修至五○九九點，且最糟的情況還不僅止於此，我們預測，二○一○年BDI將較二○○九年再重挫四成至二七一九點，甚至整個二○一一年，都仍然是疲弱不振的一年，BDI指數仍有修正的壓力，只是幅度趨緩，散裝航運景氣將連壞三年！
散裝航運在第二季短暫停止往下調整後，相信另一波往下的調整，將在未來十二個月開始出現，因為散裝航運市場可能產生的高度波動，可能對生性勇敢的投資人而言，會出現短期的交易機會，但我們仍謹慎地建議，交易空間即便存在，也可能相當具挑戰性，因為未來的高點都會比過去的高點還低，而未來的低點也會比過去的低點更低。
供過於求壓力顯現
之所以對於散裝航運的前景持悲觀看法，主要原因來自於過量的新船訂單，事實上，對於散裝航運的需求，我們仍持有正面看法，並認為在中國的強勁經濟成長帶動下，全球散裝航運需求可以維持結構性的成長。然而，我們更堅定地相信，太多的海峽型散裝船訂單，是導致這一波散裝航運景氣可能在未來出現快速下修的原因，並將重演一九八○年代供過於求的景象。
明後年散裝價格下滑三～五成
前，海峽型散裝船的訂貨率已將近一○○％，當然，這些新船供給不會一次立即浮現，但我們擔心的是，在二○一○年，散裝航運的年供給成長率，將達到三成以上，這將和一九八二年的水準相似，目前的供給規模，甚至比當年高出許多，預估因為海峽型散裝船的供過於求，將導致散裝貨運價格在二○○九～二○一○年間，下滑三○～五○％。
對於散裝航運價格的往下修正，我們認為，這只是時間及量的問題，然而，另一個可能讓市場擔心的是，這波修正究竟會是在短時間內快速往下調整，還是漸進式地修正，根據歷史經驗顯示，應該會是前者，最近的一個最明顯的例子是二○○六年貨櫃航運的修正。
展望整個下半年，我們預期，九月、十月散裝航運價格將會因季節性旺季而有一波短暫溫和的上揚，因此建議投資人，應在財報公布前後、及航運價格短暫往上調整前獲利了結，在明年一～二月的季節性淡季來臨之前，年底散裝航運股就會開始出現明顯修正。
中國若交貨延遲 可降低風險
不過，儘管如此，我們必須強調，這次散裝航運的景氣循環，和過去有一些不太一樣，包括散裝航運廠的獲利及穩定的配息率都不錯，自由現金流量正向且財務報表健全，雖然散裝航運運費價格從今年的高點回檔，但對大部分的散裝船廠商來說，還是可以獲利，這一次散裝航運景氣的修正，是散裝航運廠商碰過獲利最好的一個熊市市場。
而若中國的許多散裝船訂單出現延遲交貨或取消的情形，就有可能使得這一波散裝航運的景氣出現較為溫和的下滑。市場有些評論家指出，很多中國的船廠接受了很多可能無法完成的訂單，這個說法無從確認，但我們認為，中國無法在短期間內如期交出大量的船的機率是高的，這很有可能使得整個散裝航運的景氣修正會不若我們預期地大幅修正，但仍無法因此扭轉散裝航運將往下修正的事實。
對於散裝航運的長期基本面，我們持謹慎看法，且認為市場已開始調整散裝航運的獲利預估，預估散裝航運股的本益比，將在未來一段時間開始出現明顯壓縮，而因為景氣下滑、散裝航運將自二○○九年開始供過於求，我們預測，BDI波羅的海指數明年將一口氣下修至五○九九點，且最糟的情況還不僅止於此，我們預測，二○一○年BDI將較二○○九年再重挫四成至二七一九點，甚至整個二○一一年，都仍然是疲弱不振的一年，BDI指數仍有修正的壓力，只是幅度趨緩，散裝航運景氣將連壞三年！
散裝航運在第二季短暫停止往下調整後，相信另一波往下的調整，將在未來十二個月開始出現，因為散裝航運市場可能產生的高度波動，可能對生性勇敢的投資人而言，會出現短期的交易機會，但我們仍謹慎地建議，交易空間即便存在，也可能相當具挑戰性，因為未來的高點都會比過去的高點還低，而未來的低點也會比過去的低點更低。
供過於求壓力顯現
之所以對於散裝航運的前景持悲觀看法，主要原因來自於過量的新船訂單，事實上，對於散裝航運的需求，我們仍持有正面看法，並認為在中國的強勁經濟成長帶動下，全球散裝航運需求可以維持結構性的成長。然而，我們更堅定地相信，太多的海峽型散裝船訂單，是導致這一波散裝航運景氣可能在未來出現快速下修的原因，並將重演一九八○年代供過於求的景象。
明後年散裝價格下滑三～五成
前，海峽型散裝船的訂貨率已將近一○○％，當然，這些新船供給不會一次立即浮現，但我們擔心的是，在二○一○年，散裝航運的年供給成長率，將達到三成以上，這將和一九八二年的水準相似，目前的供給規模，甚至比當年高出許多，預估因為海峽型散裝船的供過於求，將導致散裝貨運價格在二○○九～二○一○年間，下滑三○～五○％。
對於散裝航運價格的往下修正，我們認為，這只是時間及量的問題，然而，另一個可能讓市場擔心的是，這波修正究竟會是在短時間內快速往下調整，還是漸進式地修正，根據歷史經驗顯示，應該會是前者，最近的一個最明顯的例子是二○○六年貨櫃航運的修正。
展望整個下半年，我們預期，九月、十月散裝航運價格將會因季節性旺季而有一波短暫溫和的上揚，因此建議投資人，應在財報公布前後、及航運價格短暫往上調整前獲利了結，在明年一～二月的季節性淡季來臨之前，年底散裝航運股就會開始出現明顯修正。
中國若交貨延遲 可降低風險
不過，儘管如此，我們必須強調，這次散裝航運的景氣循環，和過去有一些不太一樣，包括散裝航運廠的獲利及穩定的配息率都不錯，自由現金流量正向且財務報表健全，雖然散裝航運運費價格從今年的高點回檔，但對大部分的散裝船廠商來說，還是可以獲利，這一次散裝航運景氣的修正，是散裝航運廠商碰過獲利最好的一個熊市市場。
而若中國的許多散裝船訂單出現延遲交貨或取消的情形，就有可能使得這一波散裝航運的景氣出現較為溫和的下滑。市場有些評論家指出，很多中國的船廠接受了很多可能無法完成的訂單，這個說法無從確認，但我們認為，中國無法在短期間內如期交出大量的船的機率是高的，這很有可能使得整個散裝航運的景氣修正會不若我們預期地大幅修正，但仍無法因此扭轉散裝航運將往下修正的事實。
Fire sale? Don’t hold your breath
Posted by luxuryasiahome on August 31, 2008
The panic selling of homes that some property experts had forecast months ago has not materialised after all - not this year, anyway.
Market watchers had previously warned that the negative sentiment in the property market - which stemmed from the United States sub-prime crisis late last year and persists still - might prompt property investors to offload their uncompleted units at fire-sale prices and drive home prices down.
But a recent analysis by Savills Singapore found that almost everyone who sold a private apartment or condominium unit in the sub-sale market in the first seven months of this year pocketed robust gains.
This implies that, for this year at least, property investors are still sitting on comfortable profits and are likely to be in no hurry to exit their investments, said Savills’ director of business development and marketing, Mr Ku Swee Yong.
‘The cost of holding on to properties is quite low right now because of low interest rates, so for those who haven’t already exited the market, there’s no urgency to sell,’ he added.
When an individual buys an uncompleted property and resells it before it has been built, the transaction is called a sub-sale. Such sales are often used to measure property speculation, since sub-sale sellers are often short-term investors who never intended to occupy their units.
Savills’ data, first published in the Business Times last Tuesday, showed that 97 per cent of sub-sale sellers this year have cashed out at a profit. On average, they reaped $417,563 per unit, or a 36.5 per cent gain.
Property consultants say this comes as little surprise, as many of the units that were sub-sold this year were in developments that were launched in 2006 or even earlier, at relatively low prices that allowed plenty of room for price gains.
Citylights in Jellicoe Road, for instance, which saw the most number of sub-sales this year, was first launched in December 2004 at an average price of $590 per sq ft (psf). Up till the development was completed earlier this year, units changed hands at steadily rising prices, topping out at $1,200 to $1,300 psf.
But while the private housing market may be spared the carnage of selling hysteria this year and even next year, some industry players caution that 2010 may be a different scenario.
The projects that will be completed then were mostly launched during the peak of the market last year and this year. Buyers bought high and are likely to register losses if they want out of their investments, experts say.
Generally, there is a rush to offload units right before a project’s completion, as that is when more payment instalments are due.
So come 2010, if prices stay soft and the economy has not made a spectacular recovery from the current slowdown, buyers might start to feel a greater urgency to sell their properties and the market might be flooded with these ‘expensive apartments’, said Wing Tai chairman Cheng Wai Keung last week.
Mr Colin Tan, associate director of Chesterton International, added that investors who have cashed out by now are the experienced ones, while ‘it is the novice investors who are usually left holding on to their units’ and may be more prone to panic selling later.
Already, the profits that were reaped by sub-sellers this year have dwindled according to how recently they bought their units, consultants noted.
Those who made the original purchase in 2004 and 2005 gained more than $600,000 each on average, while those who bought their units last year made only $230,000 on average, according to Savills’ data. Investors who bought and sold within this year reaped only about $175,000 on average.
Part of this is due to the general principle that the longer you hold a property investment, the greater the gains will be, said Dr Chua Yang Liang, head of South-east Asia research at Jones Lang LaSalle.
However, a large part of the difference in gains also arose from the huge run-up in prices over the last two years. This spectacular growth is unlikely to be repeated, removing a cushion from investors still hoping to resell their units before completion in 2010 and beyond.
But a glimmer of hope for the property market lies in the healthy profits that investors have made so far this year.
Savills estimates that punters took home a total of $350 million in profits alone from sub-sales in the first seven months of this year. While consultants think it is unlikely that all the money has already been ploughed back into property, they expect it to return to the market eventually, which may help to prop up prices.
However, Chesterton’s Mr Tan believes this will happen only when current prices soften enough to attract investors again.
‘Properties are not like shares - you cannot come in and out even as prices decline,’ he said. ‘To lessen your risk, you come in only when you think prices have bottomed out or are at sustainable levels.’
Source : Sunday Times - 31 Aug 2008
The panic selling of homes that some property experts had forecast months ago has not materialised after all - not this year, anyway.
Market watchers had previously warned that the negative sentiment in the property market - which stemmed from the United States sub-prime crisis late last year and persists still - might prompt property investors to offload their uncompleted units at fire-sale prices and drive home prices down.
But a recent analysis by Savills Singapore found that almost everyone who sold a private apartment or condominium unit in the sub-sale market in the first seven months of this year pocketed robust gains.
This implies that, for this year at least, property investors are still sitting on comfortable profits and are likely to be in no hurry to exit their investments, said Savills’ director of business development and marketing, Mr Ku Swee Yong.
‘The cost of holding on to properties is quite low right now because of low interest rates, so for those who haven’t already exited the market, there’s no urgency to sell,’ he added.
When an individual buys an uncompleted property and resells it before it has been built, the transaction is called a sub-sale. Such sales are often used to measure property speculation, since sub-sale sellers are often short-term investors who never intended to occupy their units.
Savills’ data, first published in the Business Times last Tuesday, showed that 97 per cent of sub-sale sellers this year have cashed out at a profit. On average, they reaped $417,563 per unit, or a 36.5 per cent gain.
Property consultants say this comes as little surprise, as many of the units that were sub-sold this year were in developments that were launched in 2006 or even earlier, at relatively low prices that allowed plenty of room for price gains.
Citylights in Jellicoe Road, for instance, which saw the most number of sub-sales this year, was first launched in December 2004 at an average price of $590 per sq ft (psf). Up till the development was completed earlier this year, units changed hands at steadily rising prices, topping out at $1,200 to $1,300 psf.
But while the private housing market may be spared the carnage of selling hysteria this year and even next year, some industry players caution that 2010 may be a different scenario.
The projects that will be completed then were mostly launched during the peak of the market last year and this year. Buyers bought high and are likely to register losses if they want out of their investments, experts say.
Generally, there is a rush to offload units right before a project’s completion, as that is when more payment instalments are due.
So come 2010, if prices stay soft and the economy has not made a spectacular recovery from the current slowdown, buyers might start to feel a greater urgency to sell their properties and the market might be flooded with these ‘expensive apartments’, said Wing Tai chairman Cheng Wai Keung last week.
Mr Colin Tan, associate director of Chesterton International, added that investors who have cashed out by now are the experienced ones, while ‘it is the novice investors who are usually left holding on to their units’ and may be more prone to panic selling later.
Already, the profits that were reaped by sub-sellers this year have dwindled according to how recently they bought their units, consultants noted.
Those who made the original purchase in 2004 and 2005 gained more than $600,000 each on average, while those who bought their units last year made only $230,000 on average, according to Savills’ data. Investors who bought and sold within this year reaped only about $175,000 on average.
Part of this is due to the general principle that the longer you hold a property investment, the greater the gains will be, said Dr Chua Yang Liang, head of South-east Asia research at Jones Lang LaSalle.
However, a large part of the difference in gains also arose from the huge run-up in prices over the last two years. This spectacular growth is unlikely to be repeated, removing a cushion from investors still hoping to resell their units before completion in 2010 and beyond.
But a glimmer of hope for the property market lies in the healthy profits that investors have made so far this year.
Savills estimates that punters took home a total of $350 million in profits alone from sub-sales in the first seven months of this year. While consultants think it is unlikely that all the money has already been ploughed back into property, they expect it to return to the market eventually, which may help to prop up prices.
However, Chesterton’s Mr Tan believes this will happen only when current prices soften enough to attract investors again.
‘Properties are not like shares - you cannot come in and out even as prices decline,’ he said. ‘To lessen your risk, you come in only when you think prices have bottomed out or are at sustainable levels.’
Source : Sunday Times - 31 Aug 2008
海峡时报指数(STI)
（2008-09-01） ● 银 本栏于上周一(25日)曾论及指数其每月一杆图中的“动力”显示指数可能在本月底或下月初出现可观的跌幅，且这将是自2003年11月以来第一次进入负号界域。指数于见报当天一度回升至2754.51点就继续下跌，8月28日指数已下试2688.32点。虽然，29日指数回升至2739.95点，不过，充其量也只能填补介于2754.90点至2776.98点，因为这正是临别秋波，一旦完成回扯则重力加速度的下跌，当填补介于2716.79点至2691.00点间的缺口，最终当跌穿位于2601.75点的支撑点了。
黄源荣：美次貸风暴影响会长达两年 新加坡经济增长将缓慢
（2008-09-01） ● 郑健章 银行家因贪婪牟利而导致的美国次貸风暴，冲击全球，世界上很多国家的经济深受影响，即使不衰退，成长也会变得非常缓慢。
淡马锡咨询团委员黄源荣说，这影响将会长达一至两年，直到2010年。但由于新加坡有强健的基础，经济可能不会衰退，不过增长将会缓慢。
黄源荣日前应邀在碧山民众俱乐部〈名人演讲系列〉中，以“金融危机与您的警觉性”为题剖析次貸风暴的形成及对世界经济的影响。
在银行界30年所见
最严重金融危机
他表示此次金融危机是他在银行界30年所见最严重的一次。
谈到次貸风暴时，他指出贪而无厌的银行家是罪魁祸首，低利息及证劵化是另二大主因。
他说，贪婪的银行家利用低廉的利息，制造房屋贷款的需求，然后利用证劵为工具制造出很多品质差的贷款，在世界各地裹售没有贷款银行担保的次优贷款；随手可得的贷款是美国房价在2002至2006年飙升的主因。房价高涨导致屋主在无法摊还贷款时，又无法脱售还贷款，结果导致银行强制回收房产，引发了次貸危机。
次貸危机毒害之深，冲击金融市场导致似乎无完无尽的资金注消。他说，主要是因为贪婪的银行在为抵押贷款证劵取得良好的评级后，就将它深藏于债务担保凭证(CDOs)及其他结构性的金融产品在世界各地售卖。其次，美国国内房屋贷款数额之巨达12兆美元，次貸爆发后，就像大海啸横扫金融市场。
他说，次貸危机在著多重大经济领域造成严重的冲击，比如房屋价格激降；银行同业及客户信贷紧缩；银行资金耗竭，全世界银行注销4500亿元的资金；及货币及商品受影响等等。 黄源荣说，次貸危机在2006年就已经在酝酿，在2007年7月至2008年初短短的几个月里爆发到不可收拾的地步，导致2008年3月股市大调整。
究竟次貸危机对环球金融及经济的影响为什么会这么严重？他说，导因不外是：不良借贷数额庞大，同时是深藏于如债务担保凭证等结构性的投资产品中；银行注销巨额资本而大大削减其借贷能力；加上次貸的无数冲击。
他也说，次貸也严重损害了美国经济，使它濒临衰退。由于美国经济是世界最大体系，影响很广。对亚洲及新加坡的经济也产生不良影响，经济增长迅速减缓。
另者，他说，此次经济危机可说是祸不单行，除次貸外，还碰上通货膨胀。由于油及食物的价格的上涨，在很多国家里，今年的通胀是二三十年来的最糟糕的一次。
他指出，现在的问题和以往大不相同，不会出现停滞通胀（stagflation）问题。此次的通胀是因为需求使到油、食物及其他商品价格上涨而导致的。因此在经济放缓时，价格将会下降，通胀也会下滑。可是我们就得付出经济衰退的代价。
在谈到金融危机对私人资金的影响时，他说，现在市场中的私人流动资金会很多，它们随市场动向流动。经济衰退时，人们会保留现金或投资于基金。持有现金的人很多，他们会伺机而动，在市场价格低时进场。
投资REIT有风险
在回答听众提及投资房地产投资信托(REIT)时，他说这方面的投资具有风险，投资时必须要对其管理机构有很好的了解，找有信誉的房地产投资信托投资，才能确保有回报。
处于金融危机时期，人们要如何处理个人财富？黄源荣提供个人的看法说，如果有现金的话，不妨将其中六到七成放在银行定期存款生利息。虽然目前利息低，但没有风险。一部分可投资于基金。有冒险精神的，可以用一到二成去投资风险较高回报较大的证劵。
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